Gestion d'un locataire indélicat : dégât, troubles du voisinage, demande abusive, impayés…

Pensez aussi à l’effet collatéral. Quid des voisins tranquilles si vous cédez face à un relou? Ils pourraient devenir relous pour refaire leur déco à moindre frais…

Du neuf qui se dégrade en 9mois, des factures de chauffage délirantes, des cafards qui apparaissent. Tout ça dans un seul logement?
Il faut traiter à la source.

L’huissier vous aidera à vous montrer ferme tout en restant juste.

Faites le calcul, vous risquez 2 ans d’impayés au minimum… Si vous perdez 3 mois à lancer la procédure d’expulsion, c’est 3 mois en plus que vous ne reverrez pas.

Sinon, c’est bien d’avoir un lien avec la famille, mais je suis pas sûr que cela soit très efficace. A voir, sait on jamais.

Un investissement immo c’est pas du social.
Mettre en place un échelonnement des dettes quand un locataire sympa perd son job, ok. Souffrir la relation avec un relou qui peut foutre en l’air l’ensemble de l’immeuble, non merci.

Je bosse dans les HLM, je vois bien les dégâts qu’une famille peut faire dans une cage d’escalier, voir un quartier!
Mais ma boite dispose de soutien auprès des flics, des assistants sociaux… Ya toute une machine pour gérer au mieux ces comportements déviants, voire même de les prévenir.
Je précise quand même que ces familles sont des exceptions parmi les locataires sociaux, mais que le pouvoir de nuisance est fort.

Vous êtes pas un bailleur HLM, vous êtes pas équipé pour une mission sociale, soyez réglo, mais ferme.

Dernière modification par Pruls (29/07/2015 11h51)

Bonjour,

@Iqce merci pour votre retour.

@ la modération: est il envisageable d’épingler un sujet tel que celui-ci en tête du forum pour aider les bailleurs face à ce genre de situation.

Les messages seront probablement peu instructifs de la part des demandeurs sous le coup de l’émotion que génère une telle situation, et les réponses redondantes, mais cela serait justement instructif pour les futurs aventuriers, et très soutenant pour les aventuriers en galère.

L’humain est le facteur le plus dur à gérer en immobilier.

Eldoradoimmo a écrit :

Nous avons très bon espoir car la 1e audience s’est bien passée et que l’avocat commis d’office du locataire est comment dire… candidat d’un parti qui n’aime pas trop ce type de personne…

Bonjour,

Cette affirmation ne manque pas de surprendre : un avocat est un professionnel de la justice qui prête serment de défendre en toutes circonstances les intérêts de son client. Il doit évidemment pour cela faire abstraction de ses opinions politiques, tout manquement pouvant être sanctionné par le conseil de l’ordre qui peut infliger des sanctions allant jusqu’à l’interdiction d’exercer.

Par ailleurs, si vos locataires indélicats sont vraiment un couple de fonctionnaires titulaires, ils ne relèvent pas de l’aide juridictionnelle compte-tenu de leurs ressources et cet avocat n’est donc pas commis d’office.

Enfin qu’entendez-vous par "un parti qui n’aime pas ce genre de personne" ? un parti anti-fonctionnaire ? un parti hostile aux locataires indélicats ? Quelques précisions aideraient à comprendre ce non-dit.

Je peux bien sûr me tromper, mais le plus vraisemblable est que votre adversaire a choisi cet avocat précisément parce qu’il partage ses opinions…..un individu procédurier et de mauvaise foi a en effet toutes chances d’être proche d’un parti lui aussi de très mauvaise foi, que les électeurs de bonne foi ont massivement rejeté lors du second tour des dernières élections régionales.

Pour conclure, je vous souhaite en effet de pouvoir conserver par devers vous la caution de cet individu, puisque le droit civil continue à s’appliquer avec équité tant que ce parti nauséabond et fangeux ne parvient pas à s’emparer d’une parcelle de pouvoir. Imaginez ce qu’il pourrait en être si d’aventure et par malheur, la mairie de Marseille, et donc le service d’hygiène, tombait entre les mans de ces gens-là ?

J’imagine que le courrier dit plutôt indécent (terme officiel) qu’insalubre.

Je vous conseille de mettre en conformité les installations mises en cause dans le recommandé qui vous a été envoyé.

Pour l’installation électrique, c’est de votre responsabilité, même si c’est votre locataire qui l’a bricolé.

Pour la bouteille de gaz, il faut respecter la réglementation (prises d’air hautes et basses) ou interdire ce genre d’installation dans le bail. Si vous ne pouvez éviter la bouteille de gaz, mettez vous en conformité, mais vous risquez qu’on vous demande le certificat de conformité (ce qui implique de faire passer un diagnostiqueur mise en conformité)

Pour le désordre extérieur, ça ne doit pas regarder l’organisme de contrôle.

La mairie ne s’acharne pas contre vous mais met la pression pour que vous mettiez de l’ordre (A leur place). De plus inutile d’aller à la Mairie ou à la caf, ils vous diront que ce n’est pas eux les fautifs…

J’imagine que vous touchez les APL pour le locataire. Je vous conseille d’éviter cela car vous êtes une cible privilégiée (ils ne coupent pas les APL aux cassos qui les perçoivent directement )

Sur le fond, je soupçonne que ce genre de contrôle se fasse sur base de dénonciation (voisinage ou locataire souhaitant une amélioration de son habitat).

Je vous conseille de faire un état des lieux, faites un courrier en indiquant un délai de remise en état (En signalant les installations modifiées par le locataire). Remettez en conformité. Et faites une contre visite par l’organisme. Et vos APL se debloqueront à nouveau.

J’ai déjà procédé à ce genre de remise en conformité (lustre changé par le locataire sans avoir remis le cache du raccordement, aération manquante dans un wc, …). Il faut être réactif et tout se remet en ordre rapidement même si c’est un peu désagréable.

Dernière modification par lachignolecorse (27/04/2018 12h50)

On va essayer de positiver. Le loyer est payé et c’est l’essentiel.

Je vous conseille de ne pas mélanger un souci de logement indécent avec l’éviction du locataire. Remettez en conformité votre logement. Et vous aurez le temps ensuite de décider.

Cela arrive d’avoir ce genre de locataire. A votre place j’éviterai les recommandés puisqu’elle ne les retire pas. Un contact en direct est préférable, même si cela nécessite davantage de temps pour vous.

Soyez présent avec l’électricien, vous aurez un aperçu de votre bien. Discutez avec votre locataire pour analyser son souhait. Et n’oubliez pas de prendre des photos et preuves des dégradations si nécessaire.

Je ne comprends pas pourquoi vous seriez obligé de la reloger. Vous pouvez très bien faire les travaux lorsqu’elle habite le bien. Attention à respecter les durées de travaux et tout faire par écrit (à lui faire contresigner).

Cela va vous prendre du temps mais cela en vaut la peine.

Ma recommandation principale : bien potasser le sujet, pour préparer un plan d’action et le suivre.

Vous semblez vouloir faire vous-même (LRAR) : à mon avis, c’est un mauvais choix. Vous risquez d’accumuler les décisions regrettables et de perdre du temps. Il faut recourir à un huissier. L’UNPI est de bon conseil mais ne remplace pas l’huissier.

Ensuite, vous semblez être dégoûté de la situation, et vous semblez avoir de la compassion pour le père. A mon avis, ce n’est pas la bonne attitude, il ne faut pas laisser l’émotionnel diriger. Le père est votre débiteur vu que c’est la caution solidaire, donc avoir de la compassion pour lui risque de vous faire différer les démarches et commandements qui s’imposent.

Quel est votre objectif ? Les faire partir ? A votre place, c’est ce que je choisirais, vu que la situation semble avoir peu de chances de s’améliorer.

Donc, ce que je ferais à votre place :
1) préparer la rupture du bail et l’expulsion, pour cause de motif légitime et sérieux, à savoir les dégradations et les troubles de voisinages. Manifestement, ces locataires ne respectent pas leurs engagements, à savoir "D’user paisiblement des locaux", "De répondre des dégradations et pertes" et "De prendre à sa charge l’entretien courant du logement" (cf article 7 de la loi de 1987).
Contacter un huissier dès à présent, et préparer le plan d’action avec lui. Accumuler les témoignages écrits sur les dégradations et nuisances. Toutes les démarches devront être faites désormais par l’huissier, les courriers délivrés par lui (et non plus par LRAR) ; ça coûte mais c’est nécessaire.
Naturellement, tout commandement adressé aux locataires doit l’être aussi à la caution solidaire.

2) En parallèle, tenter de réparer ce qui doit l’être, tout en accumulant les preuves que les locataires empêchent les travaux (c’était très bien de proposer 3 dates dans le courrier LRAR, mais je serais encore plus directif : "n’ayant pas réussi à vous contacter, malgré plusieurs appels téléphoniques, pour convenir d’une date, je vous informe que l’électricien se présentera tel jour à telle heure, et vous prie instamment de prendre toute disposition nécessaire pour lui assurer l’accès aux éléments à réparer"). Répondre à la mairie et à l’ARS que vous essayez de faire les travaux (preuves écrites à l’appui) et que ce sont les locataires qui empêchent l’accès.

3) Mettre la pression sur les locataires et sur la caution solidaire pour qu’ils quittent le logement d’eux-même. Expliquer à la caution que c’est lui qui va payer in fine, y compris les dégradations et qu’il a donc intérêt à ce que cela cesse au plus vite car pendant ce temps la note s’alourdit…

4) Dès le départ obtenu, constat d’huissier d’état des lieux de sortie, devis des réparations, et faire payer tout cela aux locataires et/ou à la caution solidaire.

Ca va coûter en honoraires d’huissier, mais pas tant que cela ; et c’est la seule façon d’être sûr d’arriver à vos fins et de revoir vos sous (une caution solidaire, si bien rédigée et si sollicitée dans les formes, finit forcément par payer). De plus, recourir à l’huissier montre qu’on est vraiment déterminé et cela augmente les chances que les locataires partent d’eux-même.

Dernière modification par Bernard2K (28/04/2018 09h52)

Bonjour

Je me suis retrouvé dans la même configuration : suite à une mise en demeure pour impayés, les locataires en place depuis cinq ans ont réagi avec l’appui de l’assistante social et de la préfecture ! J’ai reçu un ultimatum deux pages dont seulement 4 lignes pour l’indécence du logement aucune photo, aucun rappel à un texte de loi mais directement des menaces de stopper la CAF, obligation de justifier les travaux  ect….les dysfonctionnements principaux étaient l’électricité, prises cassées par les locataires et traces d’humidité sur une chambre : j’ai tout remis en état et même plus et est continué ma procédure d’impayés. Tout est revenu dans l’ordre, la caution a payé les impayés.

Moralité : nous sommes face à un système en notre défaveur, une justice très très très lente et en faveur du locataire, on fait avec ou on passe à autres choses. Pour moi, fini les familles avec enfants je passe au meublé étudiant avec la caution des parents méme si le turn over est plus important.

Bon courage à vous.
Chtirentier

J’ai le diagnostiqueur qui passe aujourd’hui, enfin le locataire m’ouvre la porte et au téléphone il semble moins remonté…
Malheureusement tant que je n’ai pas sa lettre de départ et les clefs, je ne me réjouis pas trop.

Par contre si je récupère le logement ce sera la vente directe!
Terminé la location aux familles!
Je conserve mes studios et 2 pièces, je préfère avoir un turnover avec des célibataires/jeunes/divorcés, plutôt que de faire du social.

Le diagnostiqueur qui me connaît m’a indiqué que malheureusement je suis pas le seul à avoir ce genre de soucis, et que depuis 5 ans environ, les cas similaires ont explosé en RP.

Bonjour,

Cela m’est déjà arrivé par 2 fois.
Le locataire est titulaire du bail jusqu’à la fin de son préavis, un départ anticipé non formalisé ne vaut pas rupture de ce dernier. Vous n’avez donc pas le droit d’entrer dans les lieux.  Il vous faut  faire faire une reprise des lieux par huissier si vous voulez pouvoir retrouver l’usage de votre appartement en toute légalité.
Cela permet aussi d’avoir un état des lieux qui, bien que non contradictoire, est opposable au locataire. En cas de dégâts, et s’il est solvable, vous pourrez essayer de récupérer les frais de remise en état en plus de vos loyers impayés.
La procédure de reprise par huissier ne coûte que qq centaines d’euros (je sais c’est toujours trop, mais bon…).
Bien sûr, j’ai été tenté de reprendre le logement par moi même mais en cas de conflit et de retour (ou juste même de passage) inopiné du locataire, il peut porter plainte contre vous pour violation de domicile, et alors là, c’est une autre histoire..
J’ai donc choisi de me conformer à la loi afin de ne pas ajouter de pb aux pb mais à chacun ses choix…

Cdt
K16

perecastor a écrit :

@rentier69 : même question que Bernard2K, comment vous-êtes vous retrouvé dans cette situation ? est-ce un locataire que vous aviez choisi vous-même ou bien l’aviez-vous récupéré avec l’immeuble ?

L’appartement s’est libéré et dans la même période la personne qui s’occupe de l’association m’avait contacté pour me demander si j’avais un appartement de libre.
J’ai rencontré ce jeune au demeurant bien, avec certes un dossier pas complet.
J’avais déjà loué par l’intermédiaire de l’association.

perecastor a écrit :

Sur le principe, il suffirait de se mettre à son niveau et de produire un faux courrier de congé adressé par le locataire pour résoudre tous vos soucis. Tout en sachant que le délit de faux ou d’usage de faux est puni jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende + éventuels dommages-intérêts…

Oulala et puis je me retrouve en prison et je ne dors pas tranquille la nuit ?

sven337 a écrit :

Il y a quand même cette histoire de gendarmes qui me chagrine. Si notre mauvais payeur voulait partir sans payer ses loyers, il n’avait pas besoin d’aller à la gendarmerie surtout pour déposer plainte contre son bailleur. Iqce a raison qu’il y a quelque chose qui ne colle pas entre le fait de partir à la cloche de bois et d’aller à la gendarmerie.

Moi je ne suis pas plus inquiet. Nous l’avions déjà interpellé il y a quelques mois en arrière avec mon épouse, mais l’oiseau rare avait vu que 2 individus l’attendaient. Il a prévenu la gendarmerie et au moment ou nous étions sortis pour lui réclamer les loyers les gendarmes étaient là. Ces derniers avaient constaté que nous n’étions pas ici pour chercher des "noises" mais bien pour des raisons sérieuses et sans aucune menace envers le locataire.
Même topo cette semaine : je le vois il va voir les flics car il n’a pas le courage de parler en face.
C’est un habitué du genre et fait tout "en catimini", les gendarmes ont fait la part des choses et même si l’oiseau a déposé plainte pour "dégradation de bien d’autrui" cela n’ira pas plus loin car ça ne tient pas la route.

perecastor a écrit :

Sur le fond du problème, parmi les différentes solutions évoquées, celle de lachignolecorse me semble la plus pertinente. Rapprochez-vous d’un huissier pour faire constater le départ du locataire et réaliser un état des lieux non contradictoire, puis relouez. Conservez le dépôt de garantie, ne serait-ce que pour compenser la perte de loyers, et utilisez-le comme levier de négociation dans le cas où le locataire se manifesterait de nouveau.

Suite et peut être fin de l’histoire : j’ai contacté une association et un huissier. Les 2 me confirment que la remise des clefs vaut départ et que je peux rentrer dans l’appartement.
J’ai un courrier de l’association attestant que le locataire leur a remis les clefs et que ce dernier ne voulait pas me voir.
Ce matin SMS de la voisine indiquant qu’il y a des coulées d’eau dans sa chambre.
J’ai ouvert l’appartement en présence de 2 témoins (je sais que ca n’a aucune valeur mais bon …) et c’était seulement le frigo en train de dégivrer.
Je m’attendais à trouver l’appartement dans un état catastrophique mais un simple nettoyage fera l’affaire.
Donc je vais m’asseoir sur les dettes et on repartira pour un tour.

Bonjour,

si j’étais le bailleur, avant toute chose je louerai le bien si j’en ai la possibilité, ce qui n’occulte pas le fait de tenter de mettre fin au trouble manifeste que vous décrivez.

Quelques idées, pas forcément toutes bonnes, à adapter selon votre situation :

motiver le syndic pour qu’il fasse pression sur le copro concerné avec quelques courriers, informatif en premier lieu puis un peu plus menaçant d’actions à son encontre à la demande des autres copro ensuite.

faire pression soi-même sur le bailleur : récupérer ses coord via le syndic et entamer le dialogue, de visu si possible : vous aurez ainsi vite une idée de son profil qui peut osciller de candide à laxiste ou quasi complice. Par oral, on peut ainsi développer son raisonnement sans risque plus aisément qu’à l’écrit et voir les réactions quand vous lui direz qu’étant indirectement responsable de votre préjudice locatif, vous envisagez une procédure pour obtenir réparation de sa part, étant entendu que le bailleur est solvable si le locataire ne l’est pas… ca ne tient guère la route, mais tout bailleur n’est pas forcément juriste…

les services publics : inciter les habitants à déposer mains courantes et plaintes et surtout recenser les démarches individuelles en ce sens. Quand vous aurez suffisamment de matière, un beau courrier au Procureur sur l’inertie peut vous débloquer une situation.

Les assistantes sociales : CCAS, Conseil Départemental etc… quand on a affaire à des irresponsables, perso je préfère limiter le dialogue en direct improductif, avec un peu de chance une mise sous protection curatelle ou tutelle peut être le début d’une solution avec cette fois un interlocuteur censé en face.

les nuisances et surtout les dégradations : taper au portefeuille le copro concerné reste la meilleure façon de faire avancer le problème… assurez vous que le syndic avec l’appui du conseil syndical impute financièrement en dépense privative du lot tous les frais curatifs engendrés. Pour avoir eu le cas, à tour de rôle, les copro faisaient un courrier au syndic attribuant la cause du sinistre au lot concerné, ainsi pas de prise en charge collective de la dépense mais 100% au bailleur concerné. Entre les sociétés de nettoyage et les artisans, les factures montent très vite, il faut alors suivre auprès du syndic la réaction du bailleur : soit il paye… soit il conteste sérieusement et c’est le début du dialogue…en tous les cas, ne laissez rien passer et faites facturer un maximum, ce dernier mot étant à méditer …:-)

Bernard2K a écrit :

Intéressant. Avec le recul, que feriez-vous différemment pour écarter ce type de profil dès la sélection du locataire ?

Dans mon cas, j’ai pris le locataire avec l’appart.

Mais avec mon expérience sur les autres je répondrais:
Avoir des apparts suffisamment correct pour pouvoir refuser les bénéficiaires du RSA….
Taper les noms dans un moteur de recherche pour voir ce qu’il en sort;
Et je sais pas si on a le droit, appeler l’huissier du coin pour savoir si il est connu.
Sur les 4x fois ou j’ai fait appel a un huissier, 2x le locataire avait déjà dossier en cours…
Comme beaucoup des que le dossier est moyen je demande une caution solidaire de proche…
Ne pas hésiter a avoir un peu de vacance plutôt que de louer vite a un "cassos’" ou dossier moyen.
Sinon les profil qui mon générer le plus d’impayé c’est les jeune en CDI sous période d’essi qui se sont fait virer rapidement. mais ils sont partis rapidement, a peine 2-3mois d’impayé.

Dans mon cas, j’ai acheté 4 apparts a prix cassé, car tout a refaire, mais 2 était loué en l’état. le plan était de refaire les deux vides, puis les suivants a l’occasion du départs des locataires. Je savais que c’était pas les meilleurs des locataires, mais au début ca allait a peu pret… puis ca s’est dégradé ensuite (avec les deux d’ailleurs). on a réussi rapidement a faire partir le 1er, grâce justement a un constat d’huissier et pression (par moi et l’huissier) sur l’association de curatelle. Ca a été rapide pour celui la. Pour le second bien plus long et compliqué.
Une situation peu dégénérer très vite (le mec fout le bordel, les voisins se barrent, les apparts sont vides, les potes squattent et fout en encore plus le bordel…)
J’ai essayer quelques méthodes "bordeline", mais sur ce genre d’individu ça ne marche absolument pas… a moins d’être plus barré.
Pour les troubles de voisinages, j’ai eu du mal a avoir des témoignage des voisins (regen par la peur), mais de toute façon par "chance" il a arrêté de payer totalement le loyer, ce qui nous a permis de lancer la procédure. Dixit l’huissier, c’est beaucoup plus simple, un impayé c’est factuel, et bizarrement il ne sont pas constété. Alors qu’ouvrir une procédure pour troubles, ça va être difficile… Par contre, en milieu de procédure, c’est a dire une fois qu’on a eu l’avis d’expulsion, et qu’il faut le faire appliquer, j’ai monté un gros dossier envoyé via l"huissier au préfet…
Pour accélérer un peu les choses, j’ai profité des élection législative pour rencontrer le député sortant, qui en a parler au préfet. Je sais pas si ça a jouer beaucoup, mais 15j après, on a eu enfin l’autorisation de recours au FDO. (Après compter encore deux mois de délai de conservation des affaires…)
Mais on a su aussi après qu’il y a eu une décente de flic chez lui quelques jours avant, j’imagine que c’est l’enquête en cours à qui geler l’expulsion pendant quelques mois…

Mais le positif de cette expérience, c’est aussi comparer au tribunal, et s’apercevoir de l’amateurisme ambiant, ça fait de l’expérience… Depuis je suis beaucoup plus exigeant, et même avec un bon dossier il faut anticiper les soucis. Et vérifier les documents ! Passer un coup de fil au caution en mettant un peu de pression en expliquant l’engagement fort.
Après mes locations ne sont pas non plus dans des endroits hyper tendu, ou il est d’usage que les locataire arrivent à la visite avec un dossier complet.

Dernière modification par Grumly50 (07/06/2023 17h16)