Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Dicci a écrit :

Hier soir, je reçois un long mail du vendeur, qui semble avoir été conseillé par un juriste : il rappelle les faits et atteste sur l’honneur n’avoir à aucun moment demandé une augmentation du prix à l’autre acquéreur et ne pas nous avoir non plus demandé une surenchère.

Par ailleurs, dans l’urgence de devoir constituer le compromis de vente rapidement pour conserver la garantie de l’offre de prêt des futurs acquéreurs, il a dit avoir déjà transmis par mail au notaire les documents relatifs à l’appartement et nécessaires à l’établissement du compromis de vente. Selon le notaire, cela constitue une forme d’engagement juridique envers les futurs acquéreurs alors même qu’aucune offre d’achat n’a pour l’heure été signée.

Il se dit donc contraint de refuser notre offre, pourtant financièrement plus intéressante, car cela constituerait un acte illégal susceptible de poursuites judiciaires.

Je suis étonné de cet engagement sans qu’aucun document écrit n’ait été signé par les deux parties. Qu’en pensez-vous ?

J’avais fait une longue réponse mais entre temps fusion des files … et lorsque cela arrive, la réponse saisie est perdue.

En version courte.

Sur la notion de "promesse de vente" que constitue une annonce, sauf si Bernard peut nous fournir une jurisprudence en la matière que je ne connaitrais pas (ce qui est parfaitement possible), il faut retenir que l’annonce / le mandat constitue une promesse au regard du bien vendu et du prix annoncé … mais que la partie acceptation de la promesse n’est pas si simple que l’application bête et méchante du droit.

La question posée n’est pas "la première offre est-elle de facto une vente parfaite donc l’offre de Dicci arrivant en 3ème est non acceptable", mais uniquement le vendeur est-il obligé de refuser une offre supérieure au prix qu’il a publiquement annoncé et confirmé à son notaire.

Et là, à moins d’avoir un jugement précisant qu’un acheteur A qui a fait une offre au prix, alors qu’un acheteur B a fait une seconde offre au prix, propose alors une offre au prix + xxx euros pour être sur d’avoir gain de cause, puis que B fait annuler la vente au motif que son offre au prix est prioritaire sur l’offrix prix + xxx postérieure …..

La loi semble bien dire qu’un vendeur qui annonce un bien et un prix est contraint de respecter ce qu’il a annoncé.

xazh a écrit :

Sur la notion de "promesse de vente" que constitue une annonce, sauf si Bernard peut nous fournir une jurisprudence en la matière que je ne connaitrais pas

- D’une part une jurisprudence de 2014 :

cour d’appel de PARIS du 12 juin 2014 et du 3 juillet 2014 ( RG 13/06003 et RG 13/08543 a écrit :

Considérant que si l’offre au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à personne déterminée, il en est différemment en matière de vente d’un bien immobilier s’agissant d’une opération complexe ; qu’en cette matière, une offre au public est par nature large et ouverte afin de permettre à de futurs contractants de discuter du contenu du contrat, et s’analyse par conséquent comme une invitation à entrer en pourparlers

- et d’autre part la réforme du droit des contrats de 2016 et notamment la portée de l’article 1114. En lire l’analyse dans cet article, bien mieux écrite que je ne saurais le faire :
Actualite                         Maître Dominique DUCOURTIOUX              |                             La portée de l’annonce de vente d’un bien immobilier

En conséquence, j’en retiens que, de plus en plus, les tribunaux considèrent qu’une annonce de vente immobilière est une simple invitation à entrer en pourparlers et non pas une pollicitation.

Dernière modification par Bernard2K (30/08/2022 16h06)

Ceux cités par la CA dans la réponse de Bernard2K ?

CA chambery a écrit :

l n’est pas fait mention d’éléments essentiels
du contrat projeté tels que l’état civil des acquéreurs,
la désignation cadastrale du bien, la ventilation du
prix entre meubles et immeuble, les modalités de
paiement du prix et la condition suspensive de
l’obtention d’un prêt, le montant du dépôt de garantie,

@Durand18

Désolé, mais je vais disconvenir ici … rapport à la question de Dicci et la pertinence de la décision citée.

La décision citée par Bernard ne porte pas sur une acceptation au prix de vente initial du mandat, qui est la question sur laquelle il oppose le principe théorique de "l’acceptation de la chose et du prix fait vente" et la réalité de ce qui constitue un accord sur la chose et le prix (et les éléments essentiels) mais sur un conflit par rapport à une offre à un prix inférieur, contre proposée puis finalement acceptée mais selon jugement pas une offre valide, le tout avec une seconde offre postérieure acceptée et actée …

Ce qui :
1) ne remet pas en cause le fait qu’a priori, lorsqu’un vendeur publie la mise en vente d’un bien précis à un prix précis, il ne peut pas augmenter le prix ni accepter une offre plus élevée pour la prioriser sur une offre au prix. C’est explicitement la question de Dicci, et personnellement, je ne connais aucun jugement qui autorise la vente à 700k d’un bien mis en vente initialement à 650k dont le prix augmenterait par enchère sans que cela soit dès le départ des enchères.

Mais je peux me tromper, et ca m’intéresserait fortement pour des opérations en cours.

2) correspond en tout point à ce que j’annonce, à savoir qu’il ne suffit pas de dire "j’accepte" pour que la vente soit formée même quand on accepte le prix. On va considérer "le sérieux" de l’offre.

Détail du jugement :
- un prix initial 620k
- une offre d’achat à durée limitée 575k FAI
- une contre offre à 570k nets vendeur que l’agent immobilier présente comme une contre proposition atteignant 597k FAI mais ramenée à 590k FAI (effort de l’agence) et éventuellement négociable à 585k FAI (mail complet dans le jugement)
- réponse maintenant une offre à 575k FAI valide jusqu’au 20.11 (pas de reprise explicite du mail, donc pas de certitude de ce qui a été reformalisé dans cette offre, mais peu importe)
- "acceptation de l’offre" le 22.11, le mail intégral dans le jugement, rien ne précise de quelle offre il est question, ni le bien, ni le prix, ni l’acceptation à un prix inférieur au prix fixé initialement par le vendeur.

Le jugement est intéressant à lire, contient meme des choses amusantes, qu’il faudrait comparer au jugement initial. Par exemple, l’acceptation du 22 serait considérée invalide dans le premier jugement (dixit l’appel), alors que ce premier jugement considère que la vente est parfaite le 23 … J’aimerais bien lire le jugement initial pour comprendre ce qui justifie ce qui pourrait semble une incohérence, faute d’avoir les détails (probablement l’acceptation n’est pas valide mais constitue une contreproposition elle même acceptée par retour de l’acheteur le 23, mais cela pourrait être plus clair dans la reprise en appel)

Il est assez pénible à lire sur écran sous cette forme bi colonne / police / espacement.

@Bernard2K

1) prière de me citer complètement. La phrase ne s’arrête pas à "une jurisprudence que je ne connaitrais pas" mais " il faut retenir que l’annonce / le mandat constitue une promesse au regard du bien vendu et du prix annoncé"

complété de " … mais que la partie acceptation de la promesse n’est pas si simple que l’application bête et méchante du droit."

2) les 2 jugements dans votre second cités ne font que confirmer que l’acceptation n’est pas si simple, qu’il ne suffit pas d’un mail pour justifier d’une offre valide et acceptée

3) le jugement de Chambéry idem

@Bernard2k, @durand18, @dusgas

la question posée : un vendeur doit-il impérativement refuser une offre supérieure au prix demandé ?

Si l’un de vous connait un jugement dans lequel, en dehors des enchères dont c’est le fonctionnement :
- un vendeur vend à 650k un bien
- un premier acheteur propose une offre ferme, cadrée, détaillée, cash à 650k
- un second acheteur propose plus tard une offre plus ou moins ferme, mais même aussi ferme que la première à 750k
- le vendeur accepte la seconde offre plus élevée que le prix initiale
- le premier acheteur demande l’application du droit de la vente parfaite
- le juge confirme que même si la première offre est absolument parfaite, la seconde qui excède le prix demandé est prime …

C’est la question posée par Dicci. Elle ne concerne pas du tout le fait que la première offre au prix soit prioritaire sur la seconde mieux formée. Elle porte explicitement sur le droit qu’un acheteur a de proposer plus que le prix demandé pour supplanter de droit toutes les autres offres.

En clair, est-ce que les enchères non encadrées sont légales ?

Dicci

A mon sens, et vu ce que j’ai dit précédemment, concernant les offres surenchères, le vendeur est dans le pétrin.

Concernant l’acceptation de l’une des 3 offres, s’il n’avait pas joué avec les enchères, s’il n’avait pas évoqué les autres offres, s’il les avait gardés pour lui pour réfléchir calmement même 2 ou 3 semaines …

Mais il en a parlé, et au moins 2 acheteurs savent qu’il existe au moins 1 offre concurrente au prix, et même 2 pour vous.

Tout est en place pour qu’un conflit démarre.

Vous achetez alors que vous êtes 3ème, il y a un risque qu’un voire les deux autres contestent parce que leur offre est antérieure. Malgré tout le débat sur la validité d’une offre ou non, rien ne garantit que votre offre soit in fine la seule valide pour un tribunal, et même si votre 3ème offre est la mieux disante, si la seconde était suffisante pour qu’un tribunal considère que …. vous commencez 2 / 3 ans de galère, dont vous sortirez peut être gagnant, mais usé.

Et en temps que 3ème cherchant à forcer la vente pour votre profit vs les 2 autres, cela risque d’être tout aussi difficile. Vous êtes 3ème … il faudrait être sur que les 2 premières offres sont strictement sans intérêt pour que la votre, bien formalisée,devienne la seule valide …

Personnellement, c’est une pente beaucoup trop glissante, je passerais à autre chose.

durand18 a écrit :

Si on applique la JP de Chambéry, il n’y a là que des pourparlers et qu’est ce qui empêche le vendeur, connaissance prise de la surenchère, de retirer l’offre que constituait son annonce, pour accepter la surenchère, modulo l’indemnisation de l’éventuel préjudice de l’acquéreur évincé pour rupture abusive des pourparlers ? Bref ce serait le far west …

On peut aussi considérer que l’annonce de vente initiale constitue le point de départ d’une vente (affirmation du bien vendu ainsi que des exigences de prix par le vendeur), qu’un vendeur sait ce qu’il fait lorsqu’il décide de mettre en vente son bien à un prix publiquement annoncé et donc qu’il engage sa propre responsabilité sur le prix présenté à tous.

On reste hors far west tout en sortant du principe tout aussi far west "premier acheteur, premier servi" … c’est l’offre la plus convaincante qui l’emporte.

EDIT :

Et Chambéry ne tranche pas la dessus, puisque la vente n’a pas été faite au prix demandé initialement. Idem pour les autres décisions. Pire, meme en considérant ce prix initial ferme et non dépassable, les décisions citées par Bernard restent valides, puisqu’elles ne traitent que du fait qu’une offre d’achat au maximum au prix est ou n’est pas valide.

Dernière modification par xazh (30/08/2022 18h47)

Pour moi Chambéry est transposable (si tant est que le raisonnement sous jacent cette décision soit bien fondé, ce qui n’est pas mon opinion), puisque comme je l’ai déjà dit il y a bien eu accord sur la chose et le prix à un moment ou un autre, et pour autant la Cour dégage le vendeur de son obligation de vendre.

Comme je l’ai déjà dit également, la Cour ne s’est pas prononcée sur la question subsidiaire de la responsabilité du vendeur pour rupture des pourparlers.

Alors après je ne sais pas quels sont les indemnisations qui sont accordées par les Tribunaux, mais si c’est sur le fondement de la JP Manoukian (frais occasionnés mais pas le gain manqué), ce sera peau de chagrin dans la plupart des cas.

Question 1) L’annonce est-elle une offre de vente, et l’émission d’une offre d’achat qui en reprend les termes en fait-elle une vente parfaite puisqu’il y a accord sur la chose et le prix ?

C’est tout à fait possible de dire cela. Ca a une certaine solidité. C’est la déjà ancienne jurisprudence qui affirme que « l’offre faite au public lie le pollicitant à l’égard du premier acceptant dans les mêmes conditions que l’offre faite à une personne déterminée » Civ. 3e, 28 nov. 1968, JCP 1969 et Civ. 3e, 1er juill. 1998, n° 96-20.605.

Mais je considère que, d’une part la jurisprudence récente, et d’autre part la réforme du droit des contrats de 2016, dessinent une forte tendance qui considère que, dans le cas d’une vente immobilière, compte tenu de sa complexité, l’annonce de vente n’est pas une offre ferme de vente mais seulement une invitation à entrer en pourparlers, d’une part, et d’autre part, et que les offres écrites, souvent trop laconiques (dixit CA Bordeaux 12/6/2020, n° 17-05354) et ne comportant pas tous les éléments essentiels du contrat (dixit CA Chambéry 13/10/2020 18/00724) ne constituent pas un accord de vente.

A l’appui de cette évolution de jurisprudence : entre 1968 et aujourd’hui, les actes de vente de quelques pages à l’époque sont devenus des centaines de pages (en comptant les annexes). Or, l’un des éléments essentiels du contrat, c’est la parfaite information de l’acheteur sur le bien ; quand, comme c’est très fréquent, il n’a pas encore reçu tous les diags, CR d’AG etc, y a-t-il vraiment accord sur "la chose" qui est encore mal définie ?
Un autre élément, c’est le paiement du prix. Comptant ou crédit vendeur ? Quel dépôt de garantie ? Les modalités de paiement n’ont aucune importance dans l’approche classique "la chose et le prix" mais deviennent importantes dès lors qu’on dit qu’il faut un accord sur les éléments essentiels du contrat.
Y a-t-il une clause suspensive d’obtention du prêt ? Cette clause est-elle précisée dès l’offre, ou bien est-elle tacite compte tenu que c’est une obligation légale (pour un particulier qui achète un logement) ? Une vente peut-elle être parfaite, ce qui implique une acceptation "pure et simple" par l’acquéreur, alors qu’il y a une telle clause suspensive (explicite ou tacite) dans son offre ?

Au total, il est très fréquent que des informations sur le bien, des conditions importantes du contrat, et des clauses suspensives soient ajoutées entre la première offre écrite et l’avant-contrat. Dans ces conditions, il me semble qu’on peut de moins en moins considérer qu’une offre écrite, même acceptée "bon pour accord" par le vendeur, soit une vente parfaite.

La présence d’un AI ne va pas dans le sens de la formation de l’accord des volontés sur une vente parfaite, puisqu’il n’a qu’un mandat d’entremise. Plusieurs jurisprudences semblent ainsi considérer que ce mandat d’entremise est un argument de plus pour refuser de considérer la vente comme parfaite.

Qui plus est, dans la pratique, face à plusieurs offres au prix, les AI ne disent presque jamais à leur client qu’ils doivent accepter la 1ere offre au prix. Ils disent plutôt qu’il faut accepter le meilleur dossier (pour éviter une vente qui tombe à l’eau par refus bancaire) et/ou le candidat qui semble le plus désireux d’avoir le bien (pour éviter le candidat velléitaire qui achète finalement ailleurs). Ca passe même à la télé, cf Plaza qui pratique ainsi dans "Maison à vendre" et qui ne s’en cache absolument pas ! Du point de vue du vendeur, pour éviter toute contestation, la solution est simple : ne jamais indiquer aux candidats quels offres ont été reçues et dans quel ordre. Comme ça on a le choix du candidat sans risque qu’un candidat évincé n’ait les infos nécessaires à une contestation.

Du point de vue du candidat acquéreur : à mon avis, compte tenu de l’évolution de la jurisprudence, il est de plus en plus délicat de prétendre qu’il y a eu vente par rencontre des volontés dès l’étape d’échange des offres. C’est prendre le risque de la mésaventure des époux Z cités plus haut. On peut, comme le rappelait durand18, poursuivre pour rupture abusive des pourparlers. Pour un prix élevé et une négociation très avancée, ça se tente peut-être. Pour un appartement à 70 k€, sachant que le tarif habituel est de 10 %, on obtiendra peut-être 7k€ qui permettront à peine de payer l’avocat et les divers frais ; autant laisser tomber d’emblée.

Au total, je ne prétends pas avoir une réponse claire et tranchée à cette question. Je pense que la jurisprudence est en train d’évoluer vers le principe de l’"invitation à entrer en pourparlers" donc, en gros, je pense que rien n’est certain tant qu’on n’a pas signé l’avant-contrat. Qui dit "jurisprudence en évolution" dit "incertitude" : on aura probablement encore à l’avenir des jugements qui disent la vente parfaite au vu d’un simple échange d’offres. Donc, autant je pense qu’il y a une tendance claire vers l’annonce considérée comme "invitation à entrer en pourparlers", tandis que les simples offres sont trop "laconiques" ou incomplètes pour former la vente, autant, tant que cette évolution n’est pas confirmée par d’autres décisions, y compris en cassation, on restera dans une incertitude.

Question 2) Est-il possible de faire des "enchères montantes" au-delà du prix de l’annonce et/ou du mandat ?
La réponse classique, c’est "non". Cela vient notamment de la vision classique où la première offre au prix serait censée rencontrer la pollicitation du vendeur et donc constituer une vente parfaite.

Donc, je pense que répondre à la question 1), c’est répondre à la question 2). Si l’on considère que l’annonce n’est qu’une "invitation à entrer en pourparlers", qu’est-ce qui empêche des pourparlers de mener à une hausse des prix ?

Dans le cas de Dicci, le vendeur n’avait encore donné son accord à personne. A partir de là, en sollicitant des offres supérieures au prix, que fait-il d’illégal ? Il est en pourparlers avec plusieurs candidats à l’acquisition, c’est tout… Il y a eu quelqu’un qui l’a mis en garde sur cette pratique (sans doute son notaire qui a encore la vision "classique"), mais je pense qu’il aurait pu continuer, s’il s’était senti assez sûr de son bon droit.

Je ne connais pas de jurisprudence sur ce sujet. Mais je ne serais pas étonné qu’un tribunal valide cette pratique un de ces jours, sur la logique "des pourparlers impliquent que l’on peut discuter de l’ensemble des éléments du contrat et peuvent donc mener à une évolution du prix aussi bien à la hausse qu’à la baisse".

Au total et pour résumer, je pense que le temps des certitudes, de l’accord sur la chose et le prix dès la signature d’une offre, et des "faut contraindre le vendeur à vendre" est derrière nous. Ce n’est que mon opinion.

Après, il n’y a que des cas particuliers… et des attitudes pragmatiques à avoir en face de ces cas particuliers…

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2022 10h57)

durand18 a écrit :

Qu’est ce qui s’oppose alors à la formation du contrat de vente si l’offre d’achat est faite au prix "sans condition" ou si le vendeur accepte toute autre offre conditionnée ?

Il y a une première chose qui peut y faire obstacle : que l’annonce de vente soit considérée comme une "invitation à entrer en pourparlers" et non pas une "offre de vente". L’offre d’achat ne peut pas rencontrer l’offre de vente si celle-ci n’en est pas une !

Il y en a une seconde : que l’offre d’achat ne comporte pas tous les éléments essentiels du contrat… et ne soit donc pas une offre mais, elle aussi, une simple invitation à entrer en négociation.

Il me semble que tout cela découle en grande partie de l’article 1114 du code civil issu de la réforme du droit des contrats :

Article 1114 du code civil a écrit :

L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Un candidat à l’acquisition d’un bien immobilier aura donc intérêt, s’il formule une offre d’achat, à s’assurer que celle-ci comporte bien l’ensemble des éléments essentiels du contrat, en s’inspirant notamment de la liste dressée par la CA de Chambéry.

durand18 a écrit :

Ensuite j’aimerais bien connaitre le fondement juridique du "tarif habituel de 10%" qui viendrait sanctionner le vendeur indélicat pour rupture abusive des pourparlers, surtout si c’est avant la conclusion du compromis, car à ma connaissance la Cour de cassation est très ferme sur la  notion de réparation intégrale du préjudice réel, sans perte ni profit, mais je n’ai pas de connaissance particulière en matière de vente immobilière.

Vous avez raison. J’ai fait un raccourci bien trop rapide. La "clause pénale" qui sanctionne l’inexécution d’un contrat, lorsqu’elle est insérée volontairement dans un contrat par les parties, est souvent de 10 %. Mais ça ne donne aucune indication sur l’appréciation du préjudice par les juges. Dans un jugement, il n’y a pas de tarif qui tienne. Au temps pour moi.

Dernière modification par Bernard2K (31/08/2022 10h54)

BErnard2k a écrit :

Si l’on considère que l’annonce n’est qu’une "invitation à entrer en pourparlers", qu’est-ce qui empêche des pourparlers de mener à une hausse des prix ?

La question ne se limite pas à l’immobilier, elle est valide dans tous les domaines du commerce. Pourtant le fait qu’un prix annoncé soit considéré ferme est la base en droit, à la vente comme à l’achat.

Donc raisonnons sur cette base. Un vendeur met en vente un bien à 700k, un acheteur fait une entrée en matière à 700k. Dans votre vision, il n’y a qu’entrée en pourpalers (ok, d’accord), permettant au vendeur de modifier l’offre à la vente … Parce qu’en pratique, c’est exactement ce que vous dites, il peut modifier l’offre puisqu’on est en pourparlers pur et dur.

Donc il peut décider que le prix n’est plsu 700 mais 725, il suffirait de prétexter une offre concurrente, que l’acheteur ne peut vérifier. Si l’acheteur surenchérit, tant mieux, sinon, il reste la possibilité de reconvenir à 700, en prétextant que l’autre offre est plus élevée mais postérieure donc obligation de l’accepter (l’acheteur est rassuré, pense qu’il obtient la transaction parce que la loi la rend obligatoire, alors qu’en pratique, dans cette vision, le vendeur a tenté le coup de bluff et comme il ne marchait pas tente une seconde galipette pour ne pas perdre la vente).

On pourrait même imaginer que le vendeur modifie substanciellement le produit annoncé au départ. Vente d’une maison, oui mais en fait, pas de tout le terrain, ou avec une limitation …

Là, fort heureusement, le droit protège l’acheteur qui peut se rétracter, mais en pratique, cela ne revient il pas à une publicité mensongère, une annonce sur un produit et un prix pour au final ne pas proposer exactement le produit supposé ni le prix annoncé ?

Pour le coup, c’est effectivement une vision assez Far West de l’immobilier. Je ne pense pas que la jurisprudence évolue en ce sens, qui ne pousse pas vers la sécurisation du processus de vente, alors qu’au contraire considérer qu’une offre d’achat n’est valide que si elle est substanciellement définie sécurise la vente en ce sens qu’un acheteur ne peut bloquer un vendeur en prétendant acheter pour se rétracter par la suite.

Bernard2K a écrit :

@xazh
Dans une économie libérale, de façon très générale, on considère que le prix d’un bien ou d’un produit résulte d’un équilibre entre l’offre et la demande. Encore faut-il un mécanisme qui permette d’établir cet équilibre.

…

Effectivement, dans cette vision …

Ce qui m’ennuit, c’est que cela autorise un prix d’appel fictif, sous évalué, pour ensuite manipuler le prix à son profit. Certes, c’est une liberté au sens le plus primaire … mais c’est aussi une manière explicite de fausser l’information du marché …

2 remarques

Primo, le vendeur n’a aucune référence … il peut en obtenir, il peut faire une estimation, il peut faire réestimer pour éviter que la mise en vente ne se fasse sur un prix de plus d’un an, il peut retirer son bien de la vente, et le remettre plus tard à un autre prix, ou via un autre circuit, il peut ………

Secundo, le marché immobilier américain, pour le pratiquer modestement, c’est un peu le far west.