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#26 30/06/2014 17h16 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Pour info, l’Ak fructipierre est reportée à septembre.

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#27 01/07/2014 06h56 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Ok. Je modere mes propos : si vous pensez que la scpi peut se redresser (je le pense), rentrer a ce prix la peut etre une opportunité . Surveillez le bulletin trimestriel du 2 eme voire 3 eme trimestre pour suivre l evolution (relocations). Meme si encore une fois, ce n est malheureusement qu a l issue de l AK que vous en aurez une idee plus precise…

Dernière modification par goiz (01/07/2014 07h02)

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#28 21/07/2014 19h24 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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n y aurait il pas un debut de panique sur le marché secondaire ?
le "gros poisson" qui vend ses 333 parts a baissé son prix ce mois ci (470=> 410) ; sans attendre la prochaine AK, il y a des affaires a faire , pour qui serait interessé.

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#29 22/07/2014 12h53 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Si cet ordre est maintenu, il y a effectivement une belle affaire à faire car le prix de la part passerai à 410 € à fin Juillet.

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#30 22/07/2014 22h18 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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en l etat actuel du carnet d ordre, le prix d execution serait de 470.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/1337_cop.jpg

Modalité et fixation du prix

Le prix d’exécution est celui auquel peut être échangée la plus
grande quantité de parts.
ndlr => 410 (les ordres de vente les plus bas étant exécutés en priorité)

Si plusieurs prix peuvent être fixés sur la base de ce premier
critère, le prix d’exécution retenu est celui auquel le nombre de
parts non échangées est le plus faible.
ndlr => de 410 à 470, tous les ordres d achat sont exécutés, et il reste à la vente le même nb de parts

Dans le cas où ces deux critères n’auraient pas permis de
déterminer un prix unique, le prix d’exécution est le plus proche
du dernier prix d’exécution établi.
ndlr => le dernier prix était de 470 donc 470

on est dans le dernier cas.
Il faudrait qu un acheteur se positionne à 410 (même pour 1 part) pour faire descendre le tout.

c est pour ca que les scpi a capital fixe ne sont pas forcement la panacée dans ce type de situation (volatilité), je dis ca je dis rien, ca dépend de ce qu on recherche…

Dernière modification par goiz (26/07/2014 17h40)

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#31 26/07/2014 22h12 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Merci pour ces informations. Je regarde l’AK prévue d’un autre oeil…

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#32 01/08/2014 18h25 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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au fait : dernier prix d’exécution 460€ (il y a eu bcp de monde)

BT2 2014 Fructipierre

(Attention blabla de pro)

COLLECTE
Votre Société de Gestion envisage à compter de début août de lancer
une nouvelle augmentation de capital sur votre SCPI Fructipierre.
Cette collecte vise à poursuivre le développement du patrimoine
conformément à sa politique traditionnelle d’investissement. Nous
souhaitons vous en informer et vous détailler les conditions de cette
augmentation de capital. Cette opération reste conditionnée à
l’obtention du visa de l’Autorité des marchés financiers.

LE PRIX DE SOUSCRIPTION
Le prix de souscription retenu s’établit à 498 € par part. Il a été
établi en tenant compte de la distribution de plus-values de 6 €
par part qui ne bénéficiera qu’aux seuls associés présents avant le
lancement de l’augmentation de capital. Cette distribution de
capital interviendra en juillet 2014.

Nous vous rappelons que la valeur de reconstitution arrêtée au
31/12/2013 ressort à 525,10 € par part. Compte tenu de cette
distribution de plus-values et toute chose égale par ailleurs, elle
sera ramenée à 519,10 €. Le prix de souscription retenu ressort
ainsi à 96 % de la valeur de reconstitution corrigée de la distribution
de plus-values. Le prix de souscription de la précédente augmentation
de capital ressortait à 495 € par part.


LE MONTANT DE L’AUGMENTATION DE CAPITAL
Le montant de cette augmentation de capital est fixé à 64 999 956
euros, ce qui représente 9,31 % de la valeur de reconstitution de la
société. Comme par le passé, votre société de gestion a souhaité
retenir un montant de collecte maîtrisé.
Cette augmentation de capital vous permettra, si vous le souhaitez,
de compléter votre investissement dans la SCPI Fructipierre et
d’accompagner son développement.

je comprends maintenant pourquoi ils ont attendu pour lancer l AK.
D abord la distribution de PV pour compenser la baisse du résultat.
Ensuite l AK avec un prix "ajusté" tenant compte de cette distribution, afin que le rendement escompté par les nouveaux entrants ne soit pas trop ridicule.

Le plus "amusant", c est qu ils parlent de 9.31% de la valeur de recontitutiondu 31/12/2013. Donc sans prendre en compte la distribution comme ils ont bien voulu le faire pour fixer le prix de souscription d’une part…(ce % n’aurait certainement pas paru aussi "maitrisé" s’ils avaient tenu compte du prix de reconstitution "ajusté").

Bref, je pense que cette AK va être poussive. Curieux de voir la suite!

Dernière modification par goiz (02/08/2014 06h45)

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#33 13/11/2014 19h35 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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je fais profiter le forum d’une analyse récente (plutôt rassurante qu’informative j’ai l’impression, puisque l’immeuble de Suresnes n’est toujours pas vendu).

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#34 13/03/2015 10h53 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Bon suite à ma présentation on va rentrer dans le détail et le concret.

On me propose Fructipierre et Lafitte Pierre.

Pour l’instant mon analyse est très subjective :

Il y a une petite diversification entre ces deux SCPI Fructipierre étant plus Paris et région parisienne, et lafitte région parisienne et province. La diversification est moins flagrante sur les secteurs, Lafitte un peu plus de commerce.

Pourquoi NAMI AEW Europe…tout simplement parce que c’est ce qu’il y a derrière la porte de la banque dans laquelle je suis rentré…

Il y avait pas mal de doute sur Fructipierre notamment sur une surface à Suresnes qui tardait à se vendre, mais j’ai vu que c’était vendu, donc c’est une bonne nouvelle?

Je ne trouve pas grand chose sur le net concernant Lafitte Pierre. je ne parle pas d’information techniques mais d’avis positifs ou négatifs. J’ai parfois tendance à utiliser le Net comme un thermomètre et quand la température est "basse" pas d’opposition négatif/positif sur un produit, x sujet sur le produit etc…j’ai tendance à me dire que c’est une bonne chose.
Cela serait donc plutôt positif vis à vis de Lafitte pierre.
Je me trompe?

Dernier point et désolé si je digresse ou si je passe pour un nul.
Je ne comprends pas la notion d’achat augmentation de K/ Achat marché secondaire.

Quand je dis je ne comprends pas , je comprends qu’il y a 2 possibilité d’acheter des SCPI
Je me doute que l’on ne peut acheter via augmentation de K qd il y a une augmentation de K et sur le marche secondaire quand il y en a acheter.
Ce que je ne comprends pas c’est ou se trouve l’intérêt s’il y a le choix?
C’est comme pour l’immobilier direct : pouvoir acheter moins cher sur le marché de l’occasion?

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#35 13/03/2015 11h35 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Il existe deux types de SCPI en terme de capital:

- Celles à capital variable: La SCPI vend et rachète les titres aux associés, ces prix sont fixés par la SCPI et connus à l’avance pour qui souhaite faire une transaction

-Celles à capital fixe: Pour acheter deux possibilités soit par augmentation de capital c’est à dire une souscription ouverte par la SCPI qui peut être régulière ou rare selon la SCPI, soit par le marché secondaire c’est à dire qu’un associé souhaite revendre ses parts et comme la SCPI ne les rachète pas il lui faut trouver un acheteur pour pouvoir faire la transaction.

Le capital variable permet une meilleur liquidité, le capital fixe permet parfois de trouver des parts moins chères que l’ANR (actif net revalorisé= l’actif immobilier +trésorerie) de la SCPI sur le marché secondaire et parfois des SCPI n’ont aucune part à vendre pendant des années.

J’espère que c’est plus clair pour vous. Nami étant une filiale de la populaire dans laquelle vous avez déjà tout, pensez quand même à la diversification.

Carpediem


«Voir c’est savoir, vouloir c’est pouvoir, oser c’est avoir. »Alfred De MUSSET

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#36 13/03/2015 11h58 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Merci pour la réponse qui clarifie les choses mais fait que l’on se retrouve confronter à un choix à double détente.

Si je veux acheter de la SCPI mon choix est donc conditionné par la qualité de la SCPI et par la possibilité d’en acheter…ou pas.

Merci pour l’information sur Nami…je vois bien qu’en haut de la pyramide il y a souvent Natixis dans les produits proposés…

Je vais regarder sur le forum les possibles SCPI intéressantes en K variable

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#38 20/09/2017 08h38 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Extrait d’un courriel de la Banque Populaire concernant Fructirégions Europe,

Banque Populaire a écrit :

Vous trouverez, ci-après, les caractéristiques de l’augmentation de capital.

Les conditions de l’augmentation dans le cadre du CTO :
·         Prix de souscription: 230 € (valeur nominale 153 €+ prime d’émision 77 €)
·         Minimum de souscription : 25 parts soit 5 750 €
·         Différé de jouissance : Au 1er jour du quatrième mois suivant celui de la souscription
·         Frais de souscription : 7.779 % TTC

Cette SCPI était dans ma sélection, il y a 2 ou 3 ans… je vais regarder cela de plus près (et de plus « prêt »).

---

La fusion de NAMI-AEW Europe et CILOGER ne semble pas avoir été commenté sur le forum.

Pensez-vous que cette fusion puisse avoir un impact sur la gestion des SCPI ?
Je n’ai aucune connaissance du dossier… Si la fusion se passe bien, nous pouvons espérer que les 2 équipes unissent leur connaissance du marché et cela peut nous être profitable. Cependant, je n’ai pas une bonne image de Ciloger en terme de SCPI de rendement. J’ai l’a-priori (que je ne suis pas capable d’étayer) qu’ils sont plus efficaces sur les SCPI défiscalisés et, si c’est le cas, ils n’apporteront rien à la gestion des SCPI AEW !

À moyen terme, des fusions entre SCPI vous semblent-elles envisageables ?
Il est sans doute très difficile de répondre à cette question… Ciloger, de son côté aurait déjà pu fusionner ses ActiPierre entre-elles !

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#39 02/11/2017 22h28 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Bonjour à tous,

J’ai enfin pris le temps de parcourir les rapports annuels de Fructirégions et de tenter une comparaison avec d’autres SCPI…

http://www.cjoint.com/doc/17_11/GKcuoTCoLtD_Capture-d%E2%80%99%C3%A9cran-2017-11-02-21-12-44.png

J’ai choisi d’y inclure FructiPierre qui est géré par le même gestionnaire et des SCPI dont je suis associé (en direct ou via un contrat AVie).
Volontairement, j’ai cherché à approfondir la comparaison vis-à-vis d’Épargne Foncière (EP) et de Rivoli-Avenir-Patrimoine (RAP).

Il s’agit d’une SCPI à capital fixe, contrairement à FPR, les augmentations de capital sont à ce jour rares : une seule en septembre 2012 (augmentation de 70 000 parts).
L’augmentation actuelle porte sur 108 696 parts (914 549 parts constituent le capital avant cette augmentation). Cela représente une collecte de 25 M€, ce qui est largement inférieure aux collectes 2016 de EF, RAP, PFO2 (et même FPR).
Date prévisionnelle de clôture : 31/01/2018. Une clôture anticipée est possible ainsi qu’une prorogation si 75 % de l’objectif n’est pas atteint.

La commission de souscription est de 7,779 %. Cette commission est basse par rapport aux autres SCPI. Mais, plus bas, je me pose des questions sur les frais annuels !

Sa création est relativement récente (1995) mais elle est née de la fusion de 4 SCPI (Alsace Pierre Investissement, Septentrion Pierre Investissement, Midi Pierre, Ouest Immobilier).
J’associe à cet héritage la politique actuelle d’investissement « recentrage sur des immeubles de bureaux de taille unitaire importante détenus en pleine propriété, situés en Île-de-France et sur les métropoles régionales de la zone Euro répondant à la demande locative actuelle et présentant des potentialités de plus-values sur le long terme »

FRE a une capitalisation relativement faible : 200 M€
65 immeubles - 176 baux - 107 266 m2
Toutefois, la répartition du risque locatif est intéressante. Le locataire le plus important ne représente que 3,67 % des loyers facturables. (À noter : je n’ai pas trouvé d’information équivalente pour EF ou RAP)

Recours à l’emprunt en 2009 puis refinancé en 2015
2009 : « Fructirégions a souscrit auprès de BNP Paribas et Banques Populaires Rives de Paris un emprunt de 20 000 000 euros d’une durée de 6 ans. Il s’agit d’un crédit révolving renouvelable trimestriellement au taux Euribor 3 mois + 235 bps pour la partie utilisée avec une commission de non utilisation de 50 % de la marge. Le taux de couverture est de 50 % minimum. Fructirégions a souscrit un cap à 3,00 % sur 50 % de l’emprunt au 31 décembre 2009. »
2015 : «  Fructirégions a souscrit auprès de Banque PALATINE un emprunt de 20 000 000 € d’une durée de 7 ans. Il s’agit d’un crédit révolving renouvelable trimestriellement au taux Euribor 3 mois (ou 0 si négatif) + 1,50% pour la partie utilisée avec une commission de non utilisation de 0,60%. Cet emprunt est accompagné d’une facilité de caisse accordée de 5 000 000 € au taux Euribor 3 mois (ou 0 si négatif) + 1%. Fructirégions a souscrit un cap à 1,00%. Le coût du cap est étalé sur la durée de l’emprunt et le taux de couverture est de 70% de l’ensemble de l’emprunt. »
J’ai noté que Banques Populaires Rives de Paris et Banque Palatine sont 2 établissements du groupe BPCE. Mais, je suis incapable d’évaluer si les conditions de ces emprunts étaient favorables à la SCPI !
20 M€ : c’est 10% du capital.

Délai de jouissance : 3 mois (1er jour du 4e mois). EF et RAP ont ± récemment porté le délai de jouissance à 5 mois (1er jour du 6e mois).

Le taux de distribution 2016 est calculé sur un prix acquéreur de 210 €. Or, lors de cette augmentation de capital, le prix de souscription est de 230 €. Avec ce prix comme référence, il descend à 4,78%.
Toutefois le TRI à 10 ans est mauvais… En effet, entre 2007 et 2008, le prix a chuté de 16 % (à la même époque EF a perdu 5,16 %, RAP 14 %, FructiPierre 8,38 %). En 2005, le prix moyen acquéreur était de 224,13 €. Ce prix ne sera rattrapé qu’en 2017 grâce à l’augmentation de capital ! En comparaison, RAP a rattrapé son maximum (200,10 € en 2007), dès 2009 (215 €) (source : immobail.com).

Au sein de chaque rapport annuel apparaît des demandes d’autorisation d’arbitrages (je n’ai pas vu l’équivalent dans d’autres rapports), dans le rapport de 2016, cela représente quasiment 30 % du patrimoine. La SCPI cède 1 ou 2 immeubles par an mais serait prêt à en vendre 33 (sur les 65). Cela signifie-t-il que la société de gestion n’est pas satisfaite du patrimoine actuelle ?

Provision sur gros travaux
. Nous pouvons être surpris du montant provisionné (28,85%) (source : rapport annuel 2016). Mais, contrairement à EF (par exemple) qui ne provisionne que (grosso modo) 50 % du montant des travaux réalisés (certaines années). FRE provisionne quasiment 100 %.
http://www.cjoint.com/doc/17_11/GKcuyYuFROD_Gros-travaux.png
Toutefois, le montant des travaux réalisés me semble important… le patrimoine est certainement vieillissant.

Extrait des résultats financiers par part au 31/12/16.
+ Produit divers 8,04 % du total des revenus. Ce n’est pas négligeable, de quoi s’agit-il ?
+ Autres frais de gestion : 15,67 % (EF : moins de 1 % en général, 2,38 % en 2014 ; RAP (2012-16) : entre 1,35 % et 4,68 %)
+ Entretien du patrimoine : 16,20 %  (EF : moins de 0,6 % ; RAP : moins de 2%)
Ces 2 lignes de charger paraissent particulièrement élevées. Malgré cela le taux de distribution est satisfaisant et la SCPI n’entame pas ses réserves pour le distribuer !

Même si j’ai souscrit à plusieurs SCPI et que ce ne sont pas les premiers rapports que je parcours. Je me sens pas capable d’avoir un jugement tranché ou de rédiger des remarques pertinentes. Si vous pouviez m’apporter votre éclairage… je vous en remercie.

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#40 03/11/2017 00h27 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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PierreP a écrit :

Il s’agit d’une SCPI à capital fixe, contrairement à FPR, les augmentations de capital sont à ce jour rares : une seule en septembre 2012 (augmentation de 70 000 parts).

C’est faux, je ne suis pas remonté avant mais il y en a eu une en août 2014:
Fructipierre augmente son capital - MeilleureSCPI.com
ainsi que l’an dernier:
Fructipierre clôture son augmentation de capital par anticipation | ImmoBail.com
En plus de celle actuelle.

Je n’ai pas de commentaires particulier, vous citez des chiffres en % de distribution, il vaut mieux les juger en montant et en regard du parc immobilier. En tous les cas ce sont des critères que je ne regarde pas trop.
Concernant les délais de jouissance, à mon sens c’est un critère qu’utilisent les SG pour freiner la collecte ou au contraire l’encourager en fonction justement du succès de la SCPI. Cela leur permet de mieux l’investir en ayant le temps mais c’est surtout un curseur qu’ils adaptent au gré de la collecte, ça se retrouve sur le marché secondaire de Fructipierre qui a quelques parts à la vente, il serait risqué donc de l’augmenter car il faut des acheteurs en face.

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#41 03/11/2017 20h35 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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J’écrivais « Il s’agit d’une SCPI à capital fixe [Fructirégions], contrairement à FPR [Fructipierre], les augmentations de capital sont à ce jour rares : une seule en septembre 2012 (augmentation de 70 000 parts).  »
Donc, nous sommes d’accord, il y a eu plusieurs augmentations de capital pour Fructipierre alors qu’il n’y en aurait eu qu’une seule en 2012 pour Fructirégions.

J’ai regardé les chiffres en % pour pouvoir les comparer avec ceux d’EF (Épargne Foncière) ou RAP (Rivoli-Avenir-Patrimoine).

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#42 04/11/2017 01h25 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Je n’ai donc rien compris depuis le début.
FPR = Foncia Pierre Rendement. Ca ne peut pas désigner une autre SCPI.

Comparer Fructirégions à Fructipierre pourquoi pas (FR ou FRE et FP).
Par contre comparer Fructirégions à Epargne Foncière (EF), Rivoli (RAP), PFO2 ou Foncia Pierre Rendement (FPR) c’est pour moi sans objet, je n’en vois pas l’intérêt, ces 4 SCPI ne jouent pas dans le même registre que Fructirégions, à la différence de Fructipierre qui elle oui est comparable.

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#43 04/11/2017 09h54 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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En effet, FPR n’est pas un sigle adapté, je me suis pris les pieds dans le tapis ! Mea culpa.

Foncia P.R. est une SCPI orientée principalement commerces. PFO2 est récente avec des immeubles qui respectent des objectifs environnementaux. Ainsi, je n’ai pas cherché à pousser la comparaison avec ces 2 SCPI.

Fructirégions a très peu d’immeubles en région IdF, la proportion a même diminué. Fin 2009 : 22 % ; fin 2016 : 18 %. Et, n’a aucun immeuble sur Paris. Jusqu’ici, NAMI-AEW Europe a procédé aux achats d’immeubles parisiens par Fructipierre, qui a seulement 9% de son patrimoine en province. [De son côté, RAP n’a que 14,3% de son patrimoine hors Paris+IdF].
EF a près de 45% de son patrimoine en province. Ainsi, la comparaison me paraissait intéressante avec EF (par rapport à Fructipierre).

Si vous deviez comparer Fructirégions à une SCPI d’une autre société de gestion, quelles SCPI étudieriez-vous ?

Dernière modification par PierreP (04/11/2017 09h55)

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#44 04/11/2017 13h25 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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A vrai dire, je n’ai jamais vraiment cherché. Je ne suis franchement pas fan des SCPI régionales ou investies en province, par exemple Actipierre Europe représente à peu près ce que je déteste en SCPI.
Par contre Fructirégions me plait car elle est investie dans les grandes métropoles de France comme Lyon, Toulouse, Bordeaux, Strasbourg Lille ou Nantes. C’est une bonne diversification pour sortir de Paris. Elle a mauvaise presse mais je ne comprends pas pourquoi, j’en ai et me félicite de cet achat, son rendement est bon malgré un TOF pas exceptionnel.
Il faut dire que mon patrimoine est très orienté immobilier dans les capitales donc pour moi c’est la bonne SCPI pour investir en province.
Par contre son appellation "Europe" me fait doucement rire, je trouve même cela hautement ridicule.
Je préfère ceux qui font à ceux qui phrasent.

PS: pour moi Epargne Foncière est une SCPI "parisienne" avec moins d’un quart investi en province. Quelle est votre source?
PS2: PFO2 et son critère environnemental pour moi c’est du pipeau.

Attention au marketing, ça fait dire et/ou penser un peu n’importe quoi.

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#45 04/11/2017 14h31 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Pour EF, je me suis arrêté sur un joli graphique du rapport annuel 2016,  mais il s’agit de la répartition du patrimoine en surface et non, en valeur vénale.
Je reconnais que ce n’est pas judicieux !

cf. ici : SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ?
---

kc44 a écrit :

j’en ai et me félicite de cet achat

Et, que pensez-vous de la fusion avec Ciloger ? L’avez-vous perçu comme une bonne nouvelle ?

Dernière modification par PierreP (04/11/2017 14h33)

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#46 04/11/2017 15h15 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Je n’ai pas d’avis ni aucune idée des conséquences s’il y en a que cela aura sur les SCPI des 2 entités.

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#47 29/12/2017 10h56 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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Bonjour à tous,

Avec un peu de retard, je vous fais part de réponses obtenues à mes questions (le 08/12). Ces réponses transmises par un conseiller Banque Populaire auraient été rédigées par la société de gestion. Personnellement, je n’ai pas réussi à entrer en contact.

---

PierreP a écrit :

+ Extraits des résultats financiers par part au 31/12/16 (cf. rapport annuel 2016).
++ Produit divers 8,04 % du total des revenus.
Cette part de revenus pour la SCPI, n’est pas négligeable, mais, de quoi s’agit-il ?

nami-AEW a écrit :

Les produits divers intègrent les frais d’acquisitions des immeubles ainsi que les commissions d’arbitrage. En effet les statuts de la SCPI précisent que ces frais peuvent être prélevés sur la prime d’émission. Ces produits ont une contrepartie en charge.

++ Autres frais de gestion : 15,67 %
++ Entretien du patrimoine : 16,20 %
Par rapport à d’autres SCPI, ces deux lignes de charge ne sont pas négligeables. Est-il possible d’obtenir de plus amples informations ?

nami-AEW a écrit :

Les autres frais de gestion intègrent principalement les frais d’acquisitions des immeubles, les commissions d’arbitrage. Ces charges ont une contrepartie en produits (Produits divers). Conformément aux statuts de la SCPI, ces frais sont imputés sur la prime d’émission.

Le coût net = « Autres frais de gestion – Produit divers ». ils regroupent notamment les frais d’expertise, commissaires aux comptes, dépositaire, la contribution sur la valeur ajoutée.

Les charges d’entretien du patrimoine intègrent les travaux de remises en état nécessaire dans le cadre des relocations suite aux départs des locataires.

Ces coûts peuvent variés chaque année.

+ Les demandes d’autorisation d’arbitrage
Au sein de chaque rapport annuel apparaît des demandes d’autorisation d’arbitrages (je n’ai pas vu l’équivalent dans des rapports d’autres SCPI).
Fructirégions Europe a-t-elle un statut particulier qui oblige la société de gestion à établir de telles demandes ? 

nami-AEW a écrit :

Non, les demandes d’arbitrage sont validés en Assemblée Générale

Dans le rapport de 2016, cela représente quasiment 30 % du patrimoine. La SCPI cède 1 ou 2 immeubles par an, mais serait prête à en vendre 33 (sur les 65). Cela signifie-t-il que la société de gestion n’est pas satisfaite du patrimoine actuelle ?

nami-AEW a écrit :

Non pas du tout, nous prenons de la marge en cas d’opportunité de vente.

+ Chute du prix de la part entre 2007 et 2008
Entre 2007 et 2008, le prix a chuté de 16 % (à la même époque FructiPierre a chuté de 8,38 %). En 2005, le prix moyen acquéreur était de 224,13 €. Ce prix ne sera rattrapé qu’en 2017 grâce à l’augmentation de capital ! En comparaison, FructiPierre a rattrapé son prix dès 2009.
Pourquoi Fructirégions a-t-elle longtemps été boudée ? Pourquoi, le prix de part, n’a-t-il pas rebondi après 2008 ?
À l’époque, je ne m’intéressais pas au SCPI, et n’ai aucun début d’explications !
À cause de cette chute de prix, le TRI sur 10 ans est bas !
Nous n’avons pas accès au rapport annuel de 2008. Celui-ci, donne-t-il des explications ? Vous est-il possible de me le communiquer ?

PierreP a écrit :

Silence ! Aucune réponse ne m’a été apportée sur ces points.

+ Clôture de l’augmentation de capital
L’augmentation actuelle porte sur 108 696 parts. Vous est-il possible de communiquer le nombre de parts qui ont été souscrites depuis l’ouverture ?

nami-AEW a écrit :

Non

Cette information me permettrait d’apprécier si une clôture anticipée est envisageable ou peu probable.

nami-AEW a écrit :

A ce jour, une clôture anticipée est envisageable.

+ Marché secondaire
Le prix moyen acquéreur sur le marché secondaire en 2016 est de 209,84 € (extrait du rapport annuel). À ce prix, l’acquéreur devait-il ajouter des droits d’enregistrement ou d’autres frais ?

nami-AEW a écrit :

Oui

PierreP a écrit :

Plus d’info sur les frais, 9% du prix vendeur. Prix d’exécution hors frais au 30.11.2017 : 208 € soit 226,72 € prix acquéreur. Prochaine confrontation 29.12.2017 (aujourd’hui). Pour rappel : augmentation de capitale à 230 € par part.

Le marché secondaire semble ne pas avoir été suspendu au cours de cette augmentation de capital. Me confirmez-vous qu’il est toujours ouvert ?

nami-AEW a écrit :

Oui les 2 marchés coexistent

+ Fusion NAMI-AEW Europe et CILOGER
Cette fusion peut-elle avoir un impact sur la gestion des SCPI ?

nami-AEW a écrit :

Non

À moyen terme, des fusions entre SCPI vous semblent-elles envisageables ?

nami-AEW a écrit :

Non pas à ce jour

Dernière modification par PierreP (29/12/2017 10h58)

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#48 10/01/2018 21h40 → AEW Ciloger : vos avis sur Fructipierre et Fructirégions ? (fructipierre, fructiregions, laffitte pierre, nami, scpi)

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