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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#76 09/02/2018 17h51

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Ah les SCPI en In Fine…… que de touches ont été frappées sur ce sujet

J’ai parcouru l’ensemble de la file et je me suis dit que GBL avait une fois de plus été plus rapide que moi en lisant

GBL a écrit :

Je vous suggère de créer une SCI, d’opter pour l’IS, d’emprunter 150 k€ sur 20 ans (amortissable ou in-fine : in-fine serait sans doute mieux si c’ets le seul prêt qu’aura la SCI, mais amortissable permettra peut-être plus facilement d’obtenir un autre prêt similaire dans qqs années ce qui serait alors bien mieux), d’apporter vos 50 à 100k€ de cash en compte courant d’associé, et d’investir le tout en usufruit de parts de SCPI sur des durées longues (10 à 20 ans). En choisissant judicieusement vos SCPI,

Mais là, j’ai buté:  ce n’était pas le mot que j’attendais.

Moi avec ce budget, j’aurais acheté des murs de boutique.
Je sais bien que c’est plus de travail que de regarder un compte de gestion de SCPI
Mais c’est aussi un rendement nettement meilleur.

Acheter des parts de SCPI à la petite semaine , au fur et à mesure de son épargne me semble digne d’intérêt pour constituer un patrimoine " au fil de l’eau"

Monter un dossier compliqué avec gros emprunt pour n’avoir qu’une si faible prime de risque me semble disproportionné.

Avec un emplacement correct les murs peuvent rapporter 7 à 8% brut
Avec un emprunt à 2% cela fait un taux réel avant impôt de 5 à 6 %

Une SCPI  fait péniblement  4%,
avec le même emprunt  elle fait un taux réel avant impôt de 2%

Pour un capital de 150k€ on compare alors des revenus de
   150k x 2% = 3 000 euros
à 150k x 5% soit 7 500 euros annuels
Je vous laisse soin de faire le calcul sur 20ans

Ceci étant, il ne s’agit que de mon opinion et de présenter un autre aspect de la chose.


CyberPapy ou pour faire court CP

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[+1]    #77 09/02/2018 17h51

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cricri77700 a écrit :

Usufruit 10 ans : je prends 4.2% de rendement sur 35% du prix de la part.

Ces hypothèses sont très conservatrices (voire largement à côté de la plaque). C’est un peu comme si vous faisiez vos calculs sur l’achat d’un immeubles avec comme rendement 2x moins que ce que vous avez l’habitude d’obtenir.

Exemple : On trouve de l’Immorente, SCPI réputée, qui génère vers 4.7%, avec l’usufruit 10 ans achetable vers 32%.

C’est le ratio entre le prix et le dividende annuel qui détermine directement le rendement de l’investissement (si on accepte et avec Immorente on peut sans doute l’accepter, l’hypothèse que le montant distribué par part variera peu).
Ici on obtiendrait 32% / 4.7% = 6.8, bien différent de votre hypothèse de 35% / 4.2% = 8.3.
Vous devriez facilement comprendre que ce ratio se converti facilement en TRI approximatif, avec le calcul :
      pour 4.7% et 32%, donc un ratio de 6.8 : TRI(-6.8,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1) = 7.7% = rendement correct
      pour 4.2% et 35%, donc un ratio de 8.3 : TRI(-8.3,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1) = 3.5% = rendement minable

cricri77700 a écrit :

C’est de l’argent gratuit ou quoi ?
J’ai du mal comprendre quelques choses ?

Je sais qu’il faut sortir 150000 euros à la fin pour rembourser le prêt et donc calculé l’impôt a ce moment.
Mais sans rentré dans le calcul c’est intéressant.

Sinon un mix pleine propriété et us + us avec mes fond propre pour optimiser la fiscalité ?

Il n’y a pas d’argent gratuit. Le bénéfice a en contre-partie une certaine prise de risques : si le montant distribué par les SCPI baisse pas mal (ça arrive, par ex Edissimmo 2017 vs 2011 : 9.95€ vs 12.50€, soit -20%, et ce n’est pas le pire ni même vraiment une exception…) alors le résultat de la SCI sera … une perte :(.

Lors du remboursement du prêt in-fine, le problème ne sera pas qu’il y aura de l’impôt à payer (s’il y a de l’IS à payer, il sera étalé sur toutes les exercices), mais qu’il faudra disposer de la trésorerie nécessaire (ou d’actifs monétisables, par ex des SIIC).
Pour simplifier la gestion de la trésorerie, on peut préférer un emprunt amortissable de durée proche de celle l’usufruit. Ainsi chaque année l’amortissement comptable sera proche du montant de capital remboursé, le cash flow sera proche du bénéfice comptable (qui est généré en gros par la différence entre le TRI sur l’investissement et le taux du prêt, aux frais fixes prêts), et l’activité ne nécessitera pas l’apport de trésorerie extérieure importante.

Vous pouvez faire toutes les simulations que vous voulez (j’en ai fait beaucoup avant de me lancer), la réalité vous fera découvrir de nombreuses choses auxquelles vous n’avez pas pensé. Faites des simulations aussi réalistes que possible pour déterminer ce que vous escomptez obtenir, faites des simulations avec des hypothèses pessimistes pour évaluer vos risques (tout du moins ceux que vous aurez identifiés) et la "marge" que vous avez, et, si vous acceptez les risques, lancez-vous. Après quelque temps, révisez vos simulations réalistes.

A mon avis : ajouter de la PP ne fera que diminuer le rendement global visé, sauf si on fait l’hypothèse que les montants des dividendes vont diminuer et que le prix des parts va pas mal augmenter. C’est ce qui devrait arriver si les taux baissent encore. Mais actuellement, je ne ferais pas cette hypothèse, bien au contraire…

@Cyberpapy : Avant de monter ma SCI avec principalement de l’usufruit de parts de SCPI, j’envisageais aussi d’acheter des murs de commerces. Quand j’ai trouvé le moyen d’avoir des rendements similaires, sans avoir à gérer de locataires et de grosses réparations, j’ai fait un choix (qui n’est pas non plus sans inconvénients : certaines sociétés de gestion de SCPI ont des pratiques … "surprenantes", et on se retrouve associé avec une majorité de personnes … "avec qui on n’aurait jamais envisagé de monter une affaire").


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#78 09/02/2018 18h47

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Oui c’est uniquement conservateur +++ ( et non à côté de la plaque ) comme en immobilier ou les investissements sont calculés a 15% au départ pour finir a 18/20% après avoir tout optimiser.

Donc j’ai bien fait mes calculs sur le fait que d’avoir que de l’US est le plus intéressant lorsque j’ai calculé mon tri.

Il me vient 3 questions.

Pour 150000 euros , je dois prendre et choisir que 2 scpi car pour avoir un prêt immobilier , il faut que je dépasse 75000 euros sinon c’est un crédit a la consommation et donc c’est différent.
J’aurai préféré en avoir 4 ou 5 pour repartir les risques.
C’est ce que le conseillé à sembler dire mais il doit confirmer car il est pas sur ..

Deuxième question , on peut prendre du l’US pour 20 ans ?

Troisième question : le cash que je dispose ne sert à rien du coup si j’ai déjà de l’US dans la sci sauf si crédit amortissable + cash pour optimiser de l’US en plus pour limiter l’impôt et augmenter le tri c’est bien ça ?

M.erci smile

Cyberpapy, je recherche de l’investissement "passif" en temps.
Je vais démarrer une société de marchand de bien ( confirmation bientôt ), j’ai pas mal de locataires deja à gerer et à côté de tout ça je suis déjà très "hyperactif" et manque de temps smile


Maintenant je profite !!!

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#79 09/02/2018 18h59

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cricri, vous allez certainement avoir une enveloppe de prêt globale et non un prêt par SCPI donc vous pouvez en prendre nettement plus de 2.

L’US sur 20 ans n’est pas très courant. Il y a un risque plus élevé que la distribution varie dans le temps et il faut trouver une contre-partie intéressée.

Tant que vous êtes avec un IS réduit à 15%, vous pouvez mettre de l’US dans votre société à mon avis (que ce soit au comptant ou par prêt).

Dernière modification par cat (09/02/2018 19h00)

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#80 09/02/2018 19h05

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C’est ce que je me suis dit mais bon le conseillé doit se renseigner.

Après j’ai un prêt sur 20 ans donc j’en profite.
Sinon il faut que je demande sur 10 ans pour l’usufruit.
Mais c’est dommage de ne pas utiliser cela sur 20 ans … donc en Pleine propriété mais le tri est moins intéressant.


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#81 09/02/2018 19h11

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cricri, je suis quand même surpris qu’il vous prête possiblement uniquement pour de l’US sans exiger aucun collatéral.
Peut-être serez vous obligé de prendre un peu de PP pour permettre un nantissement des parts?

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#82 09/02/2018 19h48

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Il souhaite un nantissement par exemple si le crédit logement refuse.

Je suis aussi étonné a voir.
Je prendrai un max d’us.
Après j’ai un objectif de me servir de la sci pour avoir une rente quand je n’aurai plus d’immobilier physique.
+ rente des PEA ect .. Je pourrai donc optimiser mes rentes sans être trop imposable en restant passif ( je pense à mes vieux jour )

Sinon le crédit foncier a 2.25 sur 20 ans me finance que de l’US par contre donc cela se fait.


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#83 09/02/2018 20h01

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Je suis très sceptique sur le fait qu’un organisme comme Crédit Logement se porte caution sur un prêt pour de l’achat d’US uniquement. Néanmoins j’espère pour vous que ce sera le cas.

Personnellement, même si sur le papier le TRI semble moins intéressant (mais dépendant de beaucoup d’hypothèses), je réfléchirai quand même à placer dans la société des titres détenus en pleine propriété :
* soit des parts de SCPI acquises à crédit (20 ans, voir plus?).
* soit des actions de SIIC acquises au comptant.
En particulier, pour des US très long, je pense que l’éventail des choix en terme de SCPI sera nettement plus réduit que si vous faisiez une acquisition en PP.

Dernière modification par cat (09/02/2018 20h02)

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#84 09/02/2018 20h15

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Et surtout si je souhaite garder ma sci pour avoir un revenu complémentaire.

Tant que ma TMI est à 14 , je vais privilégier mon cto pour les siic.
Mais acheté de l’usufruit chaque année pour optimiser la fiscalité sur les bénéfices a toujours été un objectif pour moi afin de diversifier ma capacité d’épargne.

En gros : si tout passe en US je vais pas me gêner et je vais réfléchir sur comment optimiser ( la sci aura vraiment un sens si c’est QUE pour se montage ? )

Sinon avec un taux sur 20 ans a 1.50 ou 1.60 , je vais quand même avoir une bonne réflexion.

Prochain rdv vendredi prochain pour la proposition.


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#85 09/02/2018 20h32

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Que vous ayez un TMI de 14% ou de 45%, ne change plus grand chose pour les dividendes de SIIC avec le PFU à 30% : c’est toujours 15% d’impôt en plus comparé au taux réduit d’IS.
Tout ceci est valable bien entendu tant que vous ne sortez pas l’argent de la société (mais si vous vous projetez dans 20 ans vous aurez fait quelques économies d’ici là il me semble).

Cela permet aussi de diversifier un peu la société même si l’acquisition d’US par la société est particulièrement pertinente.

Dernière modification par cat (09/02/2018 20h32)

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#86 09/02/2018 20h41

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Justement il y a donc pas d’intérêt de l’avoir dans sa sci alors ( les siic)…

Mais qu’on soit d’accord, en nom propre , les bénéfices de scpi est tmi+ps et non pfu de 30% ?


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#87 09/02/2018 20h46

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cat a écrit :

@ roudoudou
Je n’ai pas l’expérience d’un démembrement de CTO mais pourquoi serait-ce plus compliqué en SCI?

Je viens d’aller regarder dans le BOFIP pour les dividendes de source étrangère :
S’il s’agit de dividendes de source étrangère, il convient de distinguer suivant qu’ils proviennent, ou non, d’un État ou territoire lié à la France par une convention fiscale :

Je comprends donc que c’est possible s’il y a convention fiscale avec la France.

Pas en société à l’IS, en direct, oui.

cricri77700 a écrit :

@roudoudou, vous êtes sur qu’il y a la flat taxe pour les scpi ?
En nom propre cela veut dire que je paie que 30% sur les bénéfices , la c’est sans doute plus intéressant…

Non, je parlais de la flat taxe quand vous detenez des SCPI en SCI IS et que vous distribuez un dividende, les dividendes d’actions de SCI IS sont éligibles à la flat taxe

Dernière modification par roudoudou (09/02/2018 20h49)

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#88 09/02/2018 20h47

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@ cricri
Oui nous sommes d’accord pour la taxation des distributions des SCPI.

Pour les SIIC, visiblement nous ne le sommes pas ;-)… Je pense qu’il y a toujours un intérêt à ne payer que 15% d’IS dessus dès le départ même si avec le PFU, il est vrai que cela est moins favorable qu’avant.

@ roudoudou
Ce n’est pas ce qu’indique l’extrait du BOFIP que j’ai donné.

Dernière modification par cat (09/02/2018 20h49)

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#89 09/02/2018 20h51

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Si vous connaissez la procédure pour récupérer par exemple les 15% à la source prélevés sur les REIT US détenus dans une SCI IS alors je suis preneur.

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#90 09/02/2018 20h53

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Je ne sais pas plus (aucune expérience à ce sujet) que ce qui est écrit dans la page du BOFIP que j’ai donnée en lien. Néanmoins, dans ce lien, il y a des explications sur la prise ne compte du crédit imputable. A le lire cela a l’air très similaire à ce qui doit être fait en direct.

Dernière modification par cat (10/02/2018 08h45)

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#91 09/02/2018 21h11

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Sur le montage, attention tout de même car une petite variation du rendement des SCPI en US fait drastiquement baisser le TRI et il faut comprendre qu’avec ce montage vous avez un levier qui peut se transformer en massue.

En fait c’est un peu comme fait un mREIT mais en moins leveragé et risqué.

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#92 16/02/2018 13h29

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Je reviens vers vous.

Proposition faites ce matin :

Possibilité d’emprunter sur 10 ans au taux de 0.90% + 0.07% assurance pour de l’usufruit A CONDITION de faire un nantissement 100% sur fond sécurisé ou hypothèque.
Dans mon cas c’est possible de faire une hypothèque sur ma RP pour 250 000 euros.
Donc emprunt de 250000 euros possible pour avoir 715000 euros d’UF pendant 10 ans .
Inconvénient : je ne peux pas vendre ma RP durant 10 ans.
Avantage : argent gratuit calcul en cours je pense que le mieux est de rester sur cette idée et se prendre que de l’UF


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#93 16/02/2018 14h12

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Proposition très intéressante. Sur cette partie emprunt, ne prendre que de l’usufruit fais sens (à 10 ans c’est plus prudent qu’à 15 ou 20 également).
Comme je l’imaginais, il faut quand même proposer un collatéral pour cet emprunt.
Etes-vous sûr que l’hypothèque est nécessairement le plus intéressant?

Bien à vous,
cat

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#94 16/02/2018 15h03

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Oui sinon il demande 100% dans des produits sans risque genre fond en euros ect..

J’ai déjà fait mes calculs :

250000 euros sur 10 ans au taux ci dessus.
Mensualité : 2193.85 euros
Rendement pris en compte : 4.5%
Ce qui fait un rendement de 32152 euros ( clés de répartition 35/65)
Avec un amortissement total sur 10 ans et les intérêts d’emprunt + assurance , je tombe à 5822.50 -15% d’IS fait 4953.12 euros.

Cette somme je peux la capitalisé et investir dans de L’UF tout les 2 ans par exemple pour optimiser la trésorerie et avoir un stock d’amortissment supplémentaire.

Sur 10 ans , avec les intérêts composés , cela fait un jolie montant pour pas grand chose.

Ma femme est comptable donc pas de frais sur ce plan là.
Pas de gestion active.
Une enveloppe pour déposer du cash au cas où.
Je diversifie la fiscalité…
J’ai bien pris en compte les frais hypothèques qui sont pas si éloigné que la garantie crédit logement en passant.

MAIS cela m’embête d’hypothéquer ma maison :
Pendant 12 ans , je ne peux pas la vendre ( sans frais et remboursement de crédit )
Je vais acquérir un immeuble que je vais diviser en copropriété et me garder un grand appartement de 120m2 qui va me revenir seulement a 60000 euros pour ma part et le reste sera vendu ( mdb en cours ).
Valeur de ma maison 250000 euros donc la balance fait que j’aurai 190000 euros supplémentaire avec lequel je ferai sans doute mieux que 4900 euros par ans sur 10 ans ( 4900 net d’is mais pas d’impôt ) .

En conclusion : c’est intéressant d’hypothèquer la maison pour nantir ce genre de montage dans mon cas mais mon projet en cours fait qu’il sera encore beaucoup plus rentable.

Je pense donc garder cette option si je souhaite conserver ma RP actuelle.

A savoir que l’appartement en question pourrai être revendu à 150000 euros alors que j’ai un pris de reviens à 60000 euros donc garder la RP actuelle et revendre l’ensemble de mon futur projet en mdb peut avoir beaucoup de sens également.

Voilà les retours.
Continuer à se former et ouvrir des portes fait qu’on a le choix pour s’enrichir.


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#95 16/02/2018 15h17

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Pas de possibilité de nantir PEA ou compte-titre pour garantir le prêt US?
Et si achat en pleine propriété, vous pourriez avoir une caution de type crédit logement ou nantissement des parts?

Peut-être faudrait-il fixer un mix PP (emprunt long)/US (emprunt court) pour avoir des garanties moins contraignantes à fournir?

Dernière modification par cat (16/02/2018 15h40)

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#96 16/02/2018 15h28

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Pour le pea ou compte titre , il faut 200% soit 500000 euros.
Crédit logement et scpi c’est compliqué ( cela dépend des scpi également )

Pour un achat en pleine propriété, je ne trouve pas cela intéressant car :
- il faut fournir une capacité d’épargne supplémentaire = perte sur les intérêts composés.
- pas d’amortissement possible = fiscalité lourde.
- nous sommes trop tributaire du prix de la part et d’autre aléas sur le long terme.

Le fait de ne pas injecté d’argent et de n’avoir pas trop de contrainte sur l’Uf associé à la sci is est intéressant.


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#97 16/02/2018 15h49

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En pleine propriété, reste quand même la possibilité de nantir les parts. Ceci permettrait d’éviter l’hypothèque ou le nantissement d’actif financier.

1/ Si vous mixez PP et US, vous n’aurez probablement pas à apporter d’épargne complémentaire, au moins pendant la durée de l’US.
2/ La fiscalité n’excédera jamais 15% tant que vous êtes à l’IS réduit.
3/ Que voulez-vous dire par tributaire du prix de la part? Sur le long terme (20-25 ans) c’est quand même assez peu probable qu’il diminue (l’augmentation est même nettement plus probable).

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#98 16/02/2018 16h05

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Le problème c’est que ce que je prends en UF doit être compensé par un nantissement total a côté et dans un produit de la banque ( bnp )
Pour la PP, garantie logement semble compliquer également dans mon cas.


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#99 20/02/2018 17h31

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Y’a t’il un intérêt de prendre des part de scpi sur 20 ans en PP avec un TMI a 30% ?
Garantie logement suivrait uniquement pour cela et donc pas de nantissement…?

150000 euros à 4.5% ferait 6500 euros de revenue foncier soit 541 euros par mois.
150000 emprunté à 1.60% sur 20 ans ferait des mensualités de 738 euros

738-541 = 197 euros de capacité d’épargne mensuelle.
Et grossièrement 1500 euros d’impôt par ans en moyenne sur 20 ans.

Quoiqu’il arrive il n’y a pas d’autofinancement.

Grossierement 78000 euros investie pour 150000 euros de scpi en fin de crédit ..


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#100 20/02/2018 21h59

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Sauf que les 78000 euros on ne les a pas au début l’opération…

Au fait, bonjour ;-)
Le CMB (déjà client) me propose deux prêts amortissables de 40k€ (pour IMMORENTE) et 35 k€ (pour NOVAPIERRE ALLEMAGNE) sur 15 ans à 1.35%, assurance déléguée 50-50, avec nantissement des parts sans frais (seule garantie demandée), et 2 x 250 € de frais de dossier. Le choix de SCPI est limité à une dizaine, mais ces deux me conviennent bien. Des suggestions ?

Dernière modification par fredagro (20/02/2018 22h09)

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