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Forums des investisseurs heureux

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#26 21/02/2014 21h48 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Je reprend le sujet en étudiant lille, est-ce que quelqu’un a déjà investit là-bas, dans quel quartier, y-a-t-il de la demande pour les studios pour les étudiants? j’ai vu qu’il y a beaucoup de studios a louer
( d’où ma question est-ce que ça marche?).
Et pour ceux qui font de la locations pour les étudiants a distance, comment gérez-vous?
Merci pour vos témoignages, c’est très intéressant !!!! Je continue a chercher dans tous les sens…..

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#27 13/03/2014 15h20 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour

Voila je suis sans cesse a la recherche d’immobilier en vue d’y faire des investissements locatifs.

J’ai déjà un local commercial et deux appartements en locations

Mais voila depuis quelques temps je trouve de plus en plus d’affaires!

Je recherche uniquement dans mon secteur 91 / 94 (sur 5 villes) qui est assez tendus

De trouvez des affaires c’est bien (quand je parle d’affaires c’est rendement brut de minimum 10% studio et f2 et minimum 13% pour le reste) mais c’est d’en trouver de plus en plus qui m’inquiètes.

Certains apparts sur lesquels je suis, sont complètement décotés et ne trouve toujours pas preneur depuis plusieurs mois, ce qui commence a me faire entrevoir un réel baisse du prix de l’immobilier

Je tiens a préciser que je connais extrêmement bien le secteur des biens dont je parle.

dernier exemple concret en date: studio 25m² a coté de la gare immeuble superbe : 65 000 euros
loyer dans ce secteur minimum 550 HC ( il y a encore 2 ou 3 ans a 100 000 cela partait en 1 semaine)

Je voulais savoir si certains d’entre vous constatait la même chose vers chez eux ?

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#28 13/03/2014 15h26 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Pour ma part dans le vaucluse non.

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#29 13/03/2014 16h53 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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C’est toujours mieux d’investir là ou l’on connait les villes et les quartiers mais pour certains , le fait d’habiter dans des zones ou les prix sont élevées est pénalisant par de faible rentabilité.

Il faut alors étendre ses recherches vers des villes ou départements plus intéressants en prenant le temps de bien connaitre les lieux.

Philippe


Investissement et partenariat immobilier dans le Sud

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#30 13/03/2014 21h22 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,
Connaissant bien le 94, dans quelle zone trouvez-vous de telle affaire? Ayant vecu sur Alfortville, Maisons-Alfort, je regarde ces zones et je ne trouve rien de rien !!!!!!
cdlm

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#31 14/03/2014 12h11 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour

Dans le 94 je recherche plus vers Villeneuve le roi , Ablon sur seine ….
Dans le 91 plus vers Juvisy, Paray, Athis Mons, Savigny , Viry

Je recherche uniquement des biens avec fort rendement et évidement revendable facilement donc pas d’achats dans les villes type Villeneuve saint Georges, Orly, Grigny, Corbeil etc ou la, on peut effectivement trouver des prix complètement cassés.

Je fonctionne avec des agences (biens qui ne sont pas encore sur le marchés) et évidement tout les sites d’annonces, il ne faut pas s’arrêter au prix affichés , j’arrive facilement a faire baisser les prix fortement.

Et si le vendeurs ne baisses pas d’autant de suite il m’arrive souvent d’être rappeler plusieurs mois après car le bien n’a pas été vendus et c’est cela qui me fait prédire une baisse car avant lorsque je "loupais" des affaires car mon prix était trop bas, je n’étais jamais rappeler derrière…..

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#32 14/03/2014 15h11 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour Nolan20,

Je constate la même chose que toi.

Je suis du val de marne et je connais également très bien l’Essonne. Les "bonnes affaires" se font de moins en moins rare .

Par contre, je ne serai pas aussi catégorique que toi concernant Corbeil.. Il y a effectivement les tarterets ou montconseil mais c’est une ville à fort potentiel qui est en train de changer en bien.

Concernant Grigny, Villeneuve saint George et compagnie, je suis tout à fait d’accord avec toi. Villeneuve le roi c’est le point d’interrogation.

Après dans le sud de l’Essonne il y a également pas mal de choses à faire.


www.entrepreneurdebutant.fr
Objectif: l'indépendance financière dans les 4 ans grâce à l'immobilier !

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#33 14/03/2014 15h23 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Cela veut dire que le marché est baissier dans ces secteurs d’après moi.

Les affaires considérées comme bonnes ne le sont peut être plus désormais…

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#34 14/03/2014 15h44 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Merci de vos réponses,
Par curiosité, vous pourriez me donner un exemple de bonne affaire dans le coin?

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#35 10/03/2015 14h12 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Voici une petite étude qui classe les villes aux meilleurs rendements locatifs :
Rendement locatif : Les 10 meilleures villes en France - Prix immobilier | LaVieImmo.com

Aucune trace de Paris ou d’une ville d’Ile de France…

Dernière modification par nbaudlet (10/03/2015 14h13)

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#36 10/03/2015 14h50 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bonjour,
Pour moi ces classements de prix au M2 / le loyer au M2 ne servent à rien. (si ce n’est à vendre des magazines )
Il ne s’agit que de moyennes et comme vous devez le savoir si vous êtes dans les moyennes (c’est à dire que vous agissez comme le français moyen! ), vous ne deviendrais jamais rentier smile
C’est en dénichant des produis sous-cotés que vous dégagerez des belles rentabilités.
Où alors en ayant l’audace de faire des choses que les autres investisseurs ne font pas.
(Investir dans des villages, faire beaucoup de travaux qui valorisent, créer des colocs dans des endroits atypiques…)
Même à Paris, certains tirent leur épingle du jeu et pourtant si vous regardez ces classements, vous n’y investissez pas vu les rentabilités "moyennes"   !

Au plaisir

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#37 10/03/2015 16h46 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Vous avez tout à fait raison. L’immobilier n’est pas la bourse et lorsque vous achetez un appartement à 500K€, un autre peut réussir à l’avoir à 350K€ en fonction du contexte (indivision, travaux,…). Alors que lorsque EDF cote 22.72€, tout le monde l’achète au même prix à un moment T.

Mais ça donne une petite idée de l’évolution des prix et loyer au sens large. Ce qui peut tjrs être utile. Mais bien entendu, quelqu’un pourra faire une super affaire à Paris et un autre se faire pigeonner à Mulhouse wink

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#38 10/03/2015 16h52 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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nbaudlet a écrit :

Voici une petite étude qui classe les villes aux meilleurs rendements locatifs :
Rendement locatif : Les 10 meilleures villes en France - Prix immobilier | LaVieImmo.com

Aucune trace de Paris ou d’une ville d’Ile de France…

Le classement me rassure dans le fait que d’investir à Saint-Etienne est une bonne chose.

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#39 10/03/2015 18h44 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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En Ile de france nbaudlet,on doit assez facimlement trouver du 15% brut.Ce n’est pas pour ça qu’il faut y investir.

Dans les grandes villes citées,il y’a évidemment des quartiers à forte rentabilité qu’il faut absolument éviter et des quartiers plus rassurants.


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#40 10/03/2015 18h45 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Shakaiolos a écrit :

Le classement me rassure dans le fait que d’investir à Saint-Etienne est une bonne chose.

Se classement ne dit d’aucune façon que c’est une bonne chose, cela peut l’être ou pas, le classement dit juste qu’en moyenne le niveau de rentabilité y est assez élevé. Certains y liront même peut-être assez risqué wink


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#41 10/03/2015 20h57 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Bien entendu comme chaque classement, il faut aussi prendre du recul.

Sans doute que j’y lis ce qui m’arrange pour me rassurer. smile

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#42 10/03/2015 23h58 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Le rendement dans la Loire est bon parce que les prix d’achat sont bas et les loyers un peu plus hauts. Mais si les prix sont bas, c’est parce que les taux de vacance (y compris en locatif) explosent. Je ne connais pas la situation à St Etienne, mais à Roanne (sous préfecture) ce taux est supérieur à 12%. Donc, attention à la revente et l’attractivité des biens. Les planchers de loyer dépendent du montant des APLs.

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#43 11/03/2015 12h05 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Avec une moyenne, on fait dire ce que l’on veut aux chiffres…

Le marché est bien trop hétérogène pour tirer des conclusions de ce genre d’indication.


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#44 03/05/2017 11h41 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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N’étant pas spécialiste de l’immobilier résidentiel français, je ne commente pas, et me contente de relayer.

Les villes françaises où il faut investir dans l’immobilier :

Le Figaro a écrit :

À l’occasion de la 6e édition du palmarès Explorimmo/Explorimmoneuf des villes où investir, Rennes l’emporte devant Bordeaux et Montpellier. Viennent ensuite Nantes, Lyon, Lille, Strasbourg, Nîmes, Grenoble et Toulouse. Comme chaque année, pour établir le classement, des indicateurs économiques comme l’évolution de la démographie, l’emploi, la vitalité en matière universitaire mais aussi les critères immobiliers (prix d’acquisition dans l’ancien, dans le neuf, prix des loyers d’un studio, d’un T2, part des investisseurs dans le neuf etc.) ont été pris en compte.

Source : C?est à Rennes, Bordeaux ou Montpellier qu?il faut investir

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/2_classement-immobilier-2017.gif

Le classement complet et sa méthodologie : Notre palmarès 2017 des 10 villes où investir

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#45 03/05/2017 13h09 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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C’est drôle, car le classement est très différent de celui publié par rendementlocatif.com, qui était lui strictement basé sur le rendement brut analysé à partir des annonces publiées (cf qq messages plus haut dans le fil ; lien direct vers l’article : Rendement locatif : Les 10 meilleures villes en France - Prix immobilier | LaVieImmo.com ).

Dans ce classement d’explorimmoneuf, des villes comme Rennes ont sûrement du potentiel de progression, d’autres sont déjà très fortement valorisées au niveau des prix de vente : Bordeaux, Lyon…

Par ailleurs, explorimmoneuf, désolé de le dire, ça sent le marchand de Pinel. C’est amusant de lire dans l’article du Fig, à propos de Rennes " Résistance des prix (2500 €/m² en moyenne selon les notaires)", et quand je vais sur un Pinel proposé par explorimmoneuf à Rennes (le premier qui est cité, ONYX), je tombe sur du 4600 €/m². On retombe sur le problème classique du Pinel : vendu très très cher à comparer des prix de l’ancien, ce qui augure d’une revente avec forte perte à l’échéance des 9 ou 12 ans de détention.  wink

Dernière modification par Bernard2K (03/05/2017 13h12)

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#46 03/05/2017 13h35 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Oui mais on ne peut pas toujours généraliser…Il faudrait regarder plus en détail les emplacements par exemple.
Dans une agglomération comme Rennes, les prix peuvent aller du simple au double suivant le quartier où l’on cherche…
2400 euros étant une moyenne, il ne me paraît pas inconcevable d’avoir des quartiers où les prix sont nettement plus chers, surtout dans le neuf.
Maintenant, je vous rejoins bien évidemment sur la surévaluation quasi systématique des biens vendus en Pinel…

Dernière modification par Caskman (03/05/2017 13h35)


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#47 03/05/2017 18h19 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Personnellement habitant Montpellier, j’investis à Montpellier.
Par contre hors de question de partir sur du neuf, sur LE quartier en vogue où cela construit à tout va, très (trop?) vite et avec déjà des immeubles avec d’énormes mal-façons qui vont déjà couter très cher aux propriétaires.

Je cible des quartiers moins cher, dans l’ancien, mais avec malgré tout de la demande (étudiants + jeunes actifs) desservis obligatoirement par le tram pour rejoindre le centre historique en 15min maximum.
Alors oui, il faut être patient, et surtout avec les contacts on commence à nous présenter des biens avec rendement intéressant, mais cela existe. smile
Mais vouloir faire une affaire dans le neuf dans les quartiers en vogue c’est pour moi trop risqué avec dévaluation à la revente comme dit précédemment.

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#48 03/05/2017 18h51 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Les médias n’étudient que les villes de plus de 200 000 habitants. Vu de Paris, c’est très rassurant une grosse ville, il y a plein de gens à loger…

Vu du terrain, cela me semble très différent : très faible rentabilité, abondance de programmes neufs (Pinel et autre) très concurrentiels…

A mon opinion, il est bien préférable d’investir dans des villes/agglos de taille plus modeste et conseillerait plutôt d’éviter justement ces listes qui désignent les villes où tout le monde va.

En immo comme ailleurs (bourse, AV…) il faut commencer par faire ses devoirs smile


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#49 05/05/2017 00h04 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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Je plussois, ces classements c’est quasiment de l’attrape nigot, à l’instar du pinel. C’est de l’investissement grand publique qui veut pas trop se creuser la tete. Pas de l’investissement pour vrai investisseur qui vise un vrai cash flow positif sans attendre la fin du pret de 15 ou 20ans pour profiter de son investissement.
Les vrais bonnes affaires, comme la vérité ; sont souvent ailleurs ;-)
Je vise perso les petites villes style 5000-10000 habitants, où on trouve assez facilement du 10% de rendements quasi clé en main.

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#50 05/05/2017 10h36 → Investissement immobilier : où investir en régions ? (ile de france et province, investissemnt)

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J’aurais plus tendance à faire confiance au site lavieimmo qui se focalise vraiment sur le rendement locatif.
Palmarès des prix immobiliers en France | LaVieImmo.com
Les villes de taille intermédiaire (20-50000 habitants) peuvent souvent offrir des rendements intéressants .

Les articles généralistes comme celui du Figaro cible plus à mon avis les potentiels de plus value liées à l’attractivité de la ville (démographie, bassin d’emploi, cadre de vie, etc …)
C’est plus dans une optique d’achat de résidence principale à mon sens, car les prix sont déjà très élevés en regard des loyers (je parle notamment de Rennes que je connais).

Dernière modification par yademo (05/05/2017 10h36)


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