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[+1]    #1 02/06/2014 23h50

Membre (2013)
Top 20 Vivre rentier
Réputation :   273  

Bonjour AlphaE2G,

Les immeubles en vente à Mulhouse sont en effet légion et il est possible d’y trouver des opportunités à saisir, à mon avis.

Ayant fait l’acquisition d’un immeuble dans la petite couronne de Mulhouse, l’année passée (Investir dans un immeuble de rapport de 14 logements…), après une vingtaine de visites d’immeubles (et plus d’une centaine d’annonces décortiquées), voici quelques idées:
* Je privilégierais la petite couronne constituée des villes autour de Mulhouse à Mulhouse intramuros, où je n’investirais pas a priori hors de ces quartiers: Reeberg, Salengro, hypercentre, éventuellement Nordfeld. Mulhouse a en effet une spécificité presque unique en France: le centre-ville est délaissé au profit des villes de la petite couronne, mieux cotées (voir la carte des prix de l’immobilier sur cette page, par exemple (faire un zoom -): Prix immobilier Lutterbach (68460)).
* Problème de parking dans Mulhouse (les immeubles n’ont généralement pas de parking).
* Je n’aime pas trop l’immeuble standard mulhousien avec (anciennes) toilettes en demi-étage dans un état moyen… Mais les opportunités du marché permettent d’être exigeant et de trouver des biens corrects.

Au niveau de mon expérience (limitée à 6 mois) avec les locataires locaux, je n’ai pas eu à ce jour de difficultés insurmontables sur mes F2 / F3:
* J’ai eu un problème d’impayés maintenant résolu (connu au moment de la vente). Le locataire est parti, d’un commun accord (en cours de procédure judiciaire d’expulsion), en me rendant son appartement dans un bon état.
* Mon immeuble est actuellement occupé à 100 % (je n’ai pas eu trop de difficultés à trouver des locataires sérieux pour les appartements vacants). Mais cela dépend aussi et certainement de la localisation et du bien.

Concernant le premier immeuble, voici mon analyse sur base des informations dont nous disposons:
+++ Prix au m2
+++ Bon rendement brut
++ Appartements apparemment en bon état d’après les photos
++ Appartements carrelés, idéal pour la location: les locataires ne peuvent pas casser grand chose si l’appartement est un bunker (je doute qu’un parquet flottant tienne longtemps)…
+ La constitution en F2 / F3 me semble optimiser le rendement brut, ce qui est une bonne chose dans une optique de rendement à la location.
- L’immeuble est en vente depuis au moins un an. Pourquoi n’a-t-il pas encore été vendu ?
- Dernier étage mansardé
- Route passante
- Localisation moyenne (voir l’adresse du restaurant) sans être rédhibitoire
-- Diagnostics énergétiques
-- Problème de parking
-- Situé au-dessus d’un restaurant (nuisance + gestion de la copropriété)
? Immeuble aux normes (électricité, gaz, incendie, mobilité)
? Travaux à envisager ?

De mon point de vue, le premier immeuble semble donc globalement intéressant (je pense également connaître le vendeur, qui est bien, si je ne me trompe pas). Personnellement, je n’achèterais pas ce bien du fait de sa localisation, du problème de parking et du restaurant. S’il était situé dans la petite couronne de Mulhouse, sans restaurant au rez-de-chaussée et avec parking, il correspondrait à mes critères personnels.

Jusque là, je suis globalement content de mon investissement mulhousien (que je referais si c’était à refaire) et j’envisage une seconde acquisition dans des conditions similaires, si l’occasion se présente.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (03/06/2014 07h43)

Mots-clés : locatif, mulhouse


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[+1]    #2 03/06/2014 08h35

Membre (2012)
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Comme déjà dit, Mulhouse est une ville à part et si les prix sont si "attractifs" c’est qu’il y a une raison …

J’ai aussi quelques biens à Mulhouse, au début des recherches, on a l’impression que tout est cadeau tellement les prix au m² sont bas et les immeubles en état corrects par rapport à d’autres villes.

De part mon expérience, je peux confirmer ce qui a été dit ou supposé :
- Il y a pléthore de F2-F3 à des prix très abordable (achat et location) dans des quartiers pas trop mal
- Il y a souvent des problèmes de parking et cela freine vraiment certaines locations (même s’il y a pas mal de parking privé pour environ 50€ un peu partout, c’est autant que vous devez enlever de votre loyer)
- Certains emplacements paraissent pas mal mais en fait sont à éviter : routes très très passantes (Rue de Bâle par exemple), quartier un peu limite, etc… En gros comme le dit Vauban, pour moi les seuls quartiers intéressants : Centre ville historique pour les petites surfaces, Salengro pour les surfaces plus grandes (souvent de beaux T5/6/7 pour des familles plus aisées). Perso le Rebberg, j’aime moins, c’est bourgeois et donc la rentabilité baisse drastiquement; par contre les biens sont de très bonne qualité.
- Faire attention aux diagnostiques, en centre ville, les immeubles sont vieux et cela se voit : très souvent des diag plomb avec des classes 2 et 3 sur plus de 50% de l’appart, des passoires énergétiques (et les locataires regardent de plus en plus ça), des réseaux électriques de dingues avec des gaines en tissus qui datent de 50 ans, etc …

+ Les taxes foncières sont souvent très abordables (attention, le montant peut varier du simple ou double en 3 rues)
+ Un réseau de tram vraiment bien pensé et quand votre bien est à 5 minutes d’un arrêt, ça facilité vraiment la location.
+ il y a pas mal de gens avec de bons dossiers qui cherchent des apparts, il faut juste se distinguer sur l’offre présentée : soit faire le moins cher (ce qui amène un certain type de locataires), soit faire le plus beau (ce qui coute quelques points de rentabilité), soit faire le meilleure rapport qualité/prix dans le moderne/sympa (et là on a de bons locataires et le choix en général).

Bref un peu comme partout, si vous proposez un bien correct à un prix correct, vous n’aurez pas de souci à le louer; et comme il est à Mulhouse vous aurez 1 ou 2 points de renta en plus !

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[+1]    #3 04/06/2014 16h44

Membre (2013)
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Réputation :   273  

Bonjour à tous,

Je propose, si vous êtes intéressés et disponibles, une rencontre entre investisseurs mulhousiens au sens large (immobilier / bourse / autres) et sans nous limiter à la seule question d’un investissement immobilier commun éventuel, samedi 07/06 lundi 09/06 à 17h00 au centre de Mulhouse. RDV confirmé à cette date.

A priori, je ne suis pas intéressé par un investissement en commun à rôles symétriques pour plusieurs raisons:
* Surcoût en temps pour la prise de décision / communication / organisation
* Risque de divergence / mésentente dans la direction et l’orientation
* Illiquidité des parts: difficulté de trouver un repreneur de parts
* Mon tempérament est plutôt solitaire que grégaire, mais je me soigne ;-)
* Je projette d’acquérir un deuxième immeuble de rapport à Mulhouse d’un montant supérieur à 500 000 euros
* Ne risquerions-nous pas d’être exposés aux mêmes dérives que celles des copropriétés (ce qui annulerait l’intérêt d’investir dans un immeuble de rapport plutôt que dans un appartement) ?

Un investissement en commun qui pourrait éventuellement m’intéresser serait une structure asymétrique avec:
* Une tête unique qui aurait tout pouvoir décisionnel sur l’investissement et la gestion, moyennant rétribution (= un CEO unique).
* Des investisseurs qui fourniraient le financement et bénéficieraient de revenus en retour (= des actionnaires) mais ne s’occuperaient pas de la gestion (sauf à titre bénévole s’ils le souhaitent, le CEO ayant le dernier mot).
* Le CEO pourrait également être actionnaire.
Je vois cela comme une forme de "projet participatif" asymétrique à la Ulule / Kickstarter.

Ce type de structure asymétrique pourrait également m’intéresser dans d’autres domaines, par exemple l’investissement en bourse. Je ne sais pas si ce type de structure est possible, en pratique, d’un point de vue légal (ni le coût associé du point de vue fiscal, le cas échéant), cependant.

Enfin, si une personne ou un groupe de personnes décident d’effectuer un investissement dans un immeuble de rapport à Mulhouse ou environs, je serais intéressé de participer à titre d’observateur même si je ne participe pas financièrement (si les personnes concernées qui montent le projet sont d’accord, bien entendu). Cette "observation" serait non-contraignante pour les deux parties (à chaque moment, une partie ou l’autre pourrait décider d’y mettre un terme). Cela pourrait par exemple permettre de:
* Partager des expériences et des idées
* Partager nos carnets d’adresses
* Confronter des points de vue (gestion / approche de la location / etc…)
* Donner un avis extérieur

Symétriquement, je suis également prêt à jouer le rôle d’ "observé" pour mon immeuble situé dans la petite couronne de Mulhouse, en cas d’intérêt mutuel a priori, si des personnes sont intéressées.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (08/06/2014 23h33)


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[+1]    #4 12/06/2014 19h37

Membre (2013)
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Bonjour Philippe30,

Bienvenue à Mulhouse ! Je pense que vous avez raison de penser à investir dans cette ville car son image négative, de l’extérieur, masque une diversité de situations. Il est donc possible à mon sens d’y trouver de bonnes opportunités, en étant sélectif. [Mode joke on] Je peux par exemple vous proposer un magnifique immeuble bien localisé dans la petite couronne de Mulhouse à 6 % de rentabilité brute pour rentabiliser immédiatement mon investissement effectué fin 2013 ![Mode joke off]

Je vous ai préparé un petit guide de l’investisseur mulhousien.

Tour de l’Europe

Concernant la Tour de l’Europe, il s’agit d’une spécificité mulhousienne: c’est l’un des immeubles d’habitation les plus hauts de France (un peu moins de 30 étages, restaurant tournant à 360 degrés au sommet), ce qui en fait un piège un peu plus subtil que la classique barre dans un quartier chaud (dont Mulhouse a également nombre d’exemplaires, par exemple dans le quartier des coteaux, à éviter).

La Tour de l’Europe est plutôt bien localisée, à l’un des bouts de l’artère commerçante principale de la ville (la rue Adolphe Hitler, renommée rue du sauvage après-guerre…) et en bordure de l’hypercentre, ce qui pourrait être tentant. Le piège pour l’investisseur, comme l’indiquait Erwan, est lié aux charges astronomiques et non à la population/localisation de la tour.

Carte de Mulhouse

J’ai préparé une carte représentant grosso modo les quartiers dans lesquels je serais prêt à investir (en-dessous de la ligne que j’ai dessinée). Cette carte vaut uniquement pour la ville intramuros, voir ci-dessous pour les villes de la petite couronne.



Les quartiers corrects me semblent donc être globalement les suivants:
* De l’hypercentre à la gare
* Salengro
* Nordfeld (une partie seulement)
* Proximité immédiate du nouveau bassin (immeubles récents mais pas disponibles à la vente)
* Rebberg: quartier bourgeois de Mulhouse; généralement peu intéressant pour l’investisseur car la rentabilité est faible, mais les biens sont de qualité: http://www.leboncoin.fr/ventes_immobili … htm?ca=1_s

Il faut bien sûr éviter certains endroits sur base du bon sens:
* Rue très passante (par exemple, rue de Bâle)
* Immeuble situé à côté de la voie ferrée, etc…

Petite couronne de Mulhouse

Une autre spécificité mulhousienne est que les communes constituant la petite couronne sont mieux cotées que la ville intra-muros.

Je vous ai préparé un fichier CSV avec quelques données chiffrées provenant de ce site http://www.meilleursagents.com/prix-imm … use-68100/

Ville;Prix m2 bas appart;Prix m2 moyen appart;Prix m2 haut appart;Prix m2 bas maison;Prix m2 moyen maison;Prix m2 haut maison;Population;Logements vacants;Revenu moyen
Mulhouse;671;1147;2892;855;1664;3509;111156;13%;20263
Riedisheim;971;1417;2644;946;2330;3332;12231;8%;30867
Brunstatt;1199;1647;2591;1256;2184;3097;6145;6%;34600
Lutterbach;986;1710;2728;1236;2002;2745;6028;6%;29252
Rixheim;1318;1957;3652;1830;2701;3952;13196;5%;33665
Pfastatt;1716;2321;3941;1894;2462;3614;8599;8%;30049
Illzach;506;742;1034;828;1118;1373;14680;8%;27122

A part Illzach (où je n’investirais pas a priori), les autres villes de la petite couronne sont tout à fait correctes.

Problème de parking

Le problème de parking existe à plusieurs endroits différents de la ville (bien sûr, en particulier, en proximité immédiate de l’hypercentre). Je pense qu’il n’est possible de l’évaluer qu’au cas par cas.

Les mulhousiens ont également la possibilité d’acheter un abonnement pour le stationnement résidentiel dans les parkings extérieurs ou couverts de la ville: http://www.mulhouse.fr/fr/stationnement-residentiel/

Conclusion

Ayant réussi à vous convaincre de la pertinence d’un investissement mulhousien, mon prochain objectif est de vous convertir à l’investissement en actions ! Voir mes messages suivants:
https://www.investisseurs-heureux.fr/vi … 887#p76887
https://www.investisseurs-heureux.fr/t4978

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (12/06/2014 20h59)


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[+1]    #5 13/06/2014 05h58

Membre (2014)
Réputation :   -1  

Bonjour,
Si je puis me permettre, j ai bcp de doute sur ce genre d annonce ou il est fait état de valeur locative estimée plutôt que valeur locative réelle.
Qu est ce que ça coûte au vendeur de trouver des locataires et ainsi d argumenter sur du concret plutôt que du fictif?
Acheter un bien déjà loué est quand même plus prudent et rassurant d un point de vue banque et aussi personnel.
J ai vécu une situation similaire ou l agence affichait des rendements selon les annonces:
- sur une base de valeur locative estimée (lorsqu elle le précisait sur l annonce)
- fictifs car les biens étaient vides (elle ne précisait pas que les biens étaient vides sur l annonce)
La ville… Saint Quentin
L agence a fait des pieds et des mains pour me vendre les biens, j ai testé la limite du vendeur mais aussi de l agence (baisse du prix très importante pour le vendeur -30%)
Et j ai demandé a l agence de me trouver des locataires.
Finalement j ai laisse tomber car j ai perçu les contours de ce genre d investissement, en clair louer a des cassos, se contenter de toucher les apl et basta.
C est une approche qui ne me convient pas du fait du temps passé, de la revente, des travaux de maintien en bon état, de la prise de tête…, même si elle peut être très rentable (de 16 a 24% brut selon les immeubles visites).

Je ne connais pas Mulhouse, mais si mon expérience peut vous éclairer ou vous apporter des réponses…
Bonne chance

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[+1]    #6 14/06/2014 06h20

Membre (2011)
Top 10 Immobilier locatif
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Marc1975 a écrit :

En 5 ans et juste avant la fin de cette enveloppe fiscale il a réussi a acquérir une quarantaine de biens scellier.

Beau parcours , 40 biens en 5 ans tous en scellier

La loi pour la défiscalisation en Scellier a été mise en place en 2009 jusqu’au 31 decembre 2012 soit une période de commercialisation en scellier de 3 ans

J’ai un bien en scellier avec une rentabilité de 2 à 3 % et il me coute tous les mois.

Pourquoi a t’il pris ces biens en scellier ?

40 scellier en 5 ans , ca fait quand même en moyenne 8 scellier par an avec un délai moyen d’achat de 2 à 3 mois , votre ami a du passer 5 ans chez le banquier et le notaire.

Sans parler des dossiers à monter , un sacré boulot  pour convaincre les banques , le dernier dossier que j’ai monté comportait 200 pages entre les salaires , les biens , les revenus , la SCI , les bilans comptables et encore il s’agit de petits revenus locatifs alors avec des plus gros revenus c’est surement plus long

Marc1975 a écrit :

Après un premier investissement en direct non scellier (bien acquis 25000 e a deauville) qu il a revendu 100000e, il décide de mettre sur un compte ces 75000e

Un scellier à 25.000 € à Deauville , c’est quoi comme bien ?

Pour la plus value à 33 % sur les 75.000 € aurait du faire faire 25.000 € soit un gain sur l’opération de 50.000 €.

Marc1975 a écrit :

et il a multiplier les demandes de crédits présentant a chaque fois cette somme placée  comme garantie ainsi que des relevés bancaires propres a chaque nouvelle banque pour de nouveaux investissements scellier.

C’est quelle banque qui lui a accordé 40 crédits en scellier en 5 ans  ?

Marc1975 a écrit :

A la fin de la période de defiscalisation il transforme chacun de ces biens en meubles

Est-ce autorisé ?
Le faire pour un bien peux permettre de passer au niveau de impôts bien que personnellement je ne joue pas avec les impôts mais pour 40 biens cela semble bien risqué.

Il a encore le temps puisque la période de défiscalisation est de 9 ans.

Il ne faut pas oublier qu’il y a des montants de loyers à respecter en scellier , c’est toujours simple  de louer et d’être rentable au niveau de la banque.

Marc1975 a écrit :

aujourd hui il a plusieurs sociétés (1 pour la gestion de ses biens 300k€ de CA avec un résultat avant impôt de 75k€, 1 pour la vente de services financiers CA 70k€ rés. 30k€, 1 pour de la construction immobiliere, 1 agebce immobiliere depuis peu…) bref il bosse pour lui avec un résultat avant impôt > a 120k€

Beau parcours comme quoi on peux y arriver par l’immobilier

Marc1975 a écrit :

Concernant le scellier de mémoire il pouvait déduire un pourcentage du prix d achat sur la période de defiscalisation ce qu il lui permettait entre la déduction des frais, enveloppe fiscale, intérêt de ne rien payer en impôt.

C’est certain qu’avec 40 scellier il ne devait pas payer beaucoup d’impôt

Marc1975 a écrit :

Au bout de la période de defiscalisation, il pouvait revendre mais il avait comme objectif de maximiser ses investissements d ou le passage en meuble….

La défiscalisation du scellier ne permet pas ensuite le passage en meublé.

Marc1975 a écrit :

Info complémentaire ses collègues commerciaux (moyenne d âge 25 ans) roulaient en Porsche, Ferrari,…
En générale a la bonne époque ils gagnaient de 100k€ a 800k€ par an.
Car si le prix de vente du bien fixe par leur patron était de 200k€, les commerciaux n’hésitaient pas a les vendre 250-300-350k€ vu que leur système de com était très attractif.

De très bons commerciaux qui surfacturaient des biens entre 25 % à 175 % , je comprend mieux pourquoi il y a eu des acheteurs en scellier qui ont eu des problèmes ensuite.

Marc1975 a écrit :

Ça répond a votre question (a moins d être fortune) lui étant a l intérieur devait les toucher au bon prix la priorité pour lui était d obtenir des crédits et de les financer a 110%.

Il était à l’intérieur de quoi votre ami aux 40 scellier ?
Il me semble que les scellier ont été commercialisés par des grands groupes comme  Bouygues , Nexity

Philippe

Dernière modification par Philippe30 (14/06/2014 06h42)


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[+1]    #7 14/06/2014 09h06

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Marc1975 a écrit :

mais si vous avez investi dans ce type de bien uniquement pour 2 ou 3% de rentabilité du coup vos recommandations/conseils  prennent une autre dimension/saveur et si je puis me permettre du haut de ma réputation de niveau 1 une suggestion désintéressée, c est de mieux négocier vos achats immo

Sans vouloir être un chevalier blanc qui viendrait défendre Philippe (il n’en a pas besoin!)
Je trouve votre commentaire assez limite. Philippe fait parti des  4 ou 5 personnes qui contribuent le plus au forum immo, ses interventions sont de qualité et ses points de réputations n’ont pas grand chose à voir la dedans. 2 ou 3 % de rentabilité, c’est ce qu’offraient les scelliers sans compter l’avantage fiscal. Si Philippe a investit la dedans, c’est qu’il avait ses raisons personnelles de le faire et je ne vois pas en quoi ça décrédibilise ses interventions.

Marc1975 a écrit :

" il a passer son temps chez les banquiers et les notaires", arrêtez votre mauvaise foi puisque c est devenu une activité professionnelle j imagine qu il a du la développer en temps que telle et structurer ses arguments et dossiers pour convaincre… Enfin vous voyez une démarche entrepreneuriale quoi.

Pas du tout d’accord là non plus, je confirme que cela prend beaucoup de temps !
Pour chaque nouveau bien, monter le dossier, aller au RDV, répondre à toutes les demandes me demandent un temps considérable. Même en tant que démarche entrepreneuriale, je pense que ça a du prendre une partie non négligeable de ses semaines pendant 5 ans.

Marc1975 a écrit :

Votre commentaire, il travaille a l intérieur de quoi votre ami? Question sans intérêt comme d autres d ailleurs auxquelles je vous économiserai une réponse type "chatte" ensuite pourquoi que du scellier parce que j imagine qu il maîtrisait parfaitement les mécanismes mais bon si vous voulez tellement le savoir…

Pour moi c’est une des questions les plus intéressantes.
En effet votre ami semble avoir fait ce que très peu de gens ont réussi à faire, et connaitre les détails de son parcours nous aiderait tous à mieux monter nos dossiers / Gérer notre temps / Tendre rapidement à ce qui nous intéresse : l’indépendance financière.

Marc1975 a écrit :

Exceptées quelques questions qui méritent précisions  en effet , pour le reste il s agit de commentaires non constructifs et qui décrédibilisent votre intérêt supposé.

Sur ce forum, il arrive quelque fois que certaines personnes viennent faire étalage de leur supposé réussite grâce à des "formules magiques" et les points de réputation servent en partie à ça (faire le tri entre pollueurs et les contributeurs). Vous venez asséner une vérité avec le cas particulier de votre ami. Et les demandes de renseignements complémentaires de Philippe serviraient à dissiper le doute (s’il existe). Mais face aux détails, vous lancez de petites piques mais ne répondez à rien …

Marc1975 a écrit :

J’ose espérer que vous  comprendrez qu il n y a pas une seule approche comme je l ai précisé sur mon post a alga3e (qui a suscité votre réaction a l origine de ces longs posts appréciables malgré tout) mais l ouverture d esprit, la creativité la personnalité le profil … Sont autant d éléments qui permettent d investir différemment et de finir rentier a plus ou moins longue/courte échéance.
Quoiqu il en soit j ai plaisir a débattre avec vous et j espère que c’est également votre cas!

Tout à fait d’accord, et là est tout l’intérêt des détails demandés : comprendre comment votre ami a réussi là ou la plupart des autres n’y arrivent pas (ou du moins pas aussi vite, pas aussi bien).

Dernière modification par Erwan (14/06/2014 09h08)

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[+1]    #8 04/02/2015 16h46

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une étude pour ceux qui souhaitent investir sur Mulhouse et son département

http://www.adil68.org/fileadmin/Sites/a … s_2012.pdf


Faire et laisser dire

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[+1]    #9 06/01/2016 15h29

Membre (2014)
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Bonjour clown,

Pêle-mêle ma réflexion sur le sujet

S’il s’agit du 69 avenue d’Altkirch, alors méfiez-vous des rendements annoncés avec des logements vides en état médiocre.

En fait peu importe qu’il s’agisse de cet immeuble ou un autre - les rendements théorique n’engagent que ceux qui veulent bien y croire.

En reprenant l’exemple précédent 3F2 total de 135m2 pour 119k, rapportant 15k de loyer annoncés par an (2 appartement état pourtant vide!) d’après l’annonce 12% de rendement.

En effet ça a l’air de coller: 15/119/1.06=11.9, la TF pourtant vous fera perdre 1 point de rendement 10.9.

Maintenant regardez de l’autre côté: 15k/12=1250Eur/mois soit 9.2 eur/m2/mois ce qui me semble élevé pour un immeuble donnant sur une rue très passante, avec très peu de parking disponible, éloigné du centre-ville et dans un état plus que médiocre.

Quelle clientèle visez-vous avec un 45m2 dans cet état à 440 Eur/mois? regardez le marché!

Perso il y a 2 ans j’étais le premier occupant d’un appartement refait à neuf dans un immeuble beaucoup beaucoup mieux placé que celui-là pour … 7.6 Eur/mois/m2 (F3 de 75 m2 pour 570 HC)

A Mulhouse ce qui se loue bien ce sont les logements remis à neuf, car ils contrastent fortement avec le parc immobilier existant.

Quid de la gestion ? Strasbourg- Mulhouse au mieux 1 h en train (plus en voiture). La gestion par agence va encore vous coûter minimum 1 point de rendement supplémentaire - on arrive déjà à 9.9% avant impôt (estimation grossière)

Si vous voulez faire des travaux pour améliorer la qualité de votre immeuble et par conséquent de vos locataires, ça va vous coûter.
Cricri y arrive bien pour 300 Eur/m2 - au prix d’un engagement personnel sans pareil, mais vous n’y arriverez pas - au mieux 450 Eur/m2, mais ça fera encore chuter le rendement déjà bien entamé.

Je continue?

Il y a certes des affaires à faire à Mulhouse (comme partout cela dit) mais cet immeuble n’en est clairement pas une sauf à négocier 25% minimum, mais il n’en sera pas mieux placé.

Ma stratégie - des petites surfaces bien situées avec beaucoup de travaux et un prix au m2 en conséquence (en dessous de 650 Eur/m2), rénover du sol au plafond à 450-500 Eur/m2 (isolation/électricité/plomberie/sanitaire/cuisine/sols/peinture - pas de gros œuvre) - louer à 11-12 Eur/m2
-> rendement entre 13 et 11% brut - mais avec pas (peu) de risque de vacance locative.

Mes 2 cents.

Zaser

Dernière modification par zaser (06/01/2016 15h56)

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