Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#26 07/09/2018 23h05

Membre
Réputation :   0  

Bonjour,
Je souhaiterais témoigner d’une très mauvaise expérience d’un achat via la plateforme Stayhome.
Pour ma part, j’ai investi dans un appartement au mois de juillet (date de signature de l’acte authentique) avec une signature du compromis au mois de février. Premier défaut, c’est long et mine de rien cela obère le rendement initial promis, si l’on considère une rotation de bien tous les 36 mois (oui 4 mois sur 36 l’argent ne travaille pas soit 1/9 du temps).
Et encore, ça ce n’est pas grave, la suite est bien pire… La sélection de leurs dossiers est, je pense, assez légère par rapport à leurs promesses affichées sur le site. En ce qui me concerne, ma locataire (ancienne propriétaire de son bien) n’a même pas eu les moyens de régler son dépôt de garantie, son loyer au prorata de juillet, son loyer d’aout et septembre…. Nous avons eu plusieurs conversations avec Stayhome mais rien n’est pris en charge à leur niveau concernant la procédure que nous avons engagé avec l’huissier pour établir un commandement de payer. En outre, ils établissent des baux avec des clauses illégales vis-à-vis de la loi ALUR (majoration de 10% en cas d’impayé avec intervention d’un huissier, clause résolutoire en cas d’impayé de dépôt de garantie etc.).
Bref, ce n’est pas forcément vrai pour tous les dossiers, mais nous faisons face à un à certain amateurisme alors que nous leur avons accordé toute notre confiance.
Je souhaiterais aborder également la partie « frais cachés » du rendement promis de 5,5% :
Cela ne prend pas en compte les frais d’assurance PNO, les frais de l’expert comptable et la CFE lorsque vous déclarez vos revenus en LMNP. Lorsque vous faites le bilan, le rendement promis perd facilement 1 point soit 4,5% vs les 5,5% initiaux « nets d’impôts ».

En résumé, le concept sur le papier est intéressant mais en réalité trop risqué pour la rémunération du dossier. Il vaut mieux, à mon humble avis, se retourner vers la vente à réméré, au moins le risque est plus largement payé lorsqu’il y a un défaut de la partie adverse.

Hors ligne Hors ligne

 

#27 20/11/2018 10h59

Membre
Réputation :   11  

Bonjour,
J’ai reçu par DIVIDOM une proposition de vente à réméré, avec du 11% de rentabilité…
Le bien est situé dans la campagne et les vendeurs cherchent à acquerir un 3eme bien, alors qu’en général ce type d’opérations c’est pour sortir du surendettement. Etrange.

Je voulais avoir votre avis sur ce réméré participatif ?

Merci

_remere_hesdin.pdf

Hors ligne Hors ligne

 

#28 16/01/2019 11h01

Membre
Réputation :   90  

Bonjour,

Je n’ai aucune expérience dans ce type d’investissement et, pire, ne connais personne qui ait participé à un portage immobilier. Le concept est sur le papier intéressant, les risques m’apparaissent assez clairement  en lisant cette file.

Je ne suis pas totalement convaincu que, dans le cas où ça se passe bien et où le propriétaire initial exerce son option de rachat,  l’investisseur s’est comporté en usurier, mais l’aspect éthique de l’opération ne me met pas totalement à l’aise non plus. 

Moyennant quoi, évacuant la question morale,  des questions sur la technique de l’opération me viennent à l’esprit. Il y a des risques et ceux qui dépendent de tiers sont évaluables si on dispose d’informations correctes sur ces tiers. Je ne doute pas que Stayhome les collecte mais je ne vois pas bien comment cette société les transmet à l’investisseur potentiel ni de quels moyens de vérification il dispose. Je ne souhaite pas demander directement  à Stayhome car je ne souhaite pas être considéré comme un client prospectif par eux au niveau d’ignorance qui est le mien sur leur produit.

-risque de solvabilité du propriétaire initial. Est ce que la situation d’endettement, de revenus, de profession (voire de santé) et les justificatifs afférents sont communiqués par  stayhome à l’investisseur? Rencontre-t’on la personne? Il y aussi la question du casier judiciaire dans la mesure où il ne faudrait pas tomber sur une personne bien connue des services de police ou de justice.

-risque de l’indivision. Comment vérifier qu’un des indivisaires n’est pas de mèche avec le propriétaire initial et ne va pas faire traîner l’expulsion et la vente en cas de défaut? Quels renseignements à t’on sur les autres indivisaires?

-risque d’évaluation immobilière insincère. Peut on visiter le bien avec un expert immobilier de confiance?

-risque d’évaluation fautive de la part de la société stayhome. Quels risques juridiques encourt-elle?

D’une certaine façon, comme dans ce montage l’investisseur fait un travail que les banques ne peuvent assurer en raison du risque juridique, il paraît raisonnable qu’il demande des garanties similaires à celles que demande une banque dans ses opérations de crédit immobilier.

De plus, si l’investisseur veut emprunter des fonds pour financer l’opération, la banque qui financerait l’investisseur aurait intérêt à vérifier que le sous-jacent est un peu solide, non? Je comprends bien que c’est la solvabilité de l’emprunteur qui est le principal facteur mais je ne pense pas que ce soit le seul.

Hors ligne Hors ligne

 

#29 07/05/2020 18h21

Membre
Réputation :   1  

Je confirme les propos de lemouelr stayhome n’est pas un interlocuteur fiable.
Une fois la commission touchée débrouillez-vous avec le locataire si vous avez des problèmes.
Étant donné qu’aucun contrat n’est signé avec l’investisseur Stayhome n’a aucune responsabilité légale..

un nouvel avis datant de mars 2020 sur trustpilot.fr remonte les mêmes problèmes..

le seul réel bénéficiaire c’est stayhome qui empoche une grosse com pour un travail bâclé (pas de prise de référence sur le propriétaire actuel, pas de vérification de l’état réel du bien pour fixer le prix, contrat de location comportant des clauses illégales…) Bref à éviter pour dormir tranquille

Dernière modification par nicolasx (08/05/2020 13h32)

Hors ligne Hors ligne

 

#30 07/05/2020 23h14

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1939  

Acheter la maison de personnes surendettées en espérant qu’ils vont payer un loyer, ça part tout de même très mal dès le début.

Y ajouter un achat à plusieurs en indivision sans connaître ses co-indivisaires, comme rapporté par certains témoignages, ça me semble confiner au masochisme.

Fondamentalement, l’activité de Stayhome, c’est une agence immobilière. Une agence immobilière spécialisée en vente à réméré.

PS : On trouve, dans les avis Google de Stayhome, exactement le même texte que posté ci-dessus par Lemouel. Il y a une réponse bien complète de Christian Lachaux, l’un des confondateurs. Ca présente l’avantage d’authentifier le cas (car M. Lachaux ne nie aucun des points soulevés par Lemouel), et de le relativiser, avec les arguments des créateurs de ce système.
Je laisse chacun les lire pour se faire son idée. Un des principaux arguments qu’il développe en réponse est :

Je suis d’autant plus surpris par votre commentaire qu’en achetant ce bien vous saviez que votre principale sécurité provenait de la forte décote que vous avez obtenu sur le prix d’achat du bien. Il faut rappeler que vous avez acheté un bien estimé à 185.000€ pour la somme de 120.000€. La décote sur le prix couvrant largement le risque locatif que vous supportez.

Mes remarques :

- puisque le vendeur a du mal à payer le loyer, ça veut très probablement dire que les 120000 € sont déjà dilapidés. Même si un bien immobilier vaut beaucoup d’argent, certaines personnes sont vraiment très endettées, et la somme des dettes peut être largement supérieure même à la valeur d’un bien immobilier. Déjà, si le bien avait été payé à crédit, le vendeur ne dispose pas vraiment de la somme issue de la vente, il dispose de cette somme moins le CRD.

- j’aime bien le reproche que c’est l’acheteur qui a refusé l’assurance impayé de loyers. Les locataires surendettés sont-ils éligibles aux assurances type GLI ? Rarement je suppose, sauf à bidonner le dossier, ce qui présente le risque évident que l’assurance refusera de payer au moment où sa petite enquête montrera que le dossier n’était pas sincère… Je ne dis pas que c’était le cas dans ce cas précis ; je dis juste que, d’une manière générale, il me paraît vain d’essayer de garantir des personnes surendettées et insolvables par des assurances qui sont prévues pour les personnes solvables.

- payé 120 000 € pour une valeur de 185 000 € : on est obligé de le croire sur parole sur chacun de ces chiffres. Est-ce que ça vaut vraiment 185 000 €, ou bien s’agissait-il de la fourchette haute d’une évaluation optimiste ? En tout cas, ça ne vaut pas 185000 € occupé par un locataire en impayés. Quand Lemoul aura viré la locataire (avec les éventuelles dégradations causées par une personne dégoûtée d’être passée de "propriétaire" à "locataire" à "expulsée"), ça vaudra combien ? Ce qui serait intéressant, c’est de connaître la suite de l’histoire : délai et coût de la procédure d’expulsion. Ampleur des dégâts. Vraie valeur de revente, net vendeur, du bien ainsi récupéré.

- La décote ne paie pas que le risque locatif. La décote paie aussi une forte entame dans le droit de propriété : la faculté de rachat du vendeur. Vous achetez donc un bien grevé de deux gros entailles dans votre droit de propriété et de jouissance.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2020 14h52)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

#31 08/05/2020 06h55

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   377  

C’est de la titrisation de crédit "pourri", avec en prime les inconvénients de l’indivision.


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

#32 08/05/2020 08h55

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1939  

Oblible a écrit :

C’est de la titrisation de crédit "pourri"

Non, pas du tout. La titrisation, c’est une créance sur une créance, en quelque sorte.

Là, vous avez acheté un bien immobilier. Vous conviendrez qu’acheter un bien immobilier chez le notaire et acheter de la titrisation de crédit pourri ne sont pas du tout la même chose ?

Dans le système Stayhome, il y a deux choses très différentes :
- la vente en réméré : il y a vente, presque tout à fait ferme, sauf que le vendeur peut racheter son bien.
- le fait de prendre comme locataire le vendeur.

Le fait de prendre comme locataire le vendeur est accessoire. Si le vendeur vend sa résidence secondaire par exemple, il peut y avoir réméré sans qu’il en soit locataire pour autant.

Quand il y a impayé de loyer, le locataire a une créance envers vous. Cette créance est très secondaire par rapport au fait que vous êtes propriétaire du bien. Et vous pouvez expulser le locataire qui ne paie pas. On connaît approximativement le coût et le délai d’une expulsion de locataire qui ne paie pas. Et après, on est propriétaire du bien, enfin libéré.

En fait, la plus grosse "entaille" dans votre droit de propriété, ce n’est pas le loyer impayé, c’est la faculté de rachat par le vendeur. Mais, à part cette faculté de rachat, vous êtes bien propriétaire du bien.

Ce qu’a fait Stayhome, mis à part les spécificités de ces modalités de ventes, c’est de rapprocher un vendeur et un acheteur. C’est, ni plus ni moins, une agence immobilière et c’est bien sous cette activité que la société SAS Equité Finance est inscrite ; c’est son vrai nom, Stayhome n’étant qu’une "enseigne".

Comme toute agence immobilière, il y a une chose dont vous êtes sûr : vous êtes propriétaire du bien (enfin, à l’issue de la transaction, et si tout va bien). Par contre, si vous avez cru ce que vous disait l’agence en marge de cette vente (que le vendeur ferait ceci et cela pour vous, quel tel truc serait réglé, etc.), eh bien, ne dit-on pas "les promesses n’engagent que ceux qui les croient" ?

A mon sens, c’est comme ça qu’il faut interpréter le système :
- avant tout, il y a vente du bien immobilier. L’agent vous a vendu un bien immobilier avec la particularité qu’il y a faculté de rachat par le vendeur.
- accessoirement, il y a le vendeur qui devient locataire. Un locataire ex-propriétaire surendetté, comme écrit plus haut, il ne faut pas trop s’étonner si ça tourne mal.

Dernière modification par Bernard2K (08/05/2020 09h07)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

#33 08/05/2020 09h55

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   377  

Je sais que ce n’est pas une "vraie" titrisation, ce que je voulais dire c’est que le système revient à découper un produit pourri entre plusieurs personnes.

Je n’ose même pas imaginer les complications en cas de décès d’un des indivisaires, la gestion d’impayés de loyer, la répartition des charges, les travaux d’entretien …

Et il ne faut pas compter sur l’aide de stayhome, leur rôle se limite à trouver des gens très endettés et des pigeons clients prêts à investir dans ce montage.


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #34 08/05/2020 13h08

Membre
Réputation :   1  

Bonjour,

Pour répondre à Bernard2K le principe tel qu’il est présenté par Messieurs Drack et Lachaux c’est un "réméré éthique".
En l’espèce on peut tous avoir au court de notre vie un pépin ponctuel qui nous place dans une position impossible à tenir vis-à-vis du remboursement d’un crédit. C’est ainsi que les chose sont présentées aux investisseurs.
Le fait de racheter le bien permet à l’ex propriétaire de solder se dette plutôt que voir son bien perdu à tout jamais et de se remettre à flot en quelques années.

L’ex propriétaire devenu locataire à tout intérêt à payer son loyer sous peine de perdre définitivement son bien. Garantie supplémentaire pour l’investisseur.

Mais une fois l’argumentaire commercial passé quel est l’envers du décor ?

Bernard2k vous avez tout à fait raison de noter le gros risque portant sur un achat en indivision. Pour ma part j’ai choisi d’investir seul sur la totalité d’un bien  afin d’éviter ce problème.

Ceci étant le premier point noir c’est le manque de sérieux de stayhome dans l’étude des dossiers.

Aucune estimation réelle n’est faite par des experts immobiliers diligentés par stayhome.
Dans mon cas ils se sont basés sur une estimation donnée par un agent immobilier local missionné par… le vendeur (le prix était bien évidement très très au dessus du prix réel du bien) et sur les petites annoncés (le bon coin, se loger…) bref une estimation à la louche… ce qui fait léger pour une investissement de plusieurs centaines de milliers d’€.

Aucune étude sérieuse du profil du vendeur n’est effectuée par stayhome ils se contentent de relayer l’histoire du vendeur. Pour ma part lors de ma 1ére tentative d’investissement le vendeur s’est rétracté au moment de la signature de l’acte (après m’être déplacé à l’autre bout de la France, avoir étudier le marché immobilier local et passé énormément de temps afin de valider tous les aspects).
Ma seconde tentative a été plus fructueuse, hélas..
J’achète le bien et rapidement des problèmes d’impayés surviennent.. Une petite étude de ma part me fait découvrir que l’heureux ex propriétaire possède moulte sociétés et à été mis en examen et écroué lors d’une enquête menée par la brigade financière sous la houlette du juge Halphen (il avait déjà été condamné pour une affaire d’extorsion de fonds). Certes l’affaire date un peu mais il ne m’a pas fallu bien longtemps pour trouver ces éléments qui étaient totalement inconnus de stayhome lorsque je leur en ai fait part… Très très léger comme étude "sérieuse de la part de stayhome.
J’ai de plus découvert les raisons du besoin de cash de l’ex propriétaire et on est loin de la belle histoire racontée par Stayhome. Je doute qu’à un seul instant il n’ai pris le temps de vérifier la véracité des faits trop pressés à engranger le bien dans leur portefeuille afin de se faire une belle com.

Le reste est dans le droit fil de ce que je viens de décrire…
Le bail rédigé comporte des clauses illégales au regard de la loi Alur
A part 2 ou 3 appels téléphoniques  à l’ex propriétaire pour l’enjoindre à payer rien n’a été entrepris pour solutionner le non paiement des loyers et la seule fois ou stayhome a pris le soin de m’appeler  durant les 2 dernières années c’était pour me proposer un nouvel investissement…
Bref aujourd’hui stayhome à encaissé sa grosse commission et plus de son ni d’images.
Je suis seul à me débrouiller avec un locataire menteur, malhonnête et de très mauvaise composition.

Il ne me reste qu’une solution à ce jour : passer par la justice afin de récupérer mon bien et c’est loin d’être gagné.
N’ayant aucun contrat avec stayhome leur responsabilité n’est pas engagé..hélas.

En résumé je trouve le concept éthique plutôt bon, la rentabilité pour l’investisseur pourrait être intéressante mais hélas derrière ces belles paroles il n’y a que du vent avec un seul but celui de gagner beaucoup d’argent

Dernière modification par nicolasx (08/05/2020 13h33)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #35 08/05/2020 14h45

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1939  

Je vous remercie sincèrement de votre retour. Mais j’avoue avoir du mal à vous plaindre tant vous avez fait preuve d’aveuglement.

je trouve le concept éthique plutôt bon

Je ne le dis pas seulement pour cette entreprise mais au contraire d’une manière très générale : le "concept éthique" ou la "solidarité", dans le domaine de l’investissement, c’est une idée qui sert surtout à vendre du risque pas assez rémunéré. Si le risque était correctement rémunéré, il n’y aurait pas besoin de faire appel à vos bons sentiments.

Si vous voulez faire dans l’éthique et le solidaire, allez donner de votre temps dans des bonnes œuvres, ou bien faites des dons d’argent aux associations (déductibles de vos impôts à 75 % puis 66 %). Par exemple la fondation pour les mal logés, ça aurait une certaine logique. Mais ne mélangez pas l’investissement et les bons sentiments, ça fait mauvais ménage.

En fait, stayhome part du principe que la personne a le droit de rester dans sa maison, et qu’il faut l’aider à cela ; c’est même le nom de leur enseigne : stayhome = rester à la maison, comme si c’était un droit. Mais manifestement, ce n’est déjà quasiment plus sa maison (puisqu’elle n’arrive pas à la payer). Quel est son droit à rester dans un logement qu’elle ne paie pas ? Aucun. Puisqu’elle n’arrive pas à payer son emprunt, donc probablement pas non plus son loyer qui va le remplacer, cette personne n’aurait-elle pas meilleur intérêt à aller dans un logement plus modeste, moins cher, tel un logement HLM, le temps de se refaire une santé financière ? Probablement si.

Déjà avec un locataire normal, il y a du risque d’impayé, alors avec une personne qui est forcée de vendre sa maison, ce risque est forcément bien plus élevé. Il faut se mettre deux secondes à la place d’une telle personne. Elle en veut forcément à la terre entière (car ce n’est pas de sa faute si elle dans cette situation, c’est la faute des autres). Elle va forcément chercher à se venger de son acheteur.

Vous reprochez à stayhome de ne pas faire assez de diligences. Vous reprochez donc à un agent immobilier de chercher avant tout à vendre ? Dans ce cas, il vous faut méditer la fable Le Scorpion et la Grenouille (personnellement, je l’ai apprise sous la version africaine Le Lion et le Scorpion, mais ça revient au même).

Deux ans que ça dure et vous vous apprêtez seulement à saisir la justice ? Je ne connais pas toutes les circonstances, mais à votre place il me semble que j’aurais agi bien plus tôt. Comme je l’ai écrit plus haut, ce qui est le plus important est que vous soyez propriétaire. Le loyer n’est qu’une "péripétie". Le locataire ne paie pas ? On le vire.

Même à supposer que le locataire paie rubis sur l’ongle pendant la durée où il peut encore racheter le bien, parce qu’il croit qu’il pourra le racheter… A votre avis,à partir du jour où cette personne réalise qu’il ne pourra pas racheter le bien à l’issue du réméré (comme c’est hautement probable), elle fait quoi ? Bis repetita : "Elle en veut forcément à la terre entière (car ce n’est pas de sa faute si elle dans cette situation, c’est la faute des autres). Elle va forcément chercher à se venger de son acheteur." Autant elle s’est tenue tranquille tant qu’elle avait l’espoir de récupérer son bien ; quand cet espoir s’évapore, il lui reste l’esprit de vengeance. Dégradations, troubles de voisinage et impayés sont hautement probables en vengeance du fait que vous lui avez "volé" "sa maison". Même si ce n’est plus sa maison, et même si vous n’avez rien volé du tout. C’est humain de fonctionner comme cela. Je ne dis pas que c’est certain que ça se passe comme ça, mais c’est hautement probable.

Dernière modification par Bernard2K (09/05/2020 07h40)


Bonjour chez vous, numéro 6.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur