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#1 21/05/2011 20h46 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Membre
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Je possède des parts de SCPI différentes. Je m’interroge sur l’opportunité de créer une SCI avec mes enfants, la transmission de parts de SCI me paraissant plus souple que la transmission des parts de SCPI.
Est-il possible d’apporter les parts de SCPI à une SCI ?
Quels sont les différents frais à envisager (fiscalité, frais prélevés par les SCPI) ?

Mots-clés : apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier)

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#2 21/05/2011 23h14 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

Modérateur
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Si c’est une vente à la SCI, ça doit ressembler à une cession de gré à gré : il faut payer 5% du prix de cession au Trésor Public, payer les impôts sur les éventuelles plus-values (si détenue depuis - de 15 ans), et éventuellement un petit frais de gestion à la SCPI (50 à 100€, différent pour chaque SCPI)…. et pas mal de paperasse (aller au Tresor Public avec 2 originaux du Cerfa2759 recto-verso, dossier pour les sociétés de gestion des SCPI, qui ne demandent pas toutes les mêmes documents). Sans doute y a-t-il des précautions à prendre lorsque c’est un des associés d’une SCI qui vend à la SCI…

Si c’est un apport en nature à la SCI, c’est peut-être différent….

Cependant, si la SCI est créée juste pour faire don de parts de SCPI, la SCI ne sert pas à grand chose en fait, sinon à se compliquer la vie, à payer des frais de création et de fonctionnement, et à diminuer la liquidité pour les enfant dans le futur. Bien sur, il peut y avoir d’autres intérêts, par exemple si les statuts de la SCI permettent d’en donner des parts aux enfants tout en gardant le contrôle de la gestion de la SCI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#3 21/05/2011 23h32 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je ne pense pas que votre "montage" présente d’intérêt, ou en tout cas, vous raisonnez en terme de "solution", avant même d’avoir exposé votre objectif et vos motivations.

Pourquoi faire une SCI pour transmettre à vos enfants ?

Si vous voulez simplement transmettre votre portefeuille de SCPI à vos enfants de votre vivant, il suffit de leur consentir une simple donation-partage des parts que vous souhaitez leur donner.

La donation-partage est un acte notarié qui présente de nombreux avantages au plan civil :

- Elle n’est pas rapportable à la succession, ce qui signifie que si elle a été conçue comme étant égalitaire, elle le restera, quelle que soit l’évolution future de la valeur des parts reçues par chacun, et quel que soit le remploi effectué par chacun, en cas de cession des parts de SCPI.

- L’acte notarié peut également prévoir l’interdiction d’aliéner, le droit de retour conventionnel, l’interdiction de nantir, une réserve d’usufruit à votre profit, une clause de réversion de cet usufruit au profit du conjoint survivant, le retour conventionnel, l’action révocatoire, etc…

- Il peut également être intéressant d’incorporer les donations (simples ou manuelles) éventuellement faites antérieurement, au profit de l’un ou de l’autre des enfants…

- Les petits enfants peuvent également être bénéficiaires d’une telle libéralité (donation transgénérationnelle).

Dans ce schéma, les parts de SCPI sont faciles à partager. Il suffit d’en distribuer un nombre équivalent à chacun. Ce faisant, on éviter les complications d’une société civile, ainsi que le régime de l’indivision propre aux successions non préparées.

Une fois l’acte signé, le notaire notifie aux sociétés de gestion le transfert des parts.

Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ?

Dernière modification par stephane (22/05/2011 13h47)

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#4 29/07/2011 18h05 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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"Une fois l’acte signé, le notaire notifie aux sociétés de gestion le transfert des parts."

1/ Est ce qu’il y a un coût associé à cette opération au niveau de la société de gestion ?

2/ Du côté de l’acte notarié combien celà coûte t-il ? Est-ce de l’ordre de 1% comme me le signale un ami ?

cdlt,

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#5 03/08/2011 12h09 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Dans chaque SCPI, il est prévu des frais (modiques) pour le transfert des parts sur les registres de la SCI (en général c’est autour de 100 euros).

Les "frais" de donation-partage sont fonction de nombreux paramètres, car il peut y avoir, en plus de la rémunération du notaire, un impôt à calculer, des frais liés à certaines clauses portées dans l’acte, etc…

Je ne peux donc répondre à cette question de manière simplifiée.

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#6 21/06/2019 20h09 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,
Comme le sujet a été évoqué de nouveau (ici et ici et que je suis en pleine création de ma SCI, j’ai demandé aux sociétés de gestion ce que je devais faire pour apporter mes parts à la SCI en création.

Je n’ai eu qu’une seule réponse pour l’instant de Corum :

Corum a écrit :

Il est tout à fait possible de transférer la propriété de vos parts à votre SCI.

Les apports de parts de SCPI à une SCI, qu’elle soit soumise à l’Impôt sur les Sociétés ou l’Impôt sur le Revenu, sont exonérés de droits d’enregistrement conformément aux dispositions de l’article 810 bis du CGI.

Pour cela, il convient de nous adresser les éléments suivants :
Le questionnaire investisseur ci-joint complété et signé au nom de la SCI,
Un Kbis de moins de 3 mois,
Une copie des statuts avec la mention « certifiés conformes » et la signature du gérant,
Un RIB,
Le justificatif d’apport.

Dans l’article en question

CGI a écrit :

Article 810 bis
Modifié par LOI n°2018-1317 du 28 décembre 2018 - art. 26 (V)
Lorsque les apports réalisés à l’occasion de la constitution d’une société sont enregistrés gratuitement conformément à l’article 810, les dispositions figurant dans les actes et déclarations, ainsi que leurs annexes, établis à l’occasion de la constitution de sociétés sont également enregistrés gratuitement.

Dans les status, j’ai mis ceci :

Cet apport en nature dont la valeur s’élève à xxx euros (xxx Eur) fait à titre pur et simple.

Est-ce bien la bonne façon de faire ou faut-il préciser autres choses ?

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#7 08/07/2019 14h56 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour

je detiens avec ma femme pour 150k de SCPI en nos noms propres (75k chacun) et nous reflechissons a reinvestir pour 200 ou 300k de plus en SCPI.

Nous sommes actuellement non residents vivant en Irlande et je me demande si au vue de l’imposition a l’IS et de la transmission a nos enfants, il ne serait pas plus judiciable de creer une SCI familiale pour detenir les parts.

Est ce que quelqu’un aurait des informations sur comment on peut faire pour transferer les parts et quel est le cout d’une telle operation? je ne sais pas si c’est rentable pour les 150k que nous detenons deja.

Merci
Sylvain

Message édité par l’équipe de modération (08/07/2019 16h34) :
- déplacement de ce message dans la discussion qui traite déjà du même sujet

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#8 08/07/2019 15h20 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Je complète avec la réponse de Périal sur mes parts PFO2 :

Perial a écrit :

Nous vous communiquons la liste des documents à nous adresser en cas d’apport de parts de SCPI à une SCI :

un chèque de 91,20 € à l’ordre de PERIAL ASSET MANAGEMENT pour les frais de dossier
une copie recto/verso de la pièce d’identité en cours de validité du gérant de la SCI
un extrait k-bis de moins de 3 mois
les statuts certifiés conformes mentionnant l’apport dûment enregistré
un relevé d’identité bancaire au nom de la SCI
la fiche de renseignement et le questionnaire client dûment complétés, datés et signés

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#9 12/09/2019 08h33 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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progfrance a écrit :

Je complète avec la réponse de Périal

Bonjour,
Avez vous finalisé votre opération? Je cherche à faire la même chose
Avez vous eu recours à un notaire ?
Quels coûts au final ? Juste les frais de création de sci et frais administratifs de SCPI?
En fait l’idée serait de créer une sci "SCPI" et une sci " immeuble" toutes deux chapeautées par une SAS mère .

Merci de votre attention

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#10 06/10/2019 21h22 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonssoir,

J’envisage de faire un apport au CCA de part de SCPI à une SCI soumise à l’IS (Projet SCI Yvan)

Je vais dans cette file que les 5% de droits d’enregistrement serait exonérés ?

Quelqu’un peut il confirmer cela ? J’ai lu à plusieurs reprises le contraire, et DrFab a également payé 5% de droit d’enregistrement pour une opération identique.

Bonne soirée
Yvan

Edit : après recherche et compréhension : "Je pense que je peux me corriger tout seul, à priori il s’agit de l’apport au capital et non au CCA"

Dernière modification par Yvan (06/10/2019 22h11)

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#11 11/10/2019 18h22 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour,

Je continue de creuser ce point : les 5% de frais d’enregistrement peuvent-ils être supportés par la sci, ainsi que les frais administtatifs des sociétés de gestion ?

Yvan

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#12 11/10/2019 20h59 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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A mon sens, les frais d’enregistrement ont été réglés par ma SC et seront déductibles

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[+1]    #13 12/10/2019 03h07 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Les 5% sont des charges (donc diminuent d’autant le résultat comptable de la SCI IS), et des impôts et taxe (donc au niveau du résultat fiscal de la SCI IS : pas imputés sur 1 exercice, mais répartis sur les 5 exercices suivants).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#14 12/10/2019 09h42 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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GBL,

L’étalement fiscal sur 5 ans des droits d’enregistrement que vous évoquez ne concerne t’il pas les titres de participation ?

BOI-IS-BASE-30-10-20120912
IS - Base d’imposition - Charges - Frais d’acquisition de titres de participation

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#15 12/10/2019 20h40 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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L’étalement des droits d’enregistrements dépend de la qualification comptable
Titre de participation (immo et étalement sur 5 ans) ou  tiap (charges) ou autres titres immobilisés (charges)


parrain: macompta.fr

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#16 12/10/2019 21h22 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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@ Corsaire00

Je vous rejoins.

Yvan évoque l’apport de SCPI (comme le titre de cette discussion).

La détention de SCPI ne répond à la définition de titre de participation (détention > 10% du capital).

Dernière modification par alex470 (13/10/2019 18h14)

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#17 13/10/2019 10h56 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonjour à tous,

Je suis désolé, je n’arrive malheureusement pas à vous suivre.

Dans le cas où j’apporte des parts de SCPI au CCA, que se passe t’il concrètement ?

Les frais d’enregistrement sont à imputés comme charge, donc affectation sur un exercice comptable unique ?

Et pour calculer l’apport réel au CCA, je prends le prix des parts, valeur achat, moins les montants restant à rembourser (les prêts ne sont pas finis) ?

Bonne journée
Yvan

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[+1]    #18 14/10/2019 09h35 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Yvan,

A mon sens (et celui de Corsaire00), les droits d’enregistrement sont à comptabiliser en charge, et sont déductibles l’année même, sans retraitement fiscal (pour des SCPI).
GBL indiquait de repartir cette charge fiscalement sur les "5 exercices suivants", notre avis diffère donc sur ce point.

Concernant la valorisation de votre apport, il faut retenir pour chaque ligne de SCPI sa valeur au jour de l’apport.
Vous ne devez pas tenir compte de vos dettes bancaires, mis à part à les "apporter" aussi en réalisant un acte de délégation de créance, qui nécessite l’accord de votre banque.
Il faut également s’assurer que vos SCPI ne sont pas nantis par la banque. Dans le cas contraire, il faut également son accord pour le changement de propriétaire (vous à SCI).

Nota : l’apport de SCPI via CCA s’analyse comme une vente. De ce fait, il est possible que vous génériez une plus value immobilière imposable à titre personnel.

Dernière modification par alex470 (14/10/2019 20h41)

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#19 15/10/2019 21h43 → Apport de parts de SCPI à une SCI : comment faire ? (apport, sci (société civile immobilière), scpi (société civile de placement immobilier))

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Bonsoir,

Après avoir interrogé ma banque, il semblerait que le transfert du prêt et du nantissement ne pose pas de problème à la banque.
Il s’agit des éléments transmis oralement par ma banquière.

Je vais creuser ce point lors du prochain rdv physique.

Bonne soirée
Yvan

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