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[+1]    #1 07/02/2014 21h57 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Réputation :   13 

news PFO2
Documentations | PERIAL

"Sur la base de la collecte arrêtée au 31/12/2013, 85,88 % de la collecte sont investis
et 100,6 % sont engagés. Compte tenu d’une acquisition réalisée le 09/01/2014, le
pourcentage investi par rapport à la collecte est de 91,12 %.
Quant à la situation locative et à la gestion, aucun élément significatif n’est intervenu
depuis le dernier bulletin. En conséquence, le dividende 2013 s’établit à 9,60 € tout
en augmentant le report à nouveau et le taux de dotation pour grosses réparations.
Compte tenu des prévisions établies sur 2014, nous envisageons un dividende prévisionnel
fixé dans une fourchette de 9,20 € à 9,80 € par part. Il est à noter que les
valeurs d’expertises du patrimoine sont stables par rapport à 2012."

2010  9,88 €
2011  9,65 €
2012  9,60 €
2013  9,60 €
2014  9,20 € à 9,80 € (prévisionnel)

Dernière modification par goiz (07/02/2014 22h10)

Mots-clés : pfo2

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[+3]    #2 02/06/2016 15h57 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Réputation :   53 

Résultats 2015 :

En 6 ans, PFO2 est devenue la 6ème capitalisation avec 1,43 Md€. Elle est composée à plus de 80% de bureaux. Le patrimoine est réparti pour moitié à Paris+IDF et l’autre moitié en Province.

La collecte nette a été très importante avec 349 M€  (2ème rang derrière RAP).

Les investissements s’élèvent à 323 M€, la collecte est investie à 92.5%. En comptant les engagements de 39 M€, tous les fonds disponibles sont engagés au-delà de  la collecte 2015 (-4.4 M€). Mais le montant des investissements bien supérieur au prévisionnel (202 M€) n’a suivi la collecte qu’avec un retard croissant tout au long de l’année, entrainant un léger effet dilutif sur les revenus bruts locatifs par part : -2.02%

Les charges immobilières hors GR progressent passant de 4.29% à 4.60% du montant des loyers.
Les charges d’exploitation et les dotations sont maitrisées. A noter que la PGR se construit sur 0.4% de la valeur comptable des immeubles. Elle passe ainsi à 5.21% du montant des loyers (4.80% en 2014)

Le résultat courant par part est en baisse de 3.76%, passant de 9.57€ (2014) à 9.21€

Pas d’information sur le Taux de Rendement Interne.

Le TOF est en forte baisse à 91.98% (95.40% (2014), 98.25%(2013). Sans tenir compte des locaux immobilisés pour travaux et des franchises de loyer, le TOF serait à 95,62 %.
La perte d’un locataire important dans un gros ensemble (départ de Genesis du Wilson à Puteaux) coûte 2% des loyers.
Contrairement à l’année 2014 au cours de laquelle elle a investi dans 70 immeubles, la SG a acheté de très gros ensembles comme le Flavia à Ivry avec un locataire unique : le risque locatif est fortement accru.(voir Primopierre avec le départ de Sanofi)
Les renégociations (5.20% des loyers) se soldent par une baisse modérée des loyers (-4.59%)
Les relocations et premières locations des VEFA  représentent 2.61% des loyers avec une franchise moyenne de 2 mois ½. (pas d’information précise du % de baisse des loyers)

Pas de cession cette année (page 16), alors d’où vient la moins-value de 1.2 M€, indiquée au tableau de la variation des CP ?

Distribution : 9.25€ soit 4.84% de rendement au prix de souscription à 191€ (la SCPI est à son prix). Si le résultat 2014 a couvert le dividende à 100% et alimenté le RAN, l’exercice 2015 ne couvre que 99.43% de la distribution, les 0.57% manquants sont prélevés sur le RAN. Ce dernier à 0.82€ par part couvre 32 jours de distribution.
A noter que la SG va ,elle aussi, prélever directement sur la prime d’émission pour alimenter le RAN…

Conclusion : La SG ne semble pas vouloir freiner la collecte surabondante qu’elle estime pouvoir investir. Chaque immeuble libéré subit des travaux pour être mis aux dernières normes environnementales. Est-ce que l’amélioration de la performance environnementale sera suffisante pour maintenir et attirer les locataires ?

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[+1]    #3 03/06/2016 12h04 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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La distribution (ou la constitution) du RAN n’affecte nullement la fiscalité des associés. Les associés paient des impôts selon les revenus fonciers (et marginalement sur les autres) de la SCPI, que ces revenus fonciers soient distribués ou affectés au RAN.

En fait, la résolution proposée en AG, par de nombreuses SCPI cette année, d’affecter une partie de la prime d’émission des nouvelles parts au RAN, ne crée ni ne détruit aucune valeur. Elle ne change pas la valeur de l’actif de la SCPI. Elle n’affecte pas la fiscalité des associés [*]. Son seul impact est comptable : elle rend distribuable un jour une partie plus importante des actifs de la SCPI. En ce sens, elle peut avoir un effet trompeur sur la perception que la SCPI donne à l’extérieur, en lui permettant d’afficher une distribution bien plus élevée que ce que le rendement de ses actifs ont générés, ce qui risque de tromper un public pas assez averti qui se fierait trop au ratio "distribution/prix de la part". Les SCPI qui souhaitent avoir une forte collecte doivent en assumer les conséquences, le cas échéant démontrer à leurs (anciens) associés que cette collecte est réellement dans leur intérêt et non pas dilutive (donc qu’elle va augmenter la valeur de leur participation dans la SCPI), et ne pas utiliser de tels artifices. C’est pour cette raison que je voterai contre toutes les résolutions de ce type.

Je préfère de loin (plutôt que d’affecter au RAN une partie des primes d’émission) qu’une SCPI distribue les plus-values qu’elle a réalisé sur la vente de ses immeubles, même si c’est du résultat exceptionnel (et pourtant, que n’a-t-on pas entendu comme critiques à ce niveau, et il reste des SCPI dont le CS refuse de distribuer de telles plus-values, car ils considèrent -à tord à mon avis- que ça appauvrirait la SCPI) : au moins, cette distribution correspond à de la vrai valeur créée par la SCPI.

[*] : En fait, il pourrait y avoir un effet sur la fiscalité des associés. Si on achète une part à 100€, que 10 ans plus tard elle a un prix de vente de 110€, si on la vend on payera de l’impôt sur la plus-value de 10€. Si sur les 100€ initiaux il y a eu 10€ affectés au RAN, et ensuite distribués, et que la SCPI a créé exactement la même valeur, alors au bout de 10 ans elle aura un prix de vente de 100€ donc en apparence pas d’impôt sur la plus-value à payer. Mais je doute fort, si cet impact est significatif, et que beaucoup de SCPI recourent à un tel artifice, le fisc reste les bras croisés…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #4 05/04/2017 19h18 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Le dividendes sont versés après chaque trimestre, dans un délai variable selon les SCPI, le temps sans doute d’arrêter les comptes.
Donc en janvier (annuel), avril, juillet, et octobre.
D’expérience, selon les sociétés de gestion :
. CORUM est le plus rapide, vers le 11 du mois
. CILOGER vers le 18
. PERIAL (PFO2) vers le 25
. FIDUCIAL (Ficommerce) vers le 26.
Ca dépend aussi un peu des jours fériés.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #5 09/05/2018 17h31 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Avez-vous inclut les distributions de janvier 2018 (qui correspondent aux revenus de la SCPI de T4/2017) dans les 526€ touchés ? Si non : vous avez trouvé l’explication de ce que vous considérez comme un "écart".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #6 06/06/2018 09h44 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Désolé, je n’ai qu’une version papier reçue par courrier postal.


Dif tor heh smusma

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[+1]    #7 05/09/2018 07h43 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Hazdrubal a écrit :

Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement.

Bonjour Hazdrubal, cela a déjà été discuté sur d’autres files mais les frais de souscriptions sont payés à la souscription comme leur non l’indique. Ce ne sont pas des frais de sortie. De plus ça n’a rien à voir avec des frais de notaire, qui eux comprennent bon nombre de taxes.
Ces 2 arguments sont trop souvent utilisés pour embellir le produit SCPI auprès du prospect mal informé.

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[+2]    #8 12/10/2018 23h10 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Dividende PERIAL PFO2 T3 2.25 vs 2.10
                                   T4 2.25 vs 2.10
soit 8.70  par part en 2018
(Source Périal)

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[+1]    #9 31/01/2019 11h52 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Ces écarts viennent tout simplement du PFU de 30% sur les revenus financiers.
Périal vous a prélevé 3 centimes pour 2018 donc il y a eu 0,03/0,3=0,1€ de revenus financiers dans le dividende de 8,75€ annoncé par Périal, sur lesquels ils vous prélèvent 0,03€ (rectifié suite message WhiteTiger).

Si vous êtes non imposable, le fisc vous restituera 12,8% d’impôts soit 30%-17,2% de PS.
Donc vous recevrez 0,1*0,128=0,0128€/part.
Si vous êtes imposable, vous n’aurez rien et aurez déjà payé les impôts sur ces revenus financiers.

Tout cela n’a rien à voir avec les revenus à l’étranger pour lesquels Périal a déjà payé et ne vous annonce pas une distribution supérieure à l’inverse de Corum AM.

J’espère que c’est clair.

Dernière modification par kc44 (31/01/2019 14h39)

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[+1]    #10 26/04/2019 13h31 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Bonjour,

Le rapport annuel de 2017 montre que l’immeuble (acquis en 2010) et les travaux d’agencement ont coûté 5.074.923 euros. Sa vente à 5.206.500 € représente donc une plus-value de 131.577€ soit 2,59%. Ce n’est pas folichon.

Je suis plus inquiet en ce qui concerne la collecte qui repart vigoureusement sans que la société de gestion ne puisse l’investir dans de bonnes conditions. Enfin, le taux d’occupation me semble faiblard et met en lumière un paradoxe. M. Cosserat écrit et dit à longueur d’interviews que l’immobilier de bureaux se porte bien mais le BT montre 7.70% de franchises de loyers.

A suivre

Bien à vous.

Dernière modification par AesculusHippocastanum (26/04/2019 13h32)

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