Suivez les discussions sur : Twitter Facebook RSS   Inscrivez-vous gratuitement à la newsletter : Newsletters   Utilisez la recherche :
PlanèteMembres  |  Mission

Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

#151 01/02/2020 11h50

Membre
Réputation :   13  

Bonjour,

Il est effectivement facile avec un bon discours de rendre avantageux chaque proposition commerciale.

Est ce que ce conseiller vous a remis des simulations chiffrées par rapport au cout du crédit in fine, plusieurs scénarios de votre épargne au final, le cout fiscal de cette solution par rapport à votre TMI vs une solution avec un crédit amortissable.
Vous obtiendrez un TRI net sur la période investie.

Les chiffres ne mentent pas.

Sans connaissance de situation il est effectivement compliqué de vous répondre.
Après je remarque que vous ne parlez que de scpi provenant de la société Primonial. L’absence de diversification en terme de maison de gestion me gêne d’autant plus que les Scpi de primonial ne sont pas les mieux gérées.

Dernière modification par investirpat (01/02/2020 12h45)

Hors ligne Hors ligne

 

#152 01/02/2020 12h27

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

@Bragnotin : N’ayant pas les chiffres précis du montage proposé, il est difficile de se prononcer.

Mais néanmoins, si on en reste aux généralités, à côté des arguments "positifs", votre "conseiller" semble avoir oublié de lister certains inconvénients potentiels, ou évoquer certains aspects, comme :
   - le taux dun emprunt in-fine est généralement bien plus élevé que celui d’un emprunt amortissable, idem pour le coût de l’assurance associée;
   - que se passe-t-il si a la fin du prêt in-fine on constate que le rendement sur le contrat AV a été négatif, et qu’il n’y a donc pas assez de fonds pour rembourser l’emprunt ?  (j’en connais à qui c’est arrivé…)
   - si jamais le contrat AV dégage un rendement positif (ce qui est sans doute l’hypothèse faite au depart), ne pas oublier qu’il y aura à payer quelque chose au fisc (30% de la plus-value avec la fiscalité actuelle, qui pourra évoluer d’ici 20 ans) lors du rachat du contrat.
   - il n’est pas du tout évident (mais c’est possible, selon les chiffres précis, et surtout si le contrat AV génére beaucoup de plus-values, ce que personne ne peut prévoir au départ) que le montage proposé soit meilleur pour vous que …. simplement acquérir 100k€ de SCPI avec un crédit amortissable. Par contre, il est certain que ça génére plus de commissions pour le conseiller (qui vend 2 placements au lieu d’un seul).
   - il serait préférable de ne pas acquérir que des SCPI d’une seule société de gestion (et encore moins de celle qui vous a été proposée, qui est plus une "machine à collecter des fonds" qu’une "machine à gérer un parc immobilier").

Vous devriez trouver sur ce forum beaucoup d’échanges sur les investissements en SCPI, de quoi apprendre de l’expérience d’autres membres.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#153 01/02/2020 12h54

Membre
Réputation :   0  

image008.pdf

Effectivement on me parle jamais d’impôts.
J’ai 60k€ à investir et nous sommes 4 dans le foyer.
Je crois que je suis dans la tranche de 14% pour l’imposition.

Finalement je ne sais plus quoi faire.

Je vois qu’on parle assurance mais jamais le courtier m’a proposé de prendre une.

Hors ligne Hors ligne

 

#154 01/02/2020 13h09

Membre
Top 20 Réputation
Réputation :   1017  

Je ne sais pas d’où sort ce tableau mais c’est n’importe quoi.
4% rendement assurance-vie/an c’est n’importe quoi, scénario pessimiste à 2% c’est n’importe quoi aussi, 2% c’est optimiste.
Je ne vois pas comment le "gain au terme" peut être si important, la comparaison semble (est) biaisée.

Hors ligne Hors ligne

 

#155 01/02/2020 13h26

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   115  

C’est un peu anathème mais vous pouvez acheter des scpi sans crédit avec vos 60k€. Par exemple en nue propriété si vous n’avez pas besoin des revenus à court terme. Ce n’est pas si mal si vous ne passez pas à tmi 30% quand vous retomberez à 2 parts fiscales. Vous pouvez aussi emprunter une plus petite somme en plus, disons 40k€, pour limiter les risques.

Hors ligne Hors ligne

 

#156 01/02/2020 13h34

Membre
Réputation :   0  

Voilà le tableau hypothétique avec les gains sur 20ans pour un prêt de 100k€ avec un apport en assurance vie de 30k€ puis 150€ par mois.

apport_30_ke_simulation_in_fine_scpi_20_ans_effort_150.pdf]Simulation 100k€ avec d’apport 30k€[/url]

Vos premiers retours me font peur.
Quand on connaît rien soit on se tourne vers sa banque avec des rendements faibles ou vers des professionnels mais avec des hypothèses foireuses.

Je ne suis pas un spécialiste je souhaiterais juste placer pour un jour améliorer mes revenus.

Hors ligne Hors ligne

 

#157 01/02/2020 13h51

Membre
Réputation :   13  

Pour moi nous ne sommes ps loin du défaut de conseil.
Certaines banques comme la banque populaire se sont fait condamnés avec des prêts in fine et des rémunérations sans fondement.
Comment garantir 4% sur 20 ans parles t’on net ou brut des frais de gestion ? Est ce qu’il y a des frais sur versements ?
Ou est la fiscalité des revenus fonciers ?
Comment arrive t-il à ce gain net à terme. Trop d’erreur dans son tableau et d’omission pour avoir confiance.

Hors ligne Hors ligne

 

#158 01/02/2020 13h56

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Si le document que vous avez posté à 12h54 est le seul que le "conseiller" vous a donné, c’est à mon avis un charlot.
Il n’a même pas indiqué un scénario réellement pessimiste, où il y aurait une baisse sur le contrat AV, et/ou où la valeur des parts de SCPI baisserait (il ignorerait le sens du mot "pessimiste" ?).
Évidemment que si on investit plus (si on investit 100k€ en SCPI et 100k€ sur AV, on investit (et on risque sur) 2x plus que si on investit seulement 100k€), on peut gagner plus … et aussi perdre plus.
J’espère qu’au moins il vous a informé du fait que la valeur des parts de SCPI pourrait varier, et en particulier baisser, et que si vous revendez les parts payées 100k€ quelques jours après, vous ne récupéreriez que 90k€ (il faut une hausse du prix des parts d’environ 10% pour déjà pouvoir les revendre au prix où vous les avez achetées).

Avec de telles hypothèses, nul doute que plus on emprunte (et emprunter la même somme en in-fine peut être assimilé à emprunter plus qu’en amortissable) plus on gagne. Mais si le rendement est négatif (et ça peut arriver, sur SCPI comme sur AV (sauf les fonds euros qui rapportent moins de 2%-, et on ne le constate qu’après, et tout conseiller a l’obligation de vous en parler !), plus on emprunte, plus on peut perdre.

Je n’ai pas refait les calculs en détail, mais, à vue de nez, ce qui figure sur la ligne "Gain au terme" semble être avant toute imposition. Les revenus distribués par les SCPI (moins les intérêts d’emprunt) subiront 17.2% de prélévements sociaux, et seront imposés à l’IR (à 11% ou 30% pour vous avec le nouveau barème), et ceci ne sera pas récupéré si les parts de SCPI sont au final vendues avec une moins-value. Les gains d’AV subiront 30% à la sortie.

Le document posté à 13h34 suscite d’autres questions : je ne connais pas beaucoup de "SCPI de capitalisation", et aucune qui revalorise le prix de sa part comme indiqué dans la simulation, ni qui n’ait aucun frais d’achat (la simulation indique que la valeur initiale serait le prix payé, en réalité c’est environ 10% de moins). La simulation fait l’impasse complète sur les impôts qu’il y aurait à payer (en gros ça fera sur les revenus de SCPI moins les intérêts d’emprunt :  (65600-39360) * (17.2% + 14%) = 8 187€, sur l’AV lors du rachat : 30% de 39 677€ de gain = 11 903€, donc environ 20 000€ au total !)  (et dans ce calcul, je néglige ce qu’il faudrait payer sur la plus-value lors de la revente de la SCPI de capitalisation : ce sera exonéré après 30 ans de détention, mais lourd après 20 ans : environ 10 000€).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#159 01/02/2020 14h15

Membre
Réputation :   0  

Donc si je comprends bien les plus values au bout des 20ans risquent de partir en fumée avec les différents frais et l’impôt.

Comment investir avec une hypothèse plus fiable alors ?

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #160 01/02/2020 14h27

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2329  

Faites plutôt quelque chose de simple, comme :
   (1) investissement de 100 k€ en parts de SCPI financées (à 90% ou 100%) par un crédit amortissable (il y aura un petit apport à faire régulièrement, et une imposition sur les revenus des SCPI), et éventuellement investissement de vos 60 k€ de cash sur un contrat d’AV (pas forcément celui que vous conseillera BienPrévoir, mais choisi sur les comparatifs faciles à trouver sur www ou sur ce forum ou ici)  (en plus, ce qui sera sur l’AV restera "disponible" en cas de coup dur).
   (2) investissement de 60k€ en nue-propriété (durée 10 ou 15 ou 20 ans) de parts de SCPI  (aucun revenu pendant la durée de la nue-propriété, donc très simple, et après 10 ou 15 ou 20 ans à la fin vous aurez les parts en pleine propriété avec les revenus (et les impôts) associés), et éventuellement investissement de vos 150€/mois sur un bon contrat d’AV.
   (3) investissement de 60 k€ sur un contrat d’assurance-vie dans des UC de parts de SCPI (pas forcément uniquement), avec ajout de 150€/mois quand vous en avez de disponible (les revenus des parts seront capitalisés, et le gain total imposé à 30% lors de la sortie, sauf si c’est lors de votre décès où vos "bénéficiaires" subiront une autre fiscalité (plus légère, voire limitée aux 17.2% de prélévements sociaux, dans votre situation)).

Dans votre situation (débutant, faible TMI IR), il est probable que le choix (1) est le plus approprié.

Si vous ne comprenez pas tout ce qui est indiqué dans ces 3 pistes, faites une recherche sur le forum (avec le moteur de recherche en haut à droite de cette page) et formez vous.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

#161 01/02/2020 14h55

Membre
Top 150 Réputation
Réputation :   115  

Ce qu’il y a de plus amusant avec la simulation c’est le taux d’assurance vie à 4%. Si la rémunération des fonds euros était de 4% pourquoi diable irait on acheter des scpi qui distribuent 5% au mieux et ont des frais d’entrée conséquents?

J’ai pour ma part dans une situation similaire opté pour prendre de la pierre papier sur un des contrats de la liste du Revenu (Spirica) et alimenter en investissement progressif  un PEA (en cas l’aversion au risque on peut choisir d’alimenter une AV) mais je suis à tmi 30%. A tmi 11% j’aurais pris des scpi *de rendement* en direct, eventuellement en NP.

Dernière modification par Caratheodory (01/02/2020 14h55)

Hors ligne Hors ligne

 

#162 01/02/2020 16h10

Membre
Réputation :   13  

Un investissement à crédit amortissable sur 20 ou 25 ans semble plus pertinent dans votre cas qu’un crédit in fine.
Vous pouvez diversifier sur 2,3 SCPI avec 1,2 scpi internationales pour optimiser la fiscalité et le rendement.
L’apport dépendra de votre situation financière.

Hors ligne Hors ligne

 

#163 02/02/2020 21h21

Membre
Réputation :   0  

Je vais suivre vos recommandations et rester simple.
Avez vous un courtier à me conseiller pour réaliser mes différentes démarches ?

Hors ligne Hors ligne

 

#164 08/03/2021 23h02

Membre
Réputation :   -1  

Bonjour,

j’ai acheter des SCPI il y a maintenant 3 ou 4 ans avec des crédit in fine chez Crédit Foncier qui est en run off

Le taux étant de 2.45%, je souhaiterai étudier la possibilité de les racheter par une autre banque.

Quid des banques qui peuvent racheter des in fine ? Si vous avez par ailleurs des indications de taux actuels (je pense qu’il y a environ 10 ans résiduels)

Merci,

PS : il y a un nantissement de 50% en AV.

Hors ligne Hors ligne

 

Pied de page des forums

Parrains Faites-vous parrainer
Apprendre le bonheur