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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 03/11/2014 07h12

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De retour de week-end, j’ai pu identifier une nouvelle source de décote dans le marché immobilier en conversant avec un membre de ma famille.

Ce membre de ma famille exerce une profession libérale médicale et peut être considéré comme un notable dans une ville d’une dizaine de milliers d’habitants - sans connotation péjorative. Son patrimoine immobilier est assez conséquent (deux immeubles de 5 étages et quelques appartements).

Il y a deux semaines de cela, le notaire de sa commune lui a téléphoné pour lui signaler qu’une maison de deux étages avec sous-sol était disponible à la vente après délégation donnée par les domaines. Cette maison était issue d’une succession sans héritier connu. Confronté pour la première fois à cette situation, ce membre de ma famille a demandé ce qu’il pouvait formuler comme prix. Ce à quoi le notaire lui a répondu : "Visitez, faites une proposition et nous verrons".

Etant proche voisin de la maison, le rendez-vous fut pris rapidement. Au cours de la visite, il dit au notaire  : "Il y a pas mal de travaux à faire. Et si je vous proposais 5 000 euros, quelle serait votre réaction ?" Et, à sa grande surprise, le notaire, nullement choqué, a répondu : "ça devrait passer". Le notaire l’a rappelé un peu plus tard pour lui dire qu’il "la lui avait réservée".

Quand il m’a raconté cela, j’étais abasourdi. Je ne pensais pas que de telles ventes étaient possibles. Après analyses et recherches, j’ai trouvé le document officiel fixant les conditions de vente de tels biens sans successeurs ni créanciers.
www.economie.gouv.fr/files/files/direct … s07031.pdf
(Page 11, 2.5 : modalités d’aliénation des biens).

Il en ressort que les conditions de vente sont à l’appréciation du domaine, qui est habilité à déléguer un notaire. Notaire, qui peut décider d’avoir recours à une vente amiable. Concrètement, ce dernier s’est penché dans son réseau de connaissances capables d’acheter pour avoir recours à une telle vente.

Pour le notaire, c’est avantageux, car il chouchoute de bons clients, se simplifie la succession, sans léser personne puisqu’il n’y a pas d’héritiers ni de créanciers.

Je me doute que cette information ne va pas renforcer la cote des notaires. Et je me doute que cette pratique est marginale. Mais elle existe. (J’ai bien eu confirmation et ne diffuse pas de rumeurs comme le stipule la charte de l’IH).

Avez-vous déjà entendu de telles informations concernant les pratiques des notaires? Cette question est valable essentiellement pour les personnes habitant en province, où les notaires font beaucoup plus souvent qu’à Paris de la négociation immobilière.

P.S : pour être tout à fait clair, je ne fais bien évidemment pas la promotion de telles pratiques, qui, quoique légales, ne placent pas tous les acquéreurs sur un pied d’égalité. En les signalant, je cherche simplement à en connaitre l’étendue.

Mots-clés : bien, décote, héritier, notaire, succession, vacante


Essentiellement investi en immo. Adjudications et divisions.

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#2 30/05/2018 14h27

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Je remonte ce vieux post. Si un investisseur heureux a déjà eu affaire avec les domaines…

Dans mes recherches d’autres biens intéressants sur Lyon , désespérant des ventes classiques, j’avais déposé des petits mots dans les boîtes aux lettres de la copropriété ou j’ai mon box.
Sans résultat.
Avec la référence cadastrale et le numéro de lot il est possible d’avoir les coordonnées des propriétaires. J’ai donc envoyé un courrier à une trentaine de lots qui pourraient m’intéresser.
J’ai eu quelques retours. Dont celui ci.
Lot au nom de 2 personnes, un couple. L’homme est décédé et était sous tutelle et j’écrivais donc à la femme.
Un courrier retour de l’association tutélaire des majeurs protégés de sa région m’indiquant son décès et que la succession est au services des domaines. Je vais donc les contacter pour connaître les actifs et si je peux formuler une offre pour une vente à l’amiable.

Est ce que d’autres investisseurs ont déjà fait affaire avec ce service ?
Est il reelement possible de faire de très bonnes affaires ?
Parce que si je peux aussi faire une offre à 5000€, je vais faire une belle étude de cas avec une rentabilité ++ dans un quartier sympa de Lyon. big_smile

Dernière modification par amoilyon (30/05/2018 14h31)

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#3 30/05/2018 14h49

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"Est il reelement possible de faire de très bonnes affaires ?"

Oui, il est possible de faire d’excellentes affaires avec les domaines.

Mais peu probable à Lyon même, je pense.

Les domaines ne sont pas non plus idiots. Leur role est de gérer au mieux le patrimoine de l’Etat, avec des critères qui sont parfois un peu obscurs pour des profanes … mais se débarasser d’une batisse en mauvais état, et potentiellement dangereuse, au prix du terrain agricole peut leur sembler dans l’intérêt de l’Etat (plus d’entretien à envisager, plus de risques don l’Etat serait responsable, plus de temps à consacrer à la gestion de ces biens, etc …)

Par contre, un immeuble sous succession sans héritiers dans une ville de 200k ……. je connais deux / trois cas où ce sont surtout les domaines qui ont fait une excellente affaire, en vendant des immeubles à réhabiliter complètement à des prix très au dessus des estimations  …

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#4 30/05/2018 14h56

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Les domaines ont vendu un terrain sur Valenciennes 50€… avec un blockhaus dessus. Donc oui, il doit y avoir des bonnes affaires. A priori, l’acheteur était collectionneur ou du courage à revendre.


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#5 30/05/2018 15h40

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Bonjour,

A vérifier mais je pense qu’il y a certainement une obligation de publication avant la vente. Un créancier ou un simple voisin intéressé par le bien pourrait assigner au tribunal si les procédures n’ont pas été respectées.  Après si le bien n’intéresse que vous c’est soit l’occasion de faire une bonne affaire ou alors c’est qu’il y a une vraie raison… Attention aux vices cachés type mérule, risques d’éboulement, etc. Il peut être très utile même de payer un diagnostic approfondi avant de signer.

Cordialement,

Eric

Dernière modification par EricB (30/05/2018 22h00)


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