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Forums de la communauté des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#26 14/03/2016 22h11

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Pourquoi ne pas nantir directement les parts SCPi plutôt qu’un contrat d’AV ?


On ne fait pas un beau jardin en coupant les fleurs et en arrosant les mauvaises herbes.

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#27 14/03/2016 22h15

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bonjour ArnvaldIngofson,

je ne comprends pas très bien votre réponse.

Sur un prêt à 2,5% d’intérêt, je payerai 50 000 euros d’intérêts sur 20 ans. Avec le remboursement du capital, je payerai en tout 150 000 euros (100 000 euros de capital et 50 000 euros d’intérêts).

Le placement en SCPI (achat de parts en SCPI d’un montant de 100 000 euros à 5% de rdt annuel sur 20 ans et avec une revalorisation annuelle d’1% des parts) avec l’argent emprunté me rapporterait environ 110 000 euros net.

Pour garantir le prêt, sur les 100 000 euros (97 000 nets) investis sur une AV en fonds euros (rdt moyen de 3% sur 20 ans), mon bénéfice net serait d’environ 75 000 euros.

En faisant le calcul, je paye tous les ans 2500 euros (intérêts du prêt in fine) et à la fin des 20 ans, je rembourse les 100 000 euros de capital et je gagne 135 000 euros net.

Cordialement

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#28 14/03/2016 22h19

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Investir75 a écrit :

ans et avec une revalorisation annuelle d’1% des parts

Là encore très optimiste, je ne vois pas sur quoi vous basez cela.

Dernière modification par JBeurer (14/03/2016 22h20)

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#29 14/03/2016 22h26

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achat de parts en SCPI d’un montant de 100 000 euros à 5% de rdt annuel sur 20 ans et avec une revalorisation annuelle d’1% des parts

Ce sont des hypothèses, et optimistes.
En revanche, pas hypothétiques les frais d’achat de SCPI (10 % facile), les prélèvements sociaux (15,5 % actuellement), l’impôt sur le revenu (votre TMI ?).

Dernière modification par ArnvaldIngofson (14/03/2016 22h32)


Dif tor heh smusma

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#30 14/03/2016 22h30

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Vous ne tenez pas compte de la fiscalité de l’opération, ni des prélèvements sociaux, ni de l’érosion du rendement des fonds en euros, ni du fait que les parts de SCPI ne vont pas forcément se revaloriser de 1% chaque année.

Dans le monde "réel" tout cela existe, et il faut en tenir compte si vous voulez faire des calculs réalistes.

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#31 14/03/2016 22h50

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Et des frais de souscription des parts (-10% ?)…


On ne fait pas un beau jardin en coupant les fleurs et en arrosant les mauvaises herbes.

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#32 14/03/2016 22h56

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Merci à tous pour vos retours.

@ stephane :

Etant installé sur Paris, je ne souhaite pas devenir propriétaire. En effet, je paye un loyer dérisoire et bénéficie d’une aide au logement qui couvre 40% de celui-ci.

Je souhaite cependant investir dans l’immobilier pour diversifier mon patrimoine mais sans avoir les contraintes liés à la gestion d’un bien physique ou d’une relation propriétaire - locataire. De plus, mon activité professionnelle fait que je suis régulièrement muté (tous les 5 ou 6 ans) à l’étranger pour une période de 2 ou 3 ans.

Mes revenus devraient légèrement augmenter d’ici la fin de l’année pour passer de 5200 euros à 5500 euros net.

Mon taux marginal d’imposition est de 14%.

Concernant les frais d’achat SCPI, ils sont pris en compte dans mes calculs. En revanche il est vrai que je n’ai pas encore creusé la partie imposition et prélèvements sociaux.

Concernant les projections, sur quels taux partiriez-vous pour des calculs non pas optimistes mais conservateurs?

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#33 14/03/2016 23h03

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Une formule plus simple qui pourrait vous correspondre.

2 bons salaires stables (fonctionnaires), 2 jeunes enfants : a priori pas besoin de revenus supplémentaires avant au moins 10 ans (études enfants, retraite).
Donc avec vos 70 000 €, vous achetez des SCPI en nue-propriété sur 10 ans.
Vous en achetez au moins 105 000 € (clé de partage environ 66 %).

Pendant 10 ans RàS : 0 revenu, 0 impôt.

Après 10 ans : des revenus.
Mais personne ne vous dira aujourd’hui ce que rapporteront les SCPI dans 10 ans.


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#34 14/03/2016 23h29

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merci ArnvaldIngofson pour cette formule.

Je vais essayer d’étudier plus en détail l’impact fiscal du montage que je vous ai présenté sachant que les intérêts du prêt in fine sont déductibles des impôts.

Néanmoins je vais également regarder votre solution et essayer de voir celle qui me conviendrai le mieux. Le but pour moi étant d’augmenter mon patrimoine sur les 15 prochaines années, la partie "imposition" n’est pas ma priorité tant que je reste gagnant avec un rdt net correct.

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#35 15/03/2016 22h10

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bonjour,

je ne pense pas que détenir des SCPI en nue propriété pendant 10 ans soit intéressant dans mon cas. En effet, je ne paye pas l’ISF, et j’ai un RMI de 14%. Je me prive alors de 10 années de revenus et n’ai aucun levier.

Le fait de faire en emprunt in fine me permet de déduire des impôts les intérêts du prêt. Si je reviens sur le montage présenté dans mon premier message, l’impact fiscal devrait être négligeable.

Est ce que quelqu’un connaitrait le taux de réévaluation moyen des parts SCPI sur les 15 ou 20 dernières années? Ou bien quel serait le taux à privilégier pour une simulation sur 15 ans?

Quelle est selon vous l’évolution probable de la valeur des parts? Les taux étant au plus bas, ils ne peuvent que remonter sur le long terme. Ceci risque d’influencer à la baisse la valeur des parts SCPI. D’un autre côté, il semblerait que le marché immobilier soit en fin de cycle de consolidation et pourrait repartir à la hausse…

Quel serait selon vous le meilleur placement à réaliser sur une période de 10-15 ans pour un montant de 70 000 euros sachant que :
- cet investissement devra me permettre de faire fructifier mon capital;
- qu’une grande partie de mon patrimoine est déjà investie en bourse;
- je ne souhaite pas avoir de sortie de cash mensuel (opération neutre entre les profits et les coûts).

Merci d’avance pour vos retours.

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#36 15/03/2016 22h54

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Prenez votre temps pour mieux comparer les solutions. Il y a bien un effet de levrier pour l’acquisition en nue propirété. Cette solution me semble plutôt une bonne solution…


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#37 16/03/2016 02h03

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Investir75 a écrit :

je ne pense pas que détenir des SCPI en nue propriété pendant 10 ans soit intéressant dans mon cas. En effet, je ne paye pas l’ISF, et j’ai un RMI de 14%. Je me prive alors de 10 années de revenus et n’ai aucun levier.

Personnellement je l’ai fait en étant pourtant dans votre situation, j’y ai trouvé un intéret.

Investir75 a écrit :

Est ce que quelqu’un connaitrait le taux de réévaluation moyen des parts SCPI sur les 15 ou 20 dernières années? Ou bien quel serait le taux à privilégier pour une simulation sur 15 ans?

La réponse a la premiere question n’aide en RIEN a répondre a la deuxieme.
Quant a la deuxieme question, je vais y répondre: Faites des simulations pessimistes et optimistes, c’est ce que j’avais fait. Simulez une perte de 10%, 5%, 0% d’évolution, +5% et +10% et comparez. Ensuite croisez les doigts.

Investir75 a écrit :

Quelle est selon vous l’évolution probable de la valeur des parts? Les taux étant au plus bas, ils ne peuvent que remonter sur le long terme. Ceci risque d’influencer à la baisse la valeur des parts SCPI. D’un autre côté, il semblerait que le marché immobilier soit en fin de cycle de consolidation et pourrait repartir à la hausse…

Cela revient  poser la question du temps qu’il fera demain et l’an prochain a la meme date ainsi que chaque année sur les 15 ou 20 dernières années…

Votre montage financier ne me parait pas inintéressant, il vous faut par contre bien prendre en compte toutes les variables avant de vous lancer, vous saurez mieux a quoi vous pourrez vous en tenir.

Dernière modification par kc44 (16/03/2016 02h05)

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#38 16/03/2016 17h30

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Investir75 a écrit :

je ne pense pas que détenir des SCPI en nue propriété pendant 10 ans soit intéressant dans mon cas. En effet, je ne paye pas l’ISF, et j’ai un RMI de 14%. Je me prive alors de 10 années de revenus et n’ai aucun levier.

Surin a écrit :

Personnellement je l’ai fait en étant pourtant dans votre situation, j’y ai trouvé un intéret.

Quel intérêt y avez-vous trouvé? Est-ce plus rentable qu’un montage à crédit (prêt in fine avec intérêts déductibles des impôts?).

Investir75 a écrit :

Est ce que quelqu’un connaitrait le taux de réévaluation moyen des parts SCPI sur les 15 ou 20 dernières années? Ou bien quel serait le taux à privilégier pour une simulation sur 15 ans?

Surin a écrit :

La réponse a la premiere question n’aide en RIEN a répondre a la deuxieme.
Quant a la deuxieme question, je vais y répondre: Faites des simulations pessimistes et optimistes, c’est ce que j’avais fait. Simulez une perte de 10%, 5%, 0% d’évolution, +5% et +10% et comparez. Ensuite croisez les doigts.

La réponse à la première question me servirait simplement à avoir une vision du rdt sur une période propice à la revalorisation des parts SCPI (baisse des taux).

Investir75 a écrit :

Quelle est selon vous l’évolution probable de la valeur des parts? Les taux étant au plus bas, ils ne peuvent que remonter sur le long terme. Ceci risque d’influencer à la baisse la valeur des parts SCPI. D’un autre côté, il semblerait que le marché immobilier soit en fin de cycle de consolidation et pourrait repartir à la hausse…

Surin a écrit :

Cela revient  poser la question du temps qu’il fera demain et l’an prochain a la meme date ainsi que chaque année sur les 15 ou 20 dernières années…
Votre montage financier ne me parait pas inintéressant, il vous faut par contre bien prendre en compte toutes les variables avant de vous lancer, vous saurez mieux a quoi vous pourrez vous en tenir.

c’est bien parce que je souhaite prendre en compte toutes les variables que je pose cette question. Quid de la revalorisation de parts SCPI dans un marché immobilier haussier  et dans un contexte de hausse des taux sur le LT?

WhiteTiger a écrit :

Prenez votre temps pour mieux comparer les solutions. Il y a bien un effet de levrier pour l’acquisition en nue propirété. Cette solution me semble plutôt une bonne solution…

bonjour, je ne comprends pas quel est l’effet de levier si ce n’est la clé de partage sur ce type d’acquisition dans ma situation? Pourriez-vous me l’expliquer? Merci

Dernière modification par Cerrano (16/03/2016 17h35)

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#39 16/03/2016 18h01

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quel est l’effet de levier si ce n’est la clé de partage

Ce n’est "que" ça : acheter 66 pour avoir à la fin 100 fait 50 % de levier, ce qui est pas mal.

C’est en nombre de parts.

Pour la valeur de la part, ça dépend essentiellement de vos anticipations sur le marché immobilier
(vous êtes haussier, je suis baissier notamment à cause de Jacques Friggit).

Et un peu de l’évolution des taux, mais les SCPI assez peu exposées.
J’ai envoyé l’autre jour un mail à Mario Draghi pour lui demander ses taux dans 10 ans,
j’attends toujours la réponse …


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#40 18/03/2016 12h37

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Attention!
Sur un contrat d’AV nanti, la banque n’autorise plus les arbitrages libres à partir d’une certaine date.

J’ai acheté pour 90 000 € de SCPI dont 80 000 avec un prêt in fine via Primalliance, de durée totale 24 ans, mais le rendez vous est à 14 ans, c’et à dire que je peux terminer l’opération dans 14 ans sans frais c’est à dire rembourser.
Mon TEG est bien plus haut que le votre: 3,5%

Actuellement les loyers des SCPI sont un peu supérieurs aux mensualités du crédit, mais c’est parce que j’ai acheté 10% de parts cash (c’était une condition nécessaire).

L’AV est Spirica, un contrat multisupport avec le fond euro allocation long terme. Je peux arbitrer via internet sans problèmes.

Mon TMI étant de 30% je pense que c’est intéressant dans mon cas.

Les frais de remboursement anticipés sont de 6 mois de mensualités.

Je n’ai aucunement l’intention de revendre les parts de SCPI, donc le seul paramètre qui m’intéresse est le rendement. Le prêt reste intéressant tant que le rendement des SCPI dépasse le taux du crédit. Je pense que les rendements des SCPI vont baisser lentement, mais nous sommes dans un monde à croissance 0.

Dernière modification par Medium (18/03/2016 12h47)

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#41 31/03/2016 18h24

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bonjour,

je suis en train d’essayer de simuler mon investissement. Je ne comprend pas comment calculer mon TMI.

En effet j’ai actuellement un TMI de 14%. Faut-il que je rajoute les bénéfices des loyers (loyers -intérêt d’emprunt) dans mes revenus annuels imposables pour le calcul de mon TMI ou bien est-ce ces bénéfices sont imposés au taux de mon TMI sans cette nouvelle source de revenus?

Si ce n’est pas clair voici un exemple :

retenus imposable (sans prise en compte des bénéfices des loyers) = QF donnant un TMI de 14%
revenus imposable (salaires + bénéfices des loyers) = QF donnant un TMI de 30%

Cordialement.

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#42 31/03/2016 19h26

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Bonjour.

Les revenus fonciers nets s’ajoutent à vos revenus pour le calcul de l’impôt.
C’est le total qui détermine votre TMI. Mais attention, la TMI ne s’applique pas à tous vos revenus.
revenus fonciers nets = revenus bruts - charges (ici les intérêts)

Par exemple, si vous arrivez juste à la tranche 30%, vous ne paierai pas 30% sur tous vos revenus, mais uniquement sur la partie qui dépasse le palier.

Pour schématiser imaginez que le seuil d’une TMI à 14% soit 20.000 euros, celui de la TMI à 30% à 60.000 euros.
Si vos revenus (par exemple 60000) plus fonciers nets (on va dire arbitrairement 6000) sont de 66.000 vous paierez
0%*20.000 + 40.000*14% + 6.000*30% = 7400€ soit un taux moyen de 12%

De plus, vous devez payer les prélèvements sociaux (15.5%) sur les revenus fonciers nets.

dans l’exemple 6000*0.155 = 930 euros.

Soit impôt total 7400 + 930 = 8830 euros.

Bien sur c’est pour schématiser, il faut enlever les différentes charges et abattements  mais c’est pour vous indiquer que salaires + fonciers se cumulent, que vous payez un impôt par palier et qu’en plus vous payez les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers nets.

Dernière modification par volthur (31/03/2016 19h27)

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#43 31/03/2016 19h26

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Bonsoir

Le taux marginal d’imposition (TMI) n’est utile qu’à la marge :
tant que vous ne changez pas de tranche, une simple multiplication vous donne le supplément d’impôt pour un supplément de revenus.

Si vous changez de tranche, il faut appliquer la formule de calcul de l’impôt.


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#44 31/03/2016 20h51

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Voici où j’en suis dans mes calculs :
1er cas :
hypothèses de départ (merci de me dire si vous les trouver optimistes ou conservatrices) :
- achat de parts SCPI via un crédit in fine de 100 000 euros (taux 2.5%) sur 20 ans :
rdt : 5 %
revalorisation des parts et des loyers : 0%

- 75 000 euros de capital nanti sur une AV en fond euros (rdt 2.5% en moyenne sur 20 ans)

AV :
75 000 euros placé sur une AV sur 20 ans avec un taux de rdt de 2.5% net de frais.

Au bout de 20 ans, j’arrive à 119 210 euros de capital soit 44 210 euros de bénéfice brut.
Si je prends en compte l’imposition j’arrive à  (44 210 x 15.5%) + 7,5% x (44210 - 9200) = 9478,3 euros

Soit un bénéfice net de 34 700 euros environ.

SCPI :
Achat via un crédit in fine (taux 2.5) sur 20 ans pour 100 000 euros de parts SCPI.
- loyers brut - intérêts du prêt = 2500 euros / an
Loyers net d’impôts et prvmt 15.5% = 5000 - ((2500 x 15.5%) + (2500 x 14%)) x 20 ans= 85250 euros

- parts SCPI : 100 000 euros investis avec 10% de frais d’entrée = 90 000 euros soit - 10 000 euros.

TOTAL PV SCPI = 75 250 euros

TOTAUX : 75250 + 34700 - 50000 (intérêts) = 59 950 euros de bénéfice net

2ème cas :
Achat en nue propriété pour 75000 euros sur 10 ans puis 10 ans de détention en pleine propriété.
RDT : 5%
Revalorisation des loyers et des parts : 0%
Clé de partage 66%

A 10 ans la valeur des parts SCPI serait de 111 940 euros soit 36 940 euros de bénéfice.
Loyers sur 10 ans : 5597 - ((5597 x 15.5%) + 5597 x 14%)) x 10 = 39460 de bénéfice net sur les loyers

TOTAUX : 39460 + 36940 = 76 400 euros de bénéfice net

le 2ème cas semble plus avantageux.

Ces calculs vous semblent-ils justes et trouvez-vous les hypothèses réalistes (voire optimistes ou conservatrices)?

Cordialement.

Dernière modification par Cerrano (31/03/2016 21h04)

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#45 31/03/2016 22h42

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La principale erreur dans vos calculs est que (pour les "loyers" net d’impôts) vous ignorez les intérêts composés,  ou autrement dit que vous supposez qu’un revenu de 1euro maintenant vaut 1euro de 2026 ou de 2036, ou que cette trésorerie sera rémunérée à  0% (pendant 20 ans). Cette erreur desavantage votre 1er scenario. Vous devriez supposer que cet argent rapportera la même chose que votre AV.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#46 31/03/2016 22h45

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La fiscalité sur 20 ans, c’est toujours des hypothèses audacieuses.
Par exemple, vos 2 jeunes enfants seront moins jeunes dans 20 ans, peut-être partis.

Une petite optimisation sur l’assurance vie : vous pouvez éviter la taxe de 7,50 %
grâce à un abattement annuel de 4 600 euros (personne seule) ou 9 200 euros (couple).
Vous pouvez sortir de l’AV en plusieurs années.


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#47 31/03/2016 23h36

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Merci pour vos retour.

Effectivement, si je place le revenus net des loyers perçus soit dans le cas n°1 4262,5 euros sur une AV (simulation faite sur le site "le particulier") à 65% en fonds euros et 35% en unités de compte sur 20 ans, j’arrive à un capital net d’environ 120 000 euros (hors prélèvements).

Si je reprends mes calculs :
Cas n°1:
Totaux : 34700 (AV fonds euros) + 120000(bénéfices sur loyers net placés sur une AV) - 10000(variation parts SCPI) - 50000 (intérêts crédit in fine) = 94700 euros

Cas n°2:
Si je place egalement mes loyers net perçus au bout de 10 ans sur la même AV :
Totaux : 36940 + 47700 = 84640 euros

Effectivement, si mes calculs sont justes, le montage du cas n°1 s’avère finalement plus intéressant que le second!

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#48 23/01/2018 21h03

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Bonsoir

Bon j’ai enfin une proposition pour les scpi :

Sur 20 ans : 2.25 et 2.65 en in fine. Hors assurance.
Montant : 150 000 euros.
Forcément : crédit foncier.
Choix scpi : libre.

A chaud sans calcul cela paraît haut. Je pense qu’utiliser une partie de ma capacité d’épargne pour cela n’est pas optimal.

Pour ceux qui on plus l’habitude sur ce support d’investissement ?


Maintenant je profite !!!

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#49 23/01/2018 21h25

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Dans quel cadre fiscal et avec quel rendement espéré ?


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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#50 23/01/2018 21h26

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Bonjour,

je m’interroge, moi aussi, sur l’opportunité d’un investissement scpi avec un crédit in fine. Avec ma TMI à 30% cela n’en vaut pas la peine. Soit vous avez une TMI plus élevée, soit vos calculs différent des miens. Pourriez-vous les poster SVP ?

Concernant le taux du crédit, je le trouve assez élevé. Essayez peut-être de vous faire financer par le crédit mutuel. Je suis passé par eux plusieurs fois pour le financement de SCPI, mais c’était pour des emprunts amortissables.

Avez-vous fait vos calculs en achetant seulement de la NP ? L’opération pourrait être plus avantageuse et pourrait correspondre à votre stratégie?

Cordialement,


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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