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Forums des investisseurs heureux

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#326 15/09/2016 19h33 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   124 

InvestisseurHeureux a écrit :

D’un côté ils abandonnent le dividende payable en action […]

Même pas. hmm
Suite du communiqué :

Cominar a écrit :

Cominar a également annoncé aujourd’hui qu’il recommencera à émettre des parts dans le cadre de son régime de réinvestissement des distributions aux porteurs de parts (le « régime »). Le régime permet aux participants de recevoir leurs distributions mensuelles sous forme de parts additionnelles de Cominar. En outre, les participants auront le droit de recevoir une distribution additionnelle d’une valeur égale à 3 % de chaque distribution en espèces réinvestie dans le cadre du régime, laquelle sera réinvestie dans Des parts supplémentaires. Les porteurs de parts qui étaient inscrits au régime au moment de sa suspension et qui le sont toujours recommenceront automatiquement à participer au régime. Les porteurs de parts qui ne participaient pas auparavant au régime, mais qui souhaitent désormais y adhérer peuvent le faire en communiquant avec leur courtier en valeurs mobilières ou leur courtier en placements ou une autre institution financière qui détient leurs part

www.cominar.com/FRANCAIS/Documents_PDF/ … 9_16FR.pdf

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/7104_cominar_drip.png

Le DRIP avait été suspendu fin janvier. On est que 10% au-dessus… C’est difficilement compréhensible, surtout en levant de l’equity à un faible cours.

Dernière modification par PierreQuiroule (15/09/2016 19h34)

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#327 15/09/2016 19h44 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1681 

PierreQuiroule a écrit :

Le DRIP avait été suspendu fin janvier. On est que 10% au-dessus… C’est difficilement compréhensible, surtout en levant de l’equity à un faible cours.

Et pourtant, la famille Dallaire est important actionnaire de Cominar. Comme quoi cela ne protège pas d’une mauvaise allocation du capital.

Le dividende aurait du être réduit depuis longtemps, au lieu de ce "cirque" : retirer le dividende en actions, verser plus de 100% de l’AFFO, faire une augmentation de capital dilutive, remettre le dividende en actions.

Cominar est trop endettée et c’est tout. Elle n’a plus les moyens de verser la quasi-totalité de son AFFO en dividende.

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#328 15/09/2016 20h22 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   152 

Personellement, une REIT qui distribue >100% AFFO, c’est sortie immédiate sauf raison spécifique bien expliquée.

Cominar, j’ai fini de sortir en Aout, et si depuis Février, j’avais fais 9% + les dividendes mensuels, la situation me semblait trop dangereuse pour continuer.

Dream Office, par contre, où je suis maintenant en belle perte malgré un bon gain sur le premier trimestre, je garde parce que le dividende semble sûr et le cours très est très déprimé à cause de l’Alberta mais peut se reprendre rapidement je pense.

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#329 15/09/2016 20h51 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Banni
Réputation :   382 

Je réalise surtout le problème: Il y avait 168,2 millions d’actions en circulation au 30 juin 2016. Rajouter 12,8 millions d’actions supplémentaires, c’est 7,6% de plus. L’AFFO par action va donc diminuer mécaniquement de 7,6%, alors que la distribution était déjà aux alentours des 100% de l’AFFO (+ les actions du DRIP qui vont se rajouter au fur et à mesure).

La probabilité d’une baisse du dividende prochainement augmente drastiquement sur ce coup-là…

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#330 15/09/2016 21h17 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   124 

Mevo a écrit :

La probabilité d’une baisse du dividende prochainement augmente drastiquement sur ce coup-là…

Grâce à la réactivation du DRIP, le cash payout ratio va nécessairement baisser, ce qui va permettre de maintenir artificiellement le dividende, mais ce n’est pas une bonne nouvelle…

Ce qui me frappe le plus, c’est la communication et la gestion catastrophiques. Annoncer la reprise du DRIP et une levée qu’equity à un cours très faible dans le même communiqué, c’est un cocktail détonnant. Tout ça pour affecter le capital levé à la réduction de "l’encours de la dette contractée aux termes de la facilité de crédit". Autant dire qu’ils ont financé le dividende avec de la dette à court terme qui leur coûte un bras (autour de 10% si j’ai bien suivi). Maintenant, ils bouchent le trou avec une augmentation de capital qui leur coûte 3/4 de bras et réactivent le DRIP parce que le dividende cash n’est clairement pas couvert par l’AFFO et tant pis pour la dilution.

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#331 15/09/2016 21h19 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   43 

Si on se fie a BMO  (analyse du 9/9/2016 soit avant la dilution du dernier financement)
AFFO prévu
2016 = 1,51$
2017 = 1,55$

Avec un dividende de 1,47$ la marge est trés mince pour soutenir le dividende (ils distribuent actuellement 98% de l’AFFO).

Souhaitons que les locations aillent bien  (certains sites Target ne sont pas encore reloués mais sont en travaux trés avancés, ce que j’ai constaté hier encore).


La fidélité est souhaitable en amour , mais elle est une tare sur les marchés.

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#332 16/09/2016 08h54 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   117 

Gaspode a écrit :

Dream Office, par contre, où je suis maintenant en belle perte malgré un bon gain sur le premier trimestre, je garde parce que le dividende semble sûr et le cours très est très déprimé à cause de l’Alberta mais peut se reprendre rapidement je pense.

Rapidement, rapidement euh.
Oui si rapidement le petrole cote 90$ et que les petroliers investissent rapidement.
Pour une meilleure appreciation faudrait presque compter l’alberta pour zero dans la valo

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#333 19/09/2016 04h27 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   123 

InvestisseurHeureux a écrit :

Le dividende aurait du être réduit depuis longtemps, au lieu de ce "cirque" : retirer le dividende en actions, verser plus de 100% de l’AFFO, faire une augmentation de capital dilutive, remettre le dividende en actions.

Cominar est trop endettée et c’est tout. Elle n’a plus les moyens de verser la quasi-totalité de son AFFO en dividende.

Pour ma part, j’aurais de loin preferre que Cominar coupe son dividende mensuel a CAD 0.10 (1.2 annuel, i.e. 80% de l’AFFO) pour allouer le reliquat au desendettement progressif plutot qu’une AK dilutive, reprise du DRIP dilutif, augmentation du nombre d’actions, qui tot ou tard va resulter ds une coupe du dividende de toute facon. Meme resultat, la dilution immediate en plus.

Je ne comprends vraiment pas comment les Dallaire peuvent justifier cette AK. Le feu brule-t-il ds la maison? Leur fallait-il lever du cash si rapidement? Le re-leasing des emplacements Target a l’air de bien progresser, meme si bien sur, c’est toujours un process un peu long. Cela donne un sentiment d’amateurisme, ou de decision precipitee. Dans tous les cas, la confiance actionnaire - management a pris du plomb dans l’aile sur cette affaire. Et ce malgre l’alignement des interets avec les Dallaire, principaux actionnaires.

Dernière modification par SerialTrader (19/09/2016 04h33)

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#334 03/11/2016 16h10 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Administrateur
Réputation :   1681 

SerialTrader a écrit :

Je ne comprends vraiment pas comment les Dallaire peuvent justifier cette AK. Le feu brule-t-il ds la maison? Leur fallait-il lever du cash si rapidement?

En fait Cominar allait perdre sa notation Investment Grade.

Dans le rapport trimestriel T3-2016, qui vient de paraitre :

"Cominar" a écrit :

Dans le but de solidifier notre statut d’émetteur d’instruments de dette de qualité libellé « investment grade » et d’améliorer notre ratio d’endettement, nous avons pris la décision difficile, et réalisé plus tôt que nous l’aurions souhaité, une émission de parts de 200 millions $.

Si l’endettement a baissé (descendu à 51,8%), le résultat de cette AK à un mauvais moment, est une forte dilution de l’AFFO, qui ne couvre plus du tout le dividende :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20161103.gif

"Heureusement", avec le rétablissement du dividende en actions et un taux de participation à 20%, la sortie en cash effectif n’est "que" de la totalité de l’AFFO.

Ici, on peut voir l’évolution de l’AFFO trimestriel depuis 2014 :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_cominar-20161103bis.gif

Si nous regardons l’Operating revenues – Cominar’s proportionate share, cela vivote, par contre l’AFFO s’écroule, du fait de la mauvaise allocation du capital (dividende payable en actions trop élevé, rachat d’actions à un cours supérieur à l’AK qui a suivi le trimestre suivant).

Cette mauvaise gestion financière est une vraie déception alors que les dirigeants sont également actionnaires et fondateurs de la société, et que la gestion opérationnelle est bonne.

Un argument en faveur de la diversification…

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#335 03/11/2016 19h18 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   65 

La baisse (inévitable ??) de l’AFFO est catastrophique. D’ailleurs les résultats sont interprétés comme mauvais par le marché (-2% à l’heure actuelle). Même le taux d’occupation a diminué par rapport au trimestre précédent.

Ceci dit, Cominar a atteint son objectif de passer sous la barre des 53% de ratio d’endettement. On est à 51,8%. Ils ont même précisé qu’ils allaient bientôt clore la cession d’actifs. On ’est donc sur la fin de la diminution de l’AFFO (enfin j’espère).

Concernant les projets ou développements, pas de nouveautés (par rapport au trimestre précédent).

Il est urgent que Cominar redevienne acheteur et non vendeur.

Espérons que l’on ait un T4 2016 et et T1 2017 en amélioration vu que certains projets seront livrés et une partie des espaces de Target reloué (message IH n°305).

Dernière modification par Jeff33 (03/11/2016 19h24)


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#336 03/11/2016 22h36 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Banni
Réputation :   382 

Jeff33 a écrit :

La baisse (inévitable ??) de l’AFFO est catastrophique.

C’est sûr que ça n’est pas bon, ni le fait que le taux de distribution passe au-dessus de l’AFFO. Maintenant, l’AFFO en soi ne baisse pas tellement (mais tout de même dû aux ventes (et occupation en baisse ? je ne connais pas l’historique)), c’est surtout l’AFFO par action qui baisse, et le problème derrière est l’inflation du nombre d’actions. L’augmentation de capital a été un élément, mais le DRIP va continuer le phénomène ;(

Donc oui, malheureusement, inévitable semble-t-elle, la baisse de l’AFFO par action. A moins d’arriver à augmenter les revenus. Une hausse soutenue et durable du taux d’occupation serait idéale, mais quant à ce qu’elle arrive …

En ayant mis le nez dans les comptes, l’équité au 30 septembre 2016 ressort à 3,8 Milliards $CA pour un total de 181,28 millions d’actions en circulation au 1er novembre 2016, la NAV par action ressort donc à 21,17 $CA par action.

La question à 100 points est celle de l’éventuelle baisse prochaine du dividende.

Dernière modification par Mevo (03/11/2016 22h57)

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#337 03/11/2016 23h09 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
Réputation :   65 

Exact. Ca me semblait logique pour l’AFFO par action. Mais vous avez raison de le signaler.

Pour faire suite sur les emplacements libérés par Target  (message IH 305). Cela avance, semble-t-il. Encore une fois, nous n’en verrons les résultats que pour les prochains trimestres, puisque seulement 50% de la surface est loué à l’instant T. Il y a pas mal de discussions sérieuses ou des baux acquis pour les prochains trimestres.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6039_mise_a_jour_target.png

Dernière modification par Jeff33 (03/11/2016 23h44)


Parrainage Binck (100€)

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#338 08/12/2016 22h58 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   

Remontée assez forte de Cominar et de Dream Office aujourd’hui - Saurait-on pourquoi?

Je n’ai trouvé aucune information sur internet. (Outre l’annonce de la BCE - Mais la corrélation me parait forte)

Dernière modification par Mich (08/12/2016 23h05)

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#339 08/12/2016 23h48 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   43 

L’AFFO prévu pour 2016 est 1.42$ , pour 2017 c’est 1.52$ , donc en theorie en 2017 le dividende est couvert.

L’analyse est de BMO que je considêre trés serieux dans leurs prévisions, je n’ai rien lu sur une diminution de dividende, d’un autre coté si ils en font un ce sera trés mal vu du marché.


La fidélité est souhaitable en amour , mais elle est une tare sur les marchés.

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#340 25/01/2017 09h17 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

Membre
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Bonjour à tous , il y a une analyse intéressante sur seeking alpha concernant cominar.
                        L’auteur présente 3 scénarios pour les 10 prochaines années.
                        Même le plus sombre, baisse continue du dividende et de la book value permet de
                        dégager une rentabilité honnête.

                        Amazing Deal On Cominar REIT
                        Jan. 24, 2017 9:08 PM ET|4 comments| About: Cominar Real Estate Investment
                        Trust (CMLEF)
                        Wayne Hylarides

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#341 09/03/2017 16h04 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Bonjour, les résultats du Q4 et le rapport annuel sont sortis aujourd’hui.
Après lecture très rapide pour le moment par manque de temps:
AFFO Q4= 0.33
AFFO 2016= 1.39
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/6317_cominar1.png


Parrainage Bourse Direct (50€ par filleul) / Binck (100€ par filleul) -> contactez moi par MP ;)

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#342 09/03/2017 16h46 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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"Cominar" a écrit :

Nous sommes heureux de vous faire part que nous avons complété notre programme d’optimisation du capital et que notre taux d’endettement est maintenant revenu sous la barre des 52%

Quelle joie en effet. A coup d’augmentation de capital et de vente d’immeubles, c’est facile de diminuer le taux d’endettement, mais pendant ce temps l’AFFO par action a baissé au point que le taux de distribution monte à… 106%. Il ne tient que grâce au DRIP. Optimisation du capital vous dites ? Maintenir le dividende en émettant des parts au cours actuel est complètement stupide !

Je ne comprends pas ce qu’attend Cominar pour diminuer son dividende (-30% au moins), supprimer le DRIP et se concentrer sur la valorisation de son patrimoine.

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#343 09/03/2017 18h38 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Réputation :   13 

Bonjour,

     Certes, Cominar distribue davantage que l’AFFO.  Ce n’est pas bon et le risque d’une baisse du dividende est réel. Toutefois, même en imaginant une chute de 25% du revenu servi qui aboutirait à distribuer 1.10 dollar/ part, et avec un cours de 14.30 dollars, le rendement reste de 7.69%, ce qui reste très confortable.

     D’autre part, l’historique du gestion de Cominar joue plutôt en faveur du groupe qui jusque là ne s’est pas montré trop maladroit. En outre, le taux d’occupation progresse et les actifs de Target sont en bonne voie de relocation, ce qui est positif. Ensuite, le taux d’endettement diminue. Tout n’est donc pas si négatif.  J’ai donc tendance à considérer que la situation actuelle constitue une anomalie.

     Compte tenu de ces éléments, et en intégrant la possibilité  d’une baisse du dividende, je compte initier une petite position sur la valeur.

     Au plaisir de lire vos commentaires.

     Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (09/03/2017 18h45)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#344 09/03/2017 22h28 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Je ne placerais pas la question du rendement au centre de l’équation. Pour moi, la question principale est de savoir comment Cominar va pouvoir inverser le cercle vicieux de la destruction de valeur (par action). Pour l’heure, le DRIP continue l’oeuvre de l’augmentation de capital. Mois après mois, semestre après semestre, l’AFFO se trouve un petit peu plus dissous. Il n’y a aucune marge de manœuvre. Le cash économisé grâce au DRIP n’est pas réinvesti : le DRIP couvre une sur-distribution. Je ne vois qu’une augmentation des loyers et/ou du taux d’occupation pour améliorer les choses, mais même dans ce cas, ça sera long.

Je suis actionnaire, j’estime qu’il est trop tard pour vendre, mais de là à dire qu’il est temps d’acheter, il y a un pas… smile

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#345 10/03/2017 09h40 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Quand on voit comme l’AFFO par action s’est fait complètement éclaté avec leur bêtise d’augmentation de capital, alors que le trimestre d’avant ils rachetaient des actions (à un cours plus élevé !).

Si le management opérationnel est bon, l’allocation du capital catastrophique a complètement plombé la boîte.

C’est vraiment à pleurer, d’autant que :
1) Cominar a été peu affectée par les problèmes en Alberta,
2) Le management est actionnaire à 7% de la foncière.

Prévoir que le management-actionnaire allait réussir à plomber lui-même la foncière à ce point-ci, était juste impossible.

Je suis complètement écœuré et c’est une nouvelle leçon sur l’importance de la diversification.

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#346 10/03/2017 13h08 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Avis partagé cher IH…

D’ailleurs, je trouve dingue que la conférence téléphonique ne soit pas plus sportive pour le management. seekingalpha.com/article/4053817-comina … art=single

D’autant que l’on n’y voit rien qui peut faire espérer une remise en cause. On dirait que le management n’a qu’un objectif : ne pas réduire le dividende affiché. C’est affligeant.

"Michel Dallaire" a écrit :

We expect that our payout ratio will improve over time as we pursue our leasing plan to get back to historical occupancy level and as the full NOI contributions from prior leasing efforts is realized. Our DRIP reinstated in September 2016 has a current participation rate of 25%. At this level, the pro forma annualized impact of the DRIP plays our cash payout ratio in the mid-80% range. Finally, we intend to maintain our distribution at current levels as our fundamentals are improving and our cash payout ratio remains at comfortable levels.

Comme le dit IH, Cominar s’est pris les pieds dans le tapis tout seul comme un grand. Il n’y a pas eu de perfect storm comme celui qui a touché Dream Office. Attendre que les choses s’améliorent d’elles-mêmes après une telle gestion est difficilement acceptable. Surtout que ça devrait s’améliorer en mode fusée (ironie).

Gilles Hamel
For 2017, we expect same-property portfolio NOI growth in the 1% to 2% range, excluding the Target settlement.
[…]

Mike Markidis
Thank you and good morning. Just with respect to the target of getting up to 94% occupancy, do you have any sort of guideline or targets on which you can share with us in terms of how long it will take you to get there?

Michel Dallaire
We are – we are hopeful to get there around the next – over the next 18 months.

Calcul hyper basique :
10% de rendement * 25% de DRIP
= dilution de 2,5% par an.
En clair, l’amélioration de la situation sera plus qu’effacée par le DRIP.
Je me demande pourquoi je reste actionnaire…

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#347 10/03/2017 13h27 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Pierrequiroule a écrit :

Je suis actionnaire, j’estime qu’il est trop tard pour vendre, mais de là à dire qu’il est temps d’acheter, il y a un pas… smile

Pierre, il n’est jamais trop tard pour vendre une action.
Pour sears, je me suis fait un peu chahuter en disant sur ce site que tant pis je vend à 18$.

Il faut calmement reflechir :
-est ce qu’il y a plus de 50% de chance pour que cominar inverse le cercle vicieux
-est ce qu’il n’y a pas mieux ailleurs comme investissement (arbitrer pour une autre reit)

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#348 10/03/2017 13h45 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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francoisolivier a écrit :

Il faut calmement reflechir :
-est ce qu’il y a plus de 50% de chance pour que cominar inverse le cercle vicieux
-est ce qu’il n’y a pas mieux ailleurs comme investissement (arbitrer pour une autre reit)

- Je n’en sais rien. Normalement oui. Cominar a été bien géré jusqu’à présent, sauf en ce moment.
- Est ce qu’il y a mieux ? oui !! Realty Income ou Canadian Reit par exemple. Ces 2 fonncières (pour ne citer qu’elles) ont un dividende mensuel et augmentent chaque année leur dividende. Le hic, c’est qu’elles se paient cher. Et arbitrer avec une moins value pour une autre valeur avec un rendement faiblard (et donc diminuer sa rente), le passage à l’acte est plus difficile.


Parrainage Binck (100€)

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#349 10/03/2017 13h47 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Vous avez raison Francoisolivier. Il est toujours plus facile d’acheter que de vendre. La peur de sauter du bateau dans la panique est souvent paralysante, mais je sais d’expérience que la déception est souvent mauvaise conseillère.

Dans le cas de Cominar, c’est difficile de se décider à vendre, car les perspectives sont très médiocres, mais le cours fait apparaître une décote importante. Le risque est par ailleurs bien moindre que celui attaché à Sears. L’immobilier de Cominar a une véritable valeur*. Le risque pour l’actionnaire, c’est une dilution lente et continue de sa participation. Pas une faillite.

* Un troll se serait glissé dans cette phrase ! :p

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#350 10/03/2017 14h20 → Cominar : immobilier commercial à Montréal et au Canada

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Jeff33 a écrit :

- Est ce qu’il y a mieux ? oui !! Realty Income ou Canadian Reit par exemple. Ces 2 foncières (pour ne citer qu’elles) ont un dividende mensuel et augmentent chaque année leur dividende. Le hic, c’est qu’elles se paient cher. Et arbitrer avec une moins value pour une autre valeur avec un rendement faiblard (et donc diminuer sa rente), le passage à l’acte est plus difficile.

Cela peut être aussi d’autres reits décotées : WPG ou CBL par exemple.
C’est à vous de voir.
Mais il ne faut pas se laisser aveugler par la distribution de dividende mensuel même si on vit de ses dividendes.

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