Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

@Bascarol

La vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix.

Si la vente peut être prouvée (par témoins ou par écrit), elle est, en immobilier, parfaite du point de vue du vendeur, mais n’est pas encore parfaite du point de vue de l’acheteur qui dispose du fait de la loi d’un droit de retractation.

L’écrit n’est pas la seule preuve d’un acte, mais c’est le plus facile à utiliser, en cas de problème / conflit.

@maxicool
Je vous renvoie à la suite, et aussi à l’arrêt du pourvoi 11-25884 de l’audience publique du mercredi 25 septembre 2013 de la cour de cassation, sur la validité d’un mail en tant que preuve d’un fait (mais pas d’un acte)

or ici, il est question de prouver un fait : un mail peut servir de preuve d’un fait. Il en serait fort différent s’il s’agissait d’un acte (comme par exemple une mise en demeure qui ne peut être faite par mail simple, puisque là c’est un acte, alors qu’une relance peut se faire ainsi)

@anthony et @jjfevrier pour son information

Oui. Vous pouvez au moins obtenir une indemnisation, mais rien ne garantit que vous l’obtiendrez, le tribunal peut ne pas vous suivre.

Cependant,  la Cour de Cassation a validé un jugement dans lequel un acheteur a obtenu indemnisation pour le retrait tardif des vendeurs peu avant la signature du compromis alors même que les pourparlers étaient avancés (en particulier des modifications de clauses particulières dans le compromis).

L’affaire en cause était le refus de signer le compromis avec ces acheteurs parce que les vendeurs ont obtenu, postérieurement à la première acceptation, une meilleure offre d’un autre acheteur. Résultat : indemnisation de 10000 euros + dépens + article 700 CPC et 6 ans de procédures.

La décision repose sur des preuves par mail simple, nullement envoyés via des messageries ou sites spécifiques, montrant que la vente était acceptée initialement, et que le compromis était en cours de rédaction.

La question qu’il faut vous poser est : compte tenu de la durée potentielle de cette procédure (jugement, appel, cassation et peut être retour en appel dans la version la plus longue), procédure qui peut ne pas aboutir, le coût en vaut il la peine ?

Personnellement, lorsque ca m’est arrivé, j’ai tenté le coup de semonce, sans aller au procès. Le "jusqu’au boutisme", en Droit, peut coûter cher pour pas grand chose. Je pense que c’est probablement ce que les acheteurs de jjfevrier ont fait, un coup de semonce pour voir et tant pis si ca marche pas.

Ah oui, le pourvoi : Cassation, chambre civile 3, octobre 2011,  pourvoi n°10-22902

Pourriez vous avoir un minimum de respect pour les personnes qui sur ce forum ne cherche qu’à vous aider de la manière la plus constructive possible? ou votre comportement agressif doit-il être toléré par tous?

Ici, vous avez plusieurs avis, de pro et de non pro. xa vous a écrit 2 post très complet, bourré d’information, et vous l’avez ignoré. Idem pour mes simples questions. Je vous ai fourni un lien sur les compromis et PUV, qu’xa vous a également fourni, mais vous semblez l’avoir ignoré, comme la majorité des interventions d’ailleurs (qui je le répète viennent de personnes cherchant à vous aider!).

Si votre ton envers les personnes à qui vous demandez de l’aide est clément par rapport à celui que vous employez avec les notaires et le vendeur, vous ne risquez pas d’aboutir.

Puisque vous nous parlez avec autant de gentillesse, je me permet d’en faire autant! (et ce n’est pas mon habitude)

Lisez et étudiez ce qui vous a été écris, ensuite répondez de manière courtoise.
Et si vous voulez un défouloir, allez courir/jouer à un fps/couper du bois.

Je n’ai pas été le seul à vous conseillez d’être zen, mais vous ne semblez pas en avoir tenu compte.

Si vous voulez de l’aide, faites donc un léger effort

PS: Je n’ai vraiment par pour habitude de répondre de cette manière.

Bonjour Bongala,

Personnellement ce qui me saute aux yeux en parcourant ce post c’est que vous êtes encore dans le combat avec une sensibilité d’écorché vif sur le respect des engagements pris etc
Franchement je vous comprend ; mais il est essentiel que vous preniez sur vous rapidement  car pendant ce temps d’autres affaires continuent à vous échapper au lieu que vous vous relanciez pour votre plus grand bénéfice

Dernière modification par Iqce (28/01/2016 11h14)

Bonsoir,
Stokes, merci de bien vouloir, lorsque vous argumentez, vous baser sur des "fondements" en droit.
Ce serait sympathique.
En droit, même (ainsi que l’exprime Bernard2k, à partir de l’instant où il y a accord NON EQUIVOQUE sur la chose et sur le prix, votre fameux "torchon signé sur une nappe de table" vaut.
Le seul cas où il ne vaudrait pas, car il y en a un, est le suivant: si l’accord a été signé dans un débit de boissons (et ce n’est pas une blague).
Vous faîtes une grosse erreur en pensant à l’indemnité qualifiée de dédit.
Dans le cas qui nous occupe, l’acquéreur a le choix entre 2 options en réparation du préjudice qu’il subit (et c’est lui qui "a la main"):
- accepter un montant équivalent au dédit prévu au compromis (ou sur le "papier" signé par les 2 parties). Si aucun dédit n’est indiqué, les parties peuvent s’entendre sur un montant. En général, 10 % du montant prévu pour l’acquisition.
- refuser tout dédit, et demander que la vente aille jusqu’à son terme. Dans ce cas le vendeur sera obligé par le juge à céder son bien au prix convenu.
Mais il arrive parfois que le bien ait été vendu entre temps à un tiers.
Le juge peut décider:
- soit de casser la dite vente s’il estime que ce 2è acquéreur avait connaissance de l’existence du 1er
- soit d’attribuer au 1er acquéreur une indemnité qu’il fixera parce qu’il constatera qu’il ne peut rien changer à l’acte passé par ailleurs (cas, par exemple, où le bâtiment a, entre temps, été détruit par le 2è acquéreur, ou modifié substantiellement…) ou, du moins, qu’il ne peut plus attribuer le bien qui était l’objet de l’accord "comme il était".
Par ailleurs, dans le cas où un mandat de vente est signé avec une agence immobilière ou un notaire, le vendeur n’est obligé de céder son bien que si le mandat de vente contient une clause expresse par laquelle le mandant donne pouvoir à son mandataire de le représenter pour conclure la vente aux prix ET CONDITIONS prévues au mandat.
On dit dans ce cas que le mandat vaut "Pollicitation".
La C. Cass, 3è Civ. 12/04/2012  arrêt n° 10-28639 se fonde sur les articles 1 et 6 de la loi 7-9 du 02/01/1970 et 72-1 du décret72-678 du 20/07/1972.
Enfin, pour qu’une agence immobilière perçoive une commission en cas de refus de vente au prix du mandat, encore faut-il que le dit mandat contienne une clause pénale prévoyant explicitement le paiement de dommages et intérêts au cas où le mandant ne respecterait pas son obligation.
Dans ce dernier cas, le vendeur doit savoir que les indemnités exigées doivent rester "raisonnables" et qu’un juge peut les réduire "à plus juste proportion".
Merci de me dire ce que vous en pensez…ou si vous avez d’autres remarques "en stoke(s)" … tout ça dit avec humour, s’entend.

Dernière modification par belli79 (09/03/2016 09h32)

xa a écrit :

Bonjour,

Primo, sur la légalité, ca s’appelle une subrogation, et c’est très classique dans le cas d’une constitution de SCI. La SCI n’a pas de raison d’exister tant que la vente n’est pas certaine. La négociation se fait avec une personne (membre ou non de la SCI) qui propose un prix, puis dans le compromis, on subroge la SCI ou, encore pire / mieux, on inclut une clause de subrogation pour remplacer une personne physique par une SCI dans l’acte authentique (si pas de financement --> clause suspensive annulant la vente --> la création de la SCI tombe).

Donc c’est parfaitement légal. Ca implique un formalisme un peu plus complexe pour le compromis, pour que cela reste un compromis et pas une promesse de vente. Mais c’est légal.

Secundo, la structuration du patrimoine de votre acheteur ne vous concerne pas. Vous n’avez pas à refuser de vendre parce que l’acheteur achète en indivision, via une SCI, une Sarl, en passant par un holding patrimonial, ni même parce que l’acheteur est un représentant légal de l’acheteur réel. La seule chose qui vous concerne, concernant cette structuration, c’est la validité de la signature de votre acheteur physique : peut-il engager cette transaction ou non. C’est le travail de votre notaire de vérifier cela.

Pour le reste, vous avez un bien à vendre, vous avez accepté un prix. A moins de pouvoir justifier que la personne qui vous a fait cette offre ne pouvait pas engager la SCI dans cette transaction, la vente est valide.

XA, votre réponse m’interpelle un peu car laisse à pense certaines choses sont approximatives.

N’oubliez pas que la vente d’immeuble est un contrat dont l’intuitu personae compte beaucoup, dans le cas d’espèce, ça semble être de la vente de particulier à particulier et non un contrat d’adhésion !

Pour être parfaitement factuel, si vous avez traité avec une personne physique et que vous avez donné votre accord pour un prix sur ce bien, s’il y a accord sur la chose et sur le prix, vous êtes engagés auprès de cette personne physique.

Après, il faudrait voir exactement comment a été formalisé cet engagement, vous dites par mail, s’agit t’il d’un simple mail rapide disant ok pour vendre à tel ou tel prix ou s’agit t’il d’un mail précisant bien les choses du type : ’’ok pour vendre tel bien à tel prix, dans tel délai moyennant tel plan de financement’’.

Dans un avant-contrat (pré-contrat en quelque sorte) qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis de vente, peu importe le type d’avant-contrat, l’acquéreur peut demander qu’il soit inséré à l’avant-contrat une clause de substitution au profit de toute personne physique ou morale.
C’est une demande de l’acquéreur qui doit faire l’objet d’un accord express du vendeur.
Vous ne pouvez pas vous substituer comme ça une personne physique ou morale sans que le vendeur n’ait son mot à dire. C’est pour ça qu’il y a souvent une clause d’insérée dans l’avant-contrat et qu’il faut être vigilant dans la rédaction de la clause (l’acquéreur initial reste t’il solidaire de l’acquéreur de substitution ? quel formalisme pour acter la substitution ? Quel délai ….)

XA, vous raisonnez comme si l’acquéreur n’avait pas encore de SCI et que l’on est dans le shéma classique de ’’je signe un compromis, j’immatricule ma SCI puis la SCI achète’’.
Il se peut que la SCI soit existante, que les statuts soient susceptibles de lourdeurs administratives et/ou juridiques que le vendeur ne veut pas subir.
Il est fréquent qu’un dossier de financement de SCI soit plus long à instruire ou plus complexe compte tenu d’un nombre parfois élevé des associés…, des situations de santé…. il y a plein de raisons de vouloir traiter avec une personne physique et non avec une personne morale dont on ne connaît rien ni l’historique ni la réactivité…

Le notaire ou l’agent immobilier qui se charge de régulariser l’avant-contrat doivent aussi vérifier la chaîne des pouvoirs pour signer l’acte (avant-contrat ou acte définitif), si le gérant à pouvoirs pour agir seul ? faut il une délibération des associés ? en AGE ? en AGO ? Quel délai de convocation ? quel formalisme ?

Pour répondre à la question, le principal est de savoir comment et dans quels termes précis l’accord a été régularisé. Si la personne physique est identifiée et qu’il n’a pas été fait état de l’intention de substituer une personne morale, le vendeur est dans son droit de ne pas régulariser un avant-contrat au profit d’une personne morale.

N’oubliez pas que le prix de vente est une chose mais tout ce qui entoure le déroulement de la transaction joue beaucoup… qualité et sérieux de l’acquéreur, conditions de financement….et d’assurance du prêt à souscrire… montant du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation….
Il ne faut pas croire que parce qu’un accord a été trouvé sur le prix que tout est fait.

A titre personnel si j’ai une personne physique qui veut m’acheter un bien, que l’on tombe d’accord et qu’au dernier moment il veut substituer une personne morale sans m’avoir prévenu en amont, j’étudierai avec précision qui est cette personne morale, quand et comment le dossier de prêt va être monté….. donc OUI ! la structuration du patrimoine de l’acheteur peut importer le vendeur !

Enfin, n’oubliez pas que lors de la vente d’un bien immobilier vendeur et acquéreurs sont à l’égard du fisc solidairement tenus de règlement de l’impôt foncier pendant deux ans (de mémoire, ce délai à peut être changé)…. donc prudence !

Maxime

rylorin a écrit :

Il y a contrat dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix.

…et sur les éléments essentiels du contrat.

Vous trouverez toujours des gens pour écrire "vendeurs, vous êtes tenus par la première offre au prix"
Et même des avocats, ici :
Immobilier : vendeurs, vous êtes tenus par la première offre au prix ! Par Louise Bargibant, Avocat.

Personnellement, je trouve cet article très très optimiste… au point d’être irréaliste et donc trompeur.

Vous voulez l’antidote ? Le voici, un article beaucoup plus réaliste, écrit par un avocat aussi, mais basé sur la jurisprudence et non pas seulement des beaux et grands principes :
"L’accord sur la chose et le prix", Me Caroline Dubuis Talayrach, avocat - Journal de l’Agence

Vous voulez un exemple bien concret de comment fonctionne la justice dans un tel cas ?
https://www.journaldelagence.com/wp-con … 0724-2.pdf

Lisez le attentivement, s’il vous plaît. Voici donc le cas où des acquéreurs, les époux Z, avaient fait une offre sous le prix, les vendeurs (époux B) avaient fait une contre-offre, puis l’accord sur le prix de cette contre-offre avait été matérialisé par des mails très clairs via l’agent immobilier. Le compromis était prêt à signer et les époux B avaient écrit au notaire leur accord sur les termes de ce compromis. A ce moment-là, les vendeurs acceptent une nouvelle offre plus élevée issue d’autres acheteurs (les époux A) et se désistent donc de la vente aux époux Z.

Les époux Z assignent donc les vendeurs en disant que la vente était parfaite (sûrement très bien conseillés par un avocat qui récitait le code civil : "accord sur la chose et le prix").

Et… les époux Z gagnent ! Le TGI dit que la vente était parfaite, ordonne aux époux B de se présenter devant notaire pour régulariser, et à défaut le jugement vaut vente. Les époux Z ont gagné sur toute la ligne ! Champagne ! 

Puis, ça va devant la cour d’appel, qui dit :

Pour autant, il apparaît que les échanges de courriels
intervenu par le truchement de l’agence immobilière,
ne remplissent pas les conditions de validité d’une
offre acceptée en bonne et due forme compte tenu de
leur imprécision.
En effet, il n’est pas fait mention d’éléments essentiels
du contrat projeté tels que l’état civil des acquéreurs,
la désignation cadastrale du bien, la ventilation du
prix entre meubles et immeuble, les modalités de
paiement du prix et la condition suspensive de
l’obtention d’un prêt, le montant du dépôt de garantie,
éléments qui ont fait l’objet d’échanges ultérieurs en
vue de leur mention dans le compromis de vente en
cours d’élaboration ce dont il résulte que les parties
étaient toujours en pourparlers en vue de la signature
d’un compromis de vente.
Il se déduit ainsi de ces éléments que les parties
avaient d’un commun accord subordonné la rencontre
de leur volonté respective d’acquérir et de vendre à la
signature d’un avant-contrat de vente de sorte que la
vente n’était pas parfaite.
Dès lors, le jugement déféré qui a considéré que la
vente était parfaite avec les conséquences en
découlant, sera infirmé

Les époux Z ont donc perdu sur toute la ligne. Malgré ce que leur a dit leur avocat, malgré ce que leur a dit le premier jugement, ils ont perdu. Ils ont perdu beaucoup de temps (première offre 2017, cour d’appel 2020), beaucoup d’argent. Qui est le seul qui a gagné quelque chose ? Leur avocat.

Une fois que vous avez lu tout cela, avez-vous vraiment envie de suivre le même parcours judiciaire que les époux Z ? Pensez-vous que les offres comportent souvent l’ensemble des éléments essentiels du contrat, qui sont, nous dit la cour d’appel : "l’état civil des acquéreurs, la désignation cadastrale du bien, la ventilation du prix entre meubles et immeuble, les modalités de paiement du prix et la condition suspensive de l’obtention d’un prêt, le montant du dépôt de garantie" ?

Une fois que vous avez lu tout cela, avez-vous encore envie de répéter : "accord sur la chose et le prix" ?

Pourtant, dans le cas jugé, il y avait accord écrit, et le compromis était prêt à signer. Alors que Dicci nous interroge sur une simple offre d’achat qui n’a pas été acceptée, ce qui est encore bien plus léger.

Certes, vous pouvez tout de même dire que le cas des époux B était sous le prix, alors que là c’est une offre au prix. Mais, dans la mesure où l’annonce est de plus en plus souvent considérée comme une "invitation à entrer en pourparlers", et non pas comme une "pollicitation", on ne peut pas maintenir l’argument comme quoi la volonté de l’acquéreur rencontrerait celle du vendeur manifestée par l’annonce, et donc la vente serait parfaite.

La seule chose réaliste et pragmatique à dire à Dicci est : "Si vous cherchez à contraindre le vendeur à vous vendre à vous, vous avez une probabilité très élevée de perdre, après y avoir passé beaucoup de temps et d’argent. Alors oubliez ce bien et partez tout de suite à la recherche d’un autre."

Pour établir le contenu de ma formation, j’ai étudié très attentivement qui du vendeur et de l’acquéreur peut contraindre l’autre, selon les stades de la négociation, la nature des parties (particulier ou professionnel) et le type de bien vendu. Sans rentrer dans les détails (car c’est complexe), je peux vous dire qu’il est rarement possible de contraindre vraiment avec de bonnes chances de réussite.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2022 14h27)

carignan99 : c’est très intéressant. Vous noterez que les époux B de la cour d’appel de Chambéry et les époux B de la cour de cassation ont fait exactement la même chose : après avoir donné leur accord sur une offre d’achat, se rétracter pour vendre au plus offrant. La justice donne raison aux premiers et tort aux seconds. La principale différence que je vois, c’est que les époux B de Chambéry ont manifesté leur accord par un mail à l’agent, alors que ceux de la cassation ont manifesté leur accord en contresignant l’offre. Mais cette différence est bien ténue car  le mail est bien un écrit de leur part et il n’ont jamais nié l’avoir envoyé.

Ces deux jugements en apparence contradictoires confirment ce que j’écrivais : "Qui dit "jurisprudence en évolution" dit "incertitude" : on aura probablement encore à l’avenir des jugements qui disent la vente parfaite au vu d’un simple échange d’offres."

Qui peut baser son choix (de poursuivre ou non les vendeurs en vente forcée) sur des jugements qui peuvent leur être favorables ou défavorables, en fonction de si l’offre acceptée est considérée comme indiquant "l’accord sur la chose et le prix", ou si au contraire il n’y a pas un tel accord car l’offre manquait des "éléments essentiels du contrat" ? Franchement, qui est capable d’expliquer pourquoi les époux B grenoblois s’en sont sortis et pas les époux B parisiens ? Et si les époux Z grenoblois vont en cassation, vont-ils avoir gain de cause après avoir perdu dans les grandes largeurs devant la cour d’appel ?

En tout cas, si on veut contraindre les vendeurs à vendre, on sait désormais qu’on a intérêt à formuler l’offre la plus précise et ferme possible ; et intérêt à faire contresigner cette offre par les vendeurs. Au vu de cette décision de cassation, les agents ont sans doute raison de continuer à faire contresigner par le vendeur les offres d’achat, avec la mention "bon pour accord". Ca semble avoir encore un certain poids. Pour combien de temps, on ne sait pas.

Mais la seule réaction pragmatique face à une telle incertitude, AMHA, c’est d’oublier les vendeurs qui ne veulent pas vendre, et de passer tout de suite au bien suivant. Certes, ça fait mal au cœur, mais on gagne beaucoup de temps et on évite cette terrible incertitude juridique.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2022 23h27)