SCI soumise à l'IS contrôlée par une holding SASU ?

Pilote45 · #26

Merci pour vos différentes réponses.

"plus un droit de 5% de la valeur (réelle) des SCI cédées.""

"

Admettons que j’ai une SCI qui vaux 200 k€ à la revente sur le marché, avec attestation d’une agence immobilière. Mais avec un crédit restant de 80k€…

Donc en terme de cout :
cela sera 5% de 200 k€ + frais administratif ?
ou on se base sur les 120k€ + frais administratif ?

"Pour votre holding, avez vous envisagé la piste SC au lieu d’une Sasu dont le coût de fonctionnement serait moindre ?"

Pourquoi la SC serai moindre en cout ? et pour faire une SC en holding il faut être 2 j’imagine ?

Merci vraiment pour votre aide

Vnico · #27

Nos SCI sont détenues à 98% par notre Holding, on arrive à se financer sur 18 ans + 24/36 mois de "souplesse" nous permettant d’allonger la durée du prêt…donc 20/21 ans au total
Le taux est souvent un peu plus élevé mais on prends généralement moins d’assurance et au final ce n’est pas ce qui importe le plus, le plus important est l’obtention du prêt.

perecastor · #28

@Pilote45 : pour rebondir sur ce que vous a dit GBL, ça m’intéresse que vous nous indiquez comment vous est venu l’idée de ce montage, et sur quelle base vous pensez qu’il sera pertinent pour vous ? Y voyez-vous un intérêt patrimonial, fiscal, juridique ? et quels gains concrets pensez-vous obtenir ?

Je sais que ce montage est présenté comme le graal de l’optimisation par tout un tas de gourous de l’investissement immobilier. Ce qu’ils oublient de préciser, c’est qu’ils ont tous une société de formation qui, je présume, génère de larges profits chaque année. Je comprends donc l’intérêt pour eux, comme pour les entrepreneurs en général, d’un montage permettant de réinvestir le profit dans des sociétés immobilières avec un frottement fiscal amoindri. En revanche je vois moins l’intérêt de cette usine à gaz administrative et comptable pour le salarié lambda.

N’oublions pas non plus que le fisc a désormais le droit de redresser les montages avec un but principalement fiscal (et non plus seulement exclusivement fiscal). Et qu’en l’absence de nouvelle jurisprudence, il convient d’être prudent vis-à-vis des montages trop exotiques.

serenitis · #29

Pour le coût de transmission des parts sci, je suppose que c’est l’équivalent du droit de partage quand on dissout (les 5 points de GBL m’ont fait tilt). On devrait donc parler en valeur nette pour cette base. Sur des parts de sarl (la je maîtrise mieux..) il y a plusieurs méthodes, soit évaluation externe comme vous dites, soit si gros endettement valeur des fonds propres à minima. Dans tous les cas, demandez à votre EC de vous faire l’attestation, c’est son job…

Pour ma réflexion sur la SC, vous pouvez la monter seul, mais son principal avantage est un coût moindre annuel. Par contre, pas d’actes de commerce puisque société civile.

Je rejoins père castor dans son analyse : pour que le montage soit rentable, il faut du volume. Pour ma part, comme multi entrepreneur, c’était une évidence pour faire circuler les flux de treso entre les boites légalement, mais également gérer de l’achat revente de pme. Autre optique qui se rapproche pour moi, je vais conserver cet outil quand je me retirerais de mes affaires après l’avoir démembré au profit de nos enfants avant nos 51 ans, mais surtout me servir de cette coquille pour nous payer ensuite jusque l’âge légal de retraite.

HHub · #30

Pour la valeur des parts sociales des SCI, c’est la valeur nette patrimoniale qui semble le mieux appropriée et cette dernière est soumise au droit d’enregistrement immobilier de 5.09%.

Valeur nette patrimoniale =valeur de l’actif - capital crédit restant dû- autre passif.

Il faut avoir faut avoir une vision du passif complet de la société et en particulier si les résultats sont distribuées ou en report à nouveau ou en compte d’associés.

Incidences fiscales et compte courant dans une SCI
Incidences fiscales et compte courant dans une SCI

Il est possible d’appliquer sur cette valeur une décote de 10% à 15% pour liquidités des parts sociales.

Sur les formalités, faire enregistrer 4 exemplaires de l’acte de cession de parts sociales sur papiers libre (en donnant clairement les éléments de valorisation, cela permettra de laisser au contrôleur d’avoir suffisamment d’éléments sans vous demander les principes => transparence permettant de justifier de sa bonne foi) avec un chèque de l’enegistrement arrondi à l’euro supérieur .

pourquoi 4 :
-un pour les impôts
-un pour le greffe du commerce
-un pour le vendeur et l’autre pour l’acquéreur des parts

Le tout avec enveloppe timbrée pour le retour.

Ensuite avec le retour du service enregistrement, il faut transmettre un exemplaire avec statut mis à jour, déclaration de bénéficiaire effectif et chèque au greffe du tribunal de commerce.

Par contre sur le montage SCI IR et holding IS, je suis intéressé de comprendre comment on sort les investissements à moindre coût fiscal?

Ma compréhension:

1) Si vente de l’immeuble par SCI IR dont associé principal société holding IS alors nous avons une plus value professionnelles IS avec réintégration des amortissements obligatoires qui ont été comptabilisés.

2) Si vente des parts sociales de la SCI IR par société holding IS à une personne physique ou société puis vente de l’immeuble, alors la vente de l’immeuble sera selon le régime de plus values des particuliers avec exonération après 30ans.
Cependant, il y aura imposition de la plus value de la cession des parts selon le régime professionnel=> impôt quasiment similaire au point 1 car plus value = valeur des parts - valeurs des parts initiales qui valent quasiment zéro.

Resterait pour réduire, la solution de démembrement des parts sociales de la SCI IR avec la nue propriété soumises à l’IR et l’usufruit à IS.

Cela semble être une stratégie à (très ) long terme : 20-25 ans pour la phase de construction du patrimoine et 25-30ans supplémentaire pour réduire la fiscalité en sortie du dispositif.

Je suis bien sûr à l’écoute et à la lecture des membres ayant réfléchis à la sortie du dispositif et aux avis des CGP et CGPI du forum.

serenitis · #31

Hhub,

Concernant la sortie du dispositif, le plus rationnel est comme vous l’avez décrit de miser sur du très long terme.

Pour autant, (en pro), mon approche est plutôt de vendre quand on arrive en fin de crédit soit environ 15 ans en ayant misé sur des valeurs amorties d’en gros 30% sur la période (hors quote part terrain on s’entend bien). Ainsi, hors cas de valorisation très positive du bien sur la période, la PV reste mesurée et la fiscalité également. L’idée étant de repartir sur un bien plus qualitatif et cher pour renouveler le concept.

Il existe par ailleurs des montages moins commentés en pro constitués d’une double vente murs et fonds : on peut alors jongler entre les 2 sur les valeurs et les durées d’amortissements différentes. Ce jeu se règle entre les parties par les EC respectifs après simulations (en veillant à ne pas pousser le bouchon trop loin…), Il est souvent plus difficile entre les parties de s’entendre sur la clé de répartition du prix que sur le prix global lui même …

Dernière modification par serenitis (19/04/2020 14h23)

Pilote45 · #32

Merci à tous de votre participation.

@Pilote45 : pour rebondir sur ce que vous a dit GBL, ça m’intéresse que vous nous indiquez comment vous est venu l’idée de ce montage, et sur quelle base vous pensez qu’il sera pertinent pour vous ? Y voyez-vous un intérêt patrimonial, fiscal, juridique ? et quels gains concrets pensez-vous obtenir ?

Je suis arrivé à cette conclusion car à l’heure actuel je suis célibataire et donc pour créer une SCI il faut être 2.

En ayant une SASU je peux être seul à la gérer. Du coup ma SCI se composerai de 1 personne moral + 1 moi en physique.

Cela me permettra ainsi de remonter les flux dans la SASU sans passer par mon compte bancaire et donc éviter encore de l’impôt à 30% pour les réinvestir dans l’immobilier.

En gros les gains financier de l’immobilier servent à investir encore dans l’immobilier. Pas besoins de revenue supplémentaire, j’ai mon salaire pour ça.

@Vnico merci de votre retour

Pour ma réflexion sur la SC, vous pouvez la monter seul, mais son principal avantage est un coût moindre annuel. Par contre, pas d’actes de commerce puisque société civile."

Je suis perdu… Une SC = société civil il faut être 2 normalement ? que ça soit SCI ou SC Patrimonial.
Je suis preneur de votre explication qui si en plus il y a un cout moindre est doublement bénéfique

@HHub : effectivement 5.09% ça peut faire très vite mal s’il y a plus beaucoup de crédit. Autant le faire dès le début.

Pour ma part j’alimente le compte d’associé

HHub · #33

Ce n’est pas trop le 5,09% qui fait mal mais les 33% d’IS sur la valeur du bien immobilier au titre de la plus value professionnelle puis les 30% de flat tax pour récupérer la trésorerie dans le patrimoine privé.

serenitis · #34

Pilote45,

« Faites vos devoirs » comme on dit ici en toute amitié, en quelques recherches, vous verrez qu’une sc seul est faisable. Le coût comptable est amoindri versus la sasu car les travaux compta et juridique sont moindres.

Hhub,

Vous oubliez que sauf detention en double étage de holding (qui n’est pas notre sujet du jour) vous bénéficiez du taux réduit is a 15% avant de passer au taux classique au delà de 37ke qui n’est plus de 33 mais actuellement de 28 et promis à 25% avant la fin du quinquennat (sauf grandes entreprises ou les seuils sont différés dans le temps). Vous avez bien sûr raison pour la flat tax, mais plus globalement, tout l’intérêt de ce montage est de laisser les fonds dedans au long cours, les options d’utilisations ne manquant pas, à la frontière pro perso tout en étant à votre usage en toute légalité…

Édit // pilote 45 : j’ai parlé SC et non SCI ou on est bien d’accord qu’il faut être 2 (au moins 1 associe physique et un autre physique ou société, on est bien d’accord…)

Dernière modification par serenitis (19/04/2020 19h33)

Pilote45 · #35

Justement avec une holding cela évite de faire transiter l’argent sur son compte et donc de payer la flat tax de 30%.

@serenitis Il n’est pas possible de créer une SCI avec un seul associé unique. Je ne sais pas d’où vous tenez ça. Pouvez vous me donner des devoirs ? car là je bloque

Principales caractéristiques d’une société civile :
2 associés minimum, pas de maximum.
Un associé peut être une personne morale ou une personne physique mineure ou majeure.
Pas de capital social minimum.
Il est d’ailleurs possible, dans certains cas, de créer une société civile sans capital social.
Les apports des associés peuvent être : numéraires, c’est-à-dire des apports financiers ; en nature, c’est-à-dire sous forme de biens matériels ou immatériels ; en industrie, c’est-à-dire des apports sous forme de travail, de connaissances particulières.

Dernière modification par Pilote45 (19/04/2020 19h24)

HHub · #36

@pilot45 : Je pense que nous nous comprenons pas.

Sur l’exploitation, les flux remontent vers la holding sans passer par la fiscalité foncière (TMI+PS) puisque SCI à l’IR puis reinjection en compte d’associé dans une autre structure

Mais lors de la sortie du montage IS car il faut bien sortir un jour (que cela soit pour vous ou vos héritiers).

Que se passe-t-il?

La fiscalité se regarde à l’achat, l’exploitation et la sortie.

C’est vrai que j’ai toujours le réflexe du 33%, il faut que j’imprime dans un neurone le fameux 28% et 25% (pour une fois que la fiscalité promise diminue)=> mais en soit c’est sensiblement très différent de plus value des particuliers qui s’exonére dans le temps alors sur la plus value professionnelle est de pire en pire. On paie peu lors de l’exploitation mais beaucoup à la sortie.

Sur la tranche de 15%, j’espère que le montage n’est pas fait pour un bien immobilier pour 38ke.

Double holding = répartition des parts de la SCI IR sur 2 holding IS? ou autre chose?

Dernière modification par HHub (19/04/2020 20h35)

serenitis · #37

Hhub,

On est ok sur la période d’exploitation. Comme explique précédemment, la ou vous lisez très long terme au delà de 30 ans, ja raisonne sur environ la moitié, afin de limiter la PV. Dans mon cas, avec quasi 0 au départ, on se retrouve avec une belle enveloppe finale après paiement certes de la Pv, mais aussi une fiscalité plus légère pendant la période qui facilite l’autofinancement.

Si vous vendez le bien, soit vous repartez sur un autre comme dit plus haut, soit vous pouvez via la holding réorienter cette somme vers un autre usage.

Je pense qu’on s’est compris pour le principe de la transmission, moins sur ce que vous appelez la sortie : pour ma part, je souhaite terminer ma carrière paye par la holding sans forcément une activité aussi trépidante qu’actuellement en gérant les filles. Une fois démembrée au profit des enfants, l’idée est justement de laisser dedans la treso afin qu’ils puissent lancer leurs propres activités (filles) avec ce capital de départ (je raccourcis le process pour faciliter).

Quand je parle de 2 étages de holdings, ce sont schématiquement une holding avec des filles, et une « sous holding » montée pour séparer du groupe les activités que j’ai avec un associé en dehors de la sphère familiale : on perd alors le bénéfice du taux réduit sur cette partie.

Comme je le disai a père castor, on sera tous en phase sur le fait que ce type de montage prend son intérêt sur des sommes conséquentes en jeu et bien sûr pas sur 38ke arrondis comme vous le dites très justement, ce que j’appelle atteler une semi remorque derrière une mobylette 😉…

En pro, la holding n’a rien d’une fantaisie mais est un vrai outil d’optimisation. Je pourrai approfondir mais je pense qu’on s’éloignerait de la thématique de la file plus immo que cession de pme …

GoodbyLenine · #38

Ce n’est pas 5.09%, mais 5%. En effet, "les cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière sont assujetties à un droit de 5% du prix de cession, sans application d’aucun abattement, qu’il s’agisse d’actions ou de parts sociales" s’applique.

Vous trouverez aisement de multiples sources, toutes concordantes, et c’est bien ce que j’ai déjà du payer, en faisant enregistrer une telle transaction auprès du fisc (j’étais d’ailleurs allé sur place, avec mon carnet de chèque, pour accelerer les choses, et éviter des rejets et échanges multiples en cas d’erreur). Ça aussi on en a déjà parlé sur le forum (je vous laisse chercher…), et déjà il y en avait qui parlaient de 5.09%, à tord.

HHub · #39

Je pensais à tord que les droits d’enregistrements des parts sociales à prépondérance immobilières étaient alignés sur la vente physique d’un immeuble.

Léger avantage à la cession de parts vis à vis d’un immeuble

GoodbyLenine · #40

L’avantage devient moins léger quand on songe que la cession de parts sociales ne nécessite pas de payer la taxe communale, le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement (au profit de l’État), les droits d’enregistrement départementaux, et les honoraires et débours du notaire… L’acquisition de parts sociales est cependant plus risquée (que l’acquisition d’un immeuble directement).

Pilote45 · #41

@serenitis : je suis désolé, j’ai beau chercher je ne trouve pas de Société Civil avec une seul personne physique pour créer cette holding à moindre cout.

Pouvez vous m’aiguiller ?

Merci par avance,

serenitis · #42

pilote,

je l’ai lu entre autres sur le forum, sur des thématiques de financement de scpi à crédit dans des structures IS par des forumeurs, recherchez dans cette section du forum…

Par ailleurs, sauf à être comptable de métier, il me parait indispensable de prendre un EC non seulement pour la compta mais surtout pour son conseil personnalisé face à votre projet : leur vraie valeur ajoutée est là.

EDIT // après quelques recherches sur la section scpi, je ne retrouve pas ce que je cherche alors qu’il me semble avoir lu au moins 2 expériences de forumeurs seuls sur ce thème. Dans le doute, considérez que je me suis trompé d’approche sur la SC à associé unique et ne tenez pas compte de mon (mauvais ?) conseil : désolé d’avoir induit en erreur de bonne foi ….j’espère être ici contredit par qq’un nous démontrant le contraire toutefois ^^

Dernière modification par serenitis (20/04/2020 14h49)

GoodbyLenine · #43

Je doute que l’immatriculation d’une Societe Civile avec un seul associé soit acceptée par les Greffes du RCS. Le dossier sera très probablement rejeté, et il y aura plus de frais que prévu à engager au final.

spot · #44

Il existe un très grand nombre de SCI à associé unique et je ne pense pas que ce soit un élément bloquant lors de la création et du dépôt au greffe.
J’ai même rencontré des notaires qui argumentaient que de toutes les manières en cas d’action en dissolution (fictivité) , vous avez 1 an pour rectifier.
Mais ce n’est pas pour autant à conseiller, on est bien d’accord.

Dernière modification par spot (20/04/2020 14h02)

GoodbyLenine · #45

Ce n’est pas la même chose, de vouloir créer une SCI avec un seul associé (ce sera rejeté), et de pouvoir au cours de la vie d’une SCI n’avoir plus qu’un seul associé.

Lire par exemple La SCI à associé unique (et plus généralement https://www.google.com/search?q=sci+ass … %A9+unique ).

Qui publie ici (même anonymisé) le Kbis d’une SCI avec un seul associé (Le nom des associés figure sur le Kbis des sociétés qui ne sont pas "anonymes") ou, mieux encore, d’une SCI créée avec un seul associé ?

Pilote45 · #46

Pour en revenir au sujet principal,

Je pense recréer une SCI avec 1% ma sœur et 99% moi.

Plusieurs élément mon convaincu.

La 1ère la facilité avec les banques et on gagne sur un crédit environ 5k je pense

Le cout comptable à 500e/ans de la holding

Le peut de gain au final par rapport à l’aspect administratif

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