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#126 19/06/2018 22h40

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Il y a droit et bon sens, commencez par changer les serrures…

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#127 19/06/2018 22h47

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rentier69 a écrit :

Bonjour


Cela ne lui a pas plu et il s’est rendu à la gendarmerie, comme il l’a fait à chaque fois que je le voyais ou presque.
Ces derniers m’ont appelé (le locataire était avec eux mais ne voulait pas me parler).
En fin de conversation, le locataire a dit qu’il partait finalement "de manière un peu précipitée" le 19 juin à 15h sans attendre fin septembre.


Merci pour vos conseils

Bonjour,

Et les gendarmes n’ont pas consigné par écrit ces paroles sur un "rôle" ?


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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[+2]    #128 20/06/2018 05h18

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Bonjour,

Cela m’est déjà arrivé par 2 fois.
Le locataire est titulaire du bail jusqu’à la fin de son préavis, un départ anticipé non formalisé ne vaut pas rupture de ce dernier. Vous n’avez donc pas le droit d’entrer dans les lieux.  Il vous faut  faire faire une reprise des lieux par huissier si vous voulez pouvoir retrouver l’usage de votre appartement en toute légalité.
Cela permet aussi d’avoir un état des lieux qui, bien que non contradictoire, est opposable au locataire. En cas de dégâts, et s’il est solvable, vous pourrez essayer de récupérer les frais de remise en état en plus de vos loyers impayés.
La procédure de reprise par huissier ne coûte que qq centaines d’euros (je sais c’est toujours trop, mais bon…).
Bien sûr, j’ai été tenté de reprendre le logement par moi même mais en cas de conflit et de retour (ou juste même de passage) inopiné du locataire, il peut porter plainte contre vous pour violation de domicile, et alors là, c’est une autre histoire..
J’ai donc choisi de me conformer à la loi afin de ne pas ajouter de pb aux pb mais à chacun ses choix…

Cdt
K16

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#129 20/06/2018 06h19

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Par cette personne intermédiaire, pouvez vous demander un écrit que le locataire quitte définitivement l’appartement? Un courrier, un mail, un sms ? Ça vous économisera un huissier.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#130 20/06/2018 06h37

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Bonjour,

A priori, étant donné que vous avez reçu les clés, vous pouvez toujours faire passer un huissier, mais le locataire, sûrement de mauvaise foi, pourra toujours contester en disant que vous aviez les clés en votre possession et avez pu modifier l’état du logement à votre guise avant de passer officiellement avec un huissier.

Mais l’huissier reste nécessaire en cas de démarche en justice pour obtenir des dommages et intérêts.

Il faudrait également faire passer un artisan, selon les travaux à refaire et qu’il vous produise un devis pour les choses à réparer dû à votre locataire.

Si vous ne prévoyez pas d’aller en justice, à vous de voir si cela vaut la peine de payer un huissier, sachant qu’il ne fait qu’un constat, mais si votre locataire est insolvable, vous supporterez de toutes manières tous les frais, y compris ceux de la procédure pour votre partie.

Enfin, pour l’intermédiaire, si c’est un gendarme, cela m’étonnerait fortement qu’il vous fasse un document de quelque nature que ce soit pour le "passage" de clés. Comme ils vous l’avaient dit, c’est une affaire civile et, je pense que s’ils ont accepté de récupérer les clés pour vous les redonner, c’est pour éviter que la situation dégénère.

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#131 20/06/2018 08h42

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? Je n’ai lu nulle part que l’intermédiaire est un Gendarme ; le locataire est allé se plaindre en Gendarmerie, donc il y a eu sinon dépôt de plainte du moins inscription "au rôle" et du coup peut être que quelque chose à pu être noté ?  Même si le fond de l’affaire relève du Civil, on peut imaginer que le locataire tente de faire croire à une attitude menaçante du propriétaire.
Il est donc peut être un tant soit peu procédurier…

Dans ces conditions, soit :

- vous allez voir un avocat qui lui connaîtra peut être toute l’affaire de manière plus détaillée que vous nous l’avez exposé, et vous donnera ce que l’on appelle un "angle d’attaque" juridique auquel nul ici n’aura pu penser (c’est un métier)

- vous faites dans l’illégal de bonne foi (l’avis de K16 semble très bien), vous rajoutez des verrous à minima sans changer la serrure principale, tentez de trouver des témoins de la remise des clés, préparez la relocation pour Septembre en évacuant discrètement les affaires etc

Dernière modification par Iqce (20/06/2018 08h43)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#132 20/06/2018 08h50

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Quelques éléments :
- le locataire n’est pas solvable
- les gendarmes n’ont rien consigné et ne sont pas partie prenantes
- je dois être auditionné par la gendarmerie car le locataire a porté plainte contre moi pour dégradation des biens d’autrui (Je lui ai seulement laissé une paire de fois un balai devant la porte pour lui signifier mon passage  …  ledit balai m’appartenant puisqu’il est ici pour le nettoyage des parties communes)
- l’intermédiaire à découvert que les clés avaient été posées par le locataire ou un de ses collègues mais il ne prendra pas la responsabilité de me faire un courrier. Il m’a appelé hier soir pour m’informer que les clefs étaient au bureau.
- la serrure de la porte commune des escaliers était ce et à été changée hier soir (Pas celles de la porte de l’appartement )
- il n’y a pas de poursuite

Ce qui compte pour moi c’est de récupérer l’appartement le plus tôt possible et je suis prêt à parier qu’il y aura des dégradations puisque le locataire a déjà laissé des traces sur la voiture de la voisine ….

Autre hypothèse  : je récupère les clefs ouvre la porte sans rien dire à personne et un des locataires m’appeler tôt ou tard pour me dire que la porte est ouverte. Je fais constater et il pourra être dit que c’est le locataire qui a oublié de fermer la porte. Est ce une bonne idée  ?

Combien de temps dure la.reprise des lieux par huissier ?

Merci

Dernière modification par rentier69 (20/06/2018 08h54)

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#133 20/06/2018 09h04

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Il faut relire la loi de 1989, applicable aux meublés :
- congé donné par le propriétaire : délai de 3 mois
- congé donné par le locataire : délai de 1 mois
- forme du congé : "Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre."
- Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

Version la plus formaliste : votre locataire ne vous ayant pas donné congé dans les formes, il est réputé rester locataire jusqu’à la fin du bail ; vous devez donc engager la procédure d’abandon de domicile : Abandon de logement par le locataire (départ à la cloche de bois) | service-public.fr

Autre version formaliste :  votre locataire ne vous ayant pas donné congé dans les formes, il est réputé rester locataire jusqu’à la fin du bail ; donc, vous ne touchez pas aux clés qui restent chez l’intermédiaire et, de votre point de vue, le locataire reste locataire jusqu’à fin septembre. Sa dette de loyer augmente d’autant. Ca ne vous coûte rien en huissier, le seul inconvénient est de repousser d’autant la reprise du logement.

Version moins formaliste : vous avez deux personnes qui peuvent témoigner que le locataire est parti le 19/06 : le gendarme qui vous a dit que le locataire venait de lui dire qu’il partait le 19/06 à 15h00. Votre "intermédiaire" qui a reçu les clés le 19/06. Peut-être le locataire lui a-t-il signifié à ce moment-là, à l’oral, qu’il partait définitivement. Il faut interroger votre intermédiaire pour savoir dans quelles conditions s’est passée cette remise des clés, et ce que le locataire a dit à cette occasion.
C’est déjà pas mal car vous avez deux témoignages comme quoi le locataire a manifesté sans équivoque qu’il quitte le logement ce 19/06 ; même si votre lcoataire vous attaque au tribunal, vous avez deux témoins qui ont entendu qu’il quittait le logement le 19/06 ; il a remis ses clés le 19/06 à l’un des deux ; vous pourrez de toute bonne foi dire que le logement avait été quitté le 19/06 ; en général, quand on rend ses clés au bailleur (ou son intermédiaire), c’est qu’on n’habite plus sur place ; difficile d’habiter sans clés ! … mais il manque tout de même un écrit de votre locataire, disant qu’il quitte le logement.

Et il manque l’état des lieux. Le manque d’état des lieux n’est pas "dramatique" car il a "seulement" pour conséquence de présumer que le logement a été rendu en bon état ; donc de vous faire vous asseoir sur la possibilité de mettre à la charge du locataire les dégradations. Pour faire établir l’état des lieux par huissier, c’est un peu râpé : non seulement vous avez les clés donc le locataire pourra dire que vous avez modifié des choses ; de plus il faut que l’huissier convoque les parties à cet état des lieux par LRAR avec 7 jours au moins de préavis.

Donc, AMHA, le principal problème, c’est le manque d’un écrit de votre locataire disant qu’il quitte le logement le 19/06. Vous pourriez essayer d’obtenir de votre locataire, par votre intermédiaire qui semble encore lui parler, un courrier RAR ou remis en mains propres, ou au moins un courrier simple (éventuellement antidaté si remis en mains propres ou courrier simple), annonçant son départ pour le 19 juin. La façon de motiver le locataire serait de lui faire dire que, sans ce papier, sa dette de loyer va encore augmenter… Avec ce courrier, plus la remise des clés du 19 juin, il ne ferait plus de doute que le locataire est parti, et vous pourriez du coup reprendre le logement sans risquer une plainte pour violation de domicile.

Au total, c’est à vous de choisir la méthode à appliquer et d’en assumer les conséquences. Les conseils, c’est bien, mais ça ne remplace pas votre décision et vos actions.

Naturellement, il faudra aussi vous demander comment vous avez pu en arriver là, et comment éviter que cela puisse se reproduire à l’avenir !

Dernière modification par Bernard2K (20/06/2018 09h23)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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#134 20/06/2018 09h07

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Récupérez les clefs et passez voir un huissier pour la procédure à suivre. Ça vous coûtera environ 200€. En principe, vous récupérez le bien dès que l’huissier est passé.

L’huissier fera l’état des lieux.

Dernière modification par lachignolecorse (20/06/2018 09h09)


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[+1]    #135 20/06/2018 10h07

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On sait tous que le risque zéro existe très rarement et c’est vrai qu’il faut être prudent.

Mais à mon avis il ne faut pas recourir à l’huissier, puisque celui-ci ne pourra - soit pas pénétrer dans les lieux - soit pas faire d’état des lieux (puisque c’est le bailleur qui lui remet les clés et que le locataire est absent); si par suite l’huissier propose d’enclencher la procédure pour le locataire parti à la cloche de bois il va être bloqué car elle ne concerne pas les meublés, donc il faudra assigner en référé pour impayés de loyers, et vous êtes partis pour une procédure d’un an au bas mot et un manque à gagner très important. Et si l’huissier produit l’état des lieux, à quoi cela va-t-il servir? A rien, puisqu’il n’est pas une preuve de respect de légalité dans la reprise du logement et cela n’atteste pas non plus formellement de l’état du logement lors du départ (antérieur) du locataire.

Pour un locataire insolvable qui vous doit de l’argent, c’est vraiment perdre du temps et de l’argent pour rien. Le locataire est parti et a rendu les clés (c’est cela qui est déterminant), à un tiers (parfait!), en prévenant la police (encore mieux!) pourquoi voulez-vous qu’il fasse un procès pour attester qu’il n’est pas parti, vu qu’en plus il vous doit de l’argent ? Autant, lorsque le bailleur est de mauvaise foi (il sait que le locataire n’est pas parti mais reprend le logement), la réflexion s’impose et il faut peser les risques en fonction de la dette (et on ne peut pas conseiller à un intervenant de violer la loi), mais là la réflexion est toute faite : puisque vous ne voulez pas le poursuivre en justice ne recourez ni à l’huissier ni à l’avocat, récupérez votre logement et arrêtez les frais. C’est lui qui n’a pas respecté les formes, pas vous, mais cela ne fait pas obstacle à la résiliation, rien n’indique cela ! Un état des lieux n’est pas une condition sine qua non de la fin du bail. Il a résilié le bail puisqu’il est parti en rendant les clés(ou à tout le moins abandonné la jouissance du logement à laquelle il avait le droit jusqu’à l’expiration du préavis), et vous êtes de bonne foi. Il ne faut pas être plus légaliste que la loi. 

En tout cas, connaissant un peu la loi, le fonctionnement de la justice et la situation telle que vous la décrivez, c’est comme cela que je procèderai dans votre cas.

D’ailleurs vous pouvez toujours lui faire un LRAR pour sa dette de loyer (mais à quelle adresse ?), afin de justifier la non restitution de son DG.

Dernière modification par pierrejacques11 (20/06/2018 10h10)

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#136 20/06/2018 10h19

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Même avis que pierrejacques11 : vous croyez vraiment qu’il (votre ex-locataire) aura du temps à consacrer à vous pourrir la vie, alors qu’il devra aussi gérer ses déboires avec son prochain bailleur (il n’y a guère de raison pour que son attitude change, et que ça ne conduise pas à des difficultés similaires), et qu’il ne préférera pas tourner la page et vous oublier définitivement ?


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#137 20/06/2018 10h31

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Le simple fait qu’il soit allé "perdre du temps" pour déposer plainte en gendarmerie (et ce, en ce déplaçant au moins 2 fois si j’ai bien compris) bat un peu en brèche ce raisonnement, pourtant plein de très bon sens.

Si on connaît un peu la loi, on doit se douter que nous n’avons pas forcément tous les éléments ; le nombre de fois ou j’ai cru que l’affaire était évidente et que mon employeur allait avoir gain de cause pour au final se faire planter sur des points qui nous avait échappé (et pourtant il y a un bon juriste chez nous !)…

Et s’il n’est pas solvable ?
Et si quand bien même une juridiction lui collait les loyers en retards à payer + frais de justice, croyez vous que c’est le bureau d’exécution des peines qui va se bouger pour que Rentier69 soit réglé si le locataire ne paye pas même en étant solvable ? Non, il faudra refaire une procédure (je suppose et j’espère ne jamais avoir à savoir, la dernière fois nous avons abandonné malgré 50 000 Francs de dommage : trop coûteux).

Bref s’il a décidé de continuer de faire ch… peut être qu’il peut et qu’il est prudent d’attendre Septembre, histoire de bien dormir ?

Dernière modification par Iqce (20/06/2018 10h33)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#138 20/06/2018 10h39

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Septembre ? Ah mais non, pas septembre Iqce, beaucoup plus que cela, puisque vous n’aurez toujours aucun papier en septembre et selon la vision (trop) légaliste toujours pas le droit de reprendre le logement  …

Bref, j’ai dit ce que je pensais et ce que je ferais, mais je précise que je comprends tout à fait que le point de vue opposé se défend, c’est d’ailleurs ce qui fait l’intérêt d’un forum.

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#139 20/06/2018 10h55

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Vous pouvez aussi ouvrir l’appartement afin de voir si il a pris ses affaires.
Si il a déménagé, il est peu probable qu’il continue des démarches sur ce logement, surtout au vu de l’ardoise d’impayé qu’il vous laisse.
Je pense que l’appartement va etre en piteux état, prenez des photos avec date avant de commencer la remise en état.
Le plus important c’est qu’il soit parti et qu’il ai remis les clefs (preuve de son départ volontaire).

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#140 20/06/2018 11h25

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Rien ne se passe comme prévu.

Malgré mes preuves, j’ai dû refaire les réparations électriques, et modifier la VMC selon la volonté de la mairie.

Je passe demain devant le Coderst.

A cause de la fenêtre d’une chambre qui est trop petite pour la surface, alors qu’en 2007 c’était les dimensions imposées par le permis de construire.
Ainsi que pour le problème de moisissures.

Malgré un locataire qui fait le bazar, qui fraude aux APLs etc… un état des lieux ou tout était parfait lorsqu’ils sont rentrés tout se retourne contre moi.

Les lois sont trop favorables aux locataires.

Dernière modification par miguelmantes (20/06/2018 11h28)

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#141 20/06/2018 11h40

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rentier69 a écrit :

Bonjour

Un locataire ne paye pas ses loyers depuis plusieurs mois.
Il a signé un bail meublé fin septembre 2017.

Comme il refusait de m’ouvrir, de se confronter à moi, de répondre à mes sollicitations, je lui ai adressé un RAR le 2 juin pour un congé fin septembre (donc avec plus que les 3 mois de délais légaux).
Il a bien reçu ce courrier puisque j’ai le récépissé.

PierreJacques : j’avais pourtant bien lu et compris que cela menait à Septembre ?
NB : je ne suis pas forcément opposé à votre avis ; dans la pratique j’ai fait bien pire dernièrement (le locataire d’un garage - nuance - étant parti sans rien dire ni payer depuis 1 an j’ai fracturé la serrure !). Je tente de rester factuel sur la base des données disponible pour aider le demandeur à se déterminer.

Dernière modification par Iqce (20/06/2018 11h43)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#142 20/06/2018 13h00

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Bonjour,

J’ai été confronté à cette situation pour un membre de ma famille que j’ai épaulé dans cette épreuve.

Cas classique du locataire qui, un beau jour, décide de ne plus payer ses loyers en toute mauvaise foi.

Lancement d’une procédure d’expulsion et congé du bail donné. J’ai demandé au gardien de "surveiller" le bonhomme et me confirmer qu’il semblait parti. Ce dernier m’a dit qu’il semblait en effet parti, j’ai donc pénétré dans l’appartement une fois le délai de préavis respecté (je prônais pour ma part de reprendre le logement tout de suite, mais le membre de ma famille préférait attendre la fin du délai).

Constatant qu’il avait effectivement quitté les lieux, non sans avoir oublié quelques affaires que j’ai bien vite déposé sur le trottoir, et dégradé le bien car-après-tout-pourquoi-pas-?, j’ai fait changé les serrures. Malheureusement en matière de droit des locataires, la justice voulant légitimement défendre les plus faibles s’est éloignée du bon sens, et permet aux voyous de s’en donner à cœur joie.

Évidemment, depuis cet épisode, plus aucune nouvelle de lui. Et s’il s’amuse à m’en donner, il risque d’être bien reçu…

Courage à vous, un locataire malhonnête qui ne paye pas est une plaie, mais je doute qu’une fois parti il ose réclamer quoi que ce soit, encore moins devant la justice !

Dans votre cas, l’intermédiaire peut j’espère a minima déclarer que le locataire lui a déposé les clés tel jour ? Si oui, ça me parait déjà fort comme argument devant un juge.

Dernière modification par ManfOo (20/06/2018 13h04)

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#143 20/06/2018 15h08

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Réputation :   76  

Bonjour,

j’ai relu la discussion, j’ai du mal à me représenter la situation.

J’ai l’impression que des éléments manquent ou qu’ils ont été discuté sans avoir été formalisé à l’écrit, par vous-même ou un professionnel (diag, huissier, électricien, service de mairie…)

En tous cas, je vous souhaite de trouver des éclaircissements demain.

Cordialement.

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#144 20/06/2018 17h35

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Il y a quand même cette histoire de gendarmes qui me chagrine. Si notre mauvais payeur voulait partir sans payer ses loyers, il n’avait pas besoin d’aller à la gendarmerie surtout pour déposer plainte contre son bailleur. Iqce a raison qu’il y a quelque chose qui ne colle pas entre le fait de partir à la cloche de bois et d’aller à la gendarmerie.

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#145 20/06/2018 17h45

Banni
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A la vue de vos 1001 tergiversations, votre mauvais payeur ne serait-il pas en train de gagner son pari !

Agissez dans le seul but de préserver vos intérêts et votre bien. Si vous attendez de l’aide de bons conseillers, de la justice ou du législateur vous n’encaisserez pas de loyers de sitôt.

Mauvaise méthode mais excellent résultat.

Dernière modification par maxcorporis (20/06/2018 17h49)

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#146 21/06/2018 09h33

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@rentier69 : même question que Bernard2K, comment vous-êtes vous retrouvé dans cette situation ? est-ce un locataire que vous aviez choisi vous-même ou bien l’aviez-vous récupéré avec l’immeuble ?

Sur le fond du problème, parmi les différentes solutions évoquées, celle de lachignolecorse me semble la plus pertinente. Rapprochez-vous d’un huissier pour faire constater le départ du locataire et réaliser un état des lieux non contradictoire, puis relouez. Conservez le dépôt de garantie, ne serait-ce que pour compenser la perte de loyers, et utilisez-le comme levier de négociation dans le cas où le locataire se manifesterait de nouveau.

Ce qui est regrettable dans ce genre de situation, c’est l’asymétrie d’honnêteté entre les deux parties prenantes. Devant un locataire de mauvaise foi, s’assurant plus ou moins directement de son insolvabilité (ne serait-ce que par une mauvaise gestion financière), qui a déjà et continuera certainement de faire de fausses déclarations, le bailleur qui souhaite respecter la loi à la lettre se retrouve bien démuni. Sur le principe, il suffirait de se mettre à son niveau et de produire un faux courrier de congé adressé par le locataire pour résoudre tous vos soucis. Tout en sachant que le délit de faux ou d’usage de faux est puni jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 € d’amende + éventuels dommages-intérêts…

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#147 21/06/2018 10h44

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A votre place:
-Envoi d’un courrier AR au locataire à l’adresse de votre bien mentionnant que vous avez reçu par l’intermédiaire les clé suite à sa volonté de quitter votre appartement
-Envoi d’un courrier AR à l’intermédiaire où vous le remerciez pour les informations qu’il vous a transmis (locataire voulant partir) et les clé qu’il vous a remis.

La seule contrainte est de dégrader un peu les relations avec l’intermédiaire.

Le locataire ne signant pas le recommandé, vous aurez une preuve qu’il n’habite plus là depuis 15J donc qu’il est effectivement parti.

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#148 21/06/2018 10h53

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Non, ce n’est pas une preuve de changement d’adresse de RP.
Vous avez une jurisprudence pour étayer des propos qui pourraient mettre dans l’embarras le bailleur svp wink ?

Parfois devant le juge, tout se "juge" en 5 ou 10mn, alors les peut être les suppositions les ressentis…Le juge préserve le locataire.

Et le droit de partir en congés, d’être en soins 16 jours par ex ?

Dernière modification par Iqce (21/06/2018 11h00)


"Quand tu vas commencer à mesurer le fond de la mer, fais bien attention de ne pas trop te pencher, et de ne pas tomber par dessus bord et là où ça sera trop profond, laisse un peu mesurer les autres".

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#149 21/06/2018 11h24

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Je conçois que ce n’est pas une preuve irréfutable loin de là.
Mais avec les courriers + les clés que l’on vous a remis + courrier envoyer à l’intermédiaire pour le remercier d’avoir récupérer les clés et échanger avec le locataire, on ne pourra pas invoquer une mauvaise fois contre vous.

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#150 21/06/2018 11h31

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_Soit on se met du côté du droit et il y a des choses relativement claires à respecter, en l’occurrence allant à l’encontre de ce que vous préconisez. La bonne foi dans ce cas là intervenant à la marge s’il reste des doutes sur votre éventuelle culpabilité.
_Soit on passe outre face à quelqu’un qui de toute façon s’assied dessus, ce qui ne donne aucun droit mais permet de prendre ses responsabilités face à telle situation, il me semble que les autres ont bien décrit les différentes possibilités avec leurs avantages et inconvénients.

Flyz57 ce n’est pas la première fois que vous écrivez des choses fausses, appelez-les comme vous voulez en invoquant le droit de débattre, ces messages peuvent induire des lecteurs en erreur si en plus vous ne l’assumez pas quand on vous met face à vos contradictions.

Dernière modification par kc44 (21/06/2018 11h40)

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