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Forums des investisseurs heureux

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#76 13/11/2017 13h21 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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PFO2 l’européenne

www.primaliance.com a écrit :

Deux acquisitions coup sur coup à Milan puis aux Pays Bas : la nouvelle ambition de PFO2 (Groupe Perial) prend forme.

A sa création en 2009, la SCPI PFO2 avait pour ambition d’être « une pionnière du développement durable et de la performance énergétique des immeubles ». Yann Guivarc’h, directeur général de Perial Asset Management, le rappelle bien dans le dernier bulletin trimestriel. Mais désormais, cette stratégie prend une autre dimension, géographique cette fois. Pour preuve, les récents investissements réalisés en zone Euro.

La taille de la SCPI permet cette ambition. Au troisième trimestre, la collecte s’est établie à plus de 36 millions d’euros. Depuis le début de l’année, le montant cumulé atteint près de 150 millions d’euros, qui ont été totalement investis.
La société de gestion a également eu recours à l’endettement. Elle l’a fait dans le but d’améliorer les rendements des acquisitions, grâce au mécanisme de l’effet de levier.
Au total, le volume d’investissements signés depuis le début de l’année atteint près de 288 millions d’euros.
Les acquisitions les plus notables sont le portefeuille Unity en Allemagne, un immeuble neuf à Utrecht aux Pays-Bas, et un immeuble de bureaux à Milan, loué pour quinze ans à 100% à PSA Italy (groupe Peugeot, Citroën, DS, ainsi que Vauxhall et Opel).

Et puis, en France, à Puteaux, l’intégralité des 12 000 m2 vacants dans The Curve ont été loués à partir du 1er octobre 2017. Cet immeuble sera vendu à son principal occupant à la fin du 1er semestre 2018. L’impact de cette location sera notable dès le 4ème trimestre de l’année 2017.
En attendant, le Taux d’Occupation Financier est en hausse au troisième trimestre avec 89,22% contre 88,74% au deuxième trimestre.

SCPI : PFO2 l’européenne


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#77 13/11/2017 15h25 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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"L’EUROPEENNE" avec 11% de son patrimoine en Europe.
A ce compte là elle est près de 4 fois plus "PROVINCIALE" mais c’est moins vendeur (42% du patrimoine).
Le marketing fait vraiment dire n’importe quoi.

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#78 29/11/2017 20h23 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Nouvelle acquisition pour Périal à Montpellier
(source: PERIAL Asset Management acquiert un immeuble de bureaux à Montpellier pour le compte de sa SCPI PFO2)

PERIAL Asset Management s’est porté acquéreur à Montpellier (34) d’un immeuble de bureaux pour le compte de PFO2.

L’immeuble représente une surface de 6 273 m² sur un terrain de plus de 16 000 m² et profite d’un nombre important d’emplacements extérieurs de stationnement. Situé à Montpellier Est en sortie d’autoroute, cet actif bénéficie d’une excellente accessibilité. Il est intégralement loué au groupe Veolia dans le cadre d’un bail long terme.

Cette acquisition s’inscrit parfaitement dans la stratégie de PFO2 grâce à son emplacement dans une zone tertiaire reconnue d’une métropole de province. Dans cette opération, le vendeur a été conseillé par JLL dans le cadre d’un mandat co-exclusif avec Catella.

Personnellement, j’aimerais que Périal communique sur le rendement, le taux d’occupation, la durée précise du bail… afin que l’on puisse se faire une idée plus précise de l’affaire.

Cordialement,

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#79 30/11/2017 10h44 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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ce n’est effectivement pas normal de pas avoir plus d’informations.
Il va falloir élever le ton aux AG.

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#80 27/04/2018 19h56 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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En lisant le Bulletin Trimestriel T1/2018 de PFO2, on trouve une Société de Gestion à présent très optimiste (sur le marché des bureaux) : "Coté locatif, les voyants sont au vert !"; "… confirme le scénario de hausse des loyers dans un marché où l’offre disponible a baissé de 10% en un an en Ile-de-France, voire de 21% à Paris"; "Dans ces conditions, nous augmentons notre premier acompte de distribution à 2,10 € contre 2,05 € en 2017"; etc.

Acceptons-en l’augure, et espérons que ça se confirme pour les trimestres à venir…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#81 09/05/2018 16h55 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Bonjour,
Je viens de débuter ma première déclaration avec revenus SCPI dont ceux de PFO2. J’avais compris que les revenus à déclarer (brut-frais-intérêts emprunt SCPI) pouvaient être différents des dividendes versés. Néanmoins, je n’imaginais pas une telle différence.

Dans mon cas, le net à déclarer est de 877€ alors que j’ai touché 526€ de  dividendes. Cette différence est-elle normale ? Cela vient-il du fait de l’entrée en jouissance des parts (en mai avec premier versement en juillet) ?

Je me retrouve imposé sur de l’argent non perçu pour un montant significatif. Quelque chose m’échapperait-il ?

Adrien

PS : j’ai le même ordre de grandeur d’écart pour mes 2 autres SCPI (Immorente et Ficommerce).

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#82 09/05/2018 17h25 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Le brut est a déclarer dans le cadre du micro foncier. Le régime micro foncier s’applique de plein droit lorsque les loyers (hors charges) générés par vos locations non meublées ne dépassent pas 15 000 € par an (au-delà, c’est le régime réel qui s’applique).
Lorsque vous relevez du micro foncier il y a un abattement de 30 %.
Il faut pour le micro foncier avoir en plus des SCPI un bien immobilier physique loué.
Sinon c’est le régime réel qui rentre en ligne de compte et là il faut prendre le net.
Par contre ce qui est sur c’est que l’on paye des impôts sur le report à nouveau, c’est pourquoi Corum a par exemple décidé d’arrêter d’alimenter le report à nouveau.

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[+1]    #83 09/05/2018 17h31 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Avez-vous inclut les distributions de janvier 2018 (qui correspondent aux revenus de la SCPI de T4/2017) dans les 526€ touchés ? Si non : vous avez trouvé l’explication de ce que vous considérez comme un "écart".


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#84 09/05/2018 18h05 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Tout est dit et se cumule !
La SCPI est "fiscalement transparente".

C’est principalement l’acompte 4ème trimestre 2017 qui est à déclarer, même si vous l’avez reçu vers le 25/01/2018.

Accessoirement le report à nouveau (environ 7 %) correspondant à des revenus non distribués.

Enfin, vous aurez le "plaisir" de déclarer les revenus de source étrangère, selon 2 modalités (8TI et 8TK).

On peut signaler l’excellente initiative de PERIAL qui fournit une "Notice personnalisée" avec les vrais chiffres.
Il n’y a plus qu’à recopier (après additions pour les autres SCPI) …

Dernière modification par ArnvaldIngofson (09/05/2018 18h23)


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#85 09/05/2018 18h26 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Bonjour , le micro foncier s’applique t’il dans le cas de revenus qui seraient exactement de 15000 euros ou bien faut t’il que ce soit inférieur à ce montant ? lorsque je cherche une réponse à cette question ce n’est pas très clair .

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#86 09/05/2018 18h31 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Toujours dans cette excellente notice, on lit :

PERIAL a écrit :

3 conditions cumulatives pour bénéficier du régime micro-foncier :
• Un foyer fiscal avec des revenus bruts fonciers annuels <= 15 000 €
• Des revenus fonciers provenant de parts de SCPI non soumises à un régime fiscal particulier (sauf SCPI Scellier Classique)
• Des revenus fonciers d’immeubles ou appartements en direct ne provenant ni de la location d’appartements meublés ni d’un régime fiscal spécifique.

Ils disent donc <=


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#87 09/05/2018 21h02 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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@GBL En ajoutant le versement de janvier, on arrive à 841€, ce qui me semble plus logique.
Désolé pour l’erreur de débutant…

@Arnvald
Je crois que je me suis sorti des 8TI 8TK, grâce à la notice de PFO2 entre autre.

Adrien

Dernière modification par Adrien (09/05/2018 21h04)

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#88 03/06/2018 12h15 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Lu dans le rapport annuel (page 24) :

PFO2 a écrit :

Perspectives 2018

Après des années de baisse de dividendes en phase avec le marché, PFO2 doit maintenant se mettre en situation d’augmenter progressivement sa distribution.
C’est pourquoi nous avons décidé de fixer une fourchette de dividende comprise entre 8,40 et 9 €.

Bien pour une SCPI qui ne brille pas par son rendement …


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#89 03/06/2018 13h10 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9144_pf.jpg
Source Primaliance

Puisqu’ils parlent de l’augmenter, j’ose espérer que le dividende passera au minimum à 8,7€ soit plutôt dans la fourchette haute de leur prévision…

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#90 06/06/2018 09h00 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Lu dans le rapport annuel (page 24) :

PFO2 a écrit :

Perspectives 2018

Après des années de baisse de dividendes en phase avec le marché, PFO2 doit maintenant se mettre en situation d’augmenter progressivement sa distribution.
C’est pourquoi nous avons décidé de fixer une fourchette de dividende comprise entre 8,40 et 9 €.

Bien pour une SCPI qui ne brille pas par son rendement …

Bonjour,
Le RA 2017 n’étant pas encore en ligne sur le site de Perial, auriez-vous une édition numérisée du document?  Je ne possède PFO2 qu’en AV. Cordialement

Notons l’arrivée d’un nouveau gérant qui pilote depuis novembre 2017 les 3 scpi de Périal. Il était auparavant gérant de Rivoli Avenir Patrimoine, puis de OPCIMMO chez Amundi.

Dernière modification par ddazin (06/06/2018 09h10)

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[+1]    #91 06/06/2018 09h44 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Désolé, je n’ai qu’une version papier reçue par courrier postal.


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#92 04/09/2018 23h11 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Je regrette vivement d’avoir investi dans la SCPI PFO2 de Perial.

En mars 2012, un jeune courtier de Neuilly m’a fait acheter pour 40.000€ de parts. Le principe qui m’avait été expliqué était le suivant :
- Je versais 40.000€. D’autres investisseurs versaient 20.000€. En mars 2012, je devenais propriétaire de l’ensemble des parts, soit 60.000€.
- Pendant 10 ans, les autres investisseurs percevaient les intérêts des 60.000€ et moi rien.
- Les parts étaient censées gagner de la valeur tous les ans.
- A l’issue des 10 ans, j’étais donc censée être propriétaire de parts valant bien plus que 60.000€ et me mettre à percevoir les dividendes.

Or, cela ne s’est pas passé comme prévu. La première année, le total faisait une cinquantaine de milliers d’euros. Si j’avais bien versé les 40.000€, les autres investisseurs ont versé nettement moins et ils perçoivent l’intégralité des revenus.6 ans plus tard, le total des parts n’atteint toujours pas les 60.000€.

Bref, j’ai le sentiment détestable d’avoir été escroquée.

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#93 05/09/2018 00h05 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Votre message n’est pas très précis (et votre présentation inexistante).
Mais on peut comprendre que vous avez fait l’acquisition de parts de SCPI PFO2 en démembrement, ce qui permet au nu-propriétaire (vous) d’obtenir une décote sur son investissement et à l’usufruitier de toucher des revenus complémentaires pour un investissement réduit.

Comme toutes les SCPI, les frais de souscription sont importants : 10,20 %.
Il est donc normal que la 1ère année vous constatiez une diminution de votre capital.

Par la suite PFO2 n’a pas démérité, la valeur de part a souvent augmenté :
https://www.devenir-rentier.fr/uploads/9981_pfo2_2009-2017.jpg
Par contre personne ne peut garantir une revalorisation chaque année.

A l’issue du démembrement temporaire, l’usufruit s’éteint. Le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans avoir à payer des droits de mutation.
Il faut donc attendre pour connaître la rentabilité finale de votre investissement.

Vous avez donc fait un investissement :
. dont les inconvénients (frais de souscription, disponibilité) sont bien connus
. avantageux fiscalement (pas d’imposition sur le revenu ni d’ISF/IFI)
. souvent considéré comme une bonne solution pour préparer sa retraite.

Il n’y a rien là qui relève de l’escroquerie.
Peut-être un défaut de conseil.
Et un manque de recherche d’information avant de réaliser un investissement d’un montant significatif.

Pour en savoir plus :
SCPI : L’épargne immobilière peut aussi être acquise en nue-propriété
PrimAlliance PFO2


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#94 05/09/2018 00h13 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement.  Vous êtes propriétaires de 60000€, vous toucherez bien les dividendes issus de 60000€ de part, mais vous les revendrez a 50000 et quelque.

En 10 ans le prix n’a pas assez evolué pour compenser ces frais.

Je me suis toujours demandé d’ailleurs : dans un demembrement 10 ans, est il raisonnable de partir sur l’hypothèse qu’on récupère le prix total de la pleine propriété ?

PS : grillé, le message au dessus est plus précis que le mien.

Dernière modification par Hazdrubal (05/09/2018 00h17)

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#95 05/09/2018 00h37 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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@Honnete :   Je vous recommande de faire une présentation sur www.devenir-rentier.fr/f14, en vous inspirant du modéle de présentation.

Ensuite, pour votre investissement, je suppose que vous avez acheté en 2012 la nu-propriété de 335 parts de PFO2  (pour 335 * 178€ * 67% = 39 952.10€), renonçant à l’usufruit (donc aux revenus) pendant 10 ans (plus les quelques mois de délai d’entrée en jouissance).
Donc en 2022 (au 1er août si vous avez investi en mars 2012) vous détiendrez la pleine propriété de ces 335 parts, et percevrez les revenus associés. Actuellement une part peut être achetée 194€ (donc acheter 335 parts reviendrait à 64 990€), en 2017 chaque part a rapporté 8.60€ (donc 335 parts ont rapporté 2881€)., et les parts peuvent être vendues à 177.51€ (donc 59 465.85€ pour 335 parts.)
Dans l’intervalle, il est probable que la "valeur" affichée pour cet investissement ne soi pas très significative (il est de toute manière très difficile de vendre des parts démembrées, donc avant 2022 pour vous).
Je ne crois pas que vous ayez fait un si mauvais investissement, car l’augmentation du prix de la part (178 -> 194€, soit +9%) vous profite directement, et qu’en 2012 il n’était de loin pas évident d’anticiper que le prix de la part allait augmenter ainsi.
Par contre il semble bien que vous n’ayez pas tout compris (ou/et que votre conseiller n’ait pas bien expliqué)…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+1]    #96 05/09/2018 07h43 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Hazdrubal a écrit :

Ce n’est pas que les autres ont versé moins, c’est qu’il y a des frais de sortie. Ce sont comme des frais de notaire, mais payés à la revente uniquement.

Bonjour Hazdrubal, cela a déjà été discuté sur d’autres files mais les frais de souscriptions sont payés à la souscription comme leur non l’indique. Ce ne sont pas des frais de sortie. De plus ça n’a rien à voir avec des frais de notaire, qui eux comprennent bon nombre de taxes.
Ces 2 arguments sont trop souvent utilisés pour embellir le produit SCPI auprès du prospect mal informé.

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#97 05/09/2018 08h20 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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ArnvaldIngofson a écrit :

Il n’y a rien là qui relève de l’escroquerie.
Peut-être un défaut de conseil.
Et un manque de recherche d’information avant de réaliser un investissement d’un montant significatif.

+1
Lorsqu’on voit le message d’honnete, on se dit que les intermédiaires ont encore du travail.
Je suis également surpris d’un investissement de 40k€ sans compréhension des tenants et aboutissants.

Comme les autres membres du forum l’ont expliqué, le montage est a priori en démembrement. Une présentation de votre part permettra de vous dire a posteriori si la stratégie était bonne étant donnée votre situation (âge, TMI…).

Adrien

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[+2]    #98 12/10/2018 23h10 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Dividende PERIAL PFO2 T3 2.25 vs 2.10
                                   T4 2.25 vs 2.10
soit 8.70  par part en 2018
(Source Périal)

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#99 13/10/2018 09h07 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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M.erci pour l’info

L’an dernier dividendes T3 = 2.05
                                  T4 = 2.45
Donc pour moi c’est juste la répartition qui change car la somme fait 4.50 dans les 2 cas.
Mais au final 8.70 contre 8.60 soit une hausse de 1.2%

Eric

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#100 26/01/2019 13h57 → PFO2 de Perial : analyse de la SCPI PFO2 de Perial (pfo2)

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Hausse de la valeur d’expertise de 2,3% : encore un petit % de part cette année ?

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