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Résultat du sondage :

En 2021, recommanderiez-vous les SCPI Fructipierre et Fructirégions à un proche ?


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#76 14/12/2019 16h24

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Je ne sais pas quelles sont vos sources mais j’en était resté à une augmentation de capital en septembre - octobre … 2019 :

Bulletin T2 Primopierre a écrit :

Afin de poursuivre la diversification de votre patrimoine, une augmentation de capital devrait être lancée après la période estivale, sur la base d’un prix de souscription proche de la dernière valeur de reconstitution (601,34 €).

Partie remise donc, même si à mon avis la société de gestion a sa petite idée de l’évolution de la valeur de reconstitution au 14 décembre, pour moi l’argument est bidon mais il fallait surement en apporter un.

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#77 18/12/2019 13h01

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En ce qui concerne Fructirégions : Transformation de la société en SCPI à capital variable à l’ordre du jour de l’AG du 8 janvier 2020.
www.journal-officiel.gouv.fr/balo/docum … 905024-149
AEW-Ciloger devient coutumier du fait de prendre des virages décisifs dans l’avenir de ses SCPI en période de fêtes, que les associés ne se laissent pas amadouer, il faut ouvrir le courrier, remplir les bulletins de vote et voter non !
C’est important et AEW-Ciloger serait la première société de gestion à arriver à faire perdre de l’argent à ses associés en passant une SCPI à capital variable car le prix reste en baisse par rapport à ce qu’il était l’an dernier et en ce début d’année.
J’ai lu leur arguments, ils sont fallacieux.

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#78 07/03/2020 16h58

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Re-bonjour à tous, je reviens sur ce sujet. En effet mes Fructipierre sont enfin plus nanties (ça a été long avec la banque pop…) et quand je vois les prix de confrontation je me dis que je ne devrais peut-être pas trop attendre même si mon idée au départ était une vente un peu plus tardive dans l’année.
En effet si je comprends bien la confrontation de Février ferait apparaitre un prix vendeur de 560€; Donc je suppose que je peux tenter ma chance sur ce prix? Ce qui serait pas mal du tout et n’ayant jamais vendu de SCPI je ne sais pas trop comment ça évolue (amplitude et vitesse) mais si je regarde l’historique cela fait un moment que les prix étaient aux alentours de 490/500. Par ailleurs ils indiquent également des ordres d’achats plus hauts que le prix de la confrontation, je ne comprends pas trop ce que ça veut dire.
Il n’y a pas de frais à la charge du vendeur sur ce prix de 560€ ? excepté bien sûr les impôts….
Merci de vos retours

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#79 07/03/2020 18h02

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C’est ça, vous touchez bien 560€ moins l’imposition sur la PV.
Il fallait bien attendre un peu voyez, ça vous fait un bel investissement sur la durée avec un beau TRI.
Le prix me parait haut, je vous conseille de ne pas tarder, le soufflet pourrait retomber (voir Frutirégions …).
Je ne sais pas combien de parts vous avez mais par exemple si c’est significatif, vendez en 2 fois.
Vous prenez ce qu’il y a à prendre maintenant (mettez en dessous de 560€, ça ne coûte rien et augmente vos chances de passer) et vous tentez une plus-value plus importante lors de prochaines confrontations. Ou pas !

Sur les prix délirants de certains ordres d’achat, on est dans un marché de demande donc les acheteurs se battent, c’est à celui qui mettra l’ordre le plus haut. Ca ne change rien car au final tout le monde paie le prix retenu soit 560€ en février. Idem à la vente, certains se positionnent trop bas, ils vendent idem au prix retenu, ça leur permet juste d’être prioritaire, au cas où il n’y aurait plus assez d’acheteurs, avec le risque que le prix retenu baisse d’autant.

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[+1]    #80 07/03/2020 18h29

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Kidck, peut-être auriez-vous intérêt à vérifier si vous ne gagnez pas une année supplémentaire d’abattement pour délai de détention en conservant vos parts quelques mois de plus…par ailleurs évitez de vendre fin mars sinon vous allez perdre la distribution du 1er trimestre 2020, vendez en avril vous ne perdrez qu’un mois de loyer.

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#81 07/03/2020 18h34

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Bonjour,

En complément de la réponse de Surin :

1 - Je vous recommande la file dédiée au fonctionnement du marché secondaire des SCPI

2 - A chaque confrontation, le prix d’échange est fixé de façon à maximiser le nombre de parts échangées. Une fois ce prix fixé, les ordres d’achat aux prix les plus hauts et les ordres de vente aux prix les plus bas sont servis en priorité. Passer un ordre d’achat à un prix élevé augmente les chances d’être servi, mais à un prix qui peut être élevé en fonction du carnet d’ordre et de son évolution dans les dernières heures avant la confrontation…

Canyonneur

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#82 08/03/2020 15h16

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J’ai bien noté toutes vos remarques et conseils et vous en remercie. Je vais attendre un début de trimestre effectivement.

Je ne sais pas si c’est beaucoup de parts. Pour moi relativement…mais pour fructipierre c’est pas énorme, j’ai 212 parts. Je les détiens depuis juillet 2011, achetées 434€.
Ce qui revendu 560€ ne serait pas si mal pour de la Scpi non ?

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#83 08/03/2020 15h49

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Oui c’est beaucoup de parts. Vous les avez payées plus cher avec les frais et c’est ce prix (473.06 €) qui sera retenu pour la PV donc tant mieux.

Je n’avais pas pensé à l’histoire du dividende, oui la remarque de Rentavix est très pertinente à ce titre. Il en est de même pour la PV distribuée en juillet et représentant largement un trimestre de distribution habituellement.
Maintenant on parle d’à peine 5€/part à chaque fois. Le marché évolue très vite en ce moment avec un engouement soudain, alors que la SG a parlé d’une augmentation de capital sur la base de la valeur de reconstitution il y a près d’un an déjà.
Cette valeur 2019 devrait rester au dessus de 600€ donc il y a peu à perdre.
Tout de même potentiellement, sachez que AEW-Ciloger a pris tout le monde de cours avec Fructirégions en annonçant en dernière minute une augmentation de capital sans préavis et avec un prix en baisse de 7%.
Rien n’indique qu’ils feront de même mais pour calmer le marché secondaire, ils pourraient agir en conséquent.
Je confirme donc mon conseil de prendre ce qu’il y a à prendre aujourd’hui sur une moitié de vos parts et tenter le coup en attendant davantage pour empocher dividende + distribution de PV + prix en hausse !

Ou en 3 fois, maintenant, début prochain trimestre donc avril et enfin un dernier tiers pour bénéficier de la distribution de PV mais je ne sais pas jusque quand il faut attendre :

RA 2018 Fructipierre - 7ème résolution a écrit :

Cette distribution sera versée pour les parts en jouissance à la date de la distribution, aux propriétaires des parts détenues en pleine propriété (…).
Cette distribution sera mise en paiement au cours du deuxième semestre 2019.

Ca manque de précision à mon sens, la distribution se fait habituellement en juillet mais quelques jours avant août.

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#84 08/03/2020 20h10

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Petite question: la plus value distribuée se fait sur les parts en possession au moment de la distribution ? Donc si je liquide une moitié il restera pas tant que ça en plus value distribuée.
La plus value sur cession s’élève en gros à 560-473 * 212 = 18,4 K je ne suis pas sûr que ça vaille le coup d’attendre Juillet pour toucher environ 600 à 800€ de pv distribuée au risque de voir le prix de confrontation qui aura baissé entre temps.

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#85 08/03/2020 21h11

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Bonsoir

L’impôt sur la plus value est payé au moment de la cession des parts… Si la cession porte uniquement sur une partie des parts, l’impôt ne porte que sur cette partie des parts…. Donc si vous vendez en 3 fois, il y aura 3 calculs et un impôt par part différent entre les 3 cessions si le prix de vente est différent ou si la durée de détention est différente…

C’est exactement la même chose côté vente que pour des actions…. En revanche, chaque part est numérotée et donc, en cas d’achats successifs, on ne prend pas un prix d’achat moyen mais le prix d’achat de chaque part vendue…

Canyonneur

Dernière modification par Canyonneur75 (08/03/2020 21h21)

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#86 08/03/2020 23h49

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Bien entendu mais je parlais des revenus de plus values qui sont distribués par fructipierre en Juillet pas des impôts sur la plus value.

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#87 09/03/2020 17h42

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Il y a clairement plus à perdre qu’à gagner à attendre. En vendant vous prenez votre PV, inutile de se retourner. On entre en eaux troubles, moi-même je suis interrogatif sur les placements en cours et me demande s’il ne faut pas temporiser.
La dynamique acheteuse sur le carnet d’ordres semble encore suffisante mais pour combien de temps ?

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#88 27/03/2020 11h48

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Confrontation du mois mars sur Fructipierre : prix vendeur de 581€… et il n’y a quasiment plus d’ordres à la vente.
Les vendeurs devraient revenir en avril puisqu’ils ne perdraient qu’un mois de loyer.
Reste à voir si les acheteurs restent et si de nouveaux arrivent.

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#89 27/03/2020 16h27

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Oui j’aurais pensé plutôt à une nette baisse. Je n’ai pas pu m’en occuper. Je vais tenter ma chance ce mois-ci. On verra si il y a encore des acheteurs.
Perso je devais investir beaucoup dans plusieurs SCPI j’ai décidé d’attendre.

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#90 23/04/2020 12h19

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Pour information. J’ai envoyé mon ordre de vente via Chronopost vu le Covid. En effet même les recommandés AR peuvent mettre jusqu’à plus de 12 jours, expérience vécue.
Message de La Poste le surlendemain: Votre Chronopost ne peut être délivré, bureaux fermés et pas de boites aux lettres.
J’ai appelé AEW Ciloger qui benoîtement me le confirme et me dit que l’on peut envoyer les ordres par e-mail exceptionnellement en cette période !

Vous croyez qu’ils auraient pu le dire sur leur site ! Pas sérieux.

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#91 29/04/2020 20h32

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La confrontation a eu lieu aujourd’hui. Si je comprends bien aucun titre ne seraient échangés ?

FRUCTIPIERRE | AEW Ciloger

En effet les 5 ordres de ventes les + bas (entre 579 et 590) sont plus haut que les 5 ordres d’achat les + hauts (560 à 576)

A priori mon ordre n’a donc pas du passer.

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#92 29/04/2020 21h36

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Attendez demain matin. Le carnet d’ordre a été mis à jour mais pas le résultat de la confrontation.
J’ai consulté le carnet hier, il y avait bien des ordres à d’achat à des cours à 590 et 600€…

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#93 29/04/2020 22h02

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Je confirme ce que dit Rentavix. Le prix d’échange est donc compris entre 576 et 579€ prix vendeur.
Tous les ordres d’achat au dessus de 579€ sont exécutés, tous les ordres de vente en dessous de 576€ aussi.
Demain nous saurons combien de parts ont été échangées et à quel prix, AEW-Ciloger procède toujours ainsi.

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#94 29/04/2020 22h08

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Mon prix de vente était à 581. Hier je voyais des ordre d’achat qui le couvrait mais plus maintenant. A suivre.
Si vous dites vrai mon ordre ne serait pas passé puisque je suis au dessus de 576; A voir demain.

Si toutefois il était exécuté vous savez sous quel délai on reçoit les fonds ? ça me servira pour une autre fois de toutes façons.

Dernière modification par Kdick (29/04/2020 22h10)

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#95 29/04/2020 22h16

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C’est une certitude : votre ordre de vente n’est pas passé, en raison d’un prix trop haut.
Les 5 ordres de vente à 581€ et représentant 282 parts ne sont pas exécutés et apparaissent toujours en vue de la prochaine confrontation.
Dans votre espace client, vous pourrez voir que votre nombre de parts n’a pas changé, alors que ça serait déjà le cas si la vente avait pu se faire.
Le règlement intervient sous un mois en cas de vente.

Edit : Prix d’échange confirmé à 576€ prix vendeur.
Les acheteurs ont perdu le sens des réalités. C’est excessif quand on voit -14% par exemple sur Actipierre 1, dont le patrimoine certes n’a rien à voir.

Dernière modification par Surin (30/04/2020 04h54)

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#96 30/04/2020 12h05

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Ok c’est bien ce que je pensais. Premier signe de baisse covidien ? Fort possible.

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#97 13/06/2020 22h14

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Pour information. Ma vente (fixée à 581€ pour mémoire) n’est pas passée non plus en Mai. Le prix s’est fixé à 579….. Je la maintiens pour l’instant sans grand espoir. Je referai un autre prix en Juillet.

On peut néanmoins être inquiet de voir les offres de ventes les plus basses à 485 / 500 / 537, les gens sont fous ou quoi?

Les offres d’achats les + hauts culminent à 575

Si je comprends bien le fonctionnement je devrais en Juillet faire une offre aux alentours de 570 si je veux avoir une chance de vendre, à priori sauf si ça baisse encore.

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[+2]    #98 16/06/2020 14h59

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Vous avez raté une belle opportunité de vendre en mars, avril ou mai.
Pour rappel :

Surin, le 07/03/2020 a écrit :

Le prix me parait haut, je vous conseille de ne pas tarder, le soufflet pourrait retomber (voir Frutirégions …).

Surin, le 09/03/2020 a écrit :

Il y a clairement plus à perdre qu’à gagner à attendre.

Le prix semble à un plafond, s’il progresse encore tant mieux mais je ne vois pas pourquoi, les gros ordres à prix élevé ont disparu.

Kdick, le 13/06/2020 a écrit :

On peut néanmoins être inquiet de voir les offres de ventes les plus basses à 485 / 500 / 537, les gens sont fous ou quoi?

Personne n’est fou, il n’y a rien (ou peu) à perdre à mettre un ordre plus bas, ça permet d’être servi en priorité. "Les gens" en question sont bien souvent des notaires qui ont évalué les parts il y a plusieurs mois, en 2019 le prix était régulièrement sous les 500€ et c’est ce qui sert de base lors d’une succession. Lorsque la succession se déboucle, 6 ou 8 après après quand tout va bien ou 1 an ou 2, le notaire (ou plutôt son clerc qui peut être débutant et/ou découvre les SCPI) qui ne cherche pas trop vend au prix estimé lors du passage en revue du patrimoine du défunt et passe un ordre à ce prix. S’il demande au gérant, celui-ci lui donne simplement un aperçu de la dernière confrontation, encore faut-il en faire la demande.
Les héritiers ont leur mot à dire et peuvent donner des instructions mais ils n’ont probablement pas la compétence et sont déjà satisfaits de toucher 500€/part ou 480.
Pour ma part je ne comprends pas votre position qui persiste sur un prix 3 à 5€ trop cher.

---

Pour info, après une augmentation de capital avec un prix en baisse de 7% fin 2018, Fructirégions Europe avait vu sont prix remonter avant que AEW-Ciloger ne sonne le coup de grâce en la passant à capital variable sensiblement au même prix que celui de l’augmentation de capital et 4% en dessous des dernières confrontations.
Moralité, passage à capital variable n’est plus synonyme d’augmentation du prix de part.
Fructipierre peut à tout moment passer en variable ou "subir" une augmentation de capital, le gérant ne cachant pas ses intentions.

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#99 16/06/2020 16h35

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Bonjour Surin,

J’ai essayé de suivre vos conseils et j’ai passé mon ordre de vente. Je n’ai pas cherché à vendre 3 ou 5€ trop cher. J’avais juste mis « bêtement » semble-t-il le dernier prix de cession dès le mois de mars. Depuis plein de problème avec le covid et les courriers. J’ai envoyé un courrier chrono post qui a refusé d’être livré faute de réceptionniste chez Fructipierre ! Véridique vive le covid !
Là je vais refaire un ordre soit pour fin Juin soit à partir de Juillet mais je dois dire que du coup je ne sais plus quelle valeur mettre. Si je vends en Juin je perds les 3 mois de revenus soit 800€ en gros. Pas très grave au vu de la valeur totale. Votre conseil est le bienvenu.
Si vous avez un moment je veux bien un commentaire sur mon portefeuille envisagé d’achat Scpi.

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#100 14/08/2020 16h31

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Bonjour,
quelques  nouvelles sur cette vente. J’ai enfin pu repasser un ordre à 560€ sur Juillet; La confrontation s’est faite à 570; Je suppose donc que j’ai pu vendre mes parts ce qui serait une "bonne vente". Y-a-t-il eu assez d’acheteurs ? Impossible de vérifier j’ai bloquer mon mot de passe pour mon compte sur le site………..Cornichon. J’ai refait une demande mais ils semblent aux abonnés absents.

Si la vente s’est bien réalisée, je crois comprendre que je toucherai:

Vente 120.840 - Achat 100.280 = 20.552 de + values à déduire les impôts et PS

IR= 20.552 - 3.699,36 (3*6% décote pour plus de 6 ans de détention) = 16.852 * 19% = 3.202

PS= 20.552 - 1.017,32 (3*1,65% décote pour plus de 6 ans de détention) = 19.534,68 * 17,2% = 3.360

Donc à recevoir en net: 120.840 - 3.202 - 3360 = 114.278€

Mon calcul vous parait juste ?

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