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[+1]    #51 29/11/2018 15h01 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Noyl, votre tableau est intéressant (mystère d’un rendement net supérieur au rendement brut pour les SCPI, surement une coquille ou alors il s’agit d’un rendement sur fond propre?) mais passe à coté du levier possible sur les foncières cotées. Pourquoi ne pas également emprunter pour acheter en Bourse?

Pour un investissement de 150K, vous pouvez raisonnablement demander au banquier un prêt de 50K.

Ou bien passer par un courtier qui propose une "avance sur titre" comme Boursorama ou "sur marge" comme IB.

Et pourquoi pas carrément créer une structure à l’IS pour loger vos titres de foncière et déduire les intérêts d’emprunts comme pour un prêt immo de SCPI?

En explorant ces possibilités, votre tableau se retrouve totalement transformé et le rendement des foncières change énormément.

Le hic, c’est la volatilité des marchés. Ça bouge tout les jours et parfois violemment. Les SCPI, c’est beaucoup, beaucoup plus calme. Mais en réalité, ce sont les mêmes actifs!

Dernière modification par Mestra (29/11/2018 15h05)


"Ce qui est risqué? C'est de ne jamais prendre de risque"

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#52 29/11/2018 18h33 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

Banni
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C’est plus un TRI qu’un taux de rendement en fait car je prend en considération le levier de la dette.

Je ne connais pas de cas où la banque prête pour investir en bourse hormis un crédit à la consommation ?

Pour la structure à l’IS il y aura frottement car pour sortir le cash ce sera dividendes ou salaires.

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#53 08/01/2019 13h28 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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discussion intéressante, j’hésite moi aussi à rentrer sur quelques foncières avec les décotes du moment. Juste une question sans doute stupide, mais je lis que les dividendes sont versées de façon trimestrielle, semestrielle voire annuelle. Il faut donc rester un minimum de temps investi sur les titres en question pour en bénéficier ?

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#54 08/01/2019 13h38 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Comme pour toute action, il faut avoir le titre à la date de détachement du dividende.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #55 08/01/2019 13h45 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Non, juste avoir le titre en portefeuille la veille du détachement (et non pas du versement).
Par contre, le titre décote de l’équivalent du détachement le lendemain. Par exemple pour une action qui vaut 100€ et qui détache un dividende de 10€, l’action vaudra 90€ le lendemain, et sera à 0% de variation - vous aurez donc touché 10€, imposé à 30% soit 7€. Vous aurez donc 90€ + 7€ = 97€ de valorisation.

Donc à moins de vouloir payer des impôts sur le dividende, aucun intérêt d’acheter une action juste pour avoir son dividende et la revendre après: vous y perdriez les frais de transactions et l’imposition du dividende.

Si c’est pour garder l’action plus longtemps (quelques mois avant d’encaisser une plus-value, ou quelques années pour profiter régulièrement des versements de dividendes), c’est une autre question. En effet sur le long terme, et pour reprendre mon exemple, à ratio équivalent, contexte économique équivalent, etc…, le cours aura tendance à retendre vers les 100€ (cette idée est fortement discutable, c’est juste pour l’exemple), jusqu’au détachement suivant.

Edit: ArnvaldIngofson a été plus rapide que moi pour répondre. Je laisse néanmoins mon message pour deux raisons:
1. c’est bien la veille et non le jour du détachement wink : cf ici
2. l’exemple concret qui peut être utile

Dernière modification par investissor (08/01/2019 13h50)

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#56 08/01/2019 15h04 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Pardonnez moi ma naïveté mais je ne comprends pas cette opposition locatif direct vs foncières cotées.

Jusqu’à preuve du contraire, l’investissement locatif en direct est le seul moyen de se constituer un patrimoine avec rien ou presque grâce à l’effet de levier ? Comment faire sans ?

Si l’opposition est, faut-il investir en cash dans de l’immobilier direct vs foncières cotés, OK dans ce cas, c’est clair…

Pour moi les deux sont complémentaires, une fois le patrimoine construit, via notamment le locatif, réinvestir en foncières cotées ou SCPI par exemple non ?

=> j’ai des de SCPI actuellement en NP (acquises via crédit conso), une fois en PP je vends arbitrage SIIC

=> j’ai des appartements en cours d’acquisition via des prêts sur 20 ans, si le rendement de ces actifs une fois la dette remboursée > rendement des SIIC je conserve (il faut tout de même un bon point de rendement en plus car le locatif n’est pas toujours de tout repos vs détention passive de titres cotés). A l’inverse, si le rendement de l’actif sans dette < rendement SIIC alors je vends sans hésiter.

J’ai loupé quelque chose ?

Dernière modification par maxlille (08/01/2019 15h05)

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#57 09/01/2019 00h41 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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On peut acheter des actions avec levier aussi. Typiquement les conditions sont différentes (risque d’appel de marge, taux variables, régime fiscal moins avantageux) et par ailleurs les SIIC ont typiquement un meilleur rendement car elles font elles même du levier.

Donc c’est pas forcément évident de trancher même dans le cadre de l’endettement.

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#58 09/01/2019 16h52 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Au contraire, c’est très facile de trancher, comme l’indique Maxlille.

Si vous avez une capacité d’emprunt, vous faites de l’immo en dur.
Si vous avez de l’épargne, vous faites de l’immo coté.

Et si vous avez les 2, c’est fromage et dessert.

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#59 09/01/2019 17h18 → Foncière cotées vs Immobilier locatif en direct : comparaison entre REIT et locatif... (immobilier locatif siic foncière cotée reit locatif immeuble rapport)

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Je rajouterai vous pouvez emprunter et constituer un patrimoine avec du dur et ou des scpi.


N'hésitez pas a me contacter pour un parrainage : Linxea, Boursorama, Bforbanck, Binck :)

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