Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

@zx-6r

Levallois. Pour un petit studio de 15 ou 18m2 ça peut peser beaucoup.

Autrement regarder ce tableau ou on trouve du 600€ facile pour des communes dans des zones ou le prix au m2 est faible.

Voir ici Cotisations foncières des entreprises minimales par commune | Cotisations foncières des entreprises (CFE) minimales

Malheureusement, malgré des recherches nombreuses je n’ai réussi a trouver une information claire et précise sur cette CFE. Probablement la jeunesse de cet impôt y est pour quelque chose. Ceci dit, probablement les maires risquent d’être tentés par cet impôt "facile" ; du moins avant de rentrer dans une période de "concurrence" fiscale.

Petit complément d’information suite à une nouvelle visite aux impôts:

- la CFE se paye en Novembre sur l’année N (et non N-1 comme l’IR ou la TF)
- la demande de plafonnement se calcule sur la valeur ajoutée de l’année N qui n’est connue qu’en Mai N+1 quand l’expert comptable ou le CGA vous envoie tous vos documents relatifs à N-1
- Il faut donc payer la taxe demandée en Novembre N et demander le plafonnement sur la VA en Mai N+1 (et donc faire crédit au fisc 6 mois)

Même si notre façon de présenter les choses est différente, je ne crois pas que nos interprétations sont vraiment divergentes.

Je vous propose que nous prenions un exemple simple afin d’être certain que nous ne sommes pas d’accord !

Valeur locative des biens : 5000 euros
CA : 20000 euros
VA : 3000 euros
Base minimum : 500 euros
Taux d’imposition : 50 %

CFE : 5000 x 0,5 = 2500 euros.

Plafonnement de la VA : 3000 x 0,03 = 90 euros
Imposition sur une base minimum : 500 x 0,5 = 250 euros

Il y a intérêt à demander un plafonnement. Celui-ci va permettre de diminuer la CFE jusqu’au niveau de l’imposition sur une base minimum, à savoir 250 euros.

Le problème de ce tableau, c’est le seuil des 100000 euros.
Avant cela, il y a le seuil des 10000 et le seuil des 32600.
Le montant de la CFE minimum diminue avec ces seuils.

Donc le tableau n’est pas applicable aux petits bailleurs.

Il faut effectivement aller chercher les avis dans l’espace "pro" du site.
Je crois que les acomptes sont déjà à disposition, pour ceux qui sont concernés.
L’année dernière les avis ont été mis en ligne mi-novembre.

En ce qui me concerne, j’ai été imposé sur la base de la valeur locative des appartements, et encore je ne sais pas lesquels.
Donc je vais refaire comme l’année dernière, demander un dégrèvement basé sur le plafonnement à 3% de la VA et donc a priori obtenir une nouvelle fois que la CFE soit calculée sur la base minimum (car les 3% sont inférieurs à la CFE calculée sur une base minimum).
C’est plus simple que de leur expliquer que les immeubles ne sont pas à ma disposition et qu’il faut d’emblée m’imposer sur une base minimum. Et le résultat sera le même.

Je soustrait bien du CA les dotations aux amortissements mais pas les charges financières ni les taxes foncières.

Si le résultat (VA x 3%) est inférieur à la CFE calculée sur une base minimum (celle-ci étant déterminée en fonction du CA et indépendamment de la VA et de la valeur locative des locaux à la disposition de l’entreprise), c’est celle-ci qui s’applique.

Sur les dotations aux amortissements, cf CVAE - Base d’imposition - Règles de détermination du chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée - Régime de droit commun

g. Les dotations aux amortissements pour dépréciation afférentes à des biens donnés en location plus de six mois ou en crédit-bail ou faisant l’objet d’un contrat de location-gérance
320

La déduction des dotations aux amortissements pour dépréciation est autorisée uniquement lorsque les biens corporels auxquels les dotations se rapportent sont donnés en location ou en sous-location pour une durée de plus de six mois, sont donnés en crédit-bail ou font l’objet d’un contrat de location-gérance, et ce, quelle que soit la situation du locataire, du sous-locataire, du crédit-preneur ou du locataire-gérant au regard de la CFE.

330

Le droit à déduction des dotations aux amortissements pour dépréciation ne s’applique qu’en proportion de la seule période de location, de sous-location, de crédit-bail ou de location-gérance. Ainsi, un prorata de déduction doit être retenu lorsque la période de location ne couvre pas l’intégralité de la période de référence.

Exemple : Une entreprise clôture en N un exercice qui coïncide avec l’année civile. Elle donne en location un bien entre le 1er janvier N et le 31 octobre N. Le bien est temporairement non loué entre le 1er novembre N et le 31 décembre N. Le montant de la dotation aux amortissements portant sur le bien au titre de N est de 1 200 €.

La dotation aux amortissements déductible de la valeur ajoutée correspond à la seule fraction afférente à la période effective de location, soit (en €) : 1 200 x (10/12) = 1 000.

340

Les dotations aux amortissements pour dépréciation s’entendent de celles qui doivent être comptabilisées au compte 681 du PCG. Elles ne tiennent donc pas compte des dotations aux amortissements de nature fiscale (exemple : amortissement dégressif), lesquelles ne constatent pas une dépréciation des immobilisations corporelles et doivent être comptabilisés dans des comptes de dotations aux amortissements dérogatoires.

Pour répondre à la question concernant les établissements secondaires : en principe il y a autant d’avis de CFE que de communes concernées. Si vous avez un bien à Paris et un à Sarcelles, par exemple, et que vous avez envoyé un formulaire 1447-C-SD à Sarcelles, vous recevrez deux CFE, un émanant d’un SIE de Paris, un émanant d’un ou du SIE de Sarcelles.

Pour ce qui est du montant de votre CFE, selon l’artcile 1647 D du CGI la base minimum de calcul de cotisation pour un CA de 50000 euros se situe entre 216 et 2157 euros. Il faudrait imprimer votre avis anonymisé, voir si on peut le déchiffrer.

Apparemment une loi est passée fin 2017 et exonère le paiement de la CFE si le CA annuel est inférieur à 5000€ à compter de 2019 : voir ICI

Dernière modification par lachignolecorse (16/05/2018 17h31)

La CFE est

[url=https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F23547]CFE - service public-[/url] a écrit :

La cotisation foncière des entreprises (CFE) est l’une des 2 composantes de la contribution économique territoriale (CET) avec la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Contrairement à la taxe professionnelle, dont elle reprend l’essentiel des règles, la CFE est basée uniquement sur les biens soumis à la taxe foncière. Cette taxe est due dans chaque commune où l’entreprise dispose de locaux et de terrains.

Du coup, pour chaque commune, il y a une délibération afin de voter le montant,

[url=https://www.grandlyon.com/delibs/pdf/Conseil/2018/01/22/DELIBERATION/2018-2561.pdf]ici Lyon :[/url] a écrit :

La Métropole de Lyon dispose d’un pouvoir de taux en matière de cotisation foncière des entreprises
(CFE) : pour 2018, il est proposé de maintenir le taux qui était en vigueur en 2017.
En effet, le produit des rôles généraux de CFE s’est élevé à 232,6 M€ en 2017.
Avec une progression des bases d’imposition de 2,8 % (soit + 1,3 % au titre de l’indexation des tarifs
au mètre carré pour les locaux professionnels relevant des nouvelles modalités d’évaluation, et + 1,5 % au titre
de leur croissance physique), et à taux inchangé (28,62 %), le produit de CFE pour l’année 2018 atteindrait
232,6 M€. C’est le produit nécessaire à l’équilibre du budget

Pour rappel, pas de cotisation si le chiffre d’affaire est inférieur à 5000€, cf le BOFIP
Le troisième alinéa du 1 du I de l’article 1647 D du CGI prévoit que les redevables de la CFE minimum réalisant un montant de chiffre d’affaires ou de recettes inférieur ou égal à 5 000 euros sont exonérés de cotisation minimum.

Vu qu’il s’agit d’un impôt local, le plus simple est le contacter votre Service des Impot des Entreprises, qui vous répond par mail (en quelques jours pour ma part):

SIE a écrit :

sie.lyon-3e <sie.lyon-3(at)dgfip.finances.gouv.fr>
Lun 02/01/2017 14:10
Madame
Si vous n’avez qu’un seul meublé, la CFE s’élève à 150 € ( au titre de 2016 ).
Cordialement
DGFIP    ****** *******
Inspecteur des finances publiques
Service des impôts des entreprises de Lyon 3
sie.lyon-3e(at)dgfip.finances.gouv.fr
165 rue Garibaldi - BP 3133
69401 LYON CEDEX 03
Tél : 04.78.63.31.03
Fax : 04.78.63.31.42

Mon comptable, de Saint Etienne, avait mis par réflexe la CFE de Saint Etienne, qui était, de mémoire plus du double de celle que je paie à Lyon. Il y a de gros écarts, comme pour tout impôt local.

Aussi, avec une revalorisation, cette année, voici ma CFE:

J’ai également eu ce problème de TH réclamée pour 2 logements dans deux communes différentes (un en 2019 et l’autre pas plus tard que ce mois ci).

J’ai obtenu un dégrèvement a chaque fois en passant par la messagerie des impôts et en fournissant mon attestation PNO.
(Pourquoi assurer un logement en PNO si on est censé l’occuper ?)

Bien à vous.

Notre insistance aura porté ses fruits !
Suite à la réponse négative du SIE, j’ai sollicité le conciliateur fiscal, qui vient de me répondre favorablement. De 1 261€ de CFE répartis sur 3 appartements (le 4ème étaient dans sa 1ère année d’exploitation), je passe à une cotisation minimum équivalente à 173€ : le jeu en valait la chandelle !

Pour rentrer dans les détails, le conciliateur fiscal s’appuie dans son retour sur :


Le seul point qui me surprend est qu’il considère comme établissement principal le logement ayant généré le plus de revenus sur l’exercice considéré, alors que j’aurais pensé à celui ayant été immatriculé en premier chronologiquement.
Quoiqu’il en soit, je n’irai pas chercher sur cet aspect et me "contenterait" bien largement du retour qui m’a été fait.

Avis aux amateurs !