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Forums de la communauté des investisseurs heureux

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#1 12/04/2011 08h59

Membre
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Je prépare actuellement l’acquisition de 140 parts de la SCPI PFO² pour un total de 24920€. Mon banquier me propose 2 types de crédit :

1°/ Prêt classique au taux de 4% sur 15ans
2°/ Prêt infine aux mêmes conditions

Dans les 2 cas, l’assurance s’élève à environ 5€ par mois.

Le banquier m’oriente plutôt vers le prêt infine avec pour garantir le capital, la continuité une assurance-vie ’Plan assur horizons" que j’ai ouverte il y a 4 ans avec un versement mensuel de 80€. Rendement minimal esperé selon lui de 3% sur la période.

En sachant que mon TMI est de 30% et que je n’ai pas d’autres revenus fonciers à l’heure actuelle, que l’âge du capitaine est de 32 ans, quel est le mode de financement qui paraît le plus opportun ?

Mots-clés : financement, prêt in fine, scpi

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#2 12/04/2011 09h53

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Reponse sans hesiter : Pret classique (dans votre interet et non celui du banquier)

Schematiquement pour un credit simple
25 000 EUR de credit sur 15 ans, soit une mensualite proche de 200 EUR. Cout total du credit  9500 EUR environ
Les revenus de la SCPI vont couvrir 50%  de vos remboursements du credit
Votre effort d’epargne est donc de 100 EUR environ.
Vous etes libre de tout autre engagement vis a vis de votre Ass Vie, vous pourrez decidez de faire ce que vous voulez de votre epargne de cette Ass Vie dans les 15 ans a venir.

Pret in fine.
Les mensualites vont etre totalement couvertes pas les revenus de la SCPI.
Vous aurez peut-etre un leger avantage fiscal, mais le gros avantage est pour votre banquier :
cout total du credit 17 000 EUR environ et continuation de verser sur l’Ass Vie, qui j’imagine a ete souscrite chez votre banquier aussi. L’avantage fiscal sera loin de couvrir ce surcout.
De plus vous etes maitre de votre epargne en assurance vie.

Si vous pouvez, vontinuez vos 80 EUR de versement sur votre AV et vos remboursements de votre pret. Sinon, reaffecter vos versements sur le remboursement du pret.

Cordialement

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#3 12/04/2011 13h30

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Moi j’aurais tendance à prendre le in-fine. Il reste à faire les calculs/simulations détaillées..
(mais déjà, l’assurance est bcp moins chère sur l’in-fine)

En tout cas, il est certain que je ne donnerais aucun conseil ’’sans hésiter’’, sans avoir fait de tels calculs, et sans les fournir.  Les idées reçues sont souvent mauvaises conseillères !

Dernière modification par GoodbyLenine (12/04/2011 13h31)


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#4 12/04/2011 14h13

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pour avoir fait pas mal de simulations dans le cadre de mon travail, le prêt in fine est rarement interessant. Le surcout du prêt in fine n’est pas compensé par l’impact fiscal  ni par le gain sur l’adossement. En general ce montage est proposé par des intermediaires qui gagnent sur les 2 tableaux : crédit et assurance-vie. Mais pas l’investisseur.

Par contre je ne suis pas d’accord avec GOODBYLENINE sur le moindre coùt de l’assurance en crédit in fine. C’est même l’inverse, c’est + cher…..

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#5 12/04/2011 15h12

Membre
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GoodbyLenine a écrit :

Moi j’aurais tendance à prendre le in-fine. Il reste à faire les calculs/simulations détaillées..
(mais déjà, l’assurance est bcp moins chère sur l’in-fine)

En tout cas, il est certain que je ne donnerais aucun conseil ’’sans hésiter’’, sans avoir fait de tels calculs, et sans les fournir.  Les idées reçues sont souvent mauvaises conseillères !

FYI:
les calculs sont faits et fournis dans le message.
L’affirmation " mais deja, l’assurance est beaucoup moins chere sur l’in-fine" n’est pas pertinente,  Oz ayant ecrit que l’assurance s’eleve a 5 € par mois dans les 2 cas.

Quant aux idees recues mauvaise conseilleres je partage votre  avis, mais les "tendances personnelles a prendre" ne me semblent pas etre d’une expertise rigoureuse et d’une utilite tres relative pour aider GM a prendre une decision

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#6 12/04/2011 15h39

Modérateur
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Je l’explique sur l’assurance :   Si l’assurance coute "le même prix en € chaque mois" en amortissable, et en in-fine, comme l’a indiqué oz (et comme ça a été le cas pour un emprunt in-fine que j’ai fait il y a quelques années, merci l’assureur smile), elle coute en réalité bien moins cher par rapport à la somme assurée : en amortissable, après qqs années, seule une partie du capital initialement emprunté est couvert, alors qu’en in-fine le capital total est couvert. Ici oz paierait les mêmes 5€/mois pour assurer 5 k€ de capital restant après 12 ans en amortissable, ou 25 k€ en in-fine.

Emergent a écrit :

les calculs sont faits et fournis dans le message.

Vos calculs approximatifs avec des montants "environ" ne peuvent pas être utilisés ici pour comparer les alternatives, entre lesquelles la différence sera de toute façon relativement limitée.

Une petite (mais relativement précise) simulation donne :

Hypothèses :   rendement SCPI = assez pour avoir revenus fonciers > intérêts
                      rendement AVie = 3% net sur la période
                      TMI IRPP = 30% (supposé stable sur la période)

En empruntant 24920€ à 4% amortissable 15 ans : mensualité de 184.33€ + 5€ assurance
soit un total des intérêts sur la période = 8259.43€ (+900€ d’assurance)

En empruntant 24920€ à 4% in-fine 15 ans : mensualité de 83.07€ + 5€ assurance
soit un total des intérêts sur la période = 14952.00€ (+900€ d’assurance)
Gains "fiscal" = 30% * (14952 - 8259.43) = 2007.77 €, soit dans 15 ans (en plaçant 2007.77€ à 3%net, disons pendant 7.5 ans en moyenne) : 2007.77 * (1 + 0.03*7.5) = 2460 €
Placement de 101.26€/mois pendant 15 ans à 3%net => 23061€ au bout des 15 ans
Après remboursement du solde de l’emprunt, il restera 23061+2460-24920 = 601€ de plus (une fois le prêt soldé, dans 15 ans)

Avec ces hypothèses, l’emprunt in-fine serait clairement avantageux. Mais il faut faire différentes simulations, en faisant varier les hypothèses, avant de se faire une conviction. Ici, les 2 scénarios deviennent équivalents avec un rendement de l’AV de 2.70% net. Donc si on anticipe (de rester à 30% de TMI et) un rendement de l’AV supérieur à 2.70% net, le in-fine est mieux, sinon l’amortissable est mieux. 

Tout ceci ne tient pas compte de l’avantage associé à l’assurance coutant le même prix pour le in-fine. On peut estimer cet avantage à 400 ou 500€ sur la durée, et alors avec cet "avantage" sur le cout de l’assurance, le in-fine serait avantageux à partir d’un rendement de 2.50 ou 2.45%net de l’AV.

Bien entendu, il faut que l’assurance-vie soit "sans frais sur versement"…. sinon, il faut encore amender la simulation en conséquence (et le in-fine deviendra moins avantageux).

Merci de corriger mes éventuelles erreurs de calcul.

Dernière modification par GoodbyLenine (12/04/2011 16h05)


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#7 12/04/2011 16h08

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Voila une reponse  satisfaisante. Mais difficile  de trancher : gain de 600 € sur 15 ans (40 € par an).
La variation du TMI d’Oz a l’avenir serait  un element sensible et influancant compte-tenu de son age  ( situation familiale, variation de remunerations consequente…)

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#8 12/04/2011 16h30

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rendement SCPI = assez pour avoir revenus fonciers > intérêts

Dites moi si je me trompe mais il faut prendre en compte les PS.

Donc en fait rendement SCPI * 0.877 > intérêt.

Si on prend le cas d’un coût d’emprunt de 4.4% (avec assurance il semble à un poil plus que 4.2% mais il doit y avoir 2-3 frais annexes), il faut au mimimum 5% de rendement pour couvrir les frais de l’emprunt en in fine à cause des PS qui sont pris avant l’imputation.

Les rendements sont aux alentours de 5.5% sur les SCPI. On se fait donc une marge de 0.5%. Marge sur laquelle on applique la TMI de 30% et les PS de 12.3% donc 0.31% de marge.

Donc si la valeur de part et les rendement ne bougent pas sur 15 ans, on aura + ou moins placé l’argent pendant 15 ans à 0.31% mais sans l’avoir au début (mais l’ayant cotisé à la fin).

Je dois me tromper quelquepart, mais je ne vois pas où est l’intérêt. C’est beaucoup de contraintes pour peu. L’intérêt ne semble venir qu’à partir du moment on il y a revalorisation de la part et des rendements car les taux d’intérêts restent constant. Le problème étant que cela peut aller vers le bas aussi et là on se prend l’effet de levier. Peu probable certes.

Dernière modification par JesterInvest (12/04/2011 17h05)

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[+1]    #9 12/04/2011 18h28

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En complement de la simulation assez precise de GOODBYLENINE, il faut noter que le taux d’un credit in fine est souvent un peu plus cher qu’un amortissable. Dans la simulation, le differentiel est de 600€ en faveur de l’in fine. SI toutefois le taux de l’amortissable était inferieur de 0.20% par rapport au in fine, le differentiel tombe à 150€ environ en faveur de l’in fine……

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#10 12/04/2011 22h22

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Tout d’abord merci à tous pour vos commentaires.

Emergent a écrit :

Vous aurez peut-etre un leger avantage fiscal, mais le gros avantage est pour votre banquier :
cout total du credit 17 000 EUR environ et continuation de verser sur l’Ass Vie, qui j’imagine a ete souscrite chez votre banquier aussi.  Cordialement

Oui, c’est le cas . Il s’agit d’une AV investie à 75% sur un support en euro et 25% sur un fonds maison.

GoodbyLenine a écrit :

Hypothèses :   rendement SCPI = assez pour avoir revenus fonciers > intérêts
                      rendement AVie = 3% net sur la période
                      TMI IRPP = 30% (supposé stable sur la période)

En empruntant 24920€ à 4% amortissable 15 ans : mensualité de 184.33€ + 5€ assurance
soit un total des intérêts sur la période = 8259.43€ (+900€ d’assurance)

En empruntant 24920€ à 4% in-fine 15 ans : mensualité de 83.07€ + 5€ assurance
soit un total des intérêts sur la période = 14952.00€ (+900€ d’assurance)
Gains "fiscal" = 30% * (14952 - 8259.43) = 2007.77 €, soit dans 15 ans (en plaçant 2007.77€ à 3%net, disons pendant 7.5 ans en moyenne) : 2007.77 * (1 + 0.03*7.5) = 2460 €
Placement de 101.26€/mois pendant 15 ans à 3%net => 23061€ au bout des 15 ans
Après remboursement du solde de l’emprunt, il restera 23061+2460-24920 = 601€ de plus (une fois le prêt soldé, dans 15 ans)

Avec ces hypothèses, l’emprunt in-fine serait clairement avantageux. Mais il faut faire différentes simulations, en faisant varier les hypothèses, avant de se faire une conviction. Ici, les 2 scénarios deviennent équivalents avec un rendement de l’AV de 2.70% net. Donc si on anticipe (de rester à 30% de TMI et) un rendement de l’AV supérieur à 2.70% net, le in-fine est mieux, sinon l’amortissable est mieux. 

Tout ceci ne tient pas compte de l’avantage associé à l’assurance coutant le même prix pour le in-fine. On peut estimer cet avantage à 400 ou 500€ sur la durée, et alors avec cet "avantage" sur le cout de l’assurance, le in-fine serait avantageux à partir d’un rendement de 2.50 ou 2.45%net de l’AV.

Bien entendu, il faut que l’assurance-vie soit "sans frais sur versement"…. sinon, il faut encore amender la simulation en conséquence (et le in-fine deviendra moins avantageux).

Merci de corriger mes éventuelles erreurs de calcul.

Pour moi les calculs sont bons, hormis peut-être le paramètre CSG/Contributions sociales qui viennent encore augmenter le gain fiscal de 12,3%. A noter cependant que le paiement des contributions sociales n’est pas mis en recouvrement par le fisc quand le montant est inférieur à 61€, ce qui devrait être mon cas pendant les premières années tout du moins.

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#11 13/04/2011 15h37

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JesterInvest a écrit :

Donc si la valeur de part et les rendement ne bougent pas sur 15 ans, on aura + ou moins placé l’argent pendant 15 ans à 0.31% mais sans l’avoir au début (mais l’ayant cotisé à la fin).

Je dois me tromper quelquepart, mais je ne vois pas où est l’intérêt. C’est beaucoup de contraintes pour peu. L’intérêt ne semble venir qu’à partir du moment on il y a revalorisation de la part et des rendements car les taux d’intérêts restent constant. Le problème étant que cela peut aller vers le bas aussi et là on se prend l’effet de levier. Peu probable certes.

Pas tout a fait d’accord. D’après mon calcul avec les hypothèses suivantes :
Prêt taux fixe 4% sur 15 ans, assurances 5€ mensuelles
Rendement SCPI 5% sur la période, revalorisé d’1% par an
TMI 30%, CSG 12.3%

J’arrive aux résultats suivants :
Loyers perçus = 20057
Capital remboursé = -24920
Intérêts d’emprunt = -8259
Assurances = -900
IR = -3129
CSG = -1051
Soit un coût total de 18202€ pour l’achat de parts de SCPI qui valent à ce jour 24920€. Gain de 24920-18202=6718€ hors revalorisation des parts de SCPI sur 15 ans.

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#12 13/04/2011 18h15

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Vous pouvez faire la simulation sur :
Simulateur SCPI Comptant / Crédit - Primaliance

Le simulateur sur estime la rentabilité car il ne gère pas les PS.

J’ai pris TMI 30%, 24920€ d’investissement sans apport en in fine, 5% de rendement annuel, augmenter de 1%/an pas de revalorisation du capital. 110€ de versement mensuel sur l’AV à 3% (pas de frais). 4.2% d’intérêt en in fine (vos 5€ par mois je les converti en 0.2% c’est p’tre trop, mais je compte aussi les frais de dossiers initiaux) sur 15 ans.

TRI de l’opération 4.8 %, 5.1% à 4% d’intérêt. 7.9% si la SCPI reverse du 5.5% avec revalorisation de 1%. 10.4% si on revalorise le rendement et le capital de 2%.

A voir l’impact des PS et de la sortie de l’assurance vie.

Sauf si mes calculs sont faux (ce qui est possible, mais merci de me dire où), je trouve que c’est peu pour une opération aussi complexe.

Tant que mon PEA n’est pas plein, il reste le plus rentable.

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#13 14/04/2011 09h18

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Le simulateur est bien pratique, merci pour l’adresse. Pour les PS, il suffit de prendre le TMI supérieur à 41%, ce qui à peu de choses près revient au même.

Concernant le TRI, ce dernier est bien sûr variable en fonction des hypothèses mais je signe volontiers pour les 10,4% !

Je ne vais pas délaisser mon PEA ces 15 prochaines années, mais je vais quand même effectuer cette opération en SCPI, tout d’abord dans un souci de diversification de patrimoine (pour l’instant mon patrimoine immobilier=0 ou la tête à Toto)

Quand au choix entre prêt infine et prêt classique, je m’oriente finalement vers le prêt classique pour les raisons suivantes :

- l’AV que j’ai actuellement chez mon banquier ne me satisfait pas, frais de versement 0.75%, rendement quasi nul depuis 4 ans. Donc je compte l’arrêter dés que possible.
- au niveau de la fiscalité plus lourde, je me laisse la possibilité de faire une autre opération immobilière (type scellier) d’ici quelques années dans le but de defiscaliser

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#14 03/05/2011 23h27

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EPILOGUE :

Prêt amortissable de 25000€ signé le 28/04/11 au Crédit Mutuel au taux de 4%, assurance 3.50€ mensuels (coût global = 8915,98€)

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#15 06/05/2011 13h43

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Dans votre premier message, vous indiquez que vous n’avez pas d’autres revenus fonciers.

Dès lors, n’êtes-vous pas éligible au régime micro-foncier ?

Dans ce cas il pourra s’avérer opportun d’opter vers ce régime d’imposition sur les dernières années du crédit amortissable (quand il n’y a plus trop d’intérêt à payer par an). Sous réserve bien sûr de respecter les critères (à revoir avec votre projet de Scellier)
C’est peut-être un argument supplémentaire pour prendre de l’amortissable.

Un autre argument de poids me semble-t-il : le débloucage avant le terme. Si pour une raison inconnue à ce jour (ce que je ne vous souhaite pas bien sûr : des évennements du type "accident de la vie"), il vous faut vendre dans l’urgence au prix du marché, le débloucage d’un amortissable peut s’avérer moins douloureux car une partie est amortie.

Je pense que vous avez fait le bon choix de financement.
A+


À la bourse tu as deux choix: t'enrichir lentement ou t'appauvrir rapidement. Benjamin Graham

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#16 07/05/2011 13h35

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Oui, éligible au micro-foncier qui pourra s’avérer interessant à partir de la 10ème ou 11ème année.

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[+1]    #17 07/05/2011 22h04

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Attention je crains qu’il n’y ait une petite erreur en matière fiscale quant aux champs possibles du régime micro: si les revenus fonciers du foyer fiscal proviennent exclusivement de SCPI, il n’est malheureusement pas possible de les soumettre au régime du micro-foncier.

En effet, les revenus de SCPI peuvent être soumis au régime du micro-foncier sous trois conditions:

1. Il faut être par ailleurs propriétaire d’un bien immobilier dont on tire des revenus fonciers par une location nue,

2. L’ensemble des revenus bruts fonciers perçus n’excède pas 15.000 € au titre de l’année d’imposition (SCPI + immeubles en direct)

3. Les parts de SCPI et l’immeuble détenu en direct ne doivent pas bénéficier d’un dispositif fiscal spécifique (Malraux, Besson, Périssol, Robien, Girardin, Demessine, LMP, LMNP, Censi Bouvard). Le dispositif Scellier pour des SCPI ne relève pas de cette catégorie et ne suffit pas à exclure à lui seul le bénéfice du régime micro.

Pour les références officielles: Bulletin Officiel des Impôts (BOI) 5 D-2-07, point 6 de la fiche n°4 page 38…

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#18 08/05/2011 23h26

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Bien vu, après lecture du BOI, je confirme ce point. Ca me laisse 10 ans pour acheter un immeuble nu :-)

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#19 09/05/2011 03h20

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….. ou 10 ans pour racheter d’autres SCPI à crédit, ou revendre les SCPI achetées, ou acheter des Pierre 48, ou contempler diverses modifications de la fiscalité en France (cas  de loin le plus probable).


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#20 14/03/2016 21h11

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Bonjour,

Suite à un entretien avec mon conseiller financier, celui-ci m’a proposé d’investir dans un montage financier basé sur des SCPI.

Ma situation financière actuelle est la suivante :
- Cash  : 10 000 euros (épargne de précaution);
- Deux épargnes retraite : 10 000 euros sur chacune des deux (avec versements mensuels de 100 euros sur l’une et de 200 euros sur l’autre);
- 30 000 euros investis en bourse (CTO + PEA) ;
- Pas d’emprunt en cours;
- Bénéficiaire d’une donation de 70000 euros dans les 6 prochains mois.

Je suis locataire et PACSé + 2 enfants de 5 et 3 ans. Ma compagne et moi sommes fonctionnaires et assimilés et avons un revenu net cumulé de 5200 euros.

Le montage proposé est le suivant :
- emprunt de 100 000 euros (prêt de type in fine au taux d’intérêt de 2,5%);
- investissement de 100 000 euros en SCPI (5% de rendement visé);
- placement de 70 000 euros (issu de la donation) en assurance vie en fonds euros (3% de rdt servant à nantir l’emprunt).

Selon ce montage, avec un emprunt de 100 000 euros et 70 000 euros placés en AV, le bénéfice net serait d’environ 131 000 euros sur 20 ans.

Que pensez-vous de ce montage?

Merci.

Cordialement.

Message édité par l’équipe de modération (16/03/2016 19h23) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Dernière modification par Cerrano (14/03/2016 21h55)

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#21 14/03/2016 21h40

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Même en empruntant sur 20 ans, les revenus des SCPI ne couvrent pas la mensualité du prêt.
Pas sûr que l’assurance-vie compense, et de toute façon elle rapporte moins.
Voir également impact fiscal.
Et des frais ! Par contre sur le PEA peu de frais …

Quant à connaître l’évolution dans 20 ans de l’immobilier ou du rendement des fonds euros en assurance vie,
il est trop fort votre conseiller !


Dif tor heh smusma

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#22 14/03/2016 21h43

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J’ai oublié de préciser qu’il s’agirait d’un prêt in fine.

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#23 14/03/2016 21h59

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Bonjour Investir75.

C’est un montage financier qui semble très classique. Vous ne nous donnez pas tous les éléments, comme le taux du crédit, les frais, le détail du calcul de la plus-value espérée.

A titre strictement personnel, je ne m’endetterais pas pour un rendement de 5%, surtout si cela doit m’immobiliser 70 000 €.

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#24 14/03/2016 22h01

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Je pense que votre montage n’est pas très intéressant : immobiliser tout cet argent en fonds euros pour avoir le "privilège" de faire un prêt in fine de 100.000 euros n’est pas du tout raisonnable.

Cet argent peut certainement être mieux utilisée qu’en étant nantie pour 15 ou 20 ans sur un support au rendement faible et décroissant…

Pour savoir quoi vous recommander, il faut partir de vos objectifs patrimoniaux. Quels sont-ils ?

Avez-vous le projet d’acheter votre résidence principale ? A quelle échéance ?

Quel est votre taux marginal d’imposition ?

Avez-vous une perspective d’augmentation de vos revenus ?

Quels sont vos professions respectives ?

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#25 14/03/2016 22h02

Membre
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Investir75 a écrit :

- investissement de 100 000 euros en SCPI (5% de rendement visé);

Ce rendement de 5% (brut je suppose ?) me parait très optimiste.
La plupart des SCPI sont en dessous et la tendance est plutôt à la baisse…

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