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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#126 12/04/2018 19h03

Membre
Réputation :   40  

Bonjour,

Les taux des prêts in fine sont plus élevés que ceux des prêts amortissables et ne sont intéressant que pour les taux marginaux d’imposition élevés car on récupère une partie du surcout en économie d’impôt (cela fait plus d’intérêts déductibles, donc cela diminue les revenus fonciers donc l’imposition, donc l’avantage est lié au TMI)

Par ailleurs, on ne rembourse que les intérêts et pas le capital, donc la différence peut-être placée et rapporter.

Avec ce TMI, ce n’est pas le bon type de prêt. Pourquoi pas un amortissable?

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#127 12/04/2018 19h35

Membre
Réputation :   3  

Merci pour cette réponse.
Par rapport à votre question : car l’objectif principal de mon placement demeure de générer un revenu pour vivre et sauf erreur, un amortissable va "manger" les dividendes des SCPI.

1. En effet, à 14% de TMI, l’intérêt "déductibilité" est peut-être un peu faible - pas bon
2. Mais je peux en effet "générer deux placements" (les SCPI et l’AV) - bon
3. Je devrais aussi ajouter qu’en fin de prêt, il me faudra vendre l’AV et/ou revendre des SCPI, ce qui génèrera des coûts fiscaux / des frais - pas bon
4. Et les taux en in fine sont plus élevés - pas bon

En gros, c’est ce mélange de "bon/pas bon" qui me conduit à des abimes de perplexité.

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#128 12/04/2018 20h04

Membre
Réputation :   40  

Je ne suis pas d’accord avec vous:

"l’objectif principal de mon placement demeure de générer un revenu pour vivre"
Vous n’aurez pas de revenu immédiat pour vivre si vous alimentez l’AV.
Si vous ne l’alimentez pas, comment ferez-vous pour rembourser à l’issue si le prix des parts baisse?
Si c’est un revenu a terme que vous souhaitez, vous l’aurez avec les deux types de prêt

"un amortissable va "manger" les dividendes des SCPI."
Au total, un in fine va en manger beaucoup plus, car le cout total du prêt est plus élevé.

"Je peux en effet "générer deux placements" (les SCPI et l’AV) - bon"
Non, puisque vous ne pouvez alimenter l’AV, vous avez besoin de l’argent pour vivre.

"ll faut quand même payer des intérêts mensuels, ce qui vient obérer mon surplus de revenu (objectif primaire)"
C’est un objectif à court terme: d’une manière générale, quel que soit le prêt, vous acceptez un gain immédiat (différence entre rendement ACTUEL de la SCPI et le taux du prêt) avec un risque futur (diminution des dividendes de la SCPI, et risque sur la valorisation des parts à terme). Avez-vous pesé les risques?

Dernière modification par sm94 (12/04/2018 20h08)

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#129 14/04/2018 00h22

Membre
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Trois éléments de réponse :

- comme je disais plus haut, l’AV existe déjà, il n’y aura donc pas à l’alimenter.

- "Au total, un in fine va en manger beaucoup plus" : j’entends bien mais il me semblait que tout l’intérêt était que l’emprunt in fine permettait de placer le cash disponible sur un autre placement "supplémentaire", et que ce supplément de revenu doit faire plus que compenser la différence entre un taux de crédit amortissable et un taux in fine. Evidemment, tout dépend de la nature de ce placement supplémentaire, pourquoi pas d’autres SCPI.

- sinon, quand vous parlez d’évaluation de risques, vous envisagez la possibilité que le rendement des SCPI passe sous le taux du prêt ?

Note : pas d’internet pour quelques jours.

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#130 14/04/2018 11h10

Membre
Réputation :   40  

l’emprunt in fine permettait de placer le cash disponible sur un autre placement "supplémentaire", et que ce supplément de revenu doit faire plus que compenser la différence entre un taux de crédit amortissable et un taux in fine.

Oui, exact, c’est avec l’économie d’impôts foncier proportionnelle au TMI, le deuxième élément qui permet de compenser la différence de taux. Mais il faut un placement performant. Et vous n’aurez pas de "revenu supplémentaire pour vivre". Souhaitez-vous un revenu supplémentaire immédiat, car vous en avez besoin, et donc vous ne pourrez le placer, ou seulement à terme? Cela change complétement la manière de raisonner.

sinon, quand vous parlez d’évaluation de risques, vous envisagez la possibilité que le rendement des SCPI passe sous le taux du prêt ?

Oui, c’est possible bien que peu probable dans le contexte actuel. Plus le delta entre les deux chiffres est élevé, plus le risque est faible.

Le risque actuellement serait plutôt lié à la valorisation à terme des parts (avis personnel). Voir les discussions sur d’autres files, en cas de remontée des taux d’intérêt en particulier…

Rien ne permet d’affirmer que vous ne perdrez pas à la revente les cash-flow positifs dégagés pendant la durée du prêt in fine, qui eux auront été fiscalisés (impôts fonciers). N’oubliez pas qu’il faut que le prix des parts progresse déjà du pourcentage des frais d’acquisition pour retrouver la somme de départ. Le bilan global final n’est donc pas certain. D’ou l’intérêt de minimiser le cout total du prêt. Certes, vous souhaitez les garder bien plus longtemps mais il faut bien simuler une vente à l’issue du prêt pour raisonner.

NB: vous pouvez faire des simulations sur immobail.com en faisant varier les différents paramètres avec les onglets options, voir le rôle du TMI en cas d’emprunt in fine en faisant varier les revenus… vous aurez un tableau de flux financiers, le TRI de l’opération… c’est assez formateur

NB2: tenir compte du fait qu’un emprunt peut limiter votre capacité d’emprunt ultérieure pour l’achat d’une RP

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#131 23/04/2018 17h18

Membre
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Bonsoir,
Pour répondre à votre question : j’aurai besoin du revenu immédiatement pour le dépenser (donc pour récapituler : AV existante, cash disponible à placer pour générer du revenu à dépenser).

En ce qui concerne un éventuel rapprochement des taux de rendement / taux d’intérêt… Si on raisonne sur un in fine à 2,5% et un rendement brut de SCPI de 4,5% donc environ 3,1% nets, l’écart n’est pas si grand pour être totalement rassuré à un horizon de 15 ou 20 ans.
Cependant, en ajoutant :
- la déductibilité des intérêts
- le "placement supplémentaire" permis par la disponibilité du cash non investi…
… on minore grandement ce risque me semble-t-il. Ne le rend-on même pas nul sauf catastrophe immobilière globale ?

Je suis allé voir immobail (capture jointe avec hypothèse de cash disponible de 150 000) et je ne suis pas certain de deux choses :
- que l’on puisse prendre en compte l’existence de l’AV (ou autre) auquel est adossé le in fine
- ce que représente le "besoin d’épargne" puisque le loyer perçu est supérieur à la somme des impôts + intérêts d’emprunt.
Sauf à considérer, et je crois bien que c’est le cas, que ces deux choses sont liées et que le simulateur calcule que je dois "mettre de coté" pour le remboursement final du capital ("compte pivot") puisque je ne peux indiquer que ce capital est déjà existant (si je le mets en apport, le simulateur considère qu’il n’y a pas d’emprunt).
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/13783_scpi_immobail.jpg
Conclusion dans ce cas :
Avec in fine :
* la somme mise sur le compte pivot serait en réalité mon revenu net à dépenser issu de ce 1er placement (env. 2 300 € annuels)
* auquel il faudrait ajouter le revenu issu du placement supplémentaire comptant permis par l’emprunt. Par exemple, sur 150 000 à 3,1% nets (toujours sur des SCPI de rendement car quoi d’autre ?!), donc 4 650 de plus.
total = 6 950 nets / an.

Comptant
Pour finir, et apporter des éléments de réponse à l’objet de la file, version sans prêt pour les mêmes 150 000 €, toujours d’après le même simulateur : revenu net à dépenser annuel = 4 900 € env.

=> Avec in fine, il semble qu’on génère 42% de revenus nets en plus qu’au comptant (à conditions fixes pendant 15 ans).

PS : je n’arrive pas à prendre en compte les considérations sur les valeurs de sortie car cela est trop incertain (pour les parts de SCPI comme pour l’AV). Il y a pourtant une grosse différence potentielle puisque dans le cas du in fine, on a investi dans deux fois plus de SCPI et qu’il faut vider tout ou partie de l’AV et régler la fiscalité associée.

Dernière modification par Seneque (23/04/2018 18h05)

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#132 04/05/2018 18h59

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Bonsoir,

Je poste ce court message sur deux files, car je ne trouve pas la sous-problématique qui est la mienne : investir en SCPI avec in fine, sans revenus (enfin, moins de 10 000 euros) mais avec un nantissement à 100%.
En effet, je ne comptais d’abord pas emprunter mais ce forum m’a fait douter, et quelques simulations sur immobail.com ont renforcé ce doute, puisqu’il semble que même avec une TMI de 14% (ou 0%), ce soit toujours assez avantageux.

Bref, j’ai tâté le terrain chez Boursorama : ils ne financent pas les achats de SCPI.
Et j’ai eu une réponse du Crédit Foncier aujourd’hui : il faut un revenu de 28 000 euros annuel minimum, même en nantissant entièrement le prêt (la logique m’échappe : quel risque pour eux si le capital est bloqué ?!). Info additionnelle : ils ne financent pas Novapierre Allemagne (que je veux), ni Corum (que je ne veux pas).

D’où ma question : connaissez-vous des établissements prêts à accorder du in fine nanti à 100% (sur AV) mais sans revenus (sur 15 ans par exemple) ?
Attention : d’une part l’AV restera évidemment où elle est, et d’autre part, je serais assez peu motivé pour devoir acheter des SCPI de la banque prêteuse… Il faudrait donc qu’elle se rémunère uniquement sur le prêt… Mais peut-être est-ce trop demander ?

Merci.

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#133 04/05/2018 20h29

Modérateur
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Il faut que vous indiquiez vos "revenus du patrimoine" à la banque….
… et mieux vaudrait que vous ayez déjà une relation de confiance avec le banquier (car comme "nouveau client", vous auriez sans doute un profil peu alléchant)

Sinon, tous les bons contrats d’Assurance-Vie comportent une possibilité d’obtenir une avance de 75 ou 80% de l’encours. Mais c’est rarement avantageux (ça coûte plus cher que ce que le fond €uro rapporte, même si ça reste moins que ce que les SCPI distribuent) sur le long terme. Certains établissements (boursorama par exemple) proposent des crédit (non affectés) d’une fraction de l’encours de votre compte titre (chez eux), parfois à des taux intéressants (mais la aussi : pas de garantie que ces conditions restent valable à long terme, chez boursorama c’est pour 3 ans) .


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#134 24/08/2019 14h55

Membre
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Bonjour,
l’allocation de mon patrimoine très orientée action va devoir être revue est je vais devoir basculer en fond en euros environ 100K€.
Mes autres objectifs sont les suivants:
me renforcer dans l’immobilier en éviter la gestion en direct
profiter de l’effet de levier du crédit avec un cash-flow positif

Je souhaiterai profiter de cette opportunité pour nantir ces 100K€ pour faire un crédit in Fine sur de la SCPI.

J’ai eu la proposition d’investir 200K€ sur des SCPI Primonial en crédit In Fine (Priomnial fourni le crédit) en nantissant 80K€ sur 20 ans.

Je vois deux inconvénients:
Les SCPI Primonial ne sont pas les plus performantes (dites moi si je me trompe).
Le taux du crédit proposé (3%) me parait très élevé.

Avez-vous un retour d’expérience récent sur ce genre d’opération ?


L'argent, c'est de la liberté frappée.

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#135 24/08/2019 16h13

Membre
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Bonjour Choozpatate,

J’ai eu une proposition similaire (prêt In Fine 100k€ sur 20 ans à 3%) pour des SCPI Primonial également (Primovie, Primopierre, Patrimmo-Croissance)

voici les éléments qui font que je ne suis pas allé plus loin pour le moment :

- le taux d’emprunt très élevé (cf taux négatifs de l’OAT 10 ans)
- la contrainte de choix des SCPI (Pas de Corum, Novapierre Allemagne etc)
- le taux d’imposition une fois le prêt rembourser (PP des parts en direct donc TMI +PS)
- le nantissement obligatoire sur AV (avec des frais importants)

Un conseil reçu sur ce forum: investir plutôt dans des SCPI 100% Europe (Novapierre Allemagne, Eurovalys, Corum …) ayant une imposition à l’étranger ainsi pas de PS. Par contre les intérêts ne sont plus déductibles, un prêt amortissable est don envisageable (et souvent moins cher de ma faible expérience)

Je creuse de mon côté la possibilité d’investir en SCPI mais via une SCI à l’IS (même si le financement est plus compliqué à obtenir, j’ai bon espoir )

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#136 24/08/2019 16h48

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Si, les intérêts sont déductibles.

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#137 26/08/2019 11h42

Membre
Réputation :   33  

choozpatate a écrit :

Avez-vous un retour d’expérience récent sur ce genre d’opération ?

Un CGP m’a aidé l’année dernière à monter un projet similaire.

Crédit in fine 20 ans
taux : 2,95% (ça va être très difficile d’avoir un taux proche de ceux qu’on à l’habitude de voir en amortissable, je n’ai pas fait le tour de la question mais on m’avait fait comprendre à l’époque que le risque n’est pas comparable entre in fine et amortissable)

1000 parts de SCPI Epargne pierre (proche de 6% avant fiscalité) (nanti par la banque)

J’ai du également ouvrir une AV avec 40000€ dessus (nanti par la banque également) et j’ai l’obligation d’y verser 450€ tous les mois. Le cash provient à 95% des revenus diminués des intérêts de la SCPI.

ON m’a vendu ce montage comme une sorte de prévoyance en cas de décès sans effort d’épargne (ou très peu)

L’AV revient à mes héritiers tout comme les parts de SCPI, le crédit étant totalement remboursé par l’assurance.

Pour l’instant ça fonctionne bien mais l’effort d’épargne risque d’augmenter en cas de baisse de rendement des parts.

Je regrette aussi de ne pas avoir pu diversifier sur plusieurs SCPI.

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#138 26/08/2019 12h54

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SamyInvest a écrit :

Crédit in fine 20 ans
taux : 2,95%
1000 parts de SCPI Epargne pierre (proche de 6% avant fiscalité) (nanti par la banque)

Il faut vraiment avoir confiance dans la SCPI en question pour un tel montage. Il me parait risqué pour un taux peu avantageux, trop de contreparties et il faudra penser à diversifier.

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#139 26/08/2019 17h19

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Surin a écrit :

Il faut vraiment avoir confiance dans la SCPI en question pour un tel montage. Il me parait risqué pour un taux peu avantageux, trop de contreparties et il faudra penser à diversifier.

C’est également mon avis. Le banquier ne prend (évidemment) aucun risque avec le nantissement des parts de SCPI + une assurance-vie de 40 K€, qui plus est abondée à 450 € par mois.

Certes, dans un avenir prévisible, le différentiel de taux entre le coût du prêt et le rendement de la SCPI garantit la possibilité d’abonder sur le contrat (ce qui accroît la protection de la banque), mais qu’en sera-t-il au delà de cet avenir prévisible ? Si les choses devaient mal tourner (baisse du rendement et/ou baisse du prix de retrait de la SCPI, évolution défavorable des UC du contrat d’assurance-vie*) ce serait alors votre problème.

Et si les choses évoluent aussi bien que vous l’espérez, eh bien la banque se sera très bien servie sur votre opération : commission de commercialisation de la SCPI + frais de dossier du prêt + très belle marge sur le prêt + frais de souscription et commissions d’encours sur le contrat d’assurance-vie + (cerise sur le gâteau ?) ADI vendue par ses soins le cas échéant.

NB : Vous n’indiquez pas si le taux de 2,95 % inclut l’ADI ou non. Ni pour quelle raison vous n’avez pas pu choisir les SCPI dans lesquelles investir. Votre CGP est-il indépendant ou salarié de la banque ?

* parce que j’ose espérer que le banquier n’a pas préconisé d’investir 100 % sur du fonds en euros, s’agissant d’un contrat abondé régulièrement et destiné à être conservé vingt ans…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#140 26/08/2019 18h55

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pour répondre à vos interrogations :

Le taux est hors ADI, je n’ai plus le chiffre en tête, dans les 0,3 ou 0,4 % je crois pour l’assurance.

L’AV n’est bien évidement pas une des meilleures que l’on peut trouver sur le net, les frais sur UC sont assez douloureux mais les 100% des 40000€ ont été investis en SCPI (primovie novapierre).

Les 450€ mensuel sont investis dans des OPCVM eux aussi chargés de frais

Le projet n’est pas destiné à aller au bout des 20 ans. Normalement il y a revente des parts dans 10 ans ou transformation du crédit in fine en amortissable

Le CPG est un indépendant. J’ai conscience que chaque organisme ayant permis la réalisation du projet s’est largement servi au passage.

A l’époque je ne connaissais pas ce site, il est probable que j’aurai hésité à signer avec la connaissance que j’ai aujourd’hui.

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#141 27/08/2019 10h55

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SamyInvest a écrit :

Le projet n’est pas destiné à aller au bout des 20 ans. Normalement il y a revente des parts dans 10 ans ou transformation du crédit in fine en amortissable

Je comprends. Mais je ne parierais pas beaucoup d’argent sur le fait de revendre vos Épargne Pierre sans perte. Comme j’avais eu l’occasion de le dire dans ce message, rien ne permet de penser que le prix des SCPI va continuer à croître indéfiniment et on peut même au contraire imaginer une baisse des valeurs de part - plus ou moins importante - notamment si les taux d’intérêt venaient à remonter.

Par exemple, un scénario de revente à dix ans pourrait vous conduire à ne récupérer que 85 % voire moins, de la somme initialement investie, compte tenu des frais d’entrée qui sont eux définitivement perdus.

Au final, ce qui me gêne dans ce montage est que votre enrichissement à vous ne repose sur des hypothèses dont il est permis de douter alors que celui de vos intermédiaires est garanti.

Pour autant, ce n’est pas une catastrophe non plus ! smile


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#142 27/08/2019 15h39

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On m’a présenter la chose comme ceci :

Soit la valeur des parts diminuent car le marché immobilier s’écroule. Mais de nouvelles opportunités d’investissement se présentent et viennent augmenter la rentabilité moyenne de la part car les loyers baissent moins que l’actif immobilier.

Soit la rentabilité baisse parce que la valeur de la part augmente (ce qui semble être le cas actuellement) et les loyers ne suivent pas cette progression du marché.

Dans le premier cas, on conserve le projet car il devient plus rentable et dans le deuxième cas on revends car la part s’est revalorisée (en espérant suffisamment pour absorber les frais d’acquisition)

Apres il y a peut être un scénario catastrophe ou le marché s’écroule, les loyers baissent ou les locaux restent vacant …

Je ne sais pas si je suis clair

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#143 27/08/2019 15h44

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Cela attiserait ma méfiance si on vous a présenté un projet en vous expliquant que pile on gagne et face on ne perd pas, pour un actif risqué.

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#144 27/08/2019 18h28

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SamyInvest a écrit :

Soit la valeur des parts diminue car le marché immobilier s’écroule.

Comme indiqué, il n’est pas nécessaire que le marché « s’écroule », il suffit que les taux remontent pour que le prix de la part diminue de façon mécanique (à loyers constants en valeur absolue).

SamyInvest a écrit :

Mais de nouvelles opportunités d’investissement se présentent et viennent augmenter la rentabilité moyenne de la part car les loyers baissent moins que l’actif immobilier.

Pour que ces opportunités soient concrétisées, encore faut-il obligatoirement injecter de l’argent frais dans la SCPI, et pas qu’un peu. Or, de qui peut provenir cet argent frais, si ce n’est de la part de nouveaux investisseurs ? Le problème, c’est que l’expérience du passé montre que dans les périodes de baisse, ce sont plutôt les vendeurs qui se massent aux guichets, pas les acheteurs.

SamyInvest a écrit :

Soit la rentabilité baisse parce que la valeur de la part augmente (ce qui semble être le cas actuellement) et les loyers ne suivent pas cette progression du marché.

Ça, c’est l’hypothèse la plus vertueuse, celle que nous vivons en ce moment. Les loyers en valeur absolue montent moins vite que le prix des parts, donc le rendement exprimé en pourcentage diminue. CQFD.

SamyInvest a écrit :

Dans le premier cas, on conserve le projet car il devient plus rentable

Soit le CGP qui vous a dit est d’une malhonnêteté inouïe, soit d’une incompétence crasse.

Allons donc : vous investissez 100 qui rapportent 6, soit 6 %.
Si vous constatez au bout de dix ans que le prix de votre investissement est tombé à 75 (toujours pour un loyer de 6 en valeur absolue), vous conservez en vous frottant les mains en sachant que désormais, le rendement est de 6 / 75 = 8 % ?!

Avez-vous bien compris que ce taux de rendement ne concernerait que les (éventuels) nouveaux acheteurs ?

SamyInvest a écrit :

et dans le deuxième cas on revends car la part s’est revalorisée (en espérant suffisamment pour absorber les frais d’acquisition)

Oui, la poursuite ad vitam æternam du scénario actuel… avec des taux directeurs à - 5 % dans dix ans ? Ou des loyers en valeur absolue qui ne cessent d’être revalorisés.

SamyInvest a écrit :

Apres il y a peut être un scénario catastrophe ou le marché s’écroule, les loyers baissent ou les locaux restent vacant …

Cf. la période 1991 - 1997

SamyInvest a écrit :

Je ne sais pas si je suis clair

Hélas, oui !

Dernière modification par OxxiGen (27/08/2019 18h30)


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#145 28/08/2019 06h21

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OxxiGen a écrit :

Avez-vous bien compris que ce taux de rendement ne concernerait que les (éventuels) nouveaux acheteurs ?

Je ne comprends pas

Si la SCPI avec une rentabilité moyenne de 6% (pour moi) acquiert un bien avec une rentabilité de 10%, tous les associés, y compris les anciens en profitent.

Alors oui les nouveaux associés auront peut être, en fonction du prix d’acquisition de la part à ce moment là, un rendement à 9 ou 10 %, mais les anciens profiterons du également de la "bonne affaire", certes diluée, mais en profiterons tout de même.

Après je comprends vos autres remarques. Sans vouloir défendre le CGP, j’ai peut être un peu déformé ou mal compris ses explications mais globalement il était très rassurant (normal il voulait vendre son montage)

Comme je l’ai indiqué dans un de mes messages précédent, je regrette le manque de diversification et que donc tout repose sur une seule SCPI.

Dernière modification par SamyInvest (28/08/2019 06h26)

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[+1]    #146 28/08/2019 08h43

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Si vous avez fini par vous convaincre qu’en cas de baisse drastique des prix immobiliers, le rendement augmentera mécaniquement grâce à de nouveaux achats de telle façon que vous ne seriez pas ou pas si perdant, c’est que vraiment vous vous mentez à vous-même. Comme l’a bien dit Rocambole, "pile on gagne et face on ne perd pas, pour un actif risqué", c’est totalement illusoire.

Pour ma part je pense que si les prix dévissent, les valeurs de part vont baisser mais courront toujours après des acheteurs absents, les SCPI auront donc autre chose à penser qu’acquérir de nouveaux actifs, au contraire, elles chercheront à vendre - à perte - pour garnir le fonds de remboursement.
Sans compter que la baisse des prix peut entraîner la baisse des loyers certes avec un certain retard. Toujours est-il que les associés en place seront doublement perdants.

Dernière modification par Surin (28/08/2019 09h15)

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#147 28/08/2019 09h12

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Ben oui !
Si la valeur de votre investissement perd 15% et le rendement ne perd "que" 10%, votre rendement spot  augmentera mécaniquement. Par exemple vous passerez de 6 pour 100 (soit 6% smile) à 5.4 pour 85 (soit 6.35%).
La SCPI mettra en avant son rendement et… certaines, grandes spécialistes du marketing pourront dire sans mentir que "la SCPI X a encore augmenté son rendement !".
Les nouveaux entrants ne pourraient avoir pour fonction que de servir à rembourser les assez nombreux sortants potentiels qui au-delà des pourcentages iront regarder les €.

C’est un scénario noir que je ne vous souhaite pas smile. Mais je ne vois pas ce qui l’interdirait.

Dernière modification par bajb (28/08/2019 09h13)


"Il ne faut pas voir les héros de la coulisse. Quand ils coïncident un moment avec leur légende c'est déjà beaucoup."

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#148 28/08/2019 10h14

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SamyInvest a écrit :

Je ne comprends pas

Si la SCPI avec une rentabilité moyenne de 6% (pour moi) acquiert un bien avec une rentabilité de 10%, tous les associés, y compris les anciens en profitent.

Oui, mais le problème est que ce raisonnement fait complètement abstraction de la réalité !

D’abord parce qu’il surestime très largement l’impact d’éventuels investissements relutifs sur une SCPI dont la capitalisation est déjà de 750 M€ et dont le TDVM est de presque 6 %. L’arithmétique nous dit que si ladite SCPI parvenait à investir 150 M€ supplémentaires avec un rendement (net de tous frais) de 8 % - ce qui ne serait pas un mince exploit - le rendement global passerait de 6 % à seulement 6,33 %. Voilà pour la théorie.

Le seul problème est, comme j’ai eu l’occasion de le dire dans le message précédent, que ce n’est pas du tout ce qu’on observe en pratique. Quand les marchés baissent, non seulement les investisseurs ne renforcent pas leurs positions, mais au contraire, ils vendent. Et comme le disait Surin, non seulement la SCPI ne serait pas du tout en capacité de profiter des soldes pour investir, mais de plus elle serait probablement contrainte de vendre - dans de très mauvaises conditions - certains de ses biens pour faire face à des retraits massifs. Ce qui contribuerait à accentuer la dégradation de ses performances*.

Quelque chose me dit que votre CGP n’a pas énormément de vécu…

* par parenthèse, c’est très exactement le même risque qui pèse sur les fonds en euros des contrats d’assurance-vie…


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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#149 11/09/2019 14h05

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et surtout, vous ne calculez le rendement que par rapport au prix que VOUS avez payé la part!


Parrainage LINXEA, n'hésitez pas à me contacter.

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#150 01/02/2020 11h39

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Bonjour

Je souhaite acheter des Scpi pour pouvoir toucher des revenus dans le futur.

Après recherche sur le net et pris des renseignements vers des courtiers j’ai autant de propositions que de conseils et  je suis perdu.

Mon projet est d’acheter 100k€ de scpi à crédit sur 20ans et en même temps avoir une assurance vie avec un objectif de 100k€ dans 20ans.

Un conseiller de l’agence « bien prévoir » me propose de réaliser un montage en  achat de parts de  SCPI via un prêt in fine.

Ci-joint l’argumentaire :

L’objectif  recherché en utilisant un prêt in fine est double :
Cela permet d’emprunter plus, et donc d’avoir une espérance de gain au terme plus importante,
Cela permet, en augmentant la part des intérêts d’emprunt, de réduire les revenus fonciers (les intérêts d’emprunt sont déductibles) et donc l’imposition.

Pour réduire l’imposition sur les revenus fonciers, une deuxième astuce existe : il s’agit pour partie d’acheter des SCPI qui ne distribuent pas de revenus, mais dont le prix de part est revalorisé.
C’est le cas de la SCPI « Patrimmo Croissance ».

Il est ainsi possible de viser des revenus fonciers neutres pendant la période de financement, et donc de réduire la fiscalité sur les revenus perçus.

Pendant la période de prêt, vous recevez donc de façon trimestrielle les revenus des Scpi de distribution (Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce), et vous payez tous les mois les intérêts d’emprunt du prêt in fine, ainsi que l’assurance sur le prêt (cette assurance est optionnel).

Le remboursement du capital prêté aura lieu en une fois à l’issu du prêt.
Dans la mesure ou vous ne remboursez pas de capital pendant la durée du financement, le prêteur (la banque) va prendre en garantie un contrat d’assurance vie.
Cela suppose donc en parallèle de l’acquisition des parts de SCPI, d’ouvrir une assurance vie et d’effectuer des versements programmés. L’objectif étant que au terme du prêt le montant de l’assurance vie puisse couvrir le montant du prêt.

Le montage à l’air parfait mais il y a un vrai risque si la crise passe par là.
De plus je me trouve avec un seul organisme à savoir Primorent que je ne connais pas dans la qualité de ses SCPI

Il y a également le montage classique avec un prêt amortissable
Dans le second cas je rembourse un capital fixe chaque mois.
Le négatif est que ma capacité d’épargne sur d’autres fonds est moindre mais j’ai plus de choix au niveau des SCPI.

Dois-je être moins gourmand et limiter mon achat à 50k€ ? Mais alors est ce que l’investissement vaut toujours le coup ?

Quelles sont vos montages ?
Avez-vous des vrais conseils qui ne sont pas déguisés par une vente commerciale ?

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