Cifocoma 2 : vos avis sur cette SCPI (Paref Gestion)

en péril…

BT4 2013

ESPACE RESERVE AU CONSEIL DE SURVEILLANCE

"Mesdames, Messieurs, Chers associés,

Tout d’abord le Conseil de Surveillance vous présente ses meilleurs voeux pour cette nouvelle année qui représentera un tournant dans l’avenir de notre SCPI
Sur convocation de notre société de Gestion SOFIDY pour les 17 décembre 2013 et 13 janvier 2014, le Conseil de Surveillance de CIFOCOMA 2 à l’unanimité de ses huit membres, a souhaité différer les réunions prévues pour ces deux dates afin de convenablement en préparer la tenue.
L’objet de ces réunions doit porter sur un sujet majeur qui organise la vie sociale de notre SCPI et en fixe à la fois les règles de fonctionnement et les coûts nouveaux qui vont en résulter : la modification des Statuts de la SCPI CIFOCOMA 2.

Les associés et citoyens que nous sommes, ne peuvent qu’être choqués, voire scandalisés par un processus qui prend argument de les protéger et qui de fait les prive d’un moyen fondamental d’action sur un aspect vital de la vie sociale de leur support d’épargne. Cela hors champ des impératifs de la Directive Européenne 2011-61UE qui plus est.

Ce sujet en est d’autant plus grave que les appels d’offre relatifs au Dépositaire (un « contrôleur bis » dont l’intervention dans une SCPI telle que CIFOCOMA 2 rend perplexe), ne sont encore que projets qui posent de sérieux problèmes de cohérence, d’homogénéité et qui méritent clarification.

Les autres points tout aussi primordiaux portent sur la préservation des pouvoirs dévolus aux Assemblées Générales et au Conseil de Surveillance qui seuls permettent un contrôle vrai et immédiat des actes qui régulent les cessions et les achats portant sur notre patrimoine immobilier.

Compte tenu des incertitudes qui demeurent en ce domaine, coût réel et justifié du Dépositaire après appel d’offre ouvert, et d’éventuelles commissions nouvelles qui pourraient résulter d’une négociation avec la société de gestion, il est apparu que votre Conseil de Surveillance devait se livrer à un profond travail d’analyse, de comparaison avec son environnement, de mise à niveau de tous ses membres, sur les points ou problèmes pour lesquels les Conseillers auront à se positionner lors des prochaines discussions. D’où le report de réunions d’évidence précipitées et qui réclament préparation sérieuse.

Je puis vous affirmer que votre Conseil a beaucoup travaillé et donné beaucoup de son temps pour vous assurer d’une représentation compétente lors de ces prochaines réunions qui pourraient se situer vers le milieu du premier trimestre, en complément de la réunion déjà prévue pour clôturer 2013.

Nous vous remercions par avance pour votre plein soutien au cours des prochaines Assemblées Générales qui concluront ces débats.

Denys Arboucalot
Président du Conseil de Surveillance - CIFOCOMA 2"

Dernière modification par goiz (01/02/2014 18h45)

Le bulletin d’information du 3ème trimestre 2016 est disponible.

Version résumée : la descente se poursuit lentement, mais ça reste encore trop cher (540€ actuellement contre ~475€ pour mon estimation du juste prix).

Version longue : voir ci-dessous

Marché secondaire :

Je commence tout de suite par noter que le carnet d’ordre (prochaine confrontation le 31 octobre, c’est à dire dans 2 jours) contient UNE position acheteuse à 552€ (hors frais) et beaucoup plus de positions vendeuses (de 500€ à 640€ pour les positions publiques).



On peut donc anticiper un prix d’exécution à 540€ dans 2 jours, ce qui permettra d’écouler les 33 parts demandées à l’achat. Observer ce carnet d’ordre me fait réaliser que, si je l’avais suivi de plus près ces dernières semaines, et si cet ordre d’achat n’avait pas existé, il aurait été possible de mettre la main sur 2 parts à 500€ (hors frais, donc 543€ avec frais si mes calculs sont bons). Visiblement, quelqu’un souhaite liquider rapidement ses 2 parts, quitte à s’afficher 10% en dessous des autres.

Mais assez parlé du carnet d’ordre actuel, voyons le rapport du troisième trimestre  ! Ce rapport nous apprend que, depuis le 3 juillet dernier :

* 52 parts ont été échangées le 29 juillet (à 550€ net vendeur)
* aucunes parts n’ont été échangées en août
* 111 parts ont été échangées le 30 septembre (à 541.44€ net vendeur)

Avec notre anticipation de 33 parts échangées au 31 octobre (à 540€ net vendeur), la tendance de morosité du carnet d’ordre se confirme : baisse continue du prix d’exécution et volumes échangés très inférieurs aux volumes en vente. On peut d’ailleurs noter que le volume proposé à la vente est actuellement, pour les 5 offres publiques, de 349 parts (donc largement au dessus des 33 parts à l’achat) alors que le dernier rapport trimestriel annonce seulement 263 parts en attente de vente au 30 septembre. Le nombre de parts en attente de vente augmentant, on peut donc supposer que la baisse des prix n’est pas terminée.

Distribution :

Les chiffres prévisionnels de l’année sont connus avec précision et devrait s’établir, pour 2016, à 27€ par part (dont 2,40€ exceptionnel provenant de cession d’immeubles), en ligne avec la fourchette "entre 25€ et 27€" annoncée précédemment. On est donc sur une troisième année consécutive de baisse du dividende. La variation par rapport à l’année précédente reste cependant contenue (28€ -> 27€, perte de seulement 3.5%, arrive-t-on à un tassement vers une valeur stable ?).

Investissement et arbitrage :

Une vente d’un local vacant à 90k, dégageant une plus-value nette de fiscalité de 53k€ (devant un tel rendement, j’ai envie de dire : dafuck ?!)
Un investissement de 239k à Lyon.
On apprend également que "La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’année s’élève à 6,90 %.". Pour un amateur comme moi, ce chiffre semble bon (et bien éloigné des maigre 4.6% de rendement distribués par la SCPI).

Valorisation du patrimoine, situation locative :

Le taux d’occupation financier continue, comme le prix des parts, à descendre lentement. Il s’établit à 93,4% (contre 93.5% au trimestre précédent). On reste dans les alentours des 95%, j’ai donc l’impression que ces chiffres restent honorables (mais c’est l’opinion d’un novice ).Le taux d’occupation physique, lui, est à 88% (la SCPI semble donc trainer quelques locaux vides de faible valeur).

Sur les ~600m2 vacants, le plus gros bien est une surface de 176m2 à Lille. Si j’en crois la carte postée par M07 et le rapport posté par maxlille, on peut espérer que ce bien sera loué sans trop de problème, même si l’affaire n’est pas jouée d’avance (on est entre 5% et 7.5% de vacance locative pour les commerces à Lille, ce qui est raisonnable même si moins bien que le "<5%" de Lyon où se situe l’achat du trimestre). Le bien vacant suivant en termes de taille fait 107m2 et est situé à Saint Étienne (que nous avons le déplaisir de voir apparaître sur la carte de M07), ça ne sent donc pas bon. Le reste (presque la moitié de la vacance donc) est situé en périphérie d’agglomérations que j’ai la flemme de rechercher mais qui ne me font pas rêver. Bref : je pense que seul le bien de Lille est suceptible de faire varier notablement la vacance financière, avec une amplitude d’environ 2% (puisqu’il représente un petit tiers de la superficie de toute la vacance qui représente un gros 6% de la valeur locative globale). Ainsi, on peut donc estimer que l’occupation financière a de bonnes chances de remonter de ~2% mais guère plus (ce qui la laisserait aux alentours de 95%). Pour estimer les risques de baisse de cette même occupation, il faudrait se pencher sur les locaux actuellement loués, ce que j’ai la flemme de faire en ce moment.

On note ensuite (page 3) que le patrimoine est évalué, au 30 septembre, à 24.9M€.
Si je soustrait la dette bancaire de 3.66M€ (représentant moins de 15% du patrimoine, et moins de la moitié autorisée), on obtient 21240000€ d’actifs "propre" en tout, c’est à dire 477,26€/part. En comparant à la valeur de réalisation du 31 décembre 2015, on observe une quasi-stagnation puisqu’on était à 474,97€.

C’est ainsi que j’en arrive à ma conclusion : sans perspective de revalorisation spectaculaire de certains loyers (perspective que je n’ai cherché ni à valider ni à invalider car, comme dit plus haut, j’ai la flemme d’analyser le parc loué; mais qui n’a, a priori, aucune raison de se réaliser car aucun indice allant dans ce sens n’est glissé dans les communications de la gérance) le "juste prix" de cette SCPI devrait être autour de 475€/part (ce qui ferait un rendement de 5.5% si le dividende se maintient, ce qui l’amènerait dans la moyenne du secteur des SCPI de commerce et justifie encore une fois l’estimation de ce juste prix). L’opportunité d’achat de 2 parts à 500€ n’est donc pas à regretter

Exemple (simpliste) d’utilisation du RAN (et d’autres aspects) :    En 2010 une SCPI lève 20M de capital, et achète un immeuble pour 20M. De 2011 à 2016 elle dégage (recettes - charges) 8M de résultat net avec cet immeuble, choisi de distribuer 3M aux associé et de mettre 5M en RAN. Fin 2016 elle vend son immeuble pour 30M net de tout (dont impôt sur la plus-value), emprunte 20M, et achète un autre immeuble pour 54M (dont 4M de "frais d’achat").
Fin 2016, elle aura 5M de RAN, 10M de RPV, 1M de trésorerie, 20M de dettes, et un immeuble valant 50M.
Ses actifs vaudront alors (sa valeur de réalisation, soit) 50M + 1M - 20M = 31M.   

Les 974 082€ de disponibilités à fin 2015 correspondent au fond de roulement pour payer les décaissements à venir, à commencer par le solde de dividende (320 k€) en janvier 2016. Ils ne sont pas en relation directe avec le RAN et/ou le RPV (une SCPI qui conserverait du cash à hauteur de la totalité de son RAN, et de son RPV, serait vraiment très mal gérée, encore plus actuellement où la trésorerie est rémunérée à un taux proche de 0%). Ils peuvent bien sur servir à financer une éventuelle acquisition (en complément d’emprunts, pour cette SCPI dans le contexte actuel). Je ne pense pas qu’une telle SCPI puisse fonctionner sereinement avec un fond de roulement limité à 100 ou 200 ou même 300 k€ (ou alors il lui faudrait une ligne de trésorerie (autorisation de découvert) à la banque).

Je reviens brièvement sur cette SCPI après avoir digéré quelques informations. L’idée ici est de partager mes reflexions donc, comme précédemment, n’hésitez pas à me contredire si vous voyez une erreur quelque part. C’est en faisant des erreurs qu’on apprend

Tout d’abord la démission de sofidy : c’est un élément que je suppose très important. Aucune idée des conséquences futures. En tout cas c’est le signe d’une AG capable de ne pas suivre aveuglément sa société de gestion (en l’occurence est-ce-que ce désaccord-ci était une bonne ou une mauvaise chose : je ne sais pas).

Ensuite, concernant le RAN : l’argent a bien été, à un moment ou un autre, sous forme sonnante et trébuchante (au moment de la perception des loyers et de la décision d’en garder en réserve). Si on ne le trouve plus en liquidité aujourd’hui, c’est qu’il a été investi dans des biens immobiliers. En fait, j’ai l’impression qu’il y a du "pour" et du "contre" à avoir un RAN aussi gros que celui de Cifocoma2.

Contre : L’argent gagné a été ré-investi directement par la SCPI sans passer par la poche des détenteurs de part. D’un point de vue individuel, c’est donc un gain qui a été "bloqué" dans la SCPI sans laisser le choix de l’arbitrer ailleurs. Pour une SCPI "de rendement", bloquer une partie du bénéfice n’est donc pas forcément positif. À titre personnel, et au niveau instinctif de la réflexion, j’attend d’un placement "de rendement" qu’il apporte du rendement que je peux ensuite arbitrer où bon me semble. Je n’en attend pas qu’il se comporte comme un placement "de croissance" bloqué.

Pour : Comptablement, la société s’octroie la possibilité de gonfler ses distribution ultérieures au delà du gain réel de l’année considérée, ce qui permet d’offrir des revenus "lisses" d’une année sur l’autre (sous réserve de disposer du cash nécessaire pour le distribuer, évidemment; ce qui risque de passer par un endettement ou la vente des biens, ce qui revient à baisser la valeur de la part…). C’est une caractéristique positive si on compte sur ses SCPI pour fournir un revenu régulier.

Pour : Le RAN n’est pas distribué, donc pas imposé sur le revenu. Le RAN allant en investissement dans la SCPI on peut supposer que, mécaniquement, il va augmenter la valeur de réalisation, les dividendes, et le prix de la part. C’est donc un moyen d’investir ses gains bruts dans la société. Donc c’est positif puisqu’il s’agit d’une "esquive" d’imposition (en pratique il s’agit plutôt d’un report d’imposition puisque le couperet tombera tout de même à chaque dividende gonflé ainsi qu’au moment de se dessaisir de ses parts, que cela soit en les vendant ou en décédant mais, en attendant, c’est bien le capital brut qui aura travaillé). (NDLR : ce point est faux, cf réponse de PierreP juste après)

Enfin, concernant le carnet d’ordre : il n’y a toujours pas foule au portillon. Depuis novembre 2016 où nous avions noté que le prix d’exécution d’octobre s’était établi à 540€; il y a eu :

* aucun échange fin novembre
* 55 parts échangées à 540€ fin décembre
* 55 parts échangées à 529€47 fin janvier
* aucun échange fin février

Il n’y a actuellement dans le carnet d’ordre qu’un seul acheteur, pour 3 parts, à 515,65€. Le vendeur le plus bas, lui, est à 519€. Si rien ne change, nous n’aurons donc pas d’échange non plus fin mars (mais il reste tout de même du temps avant la fin du mois).

Je n’ai pas trouvé le rapport annuel 2016 qui devrait contenir une mise à jour de la valeur de réalisation mais, pour mémoire, la valeur de réalisation au 31/12/2015 était d’environ 475€ (cf le dernier bulletin trimestriel ). Pour ma part, je vais encore rester à l’écart, principalement parce que je ne sais pas ce que la démission de sofidy va impliquer et que je n’ai pas prévu d’investissement SCPI dans mon plan de gestion de patrimoine pour l’instant.

Dernière modification par Looping (20/03/2017 11h00)

Bonjour

Une fusion entre Cifocoma et Cifocoma 2 à prévoir ?
Cf les BT

https://www.paref-gestion.com/pdf/cifoc … 4T2017.pdf
https://www.paref-gestion.com/pdf/cifoc … 4T2017.pdf

Bonne journée
Eric

Dernière modification par eg972 (16/02/2018 12h27)

EDIT : J’ai déplacé ma réponse sur Fusion de SCPI : impacts, avantages, inconvénients, déroulement, parité , au sein de la discussion qui traite des fusions de SCPI.