Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche : 
Membres  |  Mission

Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

[+1]    #101 05/05/2018 08h45

Membre
Réputation :   31  

Attention : dans le cas que vous évoquez, la gestion locative n’est pas déléguée à l’ANAH mais à une association avec laquelle vous concluez un bail pour qu’elle sous-loue ensuite le logement à des personnes dont elle assure le suivi (et qui ont bien évidemment une situation financière fragile).

Ce système est loin d’être dénué de risque :

1) L’association peut faire faillite et cesser par conséquent de vous payer les loyers. Vous vous retrouvez alors avec un occupant peu solvable dans les lieux. Ce n’est pas un cas théorique : un membre du forum à ainsi relaté ses déboires avec une telle association (l’APIL 92 de memoire).

2) Il y a un gros vide juridique si, au terme de la période de location conclue avec l’association, le sous-locataire décide de se maintenir dans les lieux. Vous vous retrouvez alors avec un occupant sans droit ni titre qu’il sera compliqué de déloger sans recours à une procédure longue et coûteuse.

Les différents dispositifs permettant de faciliter l’accès au logement aux profils les plus fragiles sont une excellente chose mais il est vraiment regrettable que le bailleur qui joue le jeu ne bénéficie pas, en contrepartie de l’effort qu’il consent sur le loyer (et donc de la baisse de la rémunération de son risque) d’une protection absolue ou quasi absolue.

Hors ligne Hors ligne

 

#102 05/05/2018 09h13

Membre
Réputation :   69  

Comme le souligne Tchouikov, le dispositif prévu avec l’intermédiation locative est loin d’être un long fleuve tranquille. Je vous invite à faire des recherches sur Google et vous verrez de nombreux litiges. Ce dispositif est vraiment très risqué ! J’ai bien étudié le sujet et personnellement je ne me dirigerai pas vers cette option.

Hors ligne Hors ligne

 

[-1]    #103 07/05/2018 18h59

Membre
Réputation :   4  

Je ne sais pas quoi dire, moi j’ai choisi SOLIHA comme intermédiaire (je me suis renseigné avant), j’ai 6 appartements avec eux et je n’ai eu aucun souci pour le moment. Je me réunis périodiquement avec un groupe d’investisseurs et personne ne m’a jamais remonté un problème de ce type.

Pour le départ du locataire, le problème ne se pose pas car à la fin du bail avec SOLIHA je vais revendre chaque appartement à mon SCI IS pour l’amortir à nouveau, lors de la vente je proposerai le rachat au locataire et si (comme je crois) il n’accepte pas mon notaire m’a dit qu’il a 6 mois pour déménager.

Je pense que vous avez eu des cas extrêmes (qui sont sur internet, à la différence des milliers d’autres qui marchent et qui donc, ne sont retranscris nulle part).

Hors ligne Hors ligne

 

#104 07/05/2018 19h30

Membre
Réputation :   69  

Êtes-vous sûr qu’il y a vraiment des "des milliers d’autres qui marchent et qui donc, ne sont retranscris nulle part" ? Sur quelle source vous basez-vous ? J’aimerais vraiment trouver des chiffres officiels à ce sujet.

Hors ligne Hors ligne

 

#105 08/05/2018 01h50

Membre
Réputation :   4  

Ok, c’est ici :

Je serais curieux de lire par contre les mésaventures des autres et voir à quelle époque ça remonte, je sais que au début (c’était pas la loi Cosse mais la Borloo je crois) un certain nombre de "points obscures" avait pénalisés des bailleurs, mais c’était surtout un vide juridique.

En tout cas, pour ce que ça peut apporter, moi j’ai 6 biens qui s’autofinancent à Morlaix, en Bretagne, tous avec l’anah + soliha29. J’ai eu moi aussi quelques mésaventures avec eux (à cause d’un locataire un peu spécial) et une fois avec un technicien de chez eux, mais ça ce passe bien : une fois reconnue l’erreur, ils m’ont proposé un tarif dégressif sur la gestion locative.

Dernière modification par BigLebowski (08/05/2018 02h02)

Hors ligne Hors ligne

 

#106 08/05/2018 09h15

Membre
Réputation :   69  

Merci pour le lien. Mais je ne vois pas de chiffres concernant "l’intermédiation locative" à part celui-ci:"Enfin, 467 primes ont été versées en 2017 aux propriétés bailleurs ayant fait le choix de l’intermédiation locative." Donc pour moi, je ne lis pas que des milliers de bailleurs utilisent l’intermédiation locative sans s’en plaindre.

Avec le borloo ancien, les règles étaient plus souples surtout dans les zones non tendues. Avec le Cosse ancien, c’est intermédiation locative obligatoire en zone C. Et pour moi, au vu des peu d’éléments que j’ai pu regroupés (la plupart négatifs), c’est niet pour l’instant.

Hors ligne Hors ligne

 

#107 08/05/2018 12h11

Membre
Réputation :   4  

Oui, c’est 450 par an, cela veut dire qu’il y en a plusieurs milliers en tout (il faut remonter sur 9 ans).
En ligne il y a aussi les bilans des années précédentes.

Le temps nous dira si c’était une bonne affaire, mais pour ma part ça marche très bien (depuis 3 ans, sur 6 logements).

Hors ligne Hors ligne

 

#108 13/05/2018 21h49

Membre
Réputation :   8  

Nouvelles:

Les locataires m’ont appelé pour m’indiquer qu’ils ne payaient plus le loyer à partir de mai, car ils avaient reçu un document indiquant qu’avec l’arrêt préfectoral le loyer été suspendu.
La CAF n’a pas versé le montant du loyer, je pense qu’ils doivent stopper suite à la fraude ils me disent que non….
Normalement j’ai un arrêt préfectoral d’urgence pour l’électricité à faire sous 15 jours mais il parlent de Coderst etc seulement à partir de Juin.
Les travaux ont été réalisés.
Entretemps j’ai pris contact avec la caution et plus de nouvelles non plus. J’ai laissé 2 SMS et plus rien.
Je prends RDV avec le huissier demain.
Normalement ils sont obligés de payer le loyer jusqu’à l’arrêt préfectoral de juin s’il est fait ?
La mise en demeure d’urgence que j’ai reçu n’entrainant pas de suspension. Ils indiquent juste que si je les fait pas sous 15 jours la mairie le ferait à ma place.

Bref ça se complique….

Hors ligne Hors ligne

 

#109 13/05/2018 22h08

Membre
Réputation :   76  

L’huissier me semble être effectivement le bon interlocuteur.

Peut être serait il intéressant d’écrire à votre locataire un compte rendu d’entretien demandant une copie du document qu’ils ont évoqué?
Histoire d’avoir les bonnes info et/ou de rendre évidente la mauvaise foi.

Tenez bon!

Hors ligne Hors ligne

 

#110 13/05/2018 22h54

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1771  

Je pense que les locataires font référence à l’Article L521-2 du CCH dont je vous laisse prendre connaissance.

Il ne me semble pas que ce vous avez reçu de la part de la mairie (ou autre) a la nature d’une injonction ou mise en demeure, telles que citées par cet article ; mais ce n’est pas facile à dire, vu que vous n’êtes pas vraiment précis sur la nature de ces documents reçus. Dans votre premier message vous parliez de courriers émanant de la mairie et de l’ARS ; dans votre dernier message vous parlez d’un arrêt préfectoral ; ce n’est pas pareil.

Si les travaux ont été faits, vous avez grand intérêt à le faire "constater" puisque "Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites", dit le même article. Quelle nature doit prendre ce constat, constat d’huissier, nouveau passage du diagnostiqueur, ou des services "compétents" de la mairie, aucune idée, mais c’est à faire, en tout cas.

Il semble que vous êtes tombés sur une paire de chieurs très bien renseignés. Renseignez-vous vous-même et réagissez rapidement !


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#111 13/05/2018 23h59

Membre
Top 50 Réputation
Réputation :   283  

Je crois que dans cette affaire, le non-paiement du loyer est secondaire. Les travaux ont été faits, vous devez faire le nécessaire pour qu’il y ait une contre visite de l’organisme qui a déclenché la mise en demeure. Faites tout par écrit et recommandé.

Le problème du détecteur de fumée a-t-il été réglé? Si non, faite en poser un immédiatement.

Avez vous commencé la procédure d’expulsion ? Si non, attendez, ça n’est pas urgent.

Vos locataires sont entrain de vous monter en épingle la situation à qui veut bien l’entendre Donc soyez irréprochable dans la conformité du logement, et que celle ci soit reconnue.

Inutile de contacter la caution tant que vous n’avez pas une bonne raison (et légale) d’activer celle ci. Demandez aux hommes de loi (huissier voire avocat) la procédure à suivre en fonction des documents en votre possession.

Bon courage surtout!

Dernière modification par lachignolecorse (14/05/2018 00h00)


Pour vivre heureux, vivons cachés

Hors ligne Hors ligne

 

#112 14/05/2018 09h26

Membre
Réputation :   8  

Je viens de contacter le service de la préfecture et OUI ils doivent continuer à payer.
Tant que l’arrêté préfectoral n’est pas signé, et comme j’ai fait les travaux il ne devrait pas en avoir.
Et si arrêt c’est encore 1 mois après.

La personne m’a indiqué que c’est les locataires de mauvaise foi. Et surement qu’ils veulent monter un dossier DALO.

Je vais chez le huissier.

Hors ligne Hors ligne

 

#113 14/05/2018 09h46

Membre
Top 100 Réputation
Réputation :   188  

miguelmantes a écrit :

La personne m’a indiqué que c’est les locataires de mauvaise foi.

Je crois que ça ne fait plus de doute… sad

Hors ligne Hors ligne

 

#114 14/05/2018 10h29

Membre
Réputation :   8  

Retour Huissier, il préconise résiliation de bail pour motif sérieux plaintes de voisinage etc…
Car comme il reste un an, selon lui ce sera plus efficace que pour non paiement des loyers.
Je vais devoir être patient.
Retour Mairie, les papiers et travaux c’est OK, ils vont passer avec moi le 29 Mai, sur place pour vérifier.
Et effectivement il devait pas y avoir de suspension de loyer.
La location n’est pas un long fleuve tranquille.

J’ai déjà eu à faire à des impayés, mais cette fois-ci, j’ai la totale! Je ne vois plus l’investissement locatif de la même façon.

Trop de contraintes et des lois de plus en plus favorables aux locataires. C’est plus possible de louer à des familles avec enfants. Même si c’était la maison de mes parents je la mettrai en vente.

Dernière modification par miguelmantes (14/05/2018 11h43)

Hors ligne Hors ligne

 

#115 14/05/2018 15h31

Membre
Réputation :   76  

Bonjour,

vous avez déjà vécu un impayé? A tête reposée, cela vaudra peut être le coup de chercher les similitudes entre les 2 situations, pour identifier d’éventuels réflexes personnels négatifs?

Cordialement.

Hors ligne Hors ligne

 

#116 14/05/2018 15h49

Membre
Réputation :   17  

Bonjour,

J’ai acheté, il y a qq années un immeuble loué en mauvais état général avec objectif de le rénover au fil de l’eau.
Qq temps après, je reçois un courrier des services sanitaires de la ville stipulant que certains logements sont indécents (pc cassées, fils au plafond arraché, vmc défectueuse..), m’enjoignant à faire les travaux et énumérant les sanctions encourues par le bailleur.
Bien que, au regard de l’état des lieux d’entrée, les travaux invoqués soient liés à des dégradations occasionnées par les locataires, nous avons fait les travaux sous 2 semaines. Les services sanitaires sont repassés suite à nos travaux et les choses en sont restées là.
Aucune suspension de loyer.

Evidemment, il n’est pas normal de devoir payer pour des dégradations que le locataire a commises, mais cela fait partie des risques que nous encourrons en louant.
Pour les services sanitaires, une réactivité suffit normalement à stopper toute procédure.
Evidemment, si le locataire est pervers et de mauvaise foi…ça complique tout et il faut tout faire pour s’en séparer le plus vite possible.

Miguelmantes, si votre pseudo fait référence à votre ville, et notamment à un huissier qui y officie, je vous souhaite bien du courage. J’ai eu affaire à lui pour un locataire défaillant et malheureusement pour moi, ce n’était pas le seul à l’être! Nous pouvons en reparler en MP si c’est bien le cas et que vous le souhaitez.

Cdt
K16

Hors ligne Hors ligne

 

#117 14/05/2018 20h33

Membre
Réputation :   76  

Bonjour,

n’y a-t-il pas moyen de faire porter les coûts au locataire, s’il est responsable?

Cordialement.

Hors ligne Hors ligne

 

#118 14/05/2018 20h37

Membre
Réputation :   8  

K16
J’arrive pas à ouvrir mes MP
Pouvez vous me l’envoyer sur ma boite mail.

Hors ligne Hors ligne

 

#119 15/05/2018 06h26

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1771  

Il n’y a pas vraiment de MP sur ce site. Un MP envoyé par X est en fait reçu sur votre boîte mail, avec un mail du genre "X du forum IH vous a envoyé le message suivant :". Si vous y répondez, ça devient un échange par mail.


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

Hors ligne Hors ligne

 

#120 15/05/2018 09h44

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   894  

Et parfois ça part dans les spams, à vérifier donc.

Hors ligne Hors ligne

 

#121 16/05/2018 19h57

Membre
Réputation :   8  

Nouvelles:
Contact perdu avec la caution, il s’est rangé du côté de son rejeton.

Je passe demain chez le huissier pour régler l’envoi de la résiliation du bail. 190 euros.
J’ai eu le locataire ce soir au téléphone il dit qu’il va me régler le loyer et les charges en retard.
Presque 1ke

Les services de préfecture m’on dit que le loyer n’est pas suspendu, tant que je suis pas passé chez le CoDerst

Hors ligne Hors ligne

 

#122 19/06/2018 22h06

Membre
Réputation :   3  

Bonjour

Un locataire ne paye pas ses loyers depuis plusieurs mois.
Il a signé un bail meublé fin septembre 2017.

Comme il refusait de m’ouvrir, de se confronter à moi, de répondre à mes sollicitations, je lui ai adressé un RAR le 2 juin pour un congé fin septembre (donc avec plus que les 3 mois de délais légaux).
Il a bien reçu ce courrier puisque j’ai le récépissé.

Je l’ai croisé semaine dernière pour lui demander de me payer les loyers qu’il me devait.
Cela ne lui a pas plu et il s’est rendu à la gendarmerie, comme il l’a fait à chaque fois que je le voyais ou presque.
Ces derniers m’ont appelé (le locataire était avec eux mais ne voulait pas me parler).
En fin de conversation, le locataire a dit qu’il partait finalement "de manière un peu précipitée" le 19 juin à 15h sans attendre fin septembre.

Ce jour le 19 je me suis pointé à 15h, personne.

Je vais le signaler à la gendarmerie qui me disent que c’est pas leur ressort mais que c’est du civil.

A 18h l’intermédiaire qui m’avait adressé ce locataire m’appelle pour me dire que ce dernier lui a rendu les clefs  directement (car le locataire ne veut pas me voir).

Donc je me retrouve avec les clefs de l’appartement mais sans état des lieux de sortie …. et un locataire qui ne reviendra plus.

Suis je en droit de récupérer l’appartement (légalement parlant) ? Comment puis je faire ? Constat d’abandon de domicile ? Dois je attendre fin septembre ? Passage d’huissier avec congé (mais doublon avec mon RAR) ?

Merci pour vos conseils

Hors ligne Hors ligne

 

#123 19/06/2018 22h28

Membre
Réputation :   8  

Bonjour,
il y a l’application rigide du droit et tous les frais pour le bailleur et la pratique. Si le locataire vous a rendu les clefs, si le logement a été vidé, vous pouvez faire entrer des témoins afin qu’ils témoignent si besoin que le logement a bien été vidé. Personnellement, je serais content de m’etre débarrassé d’un mauvais payeur, je ferais un bon ménage et remettrais vite le bien en location.
Reste l’épineux problème de la caution. Là, je garderai la caution afin de payer les mois de loyers impayés et si un jour il revendique sa caution, ce qui en l’espece m’étonnerait fort, je négocierai avec lui. Ceci est bien entendu question de pratique mais pas de juridique.

Hors ligne Hors ligne

 

#124 19/06/2018 22h34

Membre
Réputation :   3  

Mouais … la caution …
Disons qu’il a une ardoise de 1600 environ donc évidemment que je vais conserver son dépôt de garantie.

Comme il ne veut pas me voir, comme c’est un vilain garçon qui a provoqué les locataires féminines des étages inférieurs et j’en passe et des meilleures, je sais bien qu’il y a la stricte application de la loi ou alors je prends quelques témoins et j’ouvre  …

Mais en ai je le droit ?

S’il acceptait de me voir ce serait vite fait de lui faire signer l’état des lieux de sortie car je doute fort que la gendarmerie se porte témoin comme quoi il a dit vouloir quitter l’appartement ce jour !

Hors ligne Hors ligne

 

#125 19/06/2018 22h40

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   119  

Ce que je ferais (en tout cas si le locataire n’a pas de garant et moi pas d’assurance pour loyers impayés): d’abord obtenir un écrit de la part de l’intermédiaire à qui le locataire a confié les clefs attestant de cette restitution, puis récupérer le logement (en changeant le barillet). En contrepartie abandonner les poursuites pour se faire rembourser les travaux de remise en état de l’appartement (puisque vous n’aurez pas d’état des lieux de sortie, le logement est réputé rendu en bon état), voire même les loyers non payés, s’il est fauché.

Même si le congé ne commence théoriquement à courir que trois mois avant la fin du bail, on peut considérer que le locataire a fait jouer de manière anticipée son droit de quitter le logement pour lequel un congé a été délivré sans préavis, ce que vous avez accepté. Et ce qui explique que vous n’aurez pas de courrier signé du locataire vous informant de son départ (préavis).

Hors ligne Hors ligne

 

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ? Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Pied de page des forums

Don Faites un don
Apprendre le bonheur