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[+1]    #26 05/03/2018 16h55

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Comme la commission de souscription est encaissée par la société de gestion, tandis que la différence dans la durée de jouissance est financée par la SCPI, donc l’ensemble de ses associés, ce n’est pas du tout la même chose de changer la durée de jouissance et de diminuer la commission de souscription.

La commission de souscription est aussi utilisée par la société de gestion pour payer des commissions aux intermédiaires (CGP, etc.) qui lui amènent des souscripteurs de parts. Donc la SdG ne bénéficie pas de la totalité des 10%

Diminuer la durée de jouissance de 3 mois équivaut en gros à diminuer le prix des parts de 1% (pour ceux qui souscrivent, comme pour la SCPI qui encaisse les fonds), sans l’afficher autant qu’une modification de la valeur de la part (et sans impacter le montant perçu par les vendeurs).

On peut craindre que dans le futur (avec la hausse des taux, et un tassement de la valeur des actifs, les arbres ne montant pas jusqu’au ciel), un certain nombre de SCPI à capital variable (celles dont la SdG décide du prix) doivent baisser le prix de leurs parts, pour attirer des souscripteurs, résorber le stock de parts en attente de vente sur le marché secondaire, ou simplement pour respecter la fourchette 90% à 110% de la valeur de reconstitution. Dans le passé, quelques SCPI ont été fusionnées pour résoudre ce type de difficulté (c’est moins voyant…), mais ce ne sera pas toujours possible, surtout dans un marché en reflux.

La société de gestion de Buroboutic (et Ficommerce et d’autres) a changé de top management il y a quelques temps (engageant entre autres un ex-directeur de Paref Gestion). Ceci a pu/du conduire à des changements d’organisation au sein de la SdG, pour (on peut l’espérer) remédier à certaines causes des déboires d’ATP1 (et sans doute des autres SCPI de cette SdG, même si elles étaient moins visibles). Il est logique que la SdG essaie ensuite de relancer la collecte sur ses SCPI (même si pour ma part, je m’abstiendrai de souscrire, aux prix actuels, et avec la visibilité actuelle).


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#27 29/04/2019 17h25

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Petite question : est ce que vous avez reçu l’attestation fiscale 2018 ?

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[+1]    #28 30/04/2019 07h15

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INTJ

Étant, comme vous manifestement, surpris de n’avoir rien reçu, je les ai contactés fin de la semaine dernière et il m’a été répondu que les avis seraient envoyés dans le courant de cette semaine. Patience, donc!

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[+1]    #29 22/03/2021 09h47

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Voici une transformation dont seules les équipes de Fiducial ont le secret :


Source bulletin S1 2020


Source bulletin S2 2020


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[+1]    #30 23/03/2021 02h06

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C’est le concept de buroboutic: une fois un bureau, une autre fois une boutique ! wink


“The pessimist complains about the wind; the optimist expects it to change; the realist adjusts the sails.” W.A Ward

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#31 23/03/2021 02h47

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Si j’en crois googlemaps, c’est la première photo qui est correcte, et la seconde qui est une grossière erreur (la légende n’a simplement pas été remise à jour) :


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#32 23/03/2021 05h30

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Au jeu des 7 erreurs :

S1 :



Les souscriptions compensent les retraits à 105 %

S2 :



Marché bloqué ?

Les souscriptions compensent les retraits à 26 %

Nombre de parts en attente au 31 décembre ? 13064, 11958 ou 0 ?
Comment comprendre le renvoi "en augmentation du capital social" ?

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (23/03/2021 05h38)

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#33 23/03/2021 08h49

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A la base j’étais v’nu là pour’m marrer … Alors allons-y travaillons :

Je pense qu’il n’y a pas d’erreur Canyonneur (ça rime, marrant non ?).
Nous avons là une SCPI à capital variable qui voit son capital croître au gré des souscriptions comme une course sans fin - ce qui est une hérésie - mais qui concerne toutes les SCPI à capital variable.
Défaut structurel ? Je pense que oui mais la nature humaine a besoin d’expérience pour en tirer des conséquences, pourtant ça se devine aisément.
Que se passe-t-il là, Fiducial augmente le capital de la SCPI tant que les souscriptions dépassent les retraits. Normal. Lorsque les demandes de retrait dépassent les souscriptions, Fiducial utilise donc la liquidité de la SCPI pour "détruire" des parts qui de toute façon n’ont pas fait l’objet d’investissement dans des biens.
Est-ce que les statuts permettent cela ? Je réponds en reformulant : est-ce que les statuts empêchent cela ?

Donc pour répondre aux questions posées :

Canyonneur75 a écrit :

Nombre de parts en attente au 31 décembre ? 13064, 11958 ou 0 ?

=> 0

Canyonneur75 a écrit :

Comment comprendre le renvoi "en augmentation du capital social" ?

Certes, ils auraient pu écrire "en augmentation ou diminution", c’est donc réversible (?).


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#34 30/03/2021 17h37

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Message reçu ce jour :

Ficommerce a écrit :

Cher Associé,

Depuis un an, la crise sanitaire que nous traversons a impacté une partie de nos locataires professionnels. Pour les soutenir, FIDUCIAL Gérance a mis en place des mesures spécifiques et adaptées afin de les aider à maintenir coûte que coûte leur activité économique et anticiper le rebond post crise sanitaire.

Cet accompagnement a eu le mérite de soutenir les plus fragiles et d’éviter les défauts de paiement, mais il a également provoqué une légère diminution des revenus distribués en 2020.

Nos SCPI FICOMMERCE Europe et BUROBOUTIC Métropoles ont néanmoins démontré leur capacité de résilience et continuent de servir des dividendes attractifs de plus de 4%, tout en maintenant la valeur de leur part.

En cette période où l’espoir renaît avec les vaccins, FIDUCIAL Gérance vous propose d’investir dans ses SCPI FICOMMERCE et BUROBOUTIC.

A titre exceptionnel, jusqu’au 30 juin 2021, FIDUCIAL Gérance rembourse l’équivalent du délai de jouissance des parts * des SCPI BUROBOUTIC Métropoles et FICOMMERCE Europe afin que les investisseurs bénéficient d’une performance financière complète et attractive en 2021

Ca me laisse le sentiment qu’on cherche à attirer les nouveaux clients (associés) au détriment des anciens associés.

Dernière modification par Adrien (30/03/2021 17h37)

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#35 30/03/2021 17h51

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Bonjour,

Qu’en est-il de l’équité entre les associés ? Ceux ayant souscrit récemment seront ravis…

NG

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#36 30/03/2021 18h31

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Moi ça me laisse le sentiment que pour éviter l’engorgement du marché des parts à la revente, on cherche par tous les moyens à attirer de nouveaux souscripteurs, c’est le problème structurel des SCPI à capital variable.
On favorise donc en effet les nouveaux arrivant (du moins futurs) mais aussi les anciens souhaitant vendre, ceux qui ont investi avant et souhaitant garder leurs parts paient la note sans rien dire …

Dernière modification par Surin (30/03/2021 21h59)


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#37 30/03/2021 20h50

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Tant que c’est Fiducial Gérance (et pas la SCPI) qui finance cette "promotion", les anciens associés n’ont qu’à y gagner (un marché secondaire plus fluide, voire un peu de collecte pour la SCPI).
Ceux (sans doute rares) qui ont investi juste avant ont juste loupé une opportunité (à noter : la date de début de cette promotion n’est pas mentionnée)

Cependant, c’est quand même probablement un signal, qui indique (confirme) que la collecte n’est pas pléthorique (litote…) sur ces SCPI actuellement.
Et sans doute aussi que la collecte est plus consistante pour les autres SCPI de cette société de gestion.


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#38 30/03/2021 21h59

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Ils avaient déjà fait cela début 2018.
Buroboutic → avis sur cette SCPI (Fiducial Gérance)
D’après votre message #26 tout en haut, c’est à l’époque la SCPI qui "payait" ce manque à gagner, là ça serait Fiducial, si tel est le cas en effet ça change tout, pourquoi pas.
Pour les autres SCPI de ce gérant, je ne sais pas, il ne me semble pas, à part pontuellement peut-être.


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#39 02/06/2021 22h03

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D’après le rapport 2020 :
Loyers quittancés : 20.65M € en 2019 puis 20.99 en 2020.
Recettes locatives brutes par part : 15.54 en 2019 puis 14.69 en 2020.
Nombre de parts : 1 454 111 en 2019 puis 1 442 153 en 2020.

Loyers quittancés et recettes locatives, ça devrait être approximativement la même chose, non ?

Si les loyers quittancés augmentent et que les parts diminuent, on devrait avoir une recette locative par part supérieur.
Comment les loyers quittancés augmentent, alors qu’on fait des gestes pour les locataires, qu’on vend des immeubles et que le TOF diminue ?

Comment est-ce possible ?  Il y a une subtilité qui m’échappe et qui permet d’avoir de belles courbes qui présentent les choses sous leur meilleur jour.

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[+1]    #40 03/06/2021 03h10

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De manière générale, il faut se méfier des chiffres "par part", dont il faut comparer les valeurs avec précautions, quand le nombre de part varie durant l’année.
En effet, on ne peux pas facilement comparer a/x et b/y si x et y sont assez différents. Or ici x et y sont les nombres de parts (en jouissance), a et b les recettes locatives brutes, en 2019 et 2020.

On peut ainsi remarquer que :
   - en 2019, le nombre de parts est passé de 1 339 733 à 1 454 111, donc le nombre moyen de parts en jouissance en 2019 devait être bien plus faible que le nombre de parts à fin 2019
   - en 2020, ce nombre a baissé à 1 442 153, et (d’après le bulletin du second semestre 2020) c’est surtout lors du second semestre qu’il y a eu beaucoup plus de retraits de parts que de souscriptions.
   - rien ne précise exactement quand ces retraits ont eu lieu (s’ils ont eu lieu en fin de semestre, le nombre de part moyen a été bien plus élevés que le nombre de parts en fin d’année), ni quand les entrées en jouissance des parts souscrites ont eu lieu (si c’est plutôt en début de trimestre, ça augmente le nombre moyen de parts en jouissance).
   - donc il est probable que le nombre moyen de parts en jouissance en 2020 soit bien plus élevé que celui de 2019 (même si c’est l’inverse pour le nombre de parts en fin d’année), ce qui devrait expliquer ce qui vous intrigue.

A noter que le rapport du CS (dans le RA2020) indique "la politique menée en matière d’investissements et d’arbitrages par la Société de Gestion a entraîné une augmentation des recettes locatives (+1,66%)", et aussi "Les revenus locatifs sont en hausse par rapport à l’année 2019 (+ 1,67 %)." donc il semble bien y avoir eu une augmentation en €uros.   (on note que 1.66% n’est pas exactement 1.67%)

A noter aussi, en page 25 du Rapport Annuel, qu’en plus du poste "loyers" (20.65M€ en 2019, 20.99M€ en 2020), il y a sans doute, dans les revenus locatifs, le poste "autres revenus locatifs (0.06 M€ en 2019, 0.28 M€ en 2020).
Les bulletins du premier et second semestre 2020 indique comme "loyers quittancés (HT/an)" 21.3 M€ et 21.2 M€ respectivement (ce qui semble constituer une autre petite incohérence dans les chiffres publiés).

Sources : Rapport Annuel 2020, Bulletin 1er semestre 2020, Bulletin 2ème semestre 2020.


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#41 20/06/2021 17h24

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bonjour,
quel est le dividende par part pour Q1 2021 ?

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[+1]    #42 20/06/2021 17h42

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Hello,

D’après la dernière newsletter disponible ici : SCPI de rendement BUROBOUTIC - Métropoles

La SCPI historique Buroboutic Métropoles affiche un taux d’occupation financier de près de 90 % et conserve un rythme de distribution en ligne avec le T1 de l’année précédente de 2.60 €/ part.

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[+1]    #43 24/12/2022 17h12

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Pour continuer les échanges des messages 32 et 33, cette SCPI continue de voir sa capitalisation diminuer. Là ou sur une SCPI à capital variable "normale", il y aurait blocage car engorgement du marché secondaire, Fiducial gère cela d’une "main de maître" en détruisant chaque trimestre des parts qui ne trouvent pas preneur.
Cela dure depuis pas mal de temps déjà et finalement c’est mieux pour tout le monde non ?
L’histoire ne dit pas s’ils sont contraints de vendre des biens pour gérer cette décollecte.

Personnellement, si j’étais associé, j’apprécierais pouvoir vendre mes parts dans un tel contexte, je ne pense pas que les associés en place y perdent.

Dernière modification par Surin (19/01/2023 19h43)


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[+1]    #44 08/08/2023 16h33

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Le problème de liquidité s’accentue : 7,43% des parts en attente de retrait au 30 juin 2023.
Les associés peuvent recourir au fonds de remboursement.
Source : bulletin trimestriel

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#45 29/09/2023 11h19

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ISTJ

Baisse du prix de part de 13,86 % ce jour.

Communiqué


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