Caution bancaire pour une location immobilière : avantages et pièges…

InvestisseurHeureux · #1

La caution bancaire : qu’est-ce que c’est ?

Dans le cadre d’une location immobilière, le bailleur exige souvent :
- que le locataire gagne 3 fois le montant du loyer
- un dépôt de garantie d’un mois de loyer pour couvrir les éventuels dégradations du bien
- une (ou même plusieurs !) caution solidaire de la part d’un proche, qui prendra alors à sa charge le loyer si vous ne le payiez plus

Mais obtenir une caution solidaire n’est pas forcément simple :
1) cela peut être perçu comme infantilisant de solliciter ses parents pour trouver un logement
2) ils ne sont pas forcément d’accord ou même encore vivants
3) ils ne gagnent pas nécessairement 3 fois le montant du loyer et en CDI, conditions souvent exigées par le bailleur pour que la caution solidaire soit "crédible"

La solution est que ce soit une banque qui se porte caution solidaire et s’engage à verser le loyer si vous ne le versez plus.

La caution bancaire : comment cela marche ?

Evidemment, la banque ne va pas s’engager pour vos beaux yeux. Elle va couvrir son risque en vous demandant une somme d’argent correspondant à n mois de loyers et qui sera bloquée durant la durée de la location immobilière.

Dans mon cas, la banque s’est engagée à verser jusqu’à un an de loyer si j’arrêtais de payer, mais en contrepartie a exigé que je dépose un an de loyer (12*1200 = 14400 €) sur un compte bloqué.

Et il a fallu négocier avec l’agence immobilière, puisqu’au départ, elle réclamait une garantie de trois ans, ce qui m’aurait amené à bloquer 43 200 € !

Notez que toutes les banques ne proposent pas ce service.

La caution bancaire : combien cela coute ?

En plus d’avoir à bloquer de l’argent, vous aurez à payer une trentaine d’Euros par mois pour le service de cautionnement, soit 360 € à l’année quand même.

Ce montant est partiellement compensé par les intérêts de l’argent déposé sur le compte bloqué (généralement un compte à terme).

La caution bancaire : avantages

Pour le bailleur :
+ Encore plus sûr qu’une caution solidaire

Pour le locataire :
+ Pas besoin de solliciter ses proches

La caution bancaire : inconvénients

Pour le bailleur :
- Un peu de paperasse pour initier, puis lever le cautionnement

Pour le locataire :
- Coût d’opportunité sur la somme bloquée (dont il faut disposer !)
- Frais élevés
- Délai d’au moins 1 mois pour récupérer la somme après départ du logement

La caution bancaire : piège pour le locataire

Quand vous quitter l’appartement, vous vous attendez à ce que naturellement, le cautionnement bancaire soit levé et donc le nantissement sur la somme déposée.

Que nenni ! Un état des lieux de sortie est insuffisant pour lever le cautionnement. Le bailleur doit écrire explicitement à la banque pour le lever.

Comme vous n’êtes plus dans l’appartement, autant dire qu’il n’a aucun incitateur pour le faire rapidement, puisque cela lui prend du temps et ne lui rapporte pas d’argent.

En conséquence, vous pouvez vous retrouver dans la situation dans laquelle je me trouve : à 600 km de l’agence immobilière, une agence qui n’envoie aucun papier malgré x relances, votre argent inutilisable et par dessus le marché des frais qui vous sont comptés !

La caution bancaire : comment éviter le piège pour les locataires ?

Surtout, exigez d’avoir les documents concernant la levée du cautionnement bancaire par le bailleur au moment de l’état des lieux de sortie.

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Nek · #2

Attention en terme de tarification, certaine banque font un contrat de nantissement sous seing
privé uniquement entre vous et elle (pas tri-partie), qui est ensuite notifier à l’assureur par voie
d’huissier (une centaine d’euros à votre charge) même si juridiquement un recommandé suffit.

Ce n’est pas le cas avec une délégation de créance où l’assureur intervient forcément au contrat.
La délégation est souvent privilégiée par les banques car elle est plus sûre même si par abus de langage on parle souvent uniquement que de nantissement.

parisien · #3

Tssm a écrit :
Je suis en train de louer un appart à Paris
J’ai un prospect propre, qui a de l’épargne mais dont les revenus ne sont pas suffisants pour le loyer Loyer de 2K pour revenu de 4K net
Je lui propose garantie bancaire à première demande qui est un produit safe pour le bailleur et que j’ai déjà sur des locaux commerciaux

Bravo pour votre attitude intelligente.
Beaucoup de bailleurs personnes physiques refusent bizaremment d’accepter une caution bancaire quand le locataire le propose, alors qu’elle leur donne une protection très forte. Ils agissent ainsi:
- par méconnaissance et/ou manque d’intelligence (détenir un bien locatif ne rend pas toujours intelligent…),
- et parfois pour une raison apparemment objective (la loi interdit au bailleur de prendre une assurance loyer impayé en cumul avec une caution bancaire), ce qui parait rédhibitoire à un bailleur habitué à prendre systématiquement une telle assurance. Cela étant, pourquoi prendre une assurance loyers impayés (et payer une prime pour cela) quand on bénéficie d’une caution bancaire?

Tssm a écrit :
La banque fait et lui répond 3 semaines pour la mise en place ….
Surtout qu’il faut signer un bail pour que la banque puisse faire les papiers. Alors je peux mettre condition suspensive dans le bail mais cela veut dire que je dois attendre 3 semaines pour l’installation (et donc le paiement du loyer). Je vais pas bloquer appartement 3 semaines !

Pourquoi ne pas signer le bail immédiatement et donc commencer à encaisser le loyer, en ayant inséré une clause résolutoire si la caution bancaire n’est pas émise dans un délai de six semaines? (les banques ont souvent des délais longs pour émettre de telles cautions).

Votre risque me semble infime: le locataire n’obtient pas de caution (ou renonce sournoisement à la demander à sa banque) et ensuite refuse de partir malgré la clause résolutoire et il vous faudra deux ans pour l’expulser? Est-ce un scénario réaliste de la part d’un locataire solvable, qui gagne 4 K€ net, avec un reste à vivre assez correct de 2 K€/mois?

PS: je voudrais apporter un correctif à l’une de vos affirmations: les banques (sérieuses, s’entend) ne demandent jamais le bail signé pour émettre la caution. Elles demandent juste le projet définitif de bail.
Et le jour de la signature du bail, le bailleur remet les clés et le locataire remet l’original de la caution émise par la banque.

Dernière modification par parisien (27/08/2017 14h20)

InvestisseurHeureux · #4

marvolo a écrit :
Mais de l’autre côté de la barrière, en tant que bailleur, je suis bien d’accord que la première année est béton, mais les suivantes ? Si le locataire arrête de payer au bout de 13 mois, je n’ai plus aucune garantie : ni caution, ni GLI, et 2 ans pour le faire expulser, du coup pas si idéal…

Il y a confusion : le cautionnement dure durant toute la durée de la location et vous pouvez toucher jusqu’à douze mois de loyers impayés via celui-ci.

Mais ce n’est pas du tout dans l’intérêt du locataire de se mettre dans une situation d’impayée, puisque cela détériorerait sa relation avec la banque et rendrait difficile la récupération de la somme bloquée.

Croyez-moi, la caution bancaire est idéale pour le propriétaire. C’est pour le locataire que cela cumule les inconvénients et ne doit être envisagé qu’en dernier recours.

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Tssm a écrit :

Tssm a écrit :

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marvolo a écrit :

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