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En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Novapierre Résidentiel à un proche ?


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Non, certainement pas (avis négatif)

0% - 0
Nombre d’avis : 3   Avis moyen : 3,3/5 Avis neutre

#26 05/05/2015 11h50

Membre
Réputation :   76  

Bonjour à tous,

Les associés Pierre 48 viennent de recevoir le rapport d’activité 2014.

Je fais partie des nvx associés de 2014 (je n’ai acquis que le minimum : 5 parts). À la lecture du rapport annuel, (en tant que néophyte) j’ai l’impression du volonté de transparence de Paref Gestion.

Les informations reportées me semblent saines.

Je ne sais pas lire entre les lignes… Ai-je loupé qqch ?


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#27 12/06/2016 11h45

Membre
Réputation :   30  

Il y a eu décollecte nette sur les 2 derniers exercices 2014 et 2015 (pas d’argent qui rentre dans la SCPI pour financer de nouvelles acquisitions, mais au contraire la nécessité pour la SCPI de vendre des biens pour financer les retraits)

Des acquisitions de plus en plus rares sur les dernières années (1209 m2 en 2010, 914 en 2011,  723 en 2012, 0 en 2013, 251 en 2014, 0 en 2015)

Il y a des cessions d’immeubles (2670m2 en 2014, 5629 en 2015), cessions qui sont utilisées pour continuer de rémunérer la société de gestion, alimenter le fonds de rachat des parts (5 M€ / an), et le reste est redistribué aux détenteurs des parts (PV, coupon exceptionnel).

La valeur estimée du patrimoine stagne depuis plusieurs années (valeur augmentée mécaniquement par la décote des biens qui se réduit, mais diminuée par les cessions de biens). En corolaire, la valeur de la part stagne.

On peut s’interroger sur la stratégie suivie : pourquoi redistribuer en PV chaque année, plutôt que d’investir dans de nouveaux locaux, et améliorer ainsi les perspectives de revalorisation des parts ?

Si c’est parce qu’il n’y a plus d’opportunités d’achat (loi 48, viagers, loi 89, nue-propriété), cela est-il durable, ou passager ?

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#28 11/04/2018 18h49

Membre
Réputation :   8  

Petite update sur cette SCPI :
     - Augmentation de 6€/part tous les trimestres depuis le 04/2017 jusqu’au 03/2018
     - Augmentation de 14€/part tous les trimestres à partir du 04/2018 et  jusqu’a nouvel ordre
     - Dividende de près de 24€ (cf source , en augmentation de 4€ par rapport à 2017) distribué aux investisseurs en position au 3e trimestre 2017.

Bref, une belle (si maintenue) embellie après 3 années de disette.

Nota : Detenteur de parts de Pierre48


The cake is a lie  --  Parrain Binck, Fortuneo et Boursorama.Me contacter par MP

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#29 02/05/2018 23h00

Membre
Réputation :   58  

Oui, ça va mieux.

J’en ai repris en décembre 2017, car vu la hausse de l’immo parisien, j’avais la pré-sentiment que P48 allait être revalorisée. D’ailleurs, la revalo ne couvre même pas cette hausse.

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#30 03/06/2018 15h06

Membre
Réputation :   6  

Bonjour,

Détenteur de parts de Pierre 48, la SG me propose de réinvestir à prix préférentiel

Je me demande si c’est le bon moment de réinvestir avec ce prix préférentiel (grosso modo avec l’augmentation programmée du prix de la part, au bout de 18 mois on serait rentable) pour une optique long terme > 8 ans.

En lisant le rapport annuel :

Points négatifs :
- le Conseil de Surveillance souligne l’illiquidité du marché des parts (16k part en attente, soit 7%)
- du coup ce sont les plus value de cession qui compense une partie des retraits
- nombre d’associés qui diminue
- recours au crédit pour acheter des nouveaux biens en 2017 car plus de retrait que de souscription

Points positifs :
- augmentation des PV de cession / part
- augmentation du prix de la part de 14€/trimestre
- le DG indique dans l’édito qu’on repart de l’avant via une démarche ISR (NP viager, NP bailleur sociaux, …)

Votre avis ?

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#31 03/06/2018 18h21

Membre
Réputation :   40  

Moi j’aime bien, la SCPI permet d’investir dans de l’immobilier parisien d’habitation.
Elle est interressante surtout pour les TMI élevés (revenus fonciers faibles), surtout si achat à crédit (effacement de revenus fonciers acquis par ailleurs).

Ensuite, l’utilisation du fond de remboursement ne me gène pas, au contraire. L’annulation de parts à un prix décoté me semble favorable aux porteurs restants. Peut-on parler d’effet relutif ?

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[+2]    #32 04/06/2018 08h48

Membre
Réputation :   76  

Les associés peuvent opter pour le paiement (des plus-values) par parts jusqu’au 13 juin au prix de 1261€ au lieu de 1327€ (soit -5%).

En 2017 : 3343 parts ont été souscrites, 3190 retraits compensés (au prix de 1194,96 € actuellement), 8166 retraits par le fonds de remboursement (au prix de 1040 € au 01/01/17, inchangé au 01/01/2018)

Fin 2017, 16047 parts sont en attentes de rachat. (D’après ce chiffre, il faut attendre plus de 5 ans pour que nos parts puissent être l’objet d’un rachat par retrait compensé – si j’ai bien compris, il suffit d’attendre et de ne pas accepter le remboursement par le fond prévu à cet effet –. Ces chiffres sont de plus en plus élevés. Fin 2015, 8013 parts étaient en attente. Fin 2014, 2965 parts étaient en attente.)

Ainsi, même si mon horizon de placement est indéterminé (>15, 20 ans ou transmission du patrimoine ?) j’hésite à acquérir de nouvelles parts, moi aussi…
Par rapport, au prix de 1261€, ceux qui se font remboursés par le fond « perdent » 17,52%. En prenant en compte la revalorisation de 14€ par trimestre (dans l’hypothèse où le prix de remboursement suivrait la valeur de la part), cela représente, grosso modo, 4 ans.

En fait, ce qui me dérange c’est la non valorisation du prix de retrait par remboursement. Au 1er janvier 2014, il était déjà de 1040 € par part.
Je n’ai pas de rapport plus ancien, je ne sais pas depuis quand il est à ce montant.


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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#33 04/06/2018 21h59

Membre
Réputation :   58  

Savez vous pourquoi autant de gens vendent ?
Fin de crédit ? Plus de revalo ces dernières années ?

La revalo de 14 euros / trimestre, devrait stopper l’hémorragie non ?

Dernière modification par FCP (04/06/2018 22h44)

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#34 04/06/2018 23h53

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2332  

A mon avis, une part significative des parts vendues l’est dans le cadre de successions (comme pour la plupart des SCPI), quand le propriétaire des parts est décédé.

cf l’age de la SCPI (créée en 1996), le fait que les acheteur de parts ne sont en majorité pas des "jeunes" et le font pour financer leur retraite ou à minima avec un horizon de placement très long (encore plus pour cette SCPI qui visait les hauts TMI à l’IR), que les SCPI sont souvent perçues comme "plus liquides" que d’autres composantes d’une succession (comme les biens immobiliers physiques), et que les héritiers ont souvent peu envie de détenir des parts de SCPI (encore moins pour cette SCPI, si les héritiers n’ont pas un TMI à l’IR élevé).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[-1]    #35 21/08/2018 23h07

Membre
Réputation :   58  

Conseillez vous toujours cette SCPI ?

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#36 21/08/2018 23h33

Membre
Réputation :   76  

Bonsoir,

Quel est votre objectif ? Que recherchez-vous ?

Perso, j’ai souscrit à Pierre48 pour pouvoir faire un prêt PEL et récupérer la prime de l’état. J’ai seulement une demi-douzaine de parts.
Aujourd’hui si je renforçais cet investissement, ce serait pour diversifier mon portefeuille SCPI. Mais, elle ne me semble pas adaptée pour constituer un "fond" de portefeuille.

Dans le BTI 2eT.2018 : « A fin juin, il subsiste 15 565 parts en attente de retrait au prix compensé. »
Ça va dans le bon sens !


Pierre ––– Parrainage : yomoni, wesave, casden, boursorama, fortuneo… Il suffit de m'adresser un message…

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[-1]    #37 22/08/2018 20h13

Membre
Réputation :   58  

Je ne recherche rien. J’en ai déjà pas mal.

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#38 04/03/2019 22h06

Membre
Réputation :   58  

Suspension de la revalo trimestrielle. Étonnant alors que l’immobilier parisien reste bien orienté.

Avez vous une explication là dessus ?

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#39 05/03/2019 10h29

Membre
Réputation :   12  

Bonjour,
Pouvez vous nous dire ou vous avez cette information car je ne la trouve nulle part sur le net et je n’ ai pas été informé par Paref alors que je suis associé de cette SCPI ?

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[+1]    #40 05/03/2019 11h24

Membre
Réputation :   8  

Bonjour,

Cf www.paref-gestion.com/scpi/pierre-48 paragraphe "Souscription / Retrait" :

"Le prix de souscription est fixé à 1 369 € du 1er janvier au 31 mars 2019. A compter du 1er avril 2019, la société de gestion a décidé de stabiliser le prix de la part jusqu’à nouvel avis.
[…]
A compter du 1er février 2019, le prix de retrait par le fonds est fixé à 1 206 €. Ce prix se situe entre la valeur de réalisation en vigueur et celle-ci diminuée de 10 %"

Un point positif tout de même, le prix de retrait de la part par le fond augmente à 1206 € (au lieu de 1040€ actuellement)

Dernière modification par Al25 (05/03/2019 12h32)


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[+1]    #41 05/03/2019 14h19

Membre
Réputation :   12  

Ce qui laisse penser que la valeur de réalisation va augmenter et parallèlement la valeur de reconstitution.
D’ après mes calculs basés sur les précédents ratios (Prix de retrait sur fond de remboursement/valeur de réalisation/valeur de reconstitution), il ne serait pas étonnant que la valeur de reconstitution avoisine les 1420 euros.
Je mise sur une augmentation exceptionnelle du prix de la part ou une distribution de plus value importante.

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#42 03/04/2019 11h12

Membre
Réputation :   58  

Cela fait un moment que ceux qui veulent vendre doivent passer par le fonds de remboursement, avec une bonne décote.

Je ne comprends pas pourquoi la Société ne vend pas quelques immeubles pour régler le problème de liquidités sur cette SCPI ?!?

Avez vous une idée ?

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#43 03/04/2019 13h25

Membre
Réputation :   12  

La décote n’est plus si importante que ça, 1245,39 euros pour le prix de retrait compensé et 1206 euros sur le fond de remboursement.
Avec l’augmentation du prix de retrait par le fond de remboursement, je pense que les parts en attente vont diminuées rapidement. (à suivre au prochain bulletin trimestriel)
Va-t-il y avoir une distribution de plus-values où vont ils garder des fonds pour alimenter le fonds de remboursement ? (à suivre au prochain bulletin trimestriel)
Moi, je penche pour une distribution de plus-values, ce qui serait plus juste envers les associés.

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#44 03/04/2019 14h32

Modérateur
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Réputation :   2332  

FCP a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi la Société ne vend pas quelques immeubles pour régler le problème de liquidités sur cette SCPI ?!?

Il me semble que le fond de remboursement est (déjà) alimenté par… le produit de la vente d’immeubles par la SCPI.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#45 03/04/2019 16h32

Membre
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jiorgio a écrit :

La décote n’est plus si importante que ça, 1245,39 euros pour le prix de retrait compensé et 1206 euros sur le fond de remboursement.

C’est respectivement 1 220,18 € et 1 040 € les 2 prix. Soit -15% par le fonds de remboursement.

Voir ici :
www.paref-gestion.com/pdf/pierre-48/BTI … 018-VF.pdf

GoodbyLenine a écrit :

FCP a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi la Société ne vend pas quelques immeubles pour régler le problème de liquidités sur cette SCPI ?!?

Il me semble que le fond de remboursement est (déjà) alimenté par… le produit de la vente d’immeubles par la SCPI.

Il faut vendre plus alors. Ca ne doit pas être difficile en ce moment.

Il est normal que si des associés veulent sortir, la SCPI vendent des immeubles. Leur proposer -15% à la place c’est un peu rude…

Je précise que je ne suis pas vendeur.

Dernière modification par FCP (03/04/2019 16h34)

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#46 03/04/2019 16h57

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J’ai vendu à 1160e il ya un peu plus de quatre ans maintenant, jugeant le potentiel assez faible et la société de gestion de plus en plus "greedy" (cf les 1er post)

Je n’ai effectivement pas perdu grand chose

Mais je suis surpris en voyant les chiffres actuels car l’immobilier parisien a recommencé a bien performé depuis 18 mois maintenant après un "long" plateau

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#47 03/04/2019 17h07

Membre
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Oui, je trouve aussi que le cours ne reflète pas la forte hausse de l’immobilier en IdF de ces dernières années.

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#48 03/04/2019 17h32

Membre
Réputation :   12  

FCP a écrit :

jiorgio a écrit :

La décote n’est plus si importante que ça, 1245,39 euros pour le prix de retrait compensé et 1206 euros sur le fond de remboursement.

C’est respectivement 1 220,18 € et 1 040 € les 2 prix. Soit -15% par le fonds de remboursement.

Voir ici :
www.paref-gestion.com/pdf/pierre-48/BTI … 018-VF.pdf

GoodbyLenine a écrit :

FCP a écrit :

Je ne comprends pas pourquoi la Société ne vend pas quelques immeubles pour régler le problème de liquidités sur cette SCPI ?!?

Il me semble que le fond de remboursement est (déjà) alimenté par… le produit de la vente d’immeubles par la SCPI.

Il faut vendre plus alors. Ca ne doit pas être difficile en ce moment.

Il est normal que si des associés veulent sortir, la SCPI vendent des immeubles. Leur proposer -15% à la place c’est un peu rude…

Je précise que je ne suis pas vendeur.

Le prix de retrait par le fond de remboursement est passé à 1206 euros depuis le 1 mars et 1245,39 euros depuis le 1 avril pour le prix de retrait compensé. ( source site internet paref gestion)

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#49 03/04/2019 17h55

Membre
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En effet :

Site de Paref Gestion a écrit :

Souscription / Retrait


Une SCPI à capital variable peut à tout moment émettre de nouvelles parts, et racheter des parts pour permettre à un associé de sortir.

Le prix de souscription est fixé à 1 383 € du 1er avril au 30 juin 2019 et sera augmenté de 14 € chaque trimestre jusqu’à nouvel avis.

A la sortie, l’associé pourra selon les cas bénéficier :

    _Du prix de retrait compensé si les souscriptions excèdent les retraits soit 1 245,39 € du 1er avril au 30 juin 2019.

    _Du prix de retrait par le fonds de remboursement si les retraits excèdent les souscriptions. La société de gestion donne la possibilité à l’associé de faire racheter ses parts sur le fonds de remboursement dans la limite des fonds disponibles. Le prix de retrait par le fonds est fixé à 1 206 € depuis le 1er mars 2019. Ce prix se situe entre la valeur de réalisation en vigueur et celle-ci diminuée de 10 %.

Source www.paref-gestion.com/scpi/pierre-48

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#50 03/04/2019 18h04

Membre
Réputation :   58  

M.erci je n’avais pas vu. C’est nouveau.
La décote a beaucoup diminué. Peut être qu’ils ont réussi à réduire le stock des demandes de rachat en attente ?

Ils continuent aussi la hausse du cours de la part, +1% par trimestre, c’est bien.

Dernière modification par FCP (03/04/2019 18h56)

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