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[+1]    #1 07/02/2014 21h57

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news PFO2
Documentations | PERIAL

"Sur la base de la collecte arrêtée au 31/12/2013, 85,88 % de la collecte sont investis
et 100,6 % sont engagés. Compte tenu d’une acquisition réalisée le 09/01/2014, le
pourcentage investi par rapport à la collecte est de 91,12 %.
Quant à la situation locative et à la gestion, aucun élément significatif n’est intervenu
depuis le dernier bulletin. En conséquence, le dividende 2013 s’établit à 9,60 € tout
en augmentant le report à nouveau et le taux de dotation pour grosses réparations.
Compte tenu des prévisions établies sur 2014, nous envisageons un dividende prévisionnel
fixé dans une fourchette de 9,20 € à 9,80 € par part. Il est à noter que les
valeurs d’expertises du patrimoine sont stables par rapport à 2012."

2010  9,88 €
2011  9,65 €
2012  9,60 €
2013  9,60 €
2014  9,20 € à 9,80 € (prévisionnel)

Dernière modification par goiz (07/02/2014 22h10)

Mots-clés : pfo2

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[+3]    #2 02/06/2016 15h57

Membre
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Résultats 2015 :

En 6 ans, PFO2 est devenue la 6ème capitalisation avec 1,43 Md€. Elle est composée à plus de 80% de bureaux. Le patrimoine est réparti pour moitié à Paris+IDF et l’autre moitié en Province.

La collecte nette a été très importante avec 349 M€  (2ème rang derrière RAP).

Les investissements s’élèvent à 323 M€, la collecte est investie à 92.5%. En comptant les engagements de 39 M€, tous les fonds disponibles sont engagés au-delà de  la collecte 2015 (-4.4 M€). Mais le montant des investissements bien supérieur au prévisionnel (202 M€) n’a suivi la collecte qu’avec un retard croissant tout au long de l’année, entrainant un léger effet dilutif sur les revenus bruts locatifs par part : -2.02%

Les charges immobilières hors GR progressent passant de 4.29% à 4.60% du montant des loyers.
Les charges d’exploitation et les dotations sont maitrisées. A noter que la PGR se construit sur 0.4% de la valeur comptable des immeubles. Elle passe ainsi à 5.21% du montant des loyers (4.80% en 2014)

Le résultat courant par part est en baisse de 3.76%, passant de 9.57€ (2014) à 9.21€

Pas d’information sur le Taux de Rendement Interne.

Le TOF est en forte baisse à 91.98% (95.40% (2014), 98.25%(2013). Sans tenir compte des locaux immobilisés pour travaux et des franchises de loyer, le TOF serait à 95,62 %.
La perte d’un locataire important dans un gros ensemble (départ de Genesis du Wilson à Puteaux) coûte 2% des loyers.
Contrairement à l’année 2014 au cours de laquelle elle a investi dans 70 immeubles, la SG a acheté de très gros ensembles comme le Flavia à Ivry avec un locataire unique : le risque locatif est fortement accru.(voir Primopierre avec le départ de Sanofi)
Les renégociations (5.20% des loyers) se soldent par une baisse modérée des loyers (-4.59%)
Les relocations et premières locations des VEFA  représentent 2.61% des loyers avec une franchise moyenne de 2 mois ½. (pas d’information précise du % de baisse des loyers)

Pas de cession cette année (page 16), alors d’où vient la moins-value de 1.2 M€, indiquée au tableau de la variation des CP ?

Distribution : 9.25€ soit 4.84% de rendement au prix de souscription à 191€ (la SCPI est à son prix). Si le résultat 2014 a couvert le dividende à 100% et alimenté le RAN, l’exercice 2015 ne couvre que 99.43% de la distribution, les 0.57% manquants sont prélevés sur le RAN. Ce dernier à 0.82€ par part couvre 32 jours de distribution.
A noter que la SG va ,elle aussi, prélever directement sur la prime d’émission pour alimenter le RAN…

Conclusion : La SG ne semble pas vouloir freiner la collecte surabondante qu’elle estime pouvoir investir. Chaque immeuble libéré subit des travaux pour être mis aux dernières normes environnementales. Est-ce que l’amélioration de la performance environnementale sera suffisante pour maintenir et attirer les locataires ?

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[+1]    #3 03/06/2016 12h04

Modérateur
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La distribution (ou la constitution) du RAN n’affecte nullement la fiscalité des associés. Les associés paient des impôts selon les revenus fonciers (et marginalement sur les autres) de la SCPI, que ces revenus fonciers soient distribués ou affectés au RAN.

En fait, la résolution proposée en AG, par de nombreuses SCPI cette année, d’affecter une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN, ne crée ni ne détruit aucune valeur. Elle ne change pas la valeur de l’actif de la SCPI. Elle n’affecte pas la fiscalité des associés [*]. Son seul impact est comptable : elle rend distribuable un jour une partie plus importante des actifs de la SCPI. En ce sens, elle peut avoir un effet trompeur sur la perception que la SCPI donne à l’extérieur, en lui permettant d’afficher une distribution bien plus élevée que ce que le rendement de ses actifs ont générés, ce qui risque de tromper un public pas assez averti qui se fierait trop au ratio "distribution/prix de la part". Les SCPI qui souhaitent avoir une forte collecte doivent en assumer les conséquences, le cas échéant démontrer à leurs (anciens) associés que cette collecte est réellement dans leur intérêt et non pas dilutive (donc qu’elle va augmenter la valeur de leur participation dans la SCPI), et ne pas utiliser de tels artifices. C’est pour cette raison que je voterai contre toutes les résolutions de ce type.

Je préfère de loin (plutôt que d’affecter au RAN une partie des primes d’émission) qu’une SCPI distribue les plus-values qu’elle a réalisé sur la vente de ses immeubles, même si c’est du résultat exceptionnel (et pourtant, que n’a-t-on pas entendu comme critiques à ce niveau, et il reste des SCPI dont le CS refuse de distribuer de telles plus-values, car ils considèrent -à tord à mon avis- que ça appauvrirait la SCPI) : au moins, cette distribution correspond à de la vrai valeur créée par la SCPI.

[*] : En fait, il pourrait y avoir un effet sur la fiscalité des associés. Si on achète une part à 100€, que 10 ans plus tard elle a un prix de vente de 110€, si on la vend on payera de l’impôt sur la plus-value de 10€. Si sur les 100€ initiaux il y a eu 10€ affectés au RAN, et ensuite distribués, et que la SCPI a créé exactement la même valeur, alors au bout de 10 ans elle aura un prix de vente de 100€ donc en apparence pas d’impôt sur la plus-value à payer. Mais je doute fort, si cet impact est significatif, et que beaucoup de SCPI recourent à un tel artifice, le fisc reste les bras croisés…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #4 05/04/2017 19h18

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Le dividendes sont versés après chaque trimestre, dans un délai variable selon les SCPI, le temps sans doute d’arrêter les comptes.
Donc en janvier (annuel), avril, juillet, et octobre.
D’expérience, selon les sociétés de gestion :
. CORUM est le plus rapide, vers le 11 du mois
. CILOGER vers le 18
. PERIAL (PFO2) vers le 25
. FIDUCIAL (Ficommerce) vers le 26.
Ca dépend aussi un peu des jours fériés.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #5 09/05/2018 17h31

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Avez-vous inclut les distributions de janvier 2018 (qui correspondent aux revenus de la SCPI de T4/2017) dans les 526€ touchés ? Si non : vous avez trouvé l’explication de ce que vous considérez comme un "écart".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #6 06/06/2018 09h44

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Désolé, je n’ai qu’une version papier reçue par courrier postal.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #7 05/09/2018 07h43

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Hazdrubal a écrit :

Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement.

Bonjour Hazdrubal, cela a déjà été discuté sur d’autres files mais les frais de souscriptions sont payés à la souscription comme leur non l’indique. Ce ne sont pas des frais de sortie. De plus ça n’a rien à voir avec des frais de notaire, qui eux comprennent bon nombre de taxes.
Ces 2 arguments sont trop souvent utilisés pour embellir le produit SCPI auprès du prospect mal informé.


Parrain : Mintos, YomoniNalo Grisbee, N26, Revolut.

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[+2]    #8 12/10/2018 23h10

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Dividende PERIAL PFO2 T3 2.25 vs 2.10
                                   T4 2.25 vs 2.10
soit 8.70  par part en 2018
(Source Périal)

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[+1]    #9 31/01/2019 11h52

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Ces écarts viennent tout simplement du PFU de 30% sur les revenus financiers.
Périal vous a prélevé 3 centimes pour 2018 donc il y a eu 0,03/0,3=0,1€ de revenus financiers dans le dividende de 8,75€ annoncé par Périal, sur lesquels ils vous prélèvent 0,03€ (rectifié suite message WhiteTiger).

Si vous êtes non imposable, le fisc vous restituera 12,8% d’impôts soit 30%-17,2% de PS.
Donc vous recevrez 0,1*0,128=0,0128€/part.
Si vous êtes imposable, vous n’aurez rien et aurez déjà payé les impôts sur ces revenus financiers.

Tout cela n’a rien à voir avec les revenus à l’étranger pour lesquels Périal a déjà payé et ne vous annonce pas une distribution supérieure à l’inverse de Corum AM.

J’espère que c’est clair.

Dernière modification par kc44 (31/01/2019 14h39)

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[+1]    #10 26/04/2019 13h31

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Bonjour,

Le rapport annuel de 2017 montre que l’immeuble (acquis en 2010) et les travaux d’agencement ont coûté 5.074.923 euros. Sa vente à 5.206.500 € représente donc une plus-value de 131.577€ soit 2,59%. Ce n’est pas folichon.

Je suis plus inquiet en ce qui concerne la collecte qui repart vigoureusement sans que la société de gestion ne puisse l’investir dans de bonnes conditions. Enfin, le taux d’occupation me semble faiblard et met en lumière un paradoxe. M. Cosserat écrit et dit à longueur d’interviews que l’immobilier de bureaux se porte bien mais le BT montre 7.70% de franchises de loyers.

A suivre

Bien à vous.

Dernière modification par AesculusHippocastanum (26/04/2019 13h32)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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[+1]    #11 19/01/2020 11h37

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PERIAL Asset Management poursuit ses investissements en zone euro pour sa SCPI PFO2 avec l’acquisition de l’immeuble Adam Smith à Amsterdam pour 93 M€

PERIAL AM réalise une nouvelle acquisition à Amsterdam pour 93 M€ pour la SCPI PFO2

PERIAL Asset Management a écrit :

Dans un marché locatif dynamique mais sélectif, l’immeuble Adam Smith constitue une offre locative attractive à destination des grands utilisateurs exigeant la proximité du centre-ville, des services intégrés, des plateaux de grande surface, et une bonne accessibilité. Avec cette dernière acquisition, notre portefeuille hollandais est désormais constitué de 7 actifs situés à Amsterdam, Hoofdorp, Eindhoven et Utrecht, représentant une valeur globale d’acquisition de 308 M€. Perial poursuit ainsi sa diversification en zone Euro, au sein des marchés les plus dynamiques des grandes métropoles européennes

Poursuivre ainsi sa diversification en zone Euro, c’est bien.
Indiquer la rentabilité de l’investissement, ça aurait été mieux …


Dif tor heh smusma

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[+1]    #12 25/04/2020 16h04

Membre
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Bonjour,

Il m’est impossible de vous faire une réponse personnalisée, faute de connaître votre situation personnelle.

Disons que sur le principe, arbitrer deux SCPI entre elles peut parfois avoir du sens mais dans certaines circonstances seulement, et avec un but clairement identifié (comme par exemple profiter des excès d’un marché secondaire irrationnel sur une SCPI à capital fixe, sortir d’un secteur spécifique dans lequel vous n’avez plus confiance ou améliorer vos cash flows, etc.), et à condition d’accepter d’en supporter toutes les conséquences financières (délai de recouvrement du cash suite à la vente, frais de souscription de la nouvelle SCPI, délai d’entrée en jouissance si c’est une capital variable ou marché secondaire potentiellement aléatoire si c’est une capital fixe).

Or, en vous lisant, je vois que votre argumentation ne me parait pas vraiment étayée… Vous faites état de doutes sur la gestion de PERIAL, mais ça repose surtout sur un sentiment. Pourquoi pas ? Mais combien de temps durera la confiance que vous entendez accorder à la société que va gérer la nouvelle SCPI que vous voulez substituer à PFO2 ? Et d’ailleurs, de quelle SCPI s’agit-il ?

Je termine en disant que PFO2 ne me semble pas, en première analyse, être une SCPI vouée à sous-performer notablement le marché.

Tout ça pour dire que si j’étais votre conseiller… je vous conseillerais de ne rien faire.
Ou alors d’en dire davantage.


Je suis responsable de ce que j'ai écrit. Pas de ce que vous avez compris.  :)

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[+2]    #13 25/04/2020 16h47

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Avec tous les frais associés à un arbitrage "vente de parts de la SCPI X    ->   achat de parts de la SCPI Y", en comptant les frais de souscription (typiquement ~10% du montant investi) et la période de jouissance (typiquement ~2.5% du montant investi, avec 6 mois à 5%/an), il faut vraiment espérer que la nouvelle SCPI choisie aura des performances très supérieures à l’ancienne pour se lancer.

Un premier calcul devrait être de calculer la somme récupérée de la vente des parts de la SCPI X, d’en retirer le montant des distribution non perçues jusqu’au moment où les parts de la SCPI Y entreront en jouissance, puis de calculer combien les parts de la SCPI Y pourront être acquises avec ce montant (produit de la vente - distributions non perçues), et évaluer le montant de la distribution annuelle de ces parts, pour la comparer à la distribution annuelle qu’on aurait eu en conservant les parts de la SCPI X.

Un exemple, si on a 1000 parts de PFO2 (qu’on anticipe distribuant 9€/an), et qu’on envisage de les arbitrer en faveur de XXX qui a un délai de jouissance de 6 mois et distribue 50 € par part achetée 1000€, donne :
    produit de la cession des 1000 PFO2 = 179 340 €
    distribution non perçue = 4 500€,  dont on retire l’IR+PS à payer, ce qui donne 2 376€ avec TMI 30%
    nombre de parts de XXX pouvant être achetées : (179 340 - 2 376) / 1000 = 177   (valeur arronide)
    distribution après arbitrage = 177 * 50 = 8 850 €/an  (avant impôt) (sur XXX avec DVM=5%)
    distribution avant arbitrage = 1000 * 9 = 9 000 €/an  (avant impôt) (sur PFO2 avec DVM=9/196=4.59%)

Accessoirement, il faut s’assurer que les parts de PFO2 ne sont pas nanties, ou apportées en garantie pour un emprunt.

Note: Pour Saphir, qui a effacé sa présentation, impossible de savoir si un arbitrage pourrait être pertinent.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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