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Forums des investisseurs heureux

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#51 16/11/2016 16h26 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Bonjour Maestra,
Je ne veux pas non plus paraitre pessimiste mais a vous lire je me demande si vous ne vous etes pas fait endormir. Si ce type de projet était a ce point intéressant, pourriez vous m’expliquer pourquoi quand je passe aprés 22h00 a Makati et que je regarde toutes ces tours je n’y vois que quelques fenetres éclairés? meme autour de greenbelt, quartier le plus fréquenté.

Vous n’avez visiblement pas vécu beaucoup de temps aux Philippines, je vous recommande de prendre du recul, d’y habiter réellement et de bien vous renseigner. Un ami a fait comme vous il y a quelques années, il n’a jamais réussi a louer asser pour couvrir ses frais et a préféré vendre sauf que, il y a tellement de construction qu’il a du faire un gros sacrifice pour ce débarasser de son petit appartement. Il est parti ensuite en Thailande et a juré de ne plus mettre les pieds aux Philippines.

Un autre ami a acheté pour son épouse filipina, elle arrive a peine a ce faire 400 euros par mois, ca ne rembourse meme pas ses mensualités.
Maintenant attention, je ne suis pas spécialiste mais comme Robert22, ce n’est pas le pays ou j’irais mettre des ronds. Meme mon épouse filipina préfererait investir a Bali ou Thailande. Au fait, je vais aux Philippines depuis 1992 et y ai ma résidence depuis plus de 10 ans (ma profession me permet de vivre aux Philippines et de travailler n’importe ou dans le monde pour des missions de courte ou longue durée).
En vous souhaitant une bonne réflexion.

Dernière modification par asilo (10/12/2016 10h45)

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#52 16/11/2016 17h43 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Depuis l’élection de Duterte, l’image du pays s’est dégradée et avec un président aussi impulsif les investisseurs préfèrent attendre.

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#53 17/11/2016 04h39 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je vous remercie pour toutes vos mises en garde qui me permettent d’affiner mes prises de décisions.

Comme prévu, je suis actuellement à Makati depuis début novembre et après m’être un peu reposé, je vais commencer ma prospection.

J’ai un rendez-vous demain chez HSBC pour discuter financement. Je sais déjà que le financement en PHP est impossible pour un non-résident. Elle propose donc le USD ou le HKD, pas d’EUR…

Concernant les fenêtres éteintes, soit ils s’agissaient de bureaux, soit les habitants étaient déjà au lit car là où j’habite dans Legazpi village et plus particulièrement dans mon immeuble, ça grouille de vie.

J’ai également passé 3 jours à Singapore et j’ai été bluffé par cette ville si propre, organisée, et au niveau de vie aussi élevé (j’ai vu des propriétés magnifiques). Par contre niveau climat, en ce moment, c’est très humide et ce n’est pas très agréable.

Je vous tiens informé de mes démarches pour les intéressés.


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#54 27/12/2016 23h55 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je reviens vers vous avec quelques nouvelles.

Je suis rentré en France pour les fêtes de Noël et je repars demain jusque fin avril.

Depuis le dernier message, j’ai visité une douzaine d’appartements principalement situés à Legaspi Village dans Makati. De l’ancien mais également du neuf (ready to occupancy).

Il y a de tout… les appartements anciens sont souvent les plus spacieux mais les amenities (piscine, salle de sport) sont du coup moins sympas. Dans le récent ou le neuf, la climatisation est mieux intégrée et plus discrète, le lobby est clair et agréable, les ascenseurs plus rapides, etc… mais les prix sont aussi plus élevés.

Il y a un phénomène que j’ai découvert avec toutes ces visites et que je ne soupçonnais pas, c’est l’interdiction par le condo (copropriété) de la location courte durée type Airbnb. Le plus gros promoteur-syndic en fait même une sorte d’argument de vente, il s’agit d’Ayala.

Pour détailler, lorsque l’immeuble est neuf, le promoteur en est le syndic pour 2 ans et constitue le règlement, ensuite, il y a les "annual owners meetings" et le condo choisi son syndic par vote (principe similaire en France). Cependant, le règlement, lui, reste. Et pour le changer, c’est quasi-impossible.

A l’inverse, un immeuble plus ancien ou avec certains promoteurs, la règle d’interdiction Airbnb n’existe pas et il est très difficile de l’ajouter.

J’ai fait une offre écrite sur un 1 bedroom de 38 m2 à environ 2 600 euro, situé dans l’immeuble où j’habite à 200m de GreenBelt, déjà loué en court-terme et donc équipé en conséquence, il rapporterait entre 15 et 18%. HSBC doit l’estimer.

Je suis également tombé sous le charme d’un magnifique 1 bedroom de 60m2 en étage élevé avec balcon filant situé à Century city donnant sur Bel-Air Village (un quartier de maisons).

http://www.milanoresidences.com.ph/

Alors bien entendu, vu le standing, la rentabilité chute assez fatalement. Cependant, le potentiel de plus-value est, à mon avis, supérieur. Le prix au m2 est d’environ 3 500 euro, et le rendement en Airbnb est de 10 à 12%.

Donc je vous l’accorde, c’est bien inférieur à mon objectif exposé plus tôt de 25 à 35%. Mais c’est aussi plus qualitatif et très bien situé. Et puis avec une inflation correcte, ces rendements pourraient finalement être atteint…

Concernant le financement, c’est le principe à l’américaine. Ma banque HSBC fait une estimation et prête ensuite 60% de la valeur en prenant le bien as a collateral, et cela en USD ou HKD. L’USD est plutôt élevé en ce moment versus EUR mais également PHP, donc c’est plutôt un timing favorable. Les taux sont aux alentours de 5%/an.

Dernière modification par Mestra (28/12/2016 00h04)


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#55 28/12/2016 21h11 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Merci pour votre retour.

Kc44 avait raison sur le rendement. Il vous avait aussi mis en garde sur l’interdiction possible de la location saisonnière :

kc44 a écrit :

Renseignez-vous sur la réglementation locale car le saisonnier est de plus en plus dans le collimateur y compris dans ces pays, surveillez ce qui se fait dans le condominium ou l’immeuble.

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#56 28/12/2016 21h56 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Merci de le rappeler.
Mestra vous ne m’avez pas du tout convaincu, vous nous parlez maintenant de rendements "entre 15 et 18%" pour un bien si j’ai compris puis "le rendement en Airbnb est de 10 à 12%" sur un autre bien. "Serait" plutôt non, mieux vaut utiliser le conditionnel… on parle en brut ou en net?

Vous semblez avoir du mal avec les pourcentages, il me semble que vous n’avez pas répondu sur mes interrogations à propos d’un soi-disant remplissage à 99% à Paris en saisonnier.
Je n’y crois pas, pas plus que je crois en vos projections sur un investissement aux Philippines qui relèvent du fantaisiste puisque les chiffres que vous citez peuvent être surévalués - vous venez de le reconnaitre - de 100 à 200% (!!). Eh oui moi aussi je peux être excessif en parlant pourcentages.

Sur le potentiel de plus-value, je vais encore une fois mettre en doute vos certitudes.
A Bangkok j’ai investi à 1200€ du mètre carré autour de 2010. Depuis ça a pris 20% environ… en bahts. En euro la plus-value avec le simple effet de change serait de 28%. Les pourcentages ne s’additionnent pas, cela ferait une PV de plus de 60% en euro. On reste sous les 2000€.
Le bahts reste cher, l’euro est faible.
Je suis pas mal les devises locales, le baht et le ringgit suivent à peu près les mêmes tendances par rapport à l’euro, elles sont en réalité souvent en lien avec le dollar US.
En regardant les courbes EUR/THB XE: Graphique EUR/THB. Taux Euro en Baht thaïlandais et EUR/PHP XE: Graphique EUR/PHP. Taux Euro en Peso philippin sur 10 ans je retrouve à peu près la même tendance. Je ne peux donc que vous mettre en garde sur une potentielle plus-value en investissant en immobilier aux Philippines, de surcroit si vous le faites en euro. Si vous avez déjà de la devise locale à voir mais ce qui est certain, c’est que l’on sort de quelques années de PV et que le potentiel de croissance s’est bien amenuisé.

Dernière modification par kc44 (28/12/2016 22h12)

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#57 29/12/2016 08h59 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Vous étiez monté à bloque hier soir mon cher KC44.

Je ne cherche pas à convaincre et je n’ai rien à vous vendre, donc ne vous mettez pas dans une position d’investisseur-consommateur, ou pire encore, de juge. Je partage mon projet, je suis transparent sur les évolutions et j’essaye de le mener à bien.

Donc je suis ouvert à la critique mais lorsque celle-ci reste sur un ton courtois, je vous en prie.

Je n’ai pas d’intérêts à mentir sur mon taux de remplissage à Paris. Je n’ai aucun moyen de vous le prouver sauf à communiquer des infos fiscales, donc c’est peine perdue et en plus, c’est un non-sujet.

Je vais investir à 40% en cash EUR et 60% à crédit en USD. Comme je l’ai déjà expliqué plus haut, le PHP est plutôt faible versus USD et plutôt fort versus EUR. En fait, c’est la paire EUR/USD qui mène la danse.

http://www.xe.com/fr/currencycharts/?fr … p;view=10Y

Donc à défaut de faire un crédit en PHP (interdit aux foreigners), je trouve que c’est une alternative pas mal.

Vous rapprochez souvent mon projet avec votre investissement à Bangkok, énorme ville avec une multitude de quartiers qui évoluent de façon différente, et Manille, énorme ville également avec des quartiers qui évoluent également de façon différente.

C’est impossible de considérer l’Asie du sud-est, ou du moins la Thaïlande et les Philippines comme un même marché immobilier. Pour le potentiel de plus-value, c’est un calcul erroné de se baser sur les capitales voisines. Prenez Londres, Paris et Berlin par exemple.

Dernière modification par Mestra (29/12/2016 09h11)


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#58 29/12/2016 09h24 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Mestra a écrit :

Je suis également tombé sous le charme d’un magnifique 1 bedroom de 60m2 en étage élevé avec balcon filant situé à Century city donnant sur Bel-Air Village (un quartier de maisons).

http://www.milanoresidences.com.ph/

Alors bien entendu, vu le standing, la rentabilité chute assez fatalement. Cependant, le potentiel de plus-value est, à mon avis, supérieur. Le prix au m2 est d’environ 3 500 euro, et le rendement en Airbnb est de 10 à 12%.

J’ai l’impression de voir les memes plaquettes commerciales qu’a Dubai. Du luxe ? En veux-tu ,en voila ! Connaissant le filipin moyen, ou la priorite est la famille etendue avec ses canards boiteux…, je continue a me demander qui pourra se loger dans de tels appartements et quelle sera la valeur reelle de revente…

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#59 29/12/2016 09h47 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je ne suis pas du tout monté à bloc, lorsque je lis vos chiffres je n’y crois pas c’est tout, ils sont faux depuis le début. Vous avez beau les revoir à la baisse (divisé par 2 voire 3), ça ne correspond toujours pas à un retour d’expérience et vous ne répondez pas aux questions posées. Je vous assure que j’ai été courtois.

Sur les paires USD/PHP et EUR/PHP je vous rejoins entièrement. Le dollar est historiquement haut donc oui la paire USD/PHP est intéressante. Un mix tel que vous le faites semble judicieux.

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#60 11/01/2017 17h25 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je suis dubitatif également mais ne peut me prononcer, ne connaissant pas bien ce pays.
par contre je pense qu’il est intéressant de regarder l’immobilier à l’étranger pour 2 raisons
- Il existe des pays ou le rendement est plus élevé qu’en France, par exemple les USA (sauf NY) ou l’Allemagne (sauf Berlin) car ces pays ont connu des corrections de prix inconnues en France
- Dans ces 2 pays au moins, la convention fiscale avec la France vous exempte de CSG/CRDS soit 15,5% d’impots en moins sur votre revenu net avant impot
J’ai investi ainsi et je ne le regrette pas du tout

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#61 31/07/2017 15h23 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Depuis mon dernier message de décembre, de l’eau a coulé sous les ponts.

Je vais donc vous faire un bilan de mon projet d’achat aux Philippines et plus exactement à Makati.

J’ai "push forward" sur l’offre que j’avais formulé.

"J’ai fait une offre écrite sur un 1 bedroom de (EDIT 36,5 m2) à environ 2 600 euro,
situé dans l’immeuble où j’habite à 200m de GreenBelt,
déjà loué en court-terme et donc équipé en conséquence,
il rapporterait entre 15 et 18%. HSBC doit l’estimer."

Je précise que je suis client HSBC Premier, j’ai ouvert un compte aux PHs pour effectuer le financement.

Récapitulatif des faits :

Offre fin décembre pour 5,300,000 PHP refusée par le vendeur.
Après un mois sans relancer et continuant mes recherches, le vendeur demande à me rencontrer.
Après discussion, nous tombons d’accord sur 5,555,000 PHP avec le calendrier suivant:
- 100,000 PHP de "deposit" pour verrouiller mon engagement.
- 1,500,000 PHP au moment de la signature du "Contract to sell" et suite aux paiements des taxes dues par le vendeur (BIR).
- 1,348,900 PHP au moment du dépôt de la demande de transfert du titre aux autorités (Ville de Makati).
- 2,606,100 PHP après le transfert du titre à mon nom, payé par la banque après avoir obtenu les documents demandés.

La banque aura financé 47% du prix de l’acquisition (hors frais acquéreur).
En fait, elle finance 60% du bien, estimé par ses services à 4,343,500 PHP.

Le prêt est en USD à taux variable, actuellement à 4,5% (discount de 1% car client PREMIER) et les frais de dossier sont de 600 USD.
Les taux des banques locales sont à environ 8%.

En plus de la solvabilité de l’emprunteur, la banque demande les documents suivants pour débloquer les fonds :

- Original Title under the buyer’s name.
- Notarized Deed of Absolute Sale.
- Original copy of 2017 Real Estate Tax Receipt.
- Masterfire Insurance with HSBC as payable.
- 2017 Tax Declaration under buyer’s name.
- Tax clearance for the seller.

En terme de frais de transaction:

Pour l’acquéreur:
- Les "Transactions taxes and fees" sont d’environ 1,5%.

Pour le vendeur:
- Les frais d’agence pour 3% du prix de vente.
- La Capital Gain Tax pour 6% du prix de vente (en faite, elle porte très mal son nom).

La taxe foncière est de 8 500PHP/an

Ils y avaient deux impératifs qui ne m’aidaient pas vraiment dans la négociation:

Je voulais transférer le minimum d’EURO aux Philippines et financer le maximum à crédit. Il faut savoir que le marché du "2nd Hand" démarre tout juste et que le crédit immobilier n’en est qu’à ses débuts. En générale, les gens achètent avec l’aide de la famille et pour les nouvelles constructions dans les grandes villes, c’est le promoteur qui propose la solution de financement.
Les vendeurs aime le cash, et moi, pour les raisons évoquées ci-dessus et dans ma philosophie d’investissement, j’aime le crédit.

Au final, les transferts de fonds depuis la France ont été très faciles et instantanés depuis "Global transfer" sur le site HSBC.

Le taux de change moyen EURO/PHP pour les premiers paiements a été de 53PHP pour 1EURO.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_eurphp.jpg

Le taux USD/PHP pour le prêt à 50,64PHP pour 1USD.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_usdphp.jpg

Concernant la rentabilité du bien, il est actuellement loué en medium-term pour 3 mois jusque fin août au tarif de 63 000PHP/mois.
Les frais d’électricité, d’eau, d’internet, de copro sont à ma charge, c’est du "bagages en main" pour le locataire.
L’agence facture 20% de frais sur le loyer et s’occupe du remplissage et de la gestion quotidienne.
La rentabilité tourne donc autour de 11% brut avec ce fonctionnement.

En short-term, je peux espérer des daily-rates tournant autour de 2 200PHP-2 700PHP voir 3 000PHP en haute saison.

Cela ferait entre 14% brut et 19% brut.

Avec un croissance qui tourne autour de 6% à 7% par an, les loyers ainsi que la valeur devrait s’accroitre.
tradingeconomics.com/philippines/gdp-growth-annual

Il aura fallu 7 mois et un nombre incalculable d’emails avec la banque. La bureaucratie PHs n’est pas une chimère.
Entre la liste des documents à fournir, les pertes de documents, etc… c’est vraiment le parcours du combattant.
Les banques en France, à comparer, c’est du petit lait.

Suite au départ du "Loan Specialist" chez HSBC en plein milieu du process, j’ai traité avec la vice-présidente Philippines, c’était un peu plus simple.

Quelques anecdotes :

- Mon adresse fiscale étant en France, la banque a demandé à m’appeler sur un téléphone fixe en France pour me parler, ou un membre de ma famille.
N’ayant pas de téléphone fixe et étant aux Philippines (évidemment), j’ai donné celui de ma maman (qui habite à 600km de ma résidence fiscale).
Ils ont appelé à 6h du matin pour lui poser des questions en anglais, elle n’a rien compris.
Finalement, après l’avoir entrainé par Skype, ils ont rappelé et elle a passé le test de vérification du numéro de téléphone de ma résidence fiscale, "hopeless"…

- Le personnel du service BIR qui doit valider la transaction a demandé 30 000PHP de dessous de table pour raccourcir le process de 3 semaines à 1 semaine.
J’ai évidemment refusé car je ne participe pas à la corruption généralisée de ce pays, ça a pris 7 semaines mais j’ai ma conscience pour moi.

- Dans la toute dernière ligne droite, le prêt est débloqué, les sous sont sur le compte et le chèque est disponible à l’agence.
La banque nous informe après 24H, que le vendeur avait 48H pour venir le chercher sinon il faut recommencer l’édition et ça reprend une semaine… le virement, n’y pensez même pas.
Le vendeur qui était en province a du changer ses plans et rejoindre la capitale en express.

Et une dernière pour la route, la plus belle :

- En France, mon dossier de prêt est complexe car il y a beaucoup d’éléments. Lors de la dernière opération, ma conseillère a eu beaucoup de mal à tout comprendre malgré ses nombreuses questions.
Aux Philippines, c’était accepté en 5 jours sans aucune question alors que je leurs ai tout transmis en vrac et en français!
Un collateral complet sur un bien payé à 53% aide fortement, je m’en doute wink

Je remercie ma broker qui a été extrêmement professionnel malgré les difficultés de la banque et mon absence du pays depuis fin avril.
Je remercie la banque pour avoir financé 47% de mon acquisition. Elle a fait un bon travail de vérification sur le process de vente (moins sur ma solvabilité).

Je serai de retour aux PHs début septembre après 4 mois passé à Paris. Je ferai alors le point sur les futurs locations et étudierai l’opportunité d’acheter un autre appartement.

Si certain sont tentés par l’aventure ou pour partager des expériences vécues, je serai ravi d’échanger sur les détails.

Ci-dessous quelques photos du bien et du titre :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_sejour.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_cuisine.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_chambre.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_piscine.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_salle_de_sport.jpg

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_titre.jpg

Dernière modification par Mestra (31/07/2017 17h34)


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#62 31/07/2017 15h49 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Mestra a écrit :

En short-term, je peux espérer des daily-rates tournant autour de 2 200PHP-2 700PHP voir 3 000PHP en haute saison.

Avec un croissance qui tourne autour de 6% à 7% par an, les loyers ainsi que la valeur devrait s’accroitre.
PAGE NOT FOUND … wth-annual

Les 2 faits sont decorelles a mon avis. Votre appartement ne vise pas les locaux mais plutot les expats coreens et japonais.

Bonne chance a vous pour trouver des locataires.

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#63 31/07/2017 20h33 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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@Robert 22

Je vous concède qu’une tranche de la population ne bénéficie pas de l’intégralité de la croissance, et même peut éventuellement la subir car elle génère de l’inflation.

Mais les jeunes citadins, eux, en profitent plein pot. Il n’y a qu’à voir l’exode rurale vers des villes qui proposent des emplois bien mieux rémunérés, notamment dans les services et l’informatique.

Concernant les coréens et les japonais, ils viennent évidemment chercher cette croissance.

Le japon a été désigné en 2016 pour construire la nouvelle ligne de chemin de fer sur l’île de Luzon

Autrefois exclusivement tournées vers les US et le Japon, les PHs réchauffent les relations avec la Chine au sujet de la mer de Chine (un différent de 20 ans).

https://www.lexpress.mu/article/292080/ … r-dialogue

Dernière modification par Mestra (31/07/2017 20h52)


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#64 01/08/2017 06h12 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Sympa ce retour Mestra, vous voyez vous partez sur un peu moins de 11% brut, pour moi ce n’est en rien une déception, c’est réaliste par contre il faudra confirmer car en louant ainsi pas évident de remettre un locataire pile le jour où l’autre part.
En net cela vous met à 9% environ?
En tout cas preuve que ce quartier est côté c’est que vous payez le bien relativement cher pour le pays mais le loyer est en conséquent, je vous souhaite sincèrement d’arriver à vos objectifs mais si vous faîtes entre 8 et 10% net à l’année ça sera satisfaisant je trouve.
L’éventuelle plus-value du bien/devise est un plus pour le long terme, si vous consommez dans la devise en tout cas c’est un excellent point d’y avoir du patrimoine.

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#65 01/08/2017 14h49 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Bravo pour le retour d’expérience très complet.

Concernant la rentabilité, je fais le même constat que kc44 : c’est bien plus bas que les 30 % et les 98% de remplissage (ou chiffres de ce genre, je ne me rappelle plus exactement) que vous vous targuiez d’atteindre.

Un remplissage élevé en short term, sans laisser trop de sous à des intermédiaires (agence, ménage, etc.), ça demande un investissement et une disponibilité énormes.

Si, à l’avenir, vous arrivez à optimiser la location short term, ça sera alors l’occasion d’un nouveau retour d’expérience qui sera tout aussi bienvenu que celui-ci !

Dernière modification par Bernard2K (01/08/2017 14h51)

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#66 01/08/2017 19h06 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Bernard2K a écrit :

C’est bien plus bas que les 30 % et les 98% de remplissage (ou chiffres de ce genre, je ne me rappelle plus exactement) que vous vous targuiez d’atteindre

Merci pour le rappel mais seulement la moitié du message est vrai pour l’instant.

Je repartirai fin août de Paris après 4 mois de location short-term sur 3 appartements. Les plannings étant déjà complets jusqu’à la fin, j’ai un taux de remplissage supérieur à 100% (grâce à quelques annulations facturées).

La saison a été très bonne grâce à un USD fort sur la période de réservation. Le taux de remplissage reste identique à l’année dernière et le prix à la nuitée a bien grimpé.

Je maintient donc mes 98% ou 100% (peu importe) de mon post l’année dernière.

Concernant le rendement (à Makati cette fois) j’aimerai ajouter quelques précisions pour bien comprendre mes motivations :

- L’investissement commence tout juste. Et comme pour les actions ou les obligations, le rendement se calcule sur le prix d’achat. Je mise sur une hausse des loyers.

- Une partie de l’investissement (47%) est à crédit à taux variable 4,5%. Cela augmente considérablement le rendement sur fond propre.

- Un TRI se calcule au dé-bouclage de l’opération, càd la revente.

On en reparlera donc avec quelques cheveux gris en plus wink


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#67 02/08/2017 00h59 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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kc44 a écrit :

En net cela vous met à 9% environ?

Je vais faire les questions et les réponses:
Vous achetez un bien 95k€, vous avez un loyer de 850€ (net de frais de ménage/accueil?).
Comptons 50€ d’électricité et 100€ de charges de copro, eau et internet.
Cela fait 700€ nets pour le mois d’août.
La rentabilité pour l’instant est de 8,85% disons 9 si électricité moins chère, c’est ce que j’avais estimé. C’est un fait.

J’en reviens à ce que je dis depuis le début, c’est en tout points comparable à ce que j’obtiens à Bangkok, je suis entre 8 et 10 nets depuis toujours sur un bien équivalent au votre mais dans un quartier moins prisé donc moins cher et loyers en conséquent. Vous aurez moins de travail de gestion avec votre bien dans un quartier côté. Je vous conseille de facturer l’électricité en sus pour les séjours supérieurs à 8-10 jours, sinon c’est open-bar sur la clim.

Vous pouvez viser 12% nets en louant des nuits à 45-50€ mais si vous gérez en direct il faudra une équipe de ménage flexible et peu onéreuse. Soit 950€ par mois nets de tout (ménage, élec, charges…) et toute l’année. Honnêtement bon courage, ce n’est pas gagné et vous êtes bien placé pour savoir que la rentabilité est moins bonne qu’à Paris.

Mestra a écrit :

La saison a été très bonne grâce à un USD fort sur la période de réservation. Le taux de remplissage reste identique à l’année dernière et le prix à la nuitée a bien grimpé.

C’est l’inverse en France l’euro est fort et le dollar US plutôt faible par rapport à l’an dernier, ce n’est surement pas ce qui explique l’engouement actuel.
La saison est bonne car la conjoncture est bonne malgré l’effet de change défavorable justement.

Sur les annulations encore une fois j’aimerais comprendre comment vous faites vos calculs. Ce n’est pourtant pas compliqué. Une année fait 365 jours, on part sur le prix à la nuit moyen, combien de nuits louez-vous à ce prix? 330, 360? Quand je vois que vous ne maîtrisez même pas les conditions d’annulation de Airbnb j’ai franchement des doutes (cf ce message, ma réponse et celle de Eldoradoimmo qui confirme), ensuite une nuit facturée 50% car elle est annulée ne fait pas augmenter le taux de remplissage, on la compte dans le chiffre global et cela augmentera juste le prix moyen à la nuit. J’ai l’impression que votre optimisme vous aveugle et depuis le début vous vous entêtez avec vos chiffres sortis du chapeau. Vous êtes têtu mais nous aussi. Les faits svp, chiffrés avec un minimum de rigueur.

Ca n’enlève rien à votre contribution et encore une fois je vous félicite pour cet investissement aux Philippines et le retour que vous avez accepté de faire ici, je suis certainement moins sceptique que Robert sur la réussite de l’opération et je ne doute pas de vos capacités. C’est juste la forme parfois un peu brouillonne.

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#68 02/08/2017 08h03 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Mestra a écrit :

Je repartirai fin août de Paris après 4 mois de location short-term sur 3 appartements. Les plannings étant déjà complets jusqu’à la fin, j’ai un taux de remplissage supérieur à 100% (grâce à quelques annulations facturées).

La saison a été très bonne grâce à un USD fort sur la période de réservation. Le taux de remplissage reste identique à l’année dernière et le prix à la nuitée a bien grimpé.

Félicitations pour le taux de remplissage, qui est remarquable.

Mais si je comprends bien, c’est sur 4 mois seulement ? Que deviennent ces appartements le reste de l’année ? A partir du moment où vous évoquez vous-même une "saison" estivale, ce n’est pas un taux de remplissage sur une année complète.

Si je comprends bien aussi, vous louez short-term quand vous êtes sur place (sans doute parce que c’est plus facile à gérer). Avec des appartements à Paris et un autre aux Philippines, vous ne pourrez pas faire le grand écart entre les deux pays pour être présent dans les deux toute l’année.

Si ce n’est pas indiscret, comment avez-vous prévu de vous organiser pour louer short-term, et toute l’année, aussi bien à Paris qu’à Makati ?

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#69 02/08/2017 21h04 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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@Bernard2K

A Paris, le reste de l’année, deux appartements sont occupés (famille) et l’autre passe en medium-term (3 mois- 6mois) car c’est un local commercial. C’est très facile à louer.

L’avantage d’appartements situés dans des lieux où la demande est forte, c’est de pouvoir jongler suivant ses disponibilités, ses envies et ses besoins sur les méthodes de location.

Je rappelle que la législation à Paris est désormais contraignante mais qu’à Makati, il n’y a pour l’heure aucune restriction (hormis quelques règlements de copro).

Si ce n’est pas indiscret, comment avez-vous prévu de vous organiser pour louer short-term, et toute l’année, aussi bien à Paris qu’à Makati ?

A cause de la législation à Paris, c’est impossible. Et c’est pourquoi je ne l’ai jamais évoqué.

Dernière modification par Mestra (02/08/2017 21h16)


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#70 03/08/2017 01h52 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Récapitulons:

Mestra a écrit :

Je gère aussi des appartements sur Paris, et je suis à 99% de taux de remplissage

kc44 a écrit :

Vous m’annoncez que vous dépassez les 360 nuits par an (!!) avec les mêmes durées de séjour. Je serais curieux d’en savoir un peu plus sur votre méthode.

kc44 a écrit :

Vous semblez avoir du mal avec les pourcentages, il me semble que vous n’avez pas répondu sur mes interrogations à propos d’un soi-disant remplissage à 99% à Paris en saisonnier.
Je n’y crois pas, pas plus que je crois en vos projections sur un investissement aux Philippines

Mestra a écrit :

Je ne cherche pas à convaincre et je n’ai rien à vous vendre, donc ne vous mettez pas dans une position d’investisseur-consommateur, ou pire encore, de juge. Je partage mon projet, je suis transparent sur les évolutions et j’essaye de le mener à bien.

Je n’ai pas d’intérêts à mentir sur mon taux de remplissage à Paris. Je n’ai aucun moyen de vous le prouver sauf à communiquer des infos fiscales, donc c’est peine perdue et en plus, c’est un non-sujet.

Tout cela pour arriver à la conclusion que l’on est d’accord, je viens aussi d’enchaîner plus de 80 nuits non-stop donc j’arrive à 100%… en haute saison !
Il manquait simplement la mention en tout petit avec l’astérisque.
C’est dommage sur un forum de tromper le lecteur car il y a bien tromperie et ces échanges donnent finalement une mauvaise image de chacun, ce qui transparait sur le forum. Je le regrette.

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#71 03/08/2017 06h36 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Mestra a écrit :

A Paris, le reste de l’année, deux appartements sont occupés (famille)

Je rappelle qu’il est légal de louer en saisonnier 4 mois maxi par an sa propre résidence principale. A partir de là :
- si ce sont les membres de votre famille qui louent en saisonnier leur propre RP, ils sont effectivement dans la légalité.
- si ces logements vous appartiennent et que c’est vous qui louez en saisonnier 4 mois par an, vous êtes tout autant dans l’illégalité que si vous louiez en saisonnier toute l’année. Car vu que la famille y loge le reste de l’année, vous n’êtes pas l’habitant qui loue sa propre RP, vous êtes un propriétaire bailleur qui fait du saisonnier 4 mois par an, ce qui n’est pas plus légal que de louer en saisonnier toute l’année.

Dernière modification par Bernard2K (03/08/2017 06h38)

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#72 03/08/2017 21h38 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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@Bernard2K:

En effet, il s’agit de votre première hypothèse et ce logement, car il ne s’agit que d’un seul dans le lot, m’appartient également, ce n’est pas incompatible smile

@Kc44:

Je ne sais pas quoi vous dire, le taux de remplissage est bien de 100% sur le local commercial.

Quant à ce qui est regrettable, c’est plutôt ça :

KC44 a écrit :

Publie des chiffres FAUX et les justifie avec arrogance par le MENSONGE !

KC44 a écrit :

C’est dommage sur un forum de tromper le lecteur car il y a bien tromperie

Dernière modification par Mestra (03/08/2017 21h39)


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#73 07/08/2017 03h35 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je trouve votre message très réducteur.
Chaque pays a ses régions plus ou moins intéressantes et résumer à ces quelques cas me semble au minimum incomplet.
Sur Singapour ok, pour la Thaïlande ça démarre bien en dessous de 100000€ pour un condo et selon si vous investissez sur Bangkok, Pattaya ou Chiang-Mai, la rentabilité est bien différente. Et rien que pour Bangkok, c’est hyper vaste, il y a tous les prix.

Votre message sur Makati semble confirmer le retour de Mestra. Pour ma part je trouve les prix plus "élevés" que "raisonnables" mais simple question de point de vue et tant qu’il y a la rentabilité en face, aucun soucis.

Il y a des coups à faire, une ligne à grande vitesse Chine/Laos/Thaïlande est en projet, elle passera par Udon-Thani en Thaïlande. Le prix des condos n’y est pas si différent de ceux de Bangkok en zone résidentielle mais peut-être y a-t-il des opportunités.
Au Cambodge il y a quelques années le marché a été ouvert aux étrangers, j’imagine que cela a eu un impact sur les prix.

J’avais envisagé investir pourquoi pas en Malaisie (mais à KL les prix sont élevés) ou au Vietnam mais en fait selon moi il n’est pas raisonnable d’investir dans ces pays si on ne les fréquente pas assidument et si l’on a pas un réseau de connaissances avec des locaux.
Il y a de plus chaque règlementation locale à connaître, donc n’investir que dans la région que l’on maîtrise, c’est similaire à l’attitude à adopter en France.

Dernière modification par kc44 (07/08/2017 07h51)

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#74 30/11/2017 17h21 → Investissement locatif à l'étranger... (immobilier)

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Je reviens pour quelques nouvelles sur mon investissement à Makati.

Nous avons décidé, ma compagne et moi, de nous séparer de l’agence qui s’en occupe pour le faire nous-même.

Nous avons commencé l’annonce Airbnb en octobre pour les premières locations en novembre.

Un premier bilan sur 1 mois satisfaisant avec une clientèle à 50% Philippine, 30% Asiatique incluant l’Inde, 20% Occidentale. (c’est qu’1 mois mais ça donne une idée).

Beaucoup de très courts séjours mais toujours facile à gérer, la clientèle est plus "easy going" qu’à Paris.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7376_sans_titre2.jpg

Taux de remplissage: 100%
Rendement brut mensualisé : 17%

On rentre désormais dans le concret avec des chiffres factuels. Cela me motive pour le projet d’un nouvel appartement. J’ai fait une offre qui a été acceptée mais suspense, je reviendrai bientôt pour en dire plus.

Je reviendrai également avec la rentabilité net et net/fonds propres. Mais pour l’heure, j’ai attrapé un rhume (tout peut arriver aux Philippines), alors les calculs seront remis à plus tard.

Work In Progress wink

Dernière modification par Mestra (01/12/2017 05h40)


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