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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 21/05/2011 23h45

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Bonsoir,

  J’ai un placement type Robien qui en est à sa 7è année d’amortissement.
  Je viens d’ailleurs de me rendre compte,en faisant les déclaration d’impôts ,que le passage des 8% aux 2.5%d’amortissement au 1er trimestre 2010 me reconduit dans la tranche d’imposition à 30%,bad new,mais bon,cela me permet encore une économie de 1k€ sur l’impôt…

  Comme je suis prévoyante,j’aimerais savoir comment ça se passe la sortie du Robien(dites-moi si j’ai bien compris):d’après ce que j’ai lu la déduction fiscale se fait obligatoirement mais il y a réintégration des trois ans précédent la vente du bien.Autrement dit si je vends courant 10è année,je devrais rembourser au trésor les déductions des 7è-8è et 9è années.Et idem plus tard,avec le décalage correspondant.

  Maintenant ,au point de vue stratégie,vaut-il mieux vendre tout de suite après les 9 ans de location obligatoire (je ne veux pas garder le bien pour mon usage personnel ultérieur),ou bien se rapprocher des 15 ans qui permettent l’exonération de la plus -value?Je me rends compte que c’est une question bien théorique,car il va de soi que cela dépend aussi de l’état du marché immobilier après la 9è année,mais c’est pour clarifier les idées.

  Enfin une dernière chose dont je me suis rendue compte en faisant la déclaration,c’est que l’excès de déficit des 5 premières années,que je n’ai pas pu déduire et qui est reportable en théorie, je ne pourrais jamais le déduire car pour cela il faut faire du bénéfice  ,or dans mon cas pendant longtemps encore il y aura un déficit,qui s’amenuise mais qui existe (et si il y a un jour bénéfice,il sera trop tard pour reporter,c’est limité dans le temps).Bref,je ne sais pas trop si ce genre de placement vaut toute la peine qu’on lui consacre.Comme tout placement immobilier on le saura au vu de la plus-value.

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#2 22/05/2011 00h59

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Votre situation me semble assez classique.

* L’investissement en "de Robien classique" génère des déficits tels, durant les cinq premières années, que vous n’êtes pas en mesure de les imputer intégralement sur votre revenu global, ni immédiatement, ni plus tard, la limite légale étant fixée à 10.700 euros.

C’est pourquoi, il est généralement intéressant d’envisager un second investissement immobilier locatif et de le dimensionner de telle sorte qu’il puisse générer une revenus fonciers égal au déficit foncier reportable.

Etant à la 7ème année d’amortissement, j’imagine que votre déficit foncier reportable doit être assez conséquent ? De combien parlons-nous ? Pouvez-vous le décomposer par dates ?

* En ce qui concerne la revente de ce bien, vous ne pourrez l’envisager qu’au terme de la période pendant laquelle vous vous êtes engagée à louer ce bien (9 ans).

A l’issue de cette période, tant que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par périodes de trois ans et pendant six années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d’une déduction de l’amortissement à 2,5%  en cas de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du bail ou en cas de changement de titulaire de bail.

Le total des déductions peut donc représenter 50%, 57,5% ou 65% de la valeur du logement (soit 9 ans, 9+3 ou 9+6), et votre engagement de location 9, 12 ou 15 ans. Si vous respectez ce calendrier, vous ne serez pas pénalisée.

* Avant de pouvoir disserter sur l’intérêt de revendre ou non ce bien, il faudrait vous renseigner sur le prix que vous pourriez en tirer.

Il peut également être intéressant de reprendre le bien en vue de le vendre, en respectant les périodes triennales de location et en délivrant un congé en vue de vendre au moins 6 mois avant le terme du bail, ce qui pourrait vous permettre de vendre un bien vide de locataire, et donc avec un meilleur prix de revente.

Etes-vous en plus-value ou en moins value latente sur cette opération ? De combien ?

Dernière modification par stephane (22/05/2011 01h18)

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#3 22/05/2011 23h13

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Merci pour votre réponse,Stéphane,je n’avais pas saisi l’histoire des prorogations triennales.

Bien entendu,il est encore trop tôt pour savoir quel prix je tirerai de cet appartement.Par extrapolation à partir du prix de vente d’un bien situé dans le même immeuble je pense être en plus-value potentielle de 33% actuellement.Mais ce n’est qu’une extrapolation,le prix de l’autre bien étant le prix demandé (le prix réel sera-t-il le même?),mon appartement est de surface supérieure et très bien situé dans l’immeuble (d’ailleurs il a été un des premiers à être loué)

En ce qui concerne le déficit reportable,il est de12594 €,soit depuis 2006:4853-1676-4877-1188
Je suppose qu’il me faudrait acheter des SCPI pour générer des revenus d’ou déduire ce déficit

J’ajoute ici que tout nouvel achat à crédit  me semble exclu,car en cas de défaut de mon locataire,l’assurance ne fonctionne que 3 mois et la mensualité de l’emprunt représente environ (un petit peu plus)le 1/3 de mon salaire.

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#4 26/05/2011 00h05

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Je m’aperçois qu’il peut paraître bizarre qu’il n’y ait que 4 années avec un excès de déficit à reporter;cela vient tout simplement que la location a commencé en cours d’année et de ce fait la 1ère année il n’y avait rien à reporter (en fait on tombait pratiquement sur les 10700 € de déduction).

J’ai parlé en % dans ma précédente réponse,mais pour fixer les idées le prix de départ est de 150 k€ et en calculant d’après les annonces d’autres apparts à vendre dans l’immeuble la valeur devrait atteindre 195 à 200 k€ maintenant…ça me semble d’ailleurs un peu trop beau,mais il faut bien se baser sur quelque chose.

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#5 26/05/2011 23h20

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Plusieurs stratégies peuvent être mises en place pour tirer partie de ce déficit, sachant qu’un investissement en parts de SCPI permet d’adopter une stratégie "sur mesure", le nombre de parts étant parfaitement modulable.

La meilleure me semble être l’acquisition au comptant d’un petit nombre de parts en usufruit.

Pour tirer partie de ce déficit foncier de 12000 euros, vous pourriez, par exemple, faire l’acquisition d’un usufruit de parts de SCPI sur 10 ans, d’un montant de 8.000 euros.

Un tel usufruit génère un revenu foncier annuel de l’ordre de 1233 euros par an, ce qui permet, sur 10 ans, de réduire à zéro votre enveloppe de déficits fonciers (10 x 1233 euros). Le rendement de cet usufruit est donc net de toute fiscalité : un peu plus de 9% sans aucun impôt, dans l’exemple que je donne ici.

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#6 27/05/2011 23h16

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Merci pour l’explication.Il faut que je regarde si c’est possible et intéressant aussi sur une période plus courte,5 ans ,comme cela ça permettrait de liquider et le Robien et l’usufruit après 12 ou 15 ans.

Par contre je n’ai pas compris d’où vous tiriez les 9% de rendement nets.

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#7 27/05/2011 23h24

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Sauf erreur d ema part, les 9% de rdmt correspondent au TRI.
Avec Excell, vous calculez TRI(-8000,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233,1233) = 8.75%

Dernière modification par GoodbyLenine (27/05/2011 23h26)


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#8 30/05/2011 09h51

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En faisant ce calcul avec des flux trimestriels, on atteint 9%. Ma présentation est un peu simplifiée, j’en conviens.

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#9 25/09/2015 13h42

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J’ai un investissement Robien qui entre dans sa dixième année et que je souhaite vendre l’année prochaine, à la fin du bail actuel.
Sur la prochaine déclaration, puis continuer à déduire un montant lié à l’amortissement du bien ?
Et puis je continuer à déduire les dépenses annexes comme durant les neuf premières années (assurances, taxe foncière, frais de syndic…) ?

Si oui, je ne sais pas si j’en ai intérêt puisque de toute façon, il faudra, me semble t’il, les rembourser aux impôts du fait que je ne vends pas avec trois années supplémentaires.

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#10 25/09/2015 13h57

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Il faut une période tampon de 3 ans entre le dernier ’bénéfice’ fiscal et la vente.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#11 14/05/2017 14h35

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Je reviens sur mes interrogations sur la déclaration des revenus fonciers sur le cas de mon investissement locatif.
J’ai loué au final un Robien pendant 9 ans + 1 année et demie.

Sur les 9 première années, j’ai donc normalement utilisé l’amortissement afin de générer du déficit.
Ensuite, je suis reparti sur une logique de 3 ans de location avec donc la possibilité de déduire l’amortissement et les différentes charges (intérêts d’emprunts, taxe foncière…).
J’ai donc déclaré ma 10ème année de cette façon afin de réduire l’impôt à payer du fait des recettes générées par les loyers.
Cette année je dois déclarer la 11ème année, c’est à dire l’année 2016 tout en sachant que j’ai arrêté la location du bien en octobre 2016. Et donc que je ne vais pas le louer pendant les 3 ans permettant de continuer à profiter de la défiscalisation.
Je ne sais donc pas trop quoi déclarer :
- je dois forcément mettre les recettes de loyer
- dans la partie amortissement, je me dis qu’il ne faut plus rien mettre puisque je n’y ai pas droit. Mais impossible de ne rien mettre ou de mettre 0 euros. Je pensais alors mettre 1 euro. Qu’en pensez vous ?
- dans les autres montants à ajouter en déduction : intérêts d’emprunts, taxe foncière, charges diverses : ai-je droit de les utiliser pour réduire mes recettes ou bien cela fait il aussi partie du "contrat" triennal de défiscalisation ?
Merci

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#12 23/03/2018 21h28

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Bonsoir,
Je me pose à mon tour des questions sur le terme de mon investissement locatif en De Robien.
L’investissement date de Juillet 2005, j’en suis en ce qui me concerne à presque 13 ans sur cet investissement.
Le dernier déficit foncier que j’ai réalisé était en 2016.
J’estime une plus-value potentielle de 25K sur le bien.

1/ Sur ma déclaration 2017 (donc N+9+3), est-ce à ce moment que je déclare si je poursuis (ou non) l’amortissement pour 3 années supplémentaires (à 2.5%)? Si je comprends bien, c’est en fonction de cela que la revente de mon bien est envisageable selon ce qui est écrit:

Stephane a écrit :

* En ce qui concerne la revente de ce bien, vous ne pourrez l’envisager qu’au terme de la période pendant laquelle vous vous êtes engagée à louer ce bien.

2/ Quelles sont les impacts si je décide de revendre mon bien avant 2020, compte-tenu du dernier déficit foncier que j’ai réalisé était en 2016?
3/ Je me demande également s’il ne serait pas judicieux de le louer à terme en meublé. Sauf erreur, cela ne peut pas se faire avant 2020 (3 années après la dernière année de déficit foncier), et je devrai le faire au moment opportun pour partir sur un nouveau bail meublé.
Quels amortissements seront possibles de mettre en place en LMNP sur ce bien? En effet, 65% de la valeur du bien acheté a été amorti en De Robien; est-ce indépendant?


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[+1]    #13 25/03/2018 10h38

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En fait c’est simple, à condition de retenir : engagement de louer nu jusqu’au 31/12 de l’année N+3, N étant la dernière année où a été constaté un déficit foncier. C’est valable indépendamment du de Robien ou non.

2016 étant votre dernière année de déficit foncier généré par ce bien, vous devez le louer nu jusqu’au 31/12/19. C’es seulement en 2020 que vous pourrez le vendre ou le passer en meublé. Si vous le faites avant vous aurez un redressement.


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#14 25/03/2018 16h12

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M.erci Bernard2K pour la réponse à la 2e question.

Je tente de me répondre aux 2 autres points :
Pour le 1er point, je pense que c’est simplement en indiquant (ou non) sur la déclaration 2044SPE une déduction pratiquée au titre de l’amortissement que l’on indique à l’administration fiscale de sa décision de poursuite (ou non) d’une nouvelle période d’amortissements.

Pour le 3° point, j’ai poursuivi mes recherches, et cela semble bien indépendant, si j’interprète ce qui est écrit ici


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#15 25/03/2018 23h18

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La forme de la prolongation : je ne sais pas. Si vous avez un doute vous pouvez envoyer un courrier sur papier libre disant que vous prolongez votre engagement de location nue dans le cadre du dispositif de Robien.

A propos de l’obligation de garder 3 ans, en plus de la durée d’engagement de Robien : notez bien qu’il s’agit d’un engagement général de tout contribuable qui donne en location nue le logement A qui crée un déficit foncier imputé sur le revenu général en année N : il doit le donner en location jusqu’au 31/12 de l’année N+3. Par contre, si vous avez d’autres logements qui génèrent suffisamment de revenu foncier pour absorber le déficit du logement A, et que le total des revenus fonciers reste donc positif, vous n’avez pas cet engagement de conservation 3 ans de plus.
Exemple : logement A (de Robien) revenu net -5000
logement B (location nue classique) revenu net +2000
local commercial C revenu net +4000
Revenus fonciers totaux : +1000.
Si les 9 ans du de Robien finissent en 2018, ce contribuable peut vendre le logement A dès les 9 ans révolus, ou encore le passer en meublé, l’occuper lui-même, bref en faire ce qui lui plaît. Enfin, du point de vue fiscal. Il reste l’épineux problème du locataire qui s’incruste, trop content de son logement à loyer bas ; il va être très difficile de le faire partir et presque autant d’augmenter le loyer (selon l’encadrement des loyers qui s’applique).

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2018 23h24)


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#16 14/05/2018 13h07

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Bonjour

J’avais acheté un appartement en Borloo neuf qui est arrivé au terme de sa 9ème année d’amortissement.
Je suis un peu perdue pour faire ma déclaration cette année…
Comment dois je le déclarer puisqu’il n’y a plus de defiscalisation ? 2044 ou 2044SPE ?
Quels sont les frais encore déductible ? amortissement, assurance, taxe foncière, frais de syndic…?
Il me semblait que je pouvais reporter les deficits que je n’avais pas utilisé les dernières années, comment cela fonctionne-t-il?

Merci pour vos retours

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#17 16/11/2018 10h20

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Comme vu plus haut, mon dernier déficit foncier étant en 2016, je ne peux passer en LMNP (avec un nouveau locataire) ou vendre ce bien avant 2020.

L’idéal aurait été que mon locataire actuel mette fin au bail entre Aout 2019 et Décembre 2019 (idéalement Décembre 2019), mais …LRAR reçue ce jour me signalant son départ dans 1 mois.
Le nouveau bail en location nue (bail en moyenne de 3 ans dans cet appartement) va donc me bloquer pour le passer en LMNP à la date envisagée.
Sinon, si mon désir est de vendre sans locataire (la présence d’1 locataire étant un aspect négatif dans le prix de vente), suite au nouveau bail, il me faudra attendre 2,5 ans (6 mois avant la fin de la période triennale du bail) pour informer le locataire de la fin de son bail pour cause de vente (en lui donnant priorité pour acheter).
Est-ce correct?
Auriez-vous un conseil à m’indiquer pour trouver un locataire qui partira dans moins d’1 an, malgré son bail de location nue de trois ans renouvelable, ou je n’ai pas trop le choix?


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#18 29/11/2018 22h00

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Aucun conseil pour trouver un locataire qui partira dans moins d’1 an, malgré son bail de location nue de trois ans renouvelable?
Certains d’entre-vous en tant que propriétaire ont-ils déjà fait appel à des organismes collecteurs du 1% logement (Action Logement), je me disais qu’ils pourraient avoir des profils de plus courte durée.
Quels profils types privilégier lors de ma recherche de locataire?
Cdlt,

Dernière modification par Dav26 (29/11/2018 22h01)


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#19 29/11/2018 22h36

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Aucun conseil pour trouver un locataire qui partira dans moins d’1 an, malgré son bail de location nue de trois ans renouvelable?

Et vous-même, en plus de 10 jours, vous n’avez pas du tout avancé sur la question ? Et si vous nous disiez où vous en êtes de vos réflexions ?

Moi, ça me donnerait davantage envie de répondre, de voir quelqu’un qui échange et partage, pas juste quelqu’un qui pose des filets et puis qui vient nous relancer parce qu’il trouve ses filets vides, comme si on lui devait quelque chose.

Enfin, je vous dis quand même les quelques idées que j’ai à ce sujet : il faut un peu de bon sens, et une connaissance des textes :
- déjà, tout simplement vous pouvez le marquer dans l’annonce : "recherche locataire en location nue pour une durée de un an. Idéalement, vous savez déjà que vous partirez vers décembre 2019 (mission en CDD, départ en stage, etc.)."
- ensuite, vous pouvez le marquer dans le bail, cf. article 11 de la loi de 1989. Attention, concrètement, il faut que l’événement soit vraiment professionnel ou familial (par exemple : votre fille vient étudier dans la ville et aura besoin du logement). Si le locataire porte le pète, le juge vérifiera la validité du motif. Or, vu que votre vrai motif est que vous voulez vendre vide, vous êtes dans la mouise.

Enfin, si vous trouvez un locataire qui reste moins longtemps que décembre 2019, je vous conseille de le prendre quand même. En effet, les Impots tolèrent que le bien ne soit plus loué pendant quelques mois à la fin de la période d’engagement, à condition que le bailleur ait fait des diligences pour louer (publiez une annonce pour louer, imprimez-là et archivez-là).

Dernière modification par Bernard2K (29/11/2018 22h39)


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