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Forums des investisseurs heureux

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#1 11/05/2014 15h45 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

Membre
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Bonjour.

En faisant une recherche sur le forum et sur internet j’ai trouvé pas mal de matière intéressante mais je n’ai pas pu répondre intégralement à ma question.

En finançant des travaux dans un appartement que je possède en investissement locatif, j’ai créé du déficit foncier. J’ai opté à cette occasion pour le régime réel
Etant donné que l’appartement n’a pas été loué toute l’année à cause des dit travaux, l’impact des revenus fonciers sur ma déclaration d’impôt serait faible (hors déficit).

Le déficit foncier dépasse le plafond de 10700€.

Ma question est la suivante :

Suis-je obligé d’imputer l’intégralité de la somme ou puis-je imputer qu’une partie de déficit calculée judicieusement et garder le reste pour les années suivantes.

Par exemple : si mon déficit est de 13700€ (chiffres fictifs), je souhaiterai par exemple imputer 6000€ (case 4BC) et laisser 7700€ (case 4BB).
Au lieu d’imputer 10700€ case 4BC) et conserver 3000€ (case 4BB).

Est-ce possible?

Merci pour votre indulgence si j’ai posé une question triviale.

Mots-clés : deficit foncier, investissement immobilier


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#2 11/05/2014 16h51 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

Membre
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A mon avis non.
Vous declarez un déficit de 13700€.

Imputation du max sur vos revenus 2013 dans la limite de 10700.
3000€ en report sur max 6 ans sauf les intérêts d’emprunt qui s’étendent sur 10. Mais je suppose que dès l’année prochaine vous allez absorber le relicat.

Quand le déficit dépasse 10700 €, il faut vérifier que les revenus sont > intérêts d’emprunt. Il y a "subtilité " a cela. Dans la déclaration ce sont des cases spécifiques.

Lire ceci RFPI - Revenus fonciers - RÀ¨gles d’imputation des déficits -  (immeubles ordinaires) (lignes 80 & 100)

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#3 11/05/2014 17h19 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Bonjour.

Merci pour votre réponse. Les intérêts sont bien inférieur aux revenus.


Parrain Boursorama et Binck, me contacter par message privé.

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#4 11/05/2014 17h41 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Bonjour,
Le réponse est dans la notice de la déclaration 2044 :

Remarque : l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global n’est pas optionnelle. Elle s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit est dégagé ligne 420.


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#5 11/05/2014 18h58 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

Modérateur
Réputation :   1206 

Vous devriez lire les explications de la "notice pour remplir la déclaration n°2044" (sur les points 434 à 441, page 8), que vous trouverez avec www.google.com/search?q=notice+2044.


Contrôlons la finance: Finance Watch  - Parrain Fortuneo: 12356125, INGDirect: ZKCYANB, Altaprofits: MP

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#6 11/05/2014 19h13 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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ploule a écrit :

Bonjour.

Merci pour votre réponse. Les intérêts sont bien inférieur aux revenus.

Ne vous pré occupez pas. La déclaration vous fait préciser les intérêts. Le calcul se fait automatiquement.
Attention a spliter bien vos mensualités de prêt pour séparer l’assurance a comptabiliser dans les charges.

En gros vous allez toujours imputer 10700€ , mais les 3000€ restant une partie (issue des charges) est reportable sur 6 ans, le reste sur 10.

Ce serait bien que vous détaillez ici, par exemple, revenus / charges / intérêts pour 2013 et la projection 2014.

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#7 04/12/2014 15h22 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Bonjour à tous,
J’ai découvert ce forum très agréable et étant en train de réaliser ma première opération dans l’investissement locatif, je me pose certaines questions…

- Les aides de l’ANAH pour la location intermédiaire semble difficile à obtenir. J’ai un rendez-vous avec leurs services bientôt et j’aurais voulu savoir sur quel levier je pouvais appuyer pour les faire accepter un prix décent à un investisseur ?

- Le déficit foncier permet de retirer 10700 € des revenus imposables autres que foncier, la première année. Après la déduction s’effectue que sur les revenus fonciers.
Pour mon opération, je peux étaler mes travaux sur 2014 et 2015. Puis-je payer une partie des travaux en 2014, déduire de mes autres revenus un certain montant, puis payer le solde en 2015 pour déduire à nouveau de mes autres revenus un certain montant ?

Mes revenus sont aux alentours de 35000 € donc TMI de 30%, cela en vaut-il le coup ? Est-il préférable de le laisser défiscaliser mes loyers et ainsi diminuer les prélèvements sociaux ?

Merci d’avance pour les réponses,

Jack

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#8 01/02/2016 22h38 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Bonjour,

Une question sur le reliquat de déficit foncier en cas de revente. Je vais essayer de l’illustrer via un exemple pour que ce soit plus digeste :) :

J’achète un immeuble avec beaucoup de travaux l’année N. Je bénéficie d’un déficit foncier l’année N (10700€ à amputer sur les revenus globaux de l’année N) et d’un reliquat de déficit de 8 ans (jusqu’à l’année N+9) sur les revenus fonciers.
Si je décide de vendre l’immeuble l’année N+4 (après la période des 3 ans obligatoires suivant la création du déficit), est-ce que le reliquat de déficit foncier obtenu (reliquat sur l’année N+4 à N+9 si l’immeuble n’était pas vendu) via cet investissement est perdu ou peut-il être quand même imputé sur d’autres revenus fonciers ?

Si ce n’est pas clair, n’hésitez pas :)

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#9 02/02/2016 16h31 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Bonjour à tous,

J’ai trouvé la réponse à ma question sur le bofip.

Pour ceux que ça intéresse, la fraction de déficit foncier non encore imputée est perdue à la suite de la vente du bien. En revanche, cette fraction sera rajoutée au prix d’achat du bien, ce qui permettra de diminuer la plue-value taxable.

Moralité : Faire des gros travaux reste toujours un avantage, on s’y retrouve (presque) toujours smile

@+

Dernière modification par louis31 (02/02/2016 16h32)

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#10 10/05/2017 12h49 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Bonjour,

Je commence a aller plus en detail sur les differentes strategies d’investissement immobilier et je vois regulierement revenir le coup de faire du deficit foncier pour payer moins d’impots. Autant je comprend le fait de regarder quand on fait les travaux pour qu’ils soient deduits sur une annee ou sur l’autre, autant, je ne comprend pas comment faire baisser ses impots avec du deficit foncier est avantageux

Je vais simplifier (arrondir les chiffres) pour l’explication.

Admettons un TMI de 30%, CSG de 15%.

J’ai 10000 EUR de loyers annuels, en MicroBIC, ils vont recevoir un abattement de 30% (imaginons egalement que mes charges reeles sont a 30%). Soit un net imposable de 7000 EUR et donc, un impot sur ces loyers de 3150 EUR et un reste de 3850 EUR.

Maintenant, imaginons que je fais un deficit foncier de 5000 EUR sur un deuxieme bien. mon net imposable est alors de 2000 EUR, 900 EUR d’impots, un resultat net net de 1100 EUR.

OK, jusqu’ici tout va bien, mon deficit foncier sur le bien 2 reduit mon resultat net et par consequent, mes impots.

Mais pourquoi je vois alors certains qui semble recommander de faire des travaux, par exemple 1000 EUR pour reduire les impots… OK, je vais reduire mes impots de 450 EUR, mais je sors 1000 EUR de ma poche. Les travaux, soit j’en avais besoin (et dans ce cas, je les aurais fait et mon impot aurait aussi ete reduit) soit je n’en avais pas besoin, et alors, pourquoi diable les faire.

Cela questionne egalement les produits comme les SCPI de deficit foncier.

En resume, en quoi faire un deficit foncier pour reduire l’impot cree un quelconque avantage, si il y a deficit, il y a perte d’argent qui est plus importante que si je payais l’impot…

Un exemple concret pourrait aider je pense.

Merci d’avance

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#11 10/05/2017 13h03 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Je trouve votre questionnement naïf.
Il est évident que l’on ne fait pas de travaux dans le seul but de réduire son imposition. Ce n’est pas une fin en soi. On fait les travaux dont on a besoin et on profite de la réduction d’impôts qu’ils engendrent.
De la même manière beaucoup devraient comprendre que l’on investit pas en défiscalisation dans le seul but de payer moins d’impôts, au final les pièges que comportent les différentes formules d’investissement font qu’il y a plus à perdre qu’à gagner.
En travaux c’est moins vrai, la réduction est réelle et il n’y a pas de pièges mais si par exemple cela vous fait passer par une entreprise alors que vous auriez pu le faire vous-même, vous serez perdant financièrement au final.

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#12 10/05/2017 13h25 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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L’intérêt est surtout d’acheter des biens avec beaucoup de travaux.
Cela permet de mieux négocier le prix (et faire baisser les frais de notaire au passage) + potentiellement générer du déficit foncier en régime réel => création de valeur ajoutée.

Le montant des travaux + certaines autres charges éligibles vont permettre de compresser les revenus fonciers.
Si les charges sont supérieures aux revenus fonciers (hors intérêts d’emprunt), on peut également réduire son revenu imposable à hauteur de 10700€ (je crois) la première année. Sinon le déficit est reporté sur les revenus de l’année suivante.

Edit : Cela permet parfois de générer des revenus fonciers pendant plusieurs années sans payer le moindre impôt foncier (dans l’Impôt sur le Revenu bien entendu).
Tout dépend de l’opportunité.

Dernière modification par Zera (10/05/2017 13h48)

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#13 10/05/2017 13h32 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Déjà, il y a un gros mélange au niveau des termes :
- vous évoquez le micro-BIC, or en revenus fonciers il s’agit bien évidemment du régime micro-foncier et non pas micro-BIC.
- qui dit déficit foncier, dit que l’on est forcément en revenus fonciers au réel. Je ne vois donc pas pourquoi vous évoquez le micro-foncier.

Ensuite, bien évidemment, on ne fait pas des travaux pour le plaisir.

Deux exemples :
Cas 1) Achat d’un appartement avec beaucoup de travaux avant relocation :
Au moment de l’achat d’un appartement, on peut avoir par exemple l’alternative suivante :
- un appartement en bon état, louable de suite, à 200 k€.
- un appartement similaire (mais nécessitant une rénovation complète), qui peut se négocier à 120 k€, et il faut ensuite payer 70 k€ de travaux.

Outre la légère économie totale d’achat (190 au lieu de 200), l’avantage est d’avoir une partie des 70 k€ de travaux qui sont "subventionnés" par l’économie d’impôts sur les loyers. De par l’effet des 10700 € déductibles du revenu général, tout n’est pas "subventionné" à 45 %, mais si l’on suppose un taux moyen à 40%, les 70 k€ auront coûté au réel 42 k€ soit un appartement qui est revenu à 120 +42 = 162 k€ au lieu de 200 k€ pour le même "prêt à louer".

Le déficit foncier est donc intéressant pour acheter un appartement à rénover et avoir ainsi le coût d’acquisition réel (prix d’achat + prix des travaux - partie des travaux "subventionnés" par l’économie d’impôts) nettement inférieur à celui de l’achat d’un même appartement ne nécessitant pas de travaux.

Il faut noter que, pour un gros déficit foncier, la déduction de 10700 € sur le revenu général la première année fait que la subvention est moindre. On économise sur cette somme les 30 % de TMI (et encore, à condition de ne pas repasser sous la tranche 30 %), mais pas les 15 % de PS.

Cas 2) Achat d’un immeuble nécessitant des petits travaux pouvant être faits progressivement.
Dans ce cas, imaginons que l’on fasse 1000 € de travaux par an. En général, ce n’est pas suffisant pour créer du déficit foncier, donc on n’est pas dans un cas de déficit foncier mais seulement dans le cadre général des "travaux déductibles". Cela vient diminuer d’autant les revenus fonciers, donc l’imposition. Donc ces travaux sont "subventionnés" à 45 % et comme vous l’écriviez, ils ne coutent au final que 550 €/an.
L’intérêt de faire ces travaux est évident :
- ne pas laisser l’immeuble se dégrader
- que les locataires soient contents de voir l’immeuble évoluer dans le bon sens (enfin, l’interphone a été réparé, enfin, on a des boîtes aux lettres aux normes pour recevoir les colis, enfin, la cage d’escalier hideuse a été repeinte, etc.). Les locataires contents paient leur loyer et restent. Les locataires mécontents partent (donc rotation et vacance locative, et coût si on passe par un AI) et/ou sont tentés de ne pas payer leur loyer.
- améliorer l’immeuble pour qu’il conserve ou augmente sa valeur. Si on revend au bout de 10 ans par exemple, on vend un bien en bon état d’entretien et de présentation au lieu de vendre un truc moche avec des équipements en panne.

Dernière modification par Bernard2K (10/05/2017 14h04)

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#14 10/05/2017 13h43 → Déficit foncier : comment optimiser le déficit foncier ? (deficit foncier, investissement immobilier)

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Zera a tout dit.

Les travaux, c’est:
-soit achat + travaux: on achète moins cher et on arrive à vendre prix d’achat + travaux au minimum
-soit travaux car bien ancien et invendable ou inlouable en l’état.


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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