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#176 26/03/2019 22h07

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   126  

Bonsoir,

Une simple lettre sans aucun formalisme ne vaut pas grand chose juridiquement.
Qu’est ce qui prouve que cette lettre a été rédigée par votre locataire et non par un tiers.

La procédure pour régulariser cette situation peut apparaître lourde mais elle est en réalité très douce comparée à une vente immobilière cassée lorsque le notaire vous demande d’apporter la preuve que le bien est libre de tout locataire et que vous n’avez pas effectué les formalités de sortie.

Dernière modification par corsaire00 (26/03/2019 22h07)

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#177 26/03/2019 22h22

Membre
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Le contenu du congé n’est pas réglementé.
Le locataire indique la prise d’effet du congé qui ne peut être inférieure à 3 mois ou 1 mois selon les zones.
Mais cela protège surtout le bailleur et en l’espèce ce n’est pas le sujet.

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#178 27/03/2019 08h13

Membre
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A vous de voir si vous êtes prêt à accepter le risque d’un litige si votre locataire se manifeste. Pour ma part, je serai prêt à le prendre.

Concernant la remarque de corsaire00, le notaire vous demandera la preuve de congé du dernier locataire. Comme dans notre cas le logement sera remis en location, ce point ne devrait pas poser problème.

A votre place, je tenterais néanmoins "d’utiliser" la caution pour avoir un écrit mieux formalisé ("Je ne peux pas vous rendre la caution tant que je n’ai pas eu un congé formalisé de votre part"). Cela sous entend toutefois de lui rendre sa caution, malgré les "trois mois d’impayés" puisqu’elle n’a pas respecté son préavis.

Enfin, c’est un peu HS mais pourquoi passer par une agence pour la gestion? Cela me fait penser à ma dernière visite d’un immeuble, visité par l’intermédiaire d’un AI qui avait le bien en gestion locative. Sur les 4 appartements (emplacement top dans un très grande ville de province), deux étaient loués à des personnes…très peu soigneuses, c’était sale (chips et mégot par terre, vaisselle sale partout dans l’appart, humidité dans la sdb car il avait bouché la VMC avec du papier,…). En sortant, l’AI me dit "Si vous prenez l’immeuble, je vous conseille de passer par une gestion locative (la sienne en l’occurrence) car c’est chronophage et vous n’avez pas autant d’expérience que nous". J’ai trouvé ça énorme. J’ai déjà eu une quinzaine de locataire et je n’avais jamais vu un appartement aussi sale, mais il m’explique qu’il sait sic "bien choisir les profils et identifier les locataires à problèmes". J’avais l’impression qu’on ne venait pas de visiter les mêmes biens. Cela a eu le mérite de me conforter dans ma position: Pas de gestion locative. Le jour où j’en aurai assez de gérer les locataires, je vendrai et placerai sur une SCPI.

Dernière modification par Stochastic (27/03/2019 09h32)

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#179 27/03/2019 09h03

Membre
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Si vous êtes décidé à appliquer la "méthode Ricou", contacter la locataire pour lui dire que son congé est non conforme, ça s’appelle "donner le bâton pour se faire battre".

Si vous avez déjà envoyé un mail disant "le courrier de congé est non conforme, il faut nous en faire un autre, recontatez-nous c’est urgent et important", vous avez déjà fait des dégâts. Si vous voulez appliquez la méthode Ricou, envoyez un second mail "votre courrier de congé est conforme. Pas besoin d’un autre courrier. Pas besoin de nous recontacter non plus. L’agence XXX qui gère l’appartement avait mal compris. Désolé pour le dérangement. Je vous souhaite tout le meilleur pour votre nouvelle vie".

Dernière modification par Bernard2K (27/03/2019 09h09)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#180 27/03/2019 10h09

Membre
Réputation :   5  

Notre mail ne contestait pas son courrier.
Nous lui demandions sa confirmation en quelques mots simples :
Comptez-vous revenir ?
Pouvons nous louer à quelqu’un d’autre ?

Mon problème n’est pas de devoir récupérer les trois mois de préavis, car j’ai déjà fait une croix dessus. Mon problème est d’être sûr qu’elle ne reviendra pas.

Voici retranscription mot à mot de son courrier :

Bonjour
Chère Madame xxxx (l’agence)
Je voudrais vous informer que, je suis désolé de quitter ce pays très urgent à cause de problèmes de famille, de que je serai parti, merci d’apprécier votre soutien, que vous avez apporte pendant mon séjour
Merci de bien vouloir faire la mise à jour de nessersarry. Veuillez trier mon agent sur mon compte bancaire.
Futur contact.
Je remets ma CLE (clé)
Merci beaucoup
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Google n’a pas été balaise sur cette traduction smile

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#181 27/03/2019 19h38

Membre
Réputation :   25  

Effectivemement la traduction est cocasse.

Néanmoins pour moi cela manifeste sans nul doute clairement sa volonté de ne pas revenir.
Elle écrit même qu’elle rend ses clés donc cela ne laisse aucune place à l’interprétation.

Vous lui avez même laissé une chance de revenir sur sa décision.

Vous n’avez rien besoin de plus.

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#182 27/03/2019 21h26

Membre
Réputation :   18  

Elle stipule aussi "clairement" qu’elle veut que vous lui rendiez l’argent sur son compte (restitution de la caution si j’interprete)

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#183 27/03/2019 22h39

Membre
Réputation :   1  

Bonsoir,

Elle a vidé l’ensemble de ses affaires ou l’appartement est encore plein ?

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#184 28/03/2019 15h44

Membre
Réputation :   5  

Je ne sais pas répondre, l’appartement est à 300km de chez moi.

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#185 07/04/2019 20h33

Membre
Réputation :   42  

Bonjour,

Un de mes investissements locatifs (mon premier, 8% net en meublé !) commence à être victime d’un cas d’école de copropriété qui se dégrade (copropriété d’une quinzaine de logements intégralement locatifs, historiquement impeccable et relativement bien entretenue, en hypercentre d’une ville de 200 000 habitants).

Un huluberlu écrit au marqueur indélébile des insultes homophobes sur les murs de la cage d’escaliers, stocke des détritus et du mobilier (palettes en bois, table, j’en passe) sur un palier entre deux étages, une TV a été jetée par la fenêtre dans le jardin, du vomi est "déposé" par cet artiste devant les portes de certains locataires (de couleur, tant qu’à faire) … Bref c’est la cata, à un niveau caricatural.

Apparemment la situation a commencé à se dégrader depuis Novembre, mais comme je ne suis plus sur place et que ma locataire ne m’a pas prévenue, je ne prends connaissance de la situation que maintenant.

Horrifié en découvrant l’état des parties communes, j’ai pris l’initiative d’évacuer le tas de détritus (présent depuis Novembre je rappelle) moi-même à la déchetterie. Ce faisant, j’ai croisé un des copropriétaires qui m’a dit qu’une réunion avait eu lieu la veille avec le syndic, qui est au courant de la situation et qui saurait quel locataire est responsable des dégradations. Le syndic aurait conseillé de ne pas porter plainte ni de faire quoi que ce soit pour ne pas braquer l’individu, et de laisser son bailleur faire le médiateur. Par ailleurs, une société de ménage aurait été mandatée pour évacuer le tas de détritus dans la semaine qui vient (étant là depuis Novembre, il était temps).

Normalement si on extrapole la situation actuelle, les parties communes sont dans un état tel qu’aucun nouveau locataire sain d’esprit ne voudra se loger dans cet immeuble, entraînant la venue d’autres locataires à problèmes faisant effet domino jusqu’à ce que la situation devienne irréversible.
Idem, une vente en panique du bien exigera de le brader, car aucun investisseur sain d’esprit n’achètera un bien dans ce genre de copropriété au prix du marché. Je me retrouve donc à devoir arbitrer malgré moi une coupe de perte à cause d’un duo bailleur-locataire indélicat.

Je trouve donc la réaction du syndic (professionnel) totalement irresponsable : puisque l’identité de l’illuminé est connue, et qu’il a l’air déraisonnable, j’aurais tendance à sauter la case médiation pour aller directement à la case "action".

J’aimerais avoir vos suggestions sur la manière de traiter cette situation. Je pense nécessaire de montrer les dents au syndic qui est un peu trop fleur au fusil à mon goût (pourquoi notamment avoir attendu 5 mois pour faire évacuer un tas de déchets dans les parties communes ?).  Quelle action entreprendre ? Devrais-je demander une AG extraordinaire pour faire voter la pose d’un système de vidéosurveillance ?

Bref, j’aimerais faire appel à votre expertise avant de prendre contact dans la semaine avec le syndic et d’entamer des démarches.

Bien à vous,
Dr. Minimal

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#186 07/04/2019 21h18

Membre
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Bonjour.

Dans le cas présent vous pouvez entamer une procédure pénale. Enfin plus précisément le syndic.  Il est nécessaire de déposer plainte pour dégradation volontaire d’un bien.

Deux options vont se presenter:
- Déposer plainte pour des dégradations volontaires dites légères.  Le problème dans ce cas là  c’est qu’il s’agit d’une infraction de 5ieme classe qui n’aboutit généralement pas à grand chose.

- Déposer plainte pour des degradations ( art 322-1 du code pénal ). Il faudra mettre en évidence que les dégradations ne sont pas légères de part le préjudice occasionné. A ce titre l’infraction sera dite delictuel et la sanction en découlant sera en théorie plus importante. C’est surtout vrai si l’individu est déjà connu à de multiples reprises pour des faits similaires.

Une autre piste à exploiter sont les inscriptions à caractères homophobes.  Sont elles dirigées vers quelqu’un  en particulier ?  Si oui inciter la personne à déposer plainte. (pas évident)

Pour termine déposer plainte pour le dépôt d’ordure ou déchets.  Il s’agit en revanche d’une contravention de 3ieme classe.

Ce qu’il faut se dire dans le cas présent c’est que ce genre d’individu ne doit pas être laissé libre d’agir. Il ne s’arrêtera pas de lui même.  Il est nécessaire de tout relever et ainsi lui mettre une pression l’obligeant à quitter les lieux.

Si le syndic ne bouge pas,  prenez attache avec d’autres propriétaires pour faire bouger les choses.  Ne pas oublier que le syndique est payé pour gérer ce genre de problème (s’il n’est pas bénévole)

Bon courage

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#187 07/04/2019 22h06

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Il est vraisemblable que le règlement de copropriété stipule que chaque propriétaire est responsable de son locataire.
J’enverrais un recommandé au syndic en le mandatant ( avec d’autres propriétaires) pour qu’il intervienne auprès du propriétaire du locataire indélicat pour qu’il le mette dehors. Le loyer est-il payé ?
Le locataire est-il assuré ?

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#188 07/04/2019 22h21

Membre
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Bonjour DrMinimal,

Je compatis puisque j’ai rencontré et relaté ce genre de mésaventure. Outre l’impact financier que peut avoir cette situation sur la location ou la vente de votre appartement, si vous aimez comme moi les choses bien entretenues, j’imagine que vous devez être quelque peu énervé…

Quelques pistes et remarques pour vous aider :
1/ Les syndics ne sont pas souvent enclin à lancer des procédures longues et chronophages. Par ailleurs, si les copropriétaires ne se manifestent pas, ils ne vont pas se presser pour intervenir. Il faut donc essayer de faire sans, à moins que plusieurs copropriétaires ne vous suivent dans votre démarche, ce qui pourrait leur mettre un peu de pression.

2/ L’ADIL peut vous transmettre des informations intéressantes et gratuites d’un point de vue juridique, il ne faut pas hésiter à les solliciter pour éviter de faire tout et n’importe quoi (en réalité les marges de manœuvre ne sont pas nombreuses)

3/ Avez vous pris la protection juridique du bailleur dans votre assurance ? La mienne est particulièrement efficace dans la transmission d’informations et de documents type.

4/ Le conciliateur/médiateur judiciaire est une étape quasi obligatoire même si elle n’a aucun caractère contraignant pour le locataire indélicat. Cela renforcera votre dossier en cas de procédure au tribunal.

5/ Si les dégradations du locataire dans les communs peuvent impacter la salubrité de l’immeuble, ne pas hésiter à contacter la police verte.

6/ Vous devez mettre la pression au bailleur de l’appartement en question : il a au moins obligation de moyens, faute de résultats.

7/ L’idéal serait que votre locataire ou les habitants de l’immeuble portent plainte car ce sont eux qui vivent au quotidien le préjudice.

8/ Ne pas hésiter à contacter votre mairie qui est en lien avec la gendarmerie et qui peut se mettre en relation avec vous. Dans mon cas, il y avait aussi des nuisances sonores et j’ai ainsi pu m’assurer que la gendarmerie ne se déplacerait pas pour rien si mon locataire appelait pour de nouvelles nuisances.

9/ Envoyer un courrier au procureur de la République m’a permis d’obtenir une réponse… plusieurs mois après le déclenchement de la procédure. Autant dire que c’est inutile.

10/ Cette situation peut être source d’opportunité donc ne perdez pas espoir : le propriétaire dudit appartement sera peut être las de la situation et voudra peut être vendre son bien à un prix défiant toute concurrence pour être tranquille…

Bon courage dans cette épreuve

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#189 08/04/2019 09h21

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Prenez contact avec le bailleur de la personne.
J’ai été confronté à ce type de problème avec l’un de mes locataires, le souci était qu’il intimidait les aires locataires ou propriétaires, résultat je ne parvenait pas à obtenir d’écrit pour inciter la personne à partir.
Ils se plaignaient à moins oralement lors de réunion de syndic car je n’habite pas sur place.
Je m’en suis sorti car il n’a plus payé son loyer.

Le bailleur sera peut être content d’avoir quelqu’un qui l’appui dans sa démarche.

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#190 09/04/2019 23h33

Membre
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Bonsoir,

merci de vos réponses. Après une courte période de panique, j’ai entamé des discussions (fermes) avec le syndic et un autre copropriétaire, je reviens vers vous dès que j’ai du nouveau.

Bien à vous,

Dr. Minimal

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#191 07/05/2019 14h07

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miguelmantes a écrit :

Voici le mail que j’ai reçu ce jour du SCHS de la mairie. Fautes d’orthographe incluses.

Quand vous informer la commission que mon collaborateur est venu prendre des mesures au mètre à ruban dans les chambres sous comble et que celles-ci ne correspondent pas à mon relevé effectué au télémètre laser, vous donnez une fausse information et vous mentez car l’agent est venu constaté uniquement la conformité des travaux de ventilation
2)      Concernant l’éclairement naturel des chambres seul le SCHS en vertu du RSD est décisionnaire et non l’urbanisme donc il vous appartient de faire une demande auprès du service urbanisme en précisant la nature et l’obligation de changer les ouvrants de l’étage afin que l’architecte des bâtiments de France puisse valider le dossier que ce soit en ZPPAUP ou pas.
3)      La demande de levée de l’ AP pour les non-conformité électrique et de ventilation a été envoyé à la préfecture
4)      La commission CoDERST demande que nous repassions prendre à nouveau les mesures des pièces de l’étage vu le doute que vous avez émis ainsi que la rédaction d’un nouveau rapport d’enquête.
5)      Selon nos disponibilités nous viendrons en juillet faire un relevé, soyez en sur  très précis des mesures qui confirmera ou pas ma précédente visite.

Cordialemen

Note importante ; c’est le diagnostiqueur qui m’a indiqué que les mesures sont fausses.
Jai demandé RDV avec le maire pour expliquer cela. J’envisage de contacter la presse et/ou d’attaquer en justice la mairie pour abus de pouvoir. Mettre un logement insalubre à cause d’un problème de mesurage et que l’ouvrant n’est pas suffisamment grand alors que c’est un quartier historique.

J’ai l’impression que je suis tombé sur une équipe de fonctionnaires territoriaux zélés ?

Avez vous des conseils ? Si je comprends bien le Coderst demande au SHCS de refaire un dossier pour déclarer l’insalubrité ?

Bonjour Miguelmantes,

Je suis actuellement étudiante dans une école de l’immobilier. Dans le cadre de ces études j’effectue la rédaction d’un mémoire sur le sujet de l’insalubrité en France et souhaite soulever la problématique de la protection des locataires au dépens des propriétaires.
Accepteriez-vous de prendre contact avec moi afin d’échanger sur les problèmes rencontrés avec votre locataires et les services de la Marie ?

Dans l’espoir que ces problèmes soient derrière vous désormais,
Dans l’attente de vous lire,
Cordialement,

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