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Forums des investisseurs heureux

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[+1]    #1 03/02/2014 17h04 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Novice sur le forum, je me permets quand meme une ou deux remarques:
- Pour les prets de particulier a particulier dont le modele ressemble un peu a du crowd-funding, il est exige d’avoir une experience financiere… ici, on est dans du pret a une entreprise, je trouve le sujet encore plus complexe.
- pourquoi donner une rentabilite de 10% quand les prets bancaires devraient etre moins chers (sauf erreur) ?
- 4 projets clotures dont 3 dans le meme departement, aucun en cours…
- combien de temps pour atteindre le seuil de financement ? et si le projet a du retard ? pour un projet de 18 mois, qui met 6 mois a se lancer et qui a 6 mois de retard, on est en dessous des 4%.

Sincerement, 10% pour un placement tres court terme, paraitrait tres surprenant…
Helas le site ne semble pas proposer grand chose d’autre que des images en explications sad

(desole pour les accents, clavier qwerty indonesien oblige, pendant 1 semaine encore wink )

Mots-clés : crowdfunding, immobilier, lymo, startup


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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[+1]    #2 03/02/2014 21h40 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Faith a écrit :

Novice sur le forum, je me permets quand meme une ou deux remarques:
- Pour les prets de particulier a particulier dont le modele ressemble un peu a du crowd-funding, il est exige d’avoir une experience financiere… ici, on est dans du pret a une entreprise, je trouve le sujet encore plus complexe.
- pourquoi donner une rentabilite de 10% quand les prets bancaires devraient etre moins chers (sauf erreur) ?
- 4 projets clotures dont 3 dans le meme departement, aucun en cours…
- combien de temps pour atteindre le seuil de financement ? et si le projet a du retard ? pour un projet de 18 mois, qui met 6 mois a se lancer et qui a 6 mois de retard, on est en dessous des 4%.

Sincerement, 10% pour un placement tres court terme, paraitrait tres surprenant…
Helas le site ne semble pas proposer grand chose d’autre que des images en explications sad

(desole pour les accents, clavier qwerty indonesien oblige, pendant 1 semaine encore wink )

Il s’agit,il me semble) de lever des fonds pour atteindre les 20 ou 30% d’autofinancement exigé par les banques pour financer le reste du projet.

les promoteurs atteignent normalement ce taux en vendant une partie des appartements en VEFA:c’est surement un moyen de limiter le recours à la  VEFA et de faire supporter le risque à des investisseurs privés en l’absence d’acheteurs près à acheter en VEFA.ça parait assez risqué comme investissement

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[+1]    #3 04/02/2014 16h12 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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non, pas de débit du chèque.

je dirais que j’ai bien du avoir deux mois. (entre l’envoi, le temps de collecte, puis le retour)

voici le motif de la non réalisation, puisque j’ai encore le mail :

"Vous avez souscrit à l’opération HAMEAU DE BALMA et nous vous remercions pour votre confiance,



Nous vous informions en date du 7 mars que nous attendions des offres définitives de financement bancaire à hauteur de 600K€  en provenance de 3 établissements bancaires pour le 23 mars,



Seule la Caisse d’Epargne a honoré son engagement en produisant une offre définitive en date du 19 mars 2013,



Néanmoins, cette offre était soumise à plusieurs conditions suspensives, ce qui est normal.

L’une de ces conditions relevait de la commercialisation de logements, imposant la réservation de 4 logements accompagnés de l’offre de financement des acquéreurs (pour rappel le projet comprend 5 habitations au total…).



Comme mentionné dans notre correspondance, 3 logements étaient déjà réservés. Ce quatrième logement conditionné (qui n’était pas prévu dans l’offre initiale, et qui traduit le durcissement de l’octroi des crédits)

impliquait un délai complémentaire de 1 à 2 mois minimum pour l’acquisition du terrain et de la maison existante.



Cette condition additionnelle est l’objet du retard à vous livrer des informations, dont j’assume la responsabilité et m’excuse auprès de vous,

(WiSEED s’etant retrouvé dans une position d‘arbitrage entre maitre d’ouvrage / vendeur / banquier…)



Notre maitre d’ouvrage a œuvré jusqu’alors pour signer une quatrième réservation (ce qui n’est pas encore le cas à ce jour),  et ce sont les vendeurs de la maison qui ont perdu patience et n’ont pas souhaité supporter ce délai non maitrisé,

préférant s’orienter vers une proposition tierce.



En conséquence, et même si des recours sont possibles, nous (WiSEED) avons décidé de renoncer à cette opération, à ce jour, (i) pour ne pas stocker des valeurs (ii) pour préserver vos intérêts (iii) parce que dans le doute, il faut s’abstenir,



Les conséquences de cette renonciation sont les suivantes :

·         Restitution immédiate de vos chèques (qui étaient stockés, non encaissés, dans une enceinte sécurisée)

·         Prochaines opérations : un appel de fonds exclusivement à la signature du prêt définitif et validation de l’ensemble des conditions préalables, l’équation financière et de rendement sont elles parfaitement valides et viables.

·         Nous renouvelons notre confiance au maitre d’ouvrage, dont la prestation est indépendante de la situation, "

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[+1]    #4 25/05/2014 09h21 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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J’ai passé pas mal de temps avec les Crowd Funders Immobilier aux USA.

@francelot, je crois que c’est beaucoup plus qu’une mode. Mes ’potes’ de Realty Mogul (plus gros Crowd Funder Immobilier aux US) ont déjà participé au financement plus de 60 opérations (loan et equity)!
Ce que je retiens de tous mes échanges avec les Crowd Funders aux USA c’est que le paramètre essentiel pour juger d’une opération immobilière en Crowd Funding, c’est la transparence. Je trouve que Lymo est très transparent, tant sur les détails des opérations disponibles sur leur site que dans les explications de @lymo sur ce forum.

J’ai créé un Catalogue des Deals Crowd Funding Immobilier ( crowdfundingimmobilier.info ) qui liste des opérations actuellement ouvertes aux Crowd Funding en Europe et aux USA. Vous verrez que tout le monde n’est malheureusement pas aussi ouvert et transparent que Lymo  (cf l’opération de développement d’une école privée à New York) …

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[+1]    #5 08/11/2014 15h11 → Lymo : crowdfunding immobilier avec Lymo... (crowdfunding, immobilier, lymo, startup)

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Bonjour,

Je suis Jean-Baptiste Vayleux, DG de Lymo.fr, et suite aux différents commentaires récents sur Lymo je vais me permettre d’apporter un certain nombre de précisions

@fredinbxx
Il me semble que votre extrémisme dessert votre propos.  Il y a un grand nombre d’inexactitudes pour ne pas dire d’erreurs que je vais tenter de rectifier :

fredinbxx a écrit :

On achete des terrains pas chers dans des zones foireuses ( dans ce cas, près de l’aéroport. j’ai vécu a toulouse 3 ans dont 1 an à tournefeuille, donc je connais la zone)

Ce n’est pas une zone "foireuse", cela fait partie du centre de Blagnac, zone fortement recherchée par les salariés Airbus qui peuvent ainsi aller au travail à pied/à vélo et s’éviter les embouteillages que vous devez visiblement bien connaître. C’est une zone proche de l’aéroport et la rocade, donc avec des nuisances sonores, qui ont été rappelées aux investisseurs dans le détail du projet qui est par ailleurs toujours en ligne et que vous pouvez consulter. Enfin, je rappelle que Lymo ne se rémunère que si l’opération de promotion immobilière est un succès, donc il n’eut pas été bien judicieux de notre part de choisir une zone "foireuse", vous en conviendrez.

fredinbxx a écrit :

- On donne une carrote : carotte fiscale ou, dans ce cas,  la carotte du rendement
- On package tout ca : vous vous occupez de rien ( ici, on envoie juste le cheque et miracle,12 mois après, 10% de rendement sans rien faire ;-) )

Oui, c’est bien ça. Vous pouvez voir dans le détail comment cela a fonctionné pour les 53 investisseurs à qui nous venons de rembourser 10% de rendement par an (hors impôts) ici : Blog Lymo ? Comment Lymo a remboursé 53 investisseurs

fredinbxx a écrit :

- on vend ca à des gens qui ne connaissent pas la zone de vente

Inexact, parmi les investisseurs il y en a qui connaissent très bien la zone, et d’autres qui ne la connaissent pas, et qui se renseignent (Google Maps, forum). Le même type de renseignement que quand vous achetez une action : vous n’allez pas visiter toutes les usines de l’entreprise, il faut vous faire votre propre opinion indépendante.

Je passe les autres erreurs de raisonnement (Toulouse donc mauvais, rendez hommage aux victimes de Robien donc fuyez l’immobilier dématérialisé) et même celle qui peut nous sembler favorable (Lymo premier acteur donc meilleur).

Puis, un peu plus loin, dans votre second post :

fredinbxx a écrit :

D’ailleurs , sur le site de Lymo, il y a bien un onglet ’Acheter un bien’   sous entendu , ’Acheter un bien à distance sans vous déplacer ’

Faux. C’est vous qui faites le sous-entendu. Nous avons environ 70% des acheteurs qui sont des propriétaires accédant (=qui achètent pour habiter) et 30% qui sont des investisseurs (=qui achètent pour louer). Il est bien évident que les premiers achètent après avoir visité non seulement le terrain, mais aussi vos réalisations antérieures, et les derniers n’achètent plus sans voir le terrain suite aux dérives passées, réelles et correctes, que vous mentionnez.

fredinbxx a écrit :

Bien a acheter sur Lymo : Cœur de blagnac , Description sur leur site : ’Imaginez que vous n’aurez jamais plus à prendre votre voiture pour aller travailler dans la zone de l’aéroport’ ==> on est proche des nuisances  , donc mefiance

J’ai déjà répondu à ce point un peu plus haut.

Au delà des réponses à ces allégations hâtives, que peut-on retenir pour ceux qui nous lisent et se demandent s’ils doivent investir chez Lymo ou ailleurs ? Comme d’habitude, revenir aux principes de l’investisseur rationnel :
1/ n’investissez jamais dans ce que vous ne comprenez pas - pour parler de Lymo, appelez nous, servez vous du forum pour poser vos questions, challengez-nous, et si vous ne comprenez pas, n’investissez pas
2/ risque et rentabilité vont de pair, 10% est une rentabilité élevée, donc avec un risque élevé- dans le cas de Lymo, atténué par divers facteurs (actif immobilier sous-jacent, garanties légales obligatoires pour le promoteur comme GFA, présence d’une banque à vos côtés, etc..) mais risque tout de même : comme pour une action, vous prenez le risque de perdre partiellement ou en totalité votre capital.

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