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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#51 23/01/2018 21h44

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Rendement espèré 4.5%
TMI 14 bientôt 30.

Possibilité de mettre du cash en plus pour optimiser l’amortissement en us si sci par exemple.

Possibilité de choisir entre un crédit amortissable ou en in fine.
Je ne sais pas encore concernant le démembrement par contre.


Maintenant je profite !!!

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#52 23/01/2018 22h09

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Ca ferait un gain annuel entre de 750€ et 1350€ (selon le taux de crédit, et en supposant une flat tax de 30% PS compris)
Et encore, sans avoir pris en compte les frais de souscription (à moins que vous les ayez inclus ?)

Avec un risque de perte de valeur et/ou baisse de rendement (de hausse aussi, évidemment)
Et il faudrait savoir comment cet investissement serait perçu par de futurs banquiers pour d’autres investissements (en tant que recettes, ou en tant qu’endettement à prendre en compte)

A mon avis, à réserver si vous n’avez aucun autre investissement plus intéressant à moyen terme.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#53 23/01/2018 22h48

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"A mon avis, à réserver si vous n’avez aucun autre investissement plus intéressant à moyen terme."

C’est exactement ce que je me suis dit en première approche. smile

Mais avec les taux bas , on a envie d’en profiter et de creuser… mais je m’attendais plutôt a 1.7 sur 20 ans max quoi…


Maintenant je profite !!!

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#54 23/01/2018 23h05

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Quelles sont les conditions pour amortir des SCPI, comme l’évoque Cri-Cri?

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#55 23/01/2018 23h19

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A 30% de tmi n’est il pas plus interessant, du moins a partir d’un certain montant, de loger les scpi a credit au sein d’une sci is ?


Parrain : Linxea, Boursorama, saxo banque, Binance, crypto.com, swissborg, maiar, kucoin :)

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#56 23/01/2018 23h45

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Voici le montage que j’avais pensé si et seulement si ma TMI court terme passe à 30%  :

Sci is :

Emprunt 150000 euros donc à 2.25% + .2 d’assurance.
Mensualité : 816e
Loyer 4.5% : 562e

A déclarer : 6750e - intérêt emprunt : moyenne de 2434 ( linéaire même si je sais qu’il sera plus haut au depart )

Associé à un apport de 50 à 80000 euros pour achat usufruit : le but c’est de ne pas être imposable grâce à l’amortissement de l’usufruit et d’optimiser tout cela.

L’usufruit permettra de combler la différence de trésorerie.

Mais j’ai l’impression que cela fait beaucoup de paperasse pour le tri que je pourrai avoir.
Je n’ai pas encore tout calculé.

Nota si prêt à 1.90 ass incluse : mensualité de 762 euros.


Maintenant je profite !!!

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#57 24/01/2018 13h32

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cricri, pour répondre à votre question initiale : les taux proposés pour l’emprunt sont décevants. J’ai quand même le sentiment que vous pourriez avoir nettement mieux (en testant votre banque habituelle déjà?).

A mon avis si vous vous lancez dans la SCI à l’IS, il faut voir les choses plus dans la durée (et pas uniquement sur l’investissement initial) :
* possibilités d’autres tranches d’emprunt dans quelques temps.
* valorisation de vos liquidités importantes avec l’achat d’US.
* possibilité d’y loger éventuellement des murs de commerce "physique".

Bien à vous,
cat

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#58 24/01/2018 13h52

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Oui cat c’est ça.
Le principal avantage que je vois c’est d’utilisé des liquidités quand mes PEA seront plein pour achat d’us.( j’optimise à la fois le rendement + amortissement sur les bénéfices.)

Je viens de faire les calculs pour un amortissement classique en nom propre avec une TMI a 14% et j’arrive à un tri a 4.20 %.
Moyens moyens …


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#59 24/01/2018 14h02

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Vous auriez mieux, voire nettement mieux en utilisant la SCI à l’IS durant la phase de capitalisation (pas ou peu de distribution de la part de la société vers les associés).
Après ce sera vraisemblablement moins simple qu’en direct quand viendra la phase de distribution.

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#60 25/01/2018 14h10

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Sauf si on s’arrange à ce moment d’être très peu imposable et de s’en servir en rente sinon faut continuer à capitaliser.


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#61 25/01/2018 14h22

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Si vous êtes très peu imposable, la détention en direct devrait vous coûter également peu en impôt.
Néanmoins, en direct, vous n’aurez pas la possibilité d’ajuster la distribution au niveau souhaité en continuant à capitaliser une partie de la distribution des SCPI. La détention dans une SCI à l’IS ouvre donc certaines possibilités même si d’autres se ferment.

Dernière modification par cat (25/01/2018 14h23)

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#62 25/01/2018 15h58

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Pour mon cas il y a sens car : dans 15 ans j’aurai vendu tout mon parc immobilier et je ne serai donc plus imposable.
C’est à ce moment que je me servirai de la sci en cash box.
Alors que pendant ses 15 ans je serai là plupart du temps à 30 de tmi.

Mon objectif c’est de vivre d’ici 15 ans avec des rentes qui ne me demande pas beaucoup de gestion.

Donc l’idée c’est de capitalisé un maximum pendant 15 ans encore.


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#63 09/02/2018 12h25

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cricri77700 a écrit :

Voici le montage que j’avais pensé si et seulement si ma TMI court terme passe à 30%  :

Sci is :

Emprunt 150000 euros donc à 2.25% + .2 d’assurance.
Mensualité : 816e
Loyer 4.5% : 562e

A déclarer : 6750e - intérêt emprunt : moyenne de 2434 ( linéaire même si je sais qu’il sera plus haut au depart )

Associé à un apport de 50 à 80000 euros pour achat usufruit : le but c’est de ne pas être imposable grâce à l’amortissement de l’usufruit et d’optimiser tout cela.

L’usufruit permettra de combler la différence de trésorerie.

Mais j’ai l’impression que cela fait beaucoup de paperasse pour le tri que je pourrai avoir.
Je n’ai pas encore tout calculé.

Nota si prêt à 1.90 ass incluse : mensualité de 762 euros.

Suite à un entretien avec mon courtier + bnp = possibilité d’emprunter 150000 euros de scpi et cette fois à un taux de 1.55 ou 1.90 en in fine toujours sur 20 ans.

- Possibilité d’emprunter que pour l’achat d’usufruit ou en pleine propriété
- en nom propre ou SCI

Investir 50 à 100000 euros cash en plus.

-Soit je demande un emprunt sur 10 ans et j’achète que de l’US.
-Soit un mixte d’US + pleine propriété
-Soit que de la pleine propriété et mon cash en US.

Je précise que je suis à 14 de TMI avec une prévision de 30 d’ici 2 à 3 ans voir peut être rester à 14% si je me marie car ma conjointe n’a que 10000 euros de salaire annuelle et nous avons deux petite fille.
Mais mon patrimoine gonfle vite donc sur du moyen terme j’arriverai à 30 De TMI .


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#64 09/02/2018 15h15

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Je fais mes calculs:

Petite question : en sci en pleine propriété, la valeur des parts est amortissable sur la durée de l’emprunt?

Dernière modification par cricri77700 (09/02/2018 15h16)


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#65 09/02/2018 15h23

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Non, les parts en pleine propriété ne sont pas amortissables. Seul l’usufruit de parts l’est.

Dernière modification par cat (09/02/2018 15h27)

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#66 09/02/2018 15h49

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Si vous pouvez emprunter 150 000 euros, sur 20 ans, à un taux de 1.55 amortissable ou 1.90 in fine, pour financer l’achat d’usufruit, en nom propre ou SCI, et disposez par ailleurs de 50 à 100 000 euros cash en plus, et pourrez rajouter plus de cash plus tard (venant des cashflow de vos autres investissements) alors …

Je vous suggère de créer une SCI, d’opter pour l’IS, d’emprunter 150 k€ sur 20 ans (amortissable ou in-fine : in-fine serait sans doute mieux si c’ets le seul prêt qu’aura la SCI, mais amortissable permettra peut-être plus facilement d’obtenir un autre prêt similaire dans qqs années ce qui serait alors bien mieux), d’apporter vos 50 à 100k€ de cash en compte courant d’associé, et d’investir le tout en usufruit de parts de SCPI sur des durées longues (10 à 20 ans). En choisissant judicieusement vos SCPI, et en réinvestissant les cashflow disponibles, vous devriez générer un bénéfice comptable vers 15k€/an (à vous de faire vos calculs…) en régime de croisière (i.e. pour votre 3ème exercice comptable, car avant il y a la montée en charge, les délais de jouissance, et les frais initiaux qui plomberont le bénéfice), pas forcément de bénéfice fiscal (si vos SCPI ont une partie de leur patrimoine à l’étranger, même limitée), et ce bénéfice augmentera ensuite un peu chaque année si les rendements des SPI restent stables, si vous laissez le bénéfice dans la SCI (ne vous versant aucun dividende), et encore plus si vous rajoutez du cash (venant de vos autres investissements). Vous pourrez aussi investir une partie de votre cash dans des SIIC (actuellement leur cours semble redevenu attractif), qui permettent de viser un TRI du même ordre de grandeur, et sont plus liquides.

Vérifiez quand même que la banque n’a pas supposé que vous lui fourniriez un collatéral particulier pour garantir cet emprunt.

Note : les parts de SCPI en PP ne sont jamais amortissables. Logique : elles ne s’usent pas !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#67 09/02/2018 16h00

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C’est bien ce qu’il me semblait mais j’avais un petit doute : pourquoi un immeuble est amortissable et pas la part de scpi bref rien de logique.

En fait le in fine associé à l’usufruit est le mieux que je puisse faire :

150000 euros à 1.15 + 0.15 assurance fait des mensualité de 91.48 euros + 20 euros d’assurance.

Soit 1337 euros par ans.

Usufruit 10 ans : je prends 4.2% de rendement sur 35% du prix de la part.
Soit environs 430 000 euros soit 18060 par ans.

Amortissement 15000 euros par ans et 1337 euros assurance + prêt je serai donc imposable sur … 15% de 1700e environs.
Tout les ans je peux acheter pour 17000 euros d’usufruit et utilisé ma trésorerie a cette effet.

C’est de l’argent gratuit ou quoi ?
J’ai du mal comprendre quelques choses ?

Je sais qu’il faut sortir 150000 euros à la fin pour rembourser le prêt et donc calculé l’impôt a ce moment.
Mais sans rentré dans le calcul c’est intéressant.

Sinon un mix pleine propriété et us + us avec mes fond propre pour optimiser la fiscalité ?


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#68 09/02/2018 16h03

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Pour le portefeuille de SIIC dans la structure j’ai un doute, avec le PFU je me demande s’il n’est pas devenu quasi équivalent de l’avoir en nom propre et d’alimenter le CC avec les coupons…

Je comprends que le but est de n’avoir "que" 15% d’IS sur les coupons et de capitaliser avant la sortie, dans ce cas pourquoi pas mais avec la sortie ca sera un étage de 30% d’impôt en plus

Encore plus avec des "SIIC" = REIT détenus à l’étranger vu que les prélevements à la source ne sont pas récupérables…

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#69 09/02/2018 16h13

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Si vous avez des SCPI in fine a 1.9% sans obligation de collatéral… foncez !

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#70 09/02/2018 16h15

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@ roudoudou
Vous pouvez toujours démembré le compte-titre au moment de la phase de distribution et ne garder que l’usufruit dans la société et là le différentiel d’imposition est moindre.

Etes-vous par ailleurs sûr que les prélèvements à la source ne sont pas récupérables pour les dividendes étrangers?

Dernière modification par cat (09/02/2018 16h17)

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#71 09/02/2018 17h24

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Cricri, vous minimisez les intérêts (1337 € par an pour 150 000 d’emprunt), cela fait un crédit à 0.9%. Je doute que vous puissiez trouver un crédit in fine à ce taux.

Vous n’intégrez non plus les frais d’achat. Posez vos calculs.

Vous ne pouvez pas utiliser vos 17 000 € tous les ans pour racheter d’avantage d’usufruit, puisque 15 000 € doivent être provisionnés pour le remboursement du capital emprunté.

Calculez votre rendement.

Si j’ai bien compris, l’usufruit s’achète au tiers du prix habituel des SCPI, c’est bien ça? Ou cela dépends de la durée de l’usufruit je suppose. Et donc la nu propriété sans usufruit pour 10 ans doit s’acheter 2 tiers du prix?

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#72 09/02/2018 17h31

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Trahcoh : pour les prix de l’usufruit/nue-propriété des parts, cela dépend de la durée et du rendement prévisionnel pendant la durée du démembrement.

Dernière modification par cat (09/02/2018 17h32)

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#73 09/02/2018 17h34

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cat a écrit :

@ roudoudou
Vous pouvez toujours démembré le compte-titre au moment de la phase de distribution et ne garder que l’usufruit dans la société et là le différentiel d’imposition est moindre.

Etes-vous par ailleurs sûr que les prélèvements à la source ne sont pas récupérables pour les dividendes étrangers?

A ma connaissance pas en société non transparente.

Pour le démembrement, c’est compliqué de démembrer un CTO en SCI ? (opérationellement ?)

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#74 09/02/2018 17h35

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Après je peux continuer à acheter du l’US et provisionner par la suite.par un apport par exemple… faut calculer le tri.

Oui sur 10 ans on achete environs 35% de la valeur de la part poir avoir l’US.
Par exemple sur 5 ans c’est 80/20 donc oui c’est en fonction de la durée.

Les calculs sont grossier car je n’ai pas encore tout les éléments ( frais de garantie ect ) mais dans l’idée vaut donc mieux acheter que de l’US et pas de pleine propriété avec le crédit ?
Question pour ceux qui ont de l’expérience.

@roudoudou, vous êtes sur qu’il y a la flat taxe pour les scpi ?
En nom propre cela veut dire que je paie que 30% sur les bénéfices , la c’est sans doute plus intéressant…


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#75 09/02/2018 17h38

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@ roudoudou
Je n’ai pas l’expérience d’un démembrement de CTO mais pourquoi serait-ce plus compliqué en SCI?

Je viens d’aller regarder dans le BOFIP pour les dividendes de source étrangère :

BOFIP a écrit :

S’il s’agit de dividendes de source étrangère, il convient de distinguer suivant qu’ils proviennent, ou non, d’un État ou territoire lié à la France par une convention fiscale :

- en l’absence de convention, les dividendes sont soumis à l’impôt sur les sociétés après déduction de la retenue à la source éventuellement acquittée à l’étranger. Cette retenue n’est pas déductible de l’impôt sur les sociétés ;

- à l’inverse, si les dividendes proviennent d’un État ou territoire lié à la France par une convention fiscale, ils sont soumis à l’impôt sur les sociétés en appliquant les dispositions conventionnelles relatives aux dividendes perçus par les sociétés résidentes de France. Ces dispositions conduisent à liquider l’impôt sur les sociétés en tenant compte notamment du crédit d’impôt de source étrangère attaché à ces dividendes.

Je comprends donc que c’est possible s’il y a convention fiscale avec la France.

Dernière modification par cat (09/02/2018 17h48)

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