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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Novapierre Résidentiel à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

0% - 0
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

50% - 1
Je ne sais pas (avis neutre)

50% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 2   Avis moyen : 3,5/5 Avis neutre

[+1]    #1 15/01/2015 13h47

Modérateur
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Réputation :   2329  

@eric13 : Afin que vous en soyez bien conscient (et compreniez mieux pourquoi vous risquez de ne pas obtenir ce que vous semblez cherchez, si vous persistez), je vais essayer de vous expliquer comment je perçois vos interventions, en forçant un peu le trait.

Vous décrivez une partie limitée de votre situation (puis une autre petite partie, etc.), et posez plein de questions. Vous glissez la-dedans que vous avez pu optimiser ceci ou cela (par ex la revente de votre société), mais sans donner aucune information sur comment (=vous ne partagez pas vos éventuels bonnes pratiques). Vous demandez si ce qui vous est proposé est adapté ou un bon choix, mais quand on vous répond vous indiquez qu’on a déjà tout expliqué la-dessus et que vous l’avez compris (sans même décrire/reformuler  ce que vous avez compris : donc impossible pour nous de confirmer que vous avez compris, ou de vous indiquer ce que vous pourriez avoir mal compris), et vous indiquez que vous avez de toute façon confiance dans le cabinet qui vous conseille (on peut même comprendre que vous sous-entendez que vous les suivrez, même si ici on vous explique que tel ou tel choix est peu adapté).

Avez-vous lu notre charte ? Si oui, pourquoi ne la respectez-vous pas ? Si non, lisez-la !

Une bonne partie de ce que vous avez écrit ici devrait être dans votre "présentation" (qui n’existe pas à ce jour : merci de la créer ici), et c’est là qu’on pourrait essayer de vous indiquer si tel ou tel produit est plus ou moins adapté à votre situation et à vos objectifs. Je peux déplacer les messages #15 à #23 dans une telle présentation…

Dans cette discussion sur Pierre48, on ne devrait pas analyser votre situation, mais juste échanger sur ce qui concerne Pierre48, pour permettre à tous les lecteurs qui cherchent des info sur Pierre48 de les trouver (et pas de se perdre dans les détails de votre situation perso qui pollue un peu cette discussion).

Mots-clés : paref, pierre 48, pierre48, scpi


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+2]    #2 04/06/2018 08h48

Membre
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Les associés peuvent opter pour le paiement (des plus-values) par parts jusqu’au 13 juin au prix de 1261€ au lieu de 1327€ (soit -5%).

En 2017 : 3343 parts ont été souscrites, 3190 retraits compensés (au prix de 1194,96 € actuellement), 8166 retraits par le fonds de remboursement (au prix de 1040 € au 01/01/17, inchangé au 01/01/2018)

Fin 2017, 16047 parts sont en attentes de rachat. (D’après ce chiffre, il faut attendre plus de 5 ans pour que nos parts puissent être l’objet d’un rachat par retrait compensé – si j’ai bien compris, il suffit d’attendre et de ne pas accepter le remboursement par le fond prévu à cet effet –. Ces chiffres sont de plus en plus élevés. Fin 2015, 8013 parts étaient en attente. Fin 2014, 2965 parts étaient en attente.)

Ainsi, même si mon horizon de placement est indéterminé (>15, 20 ans ou transmission du patrimoine ?) j’hésite à acquérir de nouvelles parts, moi aussi…
Par rapport, au prix de 1261€, ceux qui se font remboursés par le fond « perdent » 17,52%. En prenant en compte la revalorisation de 14€ par trimestre (dans l’hypothèse où le prix de remboursement suivrait la valeur de la part), cela représente, grosso modo, 4 ans.

En fait, ce qui me dérange c’est la non valorisation du prix de retrait par remboursement. Au 1er janvier 2014, il était déjà de 1040 € par part.
Je n’ai pas de rapport plus ancien, je ne sais pas depuis quand il est à ce montant.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[+1]    #3 05/03/2019 11h24

Membre
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Bonjour,

Cf www.paref-gestion.com/scpi/pierre-48 paragraphe "Souscription / Retrait" :

"Le prix de souscription est fixé à 1 369 € du 1er janvier au 31 mars 2019. A compter du 1er avril 2019, la société de gestion a décidé de stabiliser le prix de la part jusqu’à nouvel avis.
[…]
A compter du 1er février 2019, le prix de retrait par le fonds est fixé à 1 206 €. Ce prix se situe entre la valeur de réalisation en vigueur et celle-ci diminuée de 10 %"

Un point positif tout de même, le prix de retrait de la part par le fond augmente à 1206 € (au lieu de 1040€ actuellement)

Dernière modification par Al25 (05/03/2019 12h32)


The cake is a lie  --  Parrain Binck, Fortuneo et Boursorama.Me contacter par MP

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[+1]    #4 05/03/2019 14h19

Membre
Réputation :   11  

Ce qui laisse penser que la valeur de réalisation va augmenter et parallèlement la valeur de reconstitution.
D’ après mes calculs basés sur les précédents ratios (Prix de retrait sur fond de remboursement/valeur de réalisation/valeur de reconstitution), il ne serait pas étonnant que la valeur de reconstitution avoisine les 1420 euros.
Je mise sur une augmentation exceptionnelle du prix de la part ou une distribution de plus value importante.

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[+1]    #5 20/06/2019 08h04

Membre
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Les associés ont reçus un courrier postale indiquant ce qui est dit plus haut par FCP.
Je suis associé

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[+1]    #6 22/06/2019 08h45

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Bonjour,

Une notice du BOFIP détaille les conditions de déductibilité des intérêts et frais d’emprunt des revenus fonciers dans des cas particuliers :

- cote 130 : Intérêts supportés par les porteurs de parts de certaines sociétés immobilières.
- cote 170 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire d’immeuble loué
- cotes 171 et 172 : Intérêts d’emprunts contractés par les nus-propriétaires de logements dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social (ce passage traite explicitement de la détention directe et indirecte)

Pour ces 3 cas, les intérêts et frais sont déductibles.

- cote 160 : Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts de sociétés

Pour ce cas, les intérêts et frais ne sont pas déductibles.

Cela semblait indiquer que les intérêts étaient déductibles dans le cas exposé.

Il m’a néanmoins semblé qu’il existait une contradiction entre le contenu des cotes 170 et 171, la cote 171 (dans la partie de la notice consacrée aux logements dont l’usufruit est détenu temporairement par une bailleur social) restreignant la déductibilité des intérêts d’emprunt pour le nu-propriétaire aux logements loués et imposés entre les mains de l’usufruitier à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Après quelques recherches, il s’avère qu’une réponse ministérielle Warsmann du 11 décembre 2007, précise que la déductibilité n’est possible que si l’immeuble est loué et que les revenus soient imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Ainsi il n’y aura pas de déductibilité possible lorsqu’ils sont soumis à l’IS.

Il conviendrait donc que la société de gestion distingue dans le cas d’une SCPI, d’une part la part du patrimoine démembré non louée à un bailleur social et non imposée dans la catégorie des revenus fonciers au niveau de l’usufruitier et, d’autre part, le reste du patrimoine pour déterminer la fraction des intérêts déductibles…
De qui enrichir l’imprimé fiscal unique, si tenté qu’un nu-propriétaire puisse exiger d’être informé des modalités d’imposition de l’usufruitier…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (22/06/2019 13h31)

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[+1]    #7 12/07/2019 14h51

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Bonjour,
Voici des nouvelles sur la liquidité de Pierre 48, fin décembre, 18756 parts en attente de retrait au prix compensé, depuis le prix sur le fond de remboursement a augmenté passant de 1040 à 1206, ce qui, à mon avis a permis à certains associés qui avaient mis en vente au prix compensé de vendre.

Fin Mars, 13511 parts en attente de retrait au prix compensé.

Sur le 2ème trimestre plus de 3000 parts ont été souscrites ( source: appel téléphonique à la sdg), ces 3000 parts ne concerne pas le réinvestissement au prix préférentiel réservé au associés qui ne sera pris en compte que pour le 3 ème trimestre.

La bonne nouvelle pour la liquidité, c’ est le retour des investisseurs.

PS: associés de la SCPI avec des parts en vente par le prix de retrait compensé.

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[+1]    #8 08/11/2019 18h57

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[+1]    #9 12/04/2020 09h31

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Bonjour,
Information un peu passée inaperçue, revalorisation du prix de la part de 56 euros pour le porter à 1467 euros (+ 4%) . (Source site Paref gestion: onglet actu).
En ce qui concerne une distribution de plus-value, pas d’ information à ce sujet mais elle devrait être maintenue car aucune information contraire.

Associé de cette SCPI

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[+3]    #10 23/05/2020 23h13

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J’ai expliqué dans l’ autre discussion pourquoi j’ai posté le même message deux fois.
Désolé, je ne pensais pas polluer le forum en fessant ainsi.
Ça fait très longtemps que je consulte ce forum et j’y apprends beaucoup, je ne poste presque jamais de message car je ne suis pas du niveau des intervenants du forum et je veux pas le polluer.
Pour en revenir au fond de ma question, je suis partis du principe que si vous vendez des parts par exemple le 31 mars, la société de gestion vous fait un chèque pour le règlement de celles-ci et vous n’êtes plus associé le 1 avril, mais le règlement du dividende vous sera versé à la fin du mois d’ avril, car il correspond à un dû du trimestre ou vous étiez associé.
Concernant la SCPI Novapierre résidentiel, celle-ci a décidé de distribuer un dividende et l’a annoncé dans ses bulletins trimestriels T4 2019 et T1 2020, j’ai donc pensé que le versement de celle-ci aux associés détenant des parts au 1 janvier n’était pas illogique.
Force est de constater que ce n’ est pas le cas d’après Surin, Canyonneur, [GBL], j’aurais encore appris quelque chose aujourd’hui grâce aux intervenants du forum et je vous en remercie.
Je regrette par contre de voir des - 1 donné pour si peu.

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[+1]    #11 24/05/2020 14h31

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Bonjour,

On trouve à la page 34 du rapport annuel 2018 les 2 tableaux suivants :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_nr_pv.jpg

La 7ème résolution de l’AG 2017 est ainsi formulée (rapport 2016 - page 28) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_nr_r7_ag_2017.jpg

La distribution 2016 a donc été effectuée en 2016 et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution (228326) est cohérent avec le nombre de parts au 31/12/2015 et 31/12/2016.

La 8ème résolution de l’AG 2018 est ainsi formulée (rapport 2017 - page 38) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_nr_r8_ag_2018.jpg

La distribution 2017 a été effectuée en 2017 d’après la résolution mis celle-ci ne précise pas la date exacte et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution (222113) est cohérent avec le nombre de parts au 31/12/2016 et 31/12/2017.

La 9ème résolution de l’AG 2019 est ainsi formulée (rapport 2018 - page 49) :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/16426_nr_r9_ag_2019.jpg

La distribution 2018 a été effectuée en 2018 d’après la résolution et non pas en 2019 comme indiqué dans le message précédent (la résolution ne  précise pas la date exacte) et le nombre de parts ayant bénéficié de la distribution est cohérent, comme je l’ai déjà souligné plus haut, avec le nombre de parts au 31/12/2017 et 31/12/2018, si on considère la diminution du poste des plus-values pour déterminer le nombre de parts concerné.

La rédaction de moins en moins précise des résolutions d’exercice en exercice et le basculement de la distribution brute à la distribution nette ne facilite pas la compréhension…

Chaque AG entérine environ 1 an après la distribution précédente et autorise la société de gestion à en réaliser une nouvelle.

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (24/05/2020 18h57)

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[+1]    #12 24/05/2020 14h32

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Le montant distribué qui figure dans le rapport annuel 2018 a été distribué en 2018.
Celui distribué en 2019 figurera dans le rapport annuel 2019, qui devrait paraître dans quelques jours.

Le tableau page 28 du Rapport Annuel 2018 confirme que 5 604 183€ de plus-values ont bien été distribuées en 2018 (ils ne sont plus "en réserve" à la fin de l’exercice, le 31/12/2018), et diminue d’autant le montant de la réserve de plus-value à fin 2018 (qui est le montant de cette réserve fin 2017 (13 840 793€), plus les plus-values réalisées en 2018, moins les frais sur cession, moins la distribution réalisée, soit 15 129 157€).
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_zze.png
On retrouve ces montants dans le tableau de variation des capitaux propres (ligne avec la Note 3) en page 21 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/323_zzn.png


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[+1]    #13 28/05/2020 14h26

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Bonjour,
Le rapport annuel 2019 est en ligne : paref-gestion.com/wp-content/uploads/20 … entiel.pdf
Bonne lecture.

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[+1]    #14 29/05/2020 18h32

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Oui, la société de gestion a vendu des immeubles et a gardé (une partie de) la PV dans les comptes, comme elle le fait depuis des années (sans que ça ait rien d’anormal), comme vous pouvez le constater dans le 1er tableau que j’ai mentionné dans le message #81.

Il y avait 13 840 793€ de réserve de plus-value début 2019   (soit 65.85€/part, avec 210 172 parts à fin 2018)
En 2019, les ventes ont généré 6 974 826€ (=20 815 619 - 13 840 793 = 12 038 166 - 5 063 340) de plus-values.
En 2019, il y a eu 5 604 183€ de plus-values distribuées (et 82 279€ en frais sur cession)
Il y avait 15 129 157€ de réserve de plus-value fin 2019   (soit 78.62€/parts, avec 192 442 parts à fin 2019)

Mais attention : ceci ne signifie pas que 15 M€ de cash dormaient sur les comptes de la SCPI à fin 2019. Ces 15 M€ sont juste un montant en comptabilité. Le cash disponible fin 2019 était bien moindre (3.12 M€ affectés au fond de remboursement -pour racheter des parts-, et 0.06 M€ de valeurs mobilières de placement, si on en crois le tableau de la page 18 du Rapport Annuel 2019, qui précise aussi en page 24 que "Le solde des comptes bancaires au 31 décembre 2019 est nul contre 1 564 K€ au 31 décembre 2018."). Pour distribuer la réserve de plus-value, il va d’abord falloir vendre des biens, et ne pas utiliser le produit de ces ventes pour autre chose (par ex des acquisisions) !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #15 15/06/2020 21h23

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Bonjour,
Novapierre résidentiel annonce une distribution de plus-value de 30 euros par part soit 2,1 % net d’ impôt après une augmentation de 4 % du prix de la part au 1 avril, ce qui fait plus de 6 % pour 2020.
En 2019 la revalorisation de la part et la distribution de plus-value était de 6%.
La SCPI annonce également une expertise biannuelle de son patrimoine et très probablement une nouvelle augmentation du prix de la part ou une nouvelle distribution de plus-value courant de 2 -ème semestre.
La SCPI annonce également l’ acquisition de 13 appartement (1 à Paris (loi de 1948) et 12 à Neuilly sur Seine en nue-propriété).
Ces annonces au eux lieux lors de la réunion d’information sur l’activité de la SCPI à laquelle j’ ai assisté sur internet comme tous les associés qui le souhaitaient.

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[+1]    #16 30/06/2020 19h32

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Apparemment, le nombre de parts en attente au prix de retrait compensé va fortement diminuer, après une forte souscription de parts sur le 1er trimestre, la souscription du 2 ème trimestre serait tout aussi importante voir plus importante.
Source société de gestion par téléphone.

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[+1]    #17 28/09/2020 15h54

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Il semblerait qu’ il n’ y a plus de parts en attente de retrait aux prix compensé, pour être plus précis, il n’ y en aura plus le 1/10.
source: j’ ai eu la société de gestion ce matin au téléphone.

Dernière modification par jiorgio (28/09/2020 15h54)

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