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Sondage 

Synthèse des avis :

En 2021, recommanderiez-vous la SCPI Immorente à un proche ?


Oui, complètement (avis positif)

41% - 5
Oui, avec des réserves (avis assez positif)

41% - 5
Je ne sais pas (avis neutre)

8% - 1
Non, probablement pas (avis assez négatif)

0% - 0
Non, certainement pas (avis négatif)

8% - 1
Nombre d’avis : 12   Avis moyen : 4,1/5 Avis positif ou avis plutôt positif

#276 18/02/2021 14h53

Membre
Réputation :   17  

Bonjour, encore un bel investissement à l’étranger : info ici


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#277 18/02/2021 15h12

Modérateur
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Réputation :   2330  

A noter que cet investissement a déjà été indiqué aux associés dans le BTI 3T/2020, paru en octobre 2020.

Les "informations" de Primalliance sont généralement juste la reformulation d’informations déjà disponible depuis un bon moment.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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#278 18/02/2021 17h04

Membre
Réputation :   17  

M-erci pour l’info! Et félicitation pour la mémoire, je lis tous les BT mais je ne les retiens pas dans ce niveau de détail, chapeau!


Restez à l'écart des gens négatifs. Ils ont un problème pour chaque solution.

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#279 29/03/2021 18h55

Membre
Réputation :   54  

Bonjour,

J’ai entendu à 2 reprises le patron de Sofidy dire que l’avantage de ses "vieilles" scpi par rapport aux scpi plus récentes, c’est qu’elles ont investi "tout au long du cycle immobilier", et donc à des prix plus ou moins hauts. J’ai un peu de mal à comprendre cet argument, les scpi étant expertisées annuellement je ne vois pas ce que cela change pour un nouvel associé, sauf si sofidy estime que ses anciens biens sont sous-valorisés par les experts ? (ce qui n’aurait pas que des avantages, en particulier pour les anciens associés). J’oublie quelque chose ?

Merci.

Dernière modification par NicolasV (29/03/2021 18h59)

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#280 29/03/2021 20h35

Membre
Réputation :   4  

Je pense aussi que cet argument est purement mercantile pour l’investisseur qui rentre au capital, car ce n’est intéressant que pour l’investisseur ayant des parts depuis des décennies. On peut aussi tout à fait dire que c’est un risque : les bâtiments ont parfois besoin de réfections, ne répondent plus forcément aux normes, ou même être situé dans un emplacement qui n’a pas connu le succès escompté…

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#281 29/03/2021 21h21

Modérateur
Top 20 Réputation
Réputation :   2330  

Je pense que l’argument cible l’associé qui est conscient qu’il le restera de nombreuses années (il ne sera un "nouvel associé" que pendant fort peu de temps), et signifie simplement qu’ainsi, le risque de tout investir quand le marché est au plus haut (risque que tout associé d’une nouvelle SCPI, ou d’une SCPI qui collecte dans l’année 50% ou plus de sa capitation, courre effectivement) est évité.

Ca ne signifie pas que, si le prix des actifs immobiliers est aujourd’hui au plus haut, celui qui achète une part aujourd’hui ne sera pas perdant demain.

Mais le patrimoine dont il disposera à terme (avec les plus et moins values associées) aura été acquis progressivement, à des prix lissés dans le temps au fur et à mesure des évolutions du marché.

Ca ne signifie pas que le prix des parts comporte (à un moment donné) un quelconque discount : le patrimoine de la SCPI est bien évalué à sa juste valeur, et le prix de la part reflète cette juste valeur.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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[+3]    #282 06/04/2021 14h29

Membre
Réputation :   17  

Rapport annuel 2020

J’entamerai la lecture cet après-midi et éditerai ce post au besoin avec quelques extraits intéressants si encore nécessaire.

EDIT : Morceaux choisis

Valeur d’expertise -0.2%
Au 31 décembre 2020, les valeurs d’expertises varient de -0,16 % à périmètre constant sur un an

Valeur de reconstitution 337.13 (2019) -> 335.13€ (-0.73%)

Nouvelles acquisitions à venir
Actif éducation Paris/Londres & fonds d’actifs logistique ou campings bord de mer

RAN
(Re)confirmation d’un prélèvement de 8.6M sur le RAN pour distribution dividende
1.39€ de RAN restant par part 10.32M parts = 14.35M€ de RAN

Prix de souscription inchangé
Taux de recouvrement 2020 : <95%
TOF : 94.78% (2019) -> 93.39% (2020)

Immorente a écrit :

La Société estime que son exposition aux locataires commerçants concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire représentent environ 28,2% du total des loyers annuels de votre SCPI.
Par ailleurs, les loyers annuels des locataires exerçant une activité de restauration, de cafés ou de salles de sport n’ayant pas pu rouvrir au 28 novembre 2020 représentent environ 3,0 % du total des loyers annuels de la Société.

Immorente a écrit :

Dans ce contexte, le taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2020 affiche malgré tout une bonne résilience en s’établissant à 91,1 % à fin décembre 2020 (contre 98,0 % à fin 2019) et à 95,0% à la date de rédaction
du présent document (30/03)
En 2020, les franchises et abandons de loyers accordés aux locataires s’élèvent à 3,8M€ (1,3 % des loyers facturés), dont 1,1 M€ d’abandons au titre du mois de novembre permettant à la Société de bénéficier d’un crédit d’impôts de 0,5 M€.

Trésorerie disponible de plus de 105 M€, un taux d’endettement faible à 12,6 %

Le nombre d’associés a progressé de 5,05 % en passant de 35 260 à 37 042 au 31 décembre 2020. Parmi ceux-ci, dix-neuf compagnies d’assurance détenaient 33,4 % du capital de la SCPI au 31 décembre 2020 (32,2 % à fin 2019)

Immorente a écrit :

Les investissements de l’exercice 2020 se sont élevés à 129 millions d’euros frais inclus et ont porté sur 3 actifs en direct, représentant 96 M€ et totalisant une surface de 26900 m², et des prises de participation dans des club deals ou fonds thématiques pour 32 M€.
La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements s’établit à 5,2 % (contre 5,9 % en 2019)

Immorente a écrit :

Les investissements 2020 de votre SCPI ont porté à :
● 77 % sur des actifs de bureaux,
● 10 % sur des actifs logistiques, (Commentaire : à noter p49, que des participations dans des fond logistique sont en moins value, OPPCI Tikehau Logistics Properties I (de -51 à -349 en un an sur une participation de 1.8M) et SISCSP GreenOak Europe Core Plus Logistics évoqués dans les investissements 2020)
● 7 % sur des campings,
● 6 % sur des actifs résidentiels,
● 1 % sur des actifs de commerces

(Ultra majoritairement en Europe hors France, 67M UK, 29M P-B, restant dans des fonds immobiliers avec une orientation Europe également)

Patrimoine en valeur vénale
https://abload.de/img/patrimoine-1jgkqo.png

Dette
Le coût de la dette en moyenne en 2020 est de 1,66 % contre 1,79 % en 2019

https://abload.de/img/gestion-locativecej47.png

Arbitrages

Immorente a écrit :

Les arbitrages de l’année 2020, d’un montant global de 33,8 M€, représentent en moyenne un gain de +16,5 % par rapport aux valeurs d’expertises.

Les arbitrages ont porté sur :
● 4 moyennes surfaces de périphérie, dont 2 vacantes pour un montant net vendeur de 9 580 K€ dégageant ainsi une plus-value nette de fiscalité de 86 K€.
Ces actifs se situent à Marseille (13), Saint-Lô (50), Montélimar (26) et Montbéliard (25).

● 9 commerces de centre-ville, dont 5 vacants, pour un montant net vendeur de 6 937 K€ dégageant une plus-value nette de ficalité de 2 164 K€. Ces actifs se situent à St-Jean de Vedas (34), Auxerre (89), Tourcoing (59), Marseille (13), Villeparisis (77), Agen (47), Courbevoie (92), Sannois (95) et Brest (29).

● 8 plateaux ou immeubles de bureaux, dont 6 vacants, pour un montant net vendeur de 7 850 K€ dégageant globalement une moins-value de 24 K€. Ces actifs se situent à Lognes (77), St-Germain en Laye (78), Tremblay en France (93), Marseille (13), Courcouronnes (91) et Toulouse (31).

● 1 hôtel situé à Paris (75), actuellement en restructuration, pour un montant net vendeur de 7 600 K€ dégageant une plus-value nette de fiscalité de 2 012 K€.

● 6 lots d’habitations, dont 5 vacants, pour un montant net vendeur de 1 821 K€ dégageant une plus-value nette de fiscalité de 901 K€. Ces actifs se situent à Tours (37), Paris (75) et Marseille (13)

Renouvellements

Immorente a écrit :

La principale cause de cette baisse est une négociation globale avec l’enseigne Casino (Groupe Rallye) sur le renouvellement de 24 sites à un loyer global de 4 394 K€ HT HC, soit une baisse de 10,1 % par rapport au précédent loyer.
Cette baisse de loyer a pris effet en début d’exercice et a été concédée en contrepartie d’un prolongement de la durée ferme des baux. Retraité de cette impact significatif, le reste des renouvellements a porté en 2020 sur 44 baux, pour un loyer total de 3 867 K€ en légère baisse de 1,7 % par rapport aux loyers précédents.

Ce repli s’explique principalement par :

● des loyers de renouvellement en baisse de 7,3 % aux Pays-Bas portant sur 11 actifs en ligne avec la baisse des valeurs locatives de marché

● des loyers de renouvellement en baisse de 7,0 % en Belgique portant sur 4 actifs en ligne avec la baisse des valeurs locatives de marché.

Provisions pour Gros Entretiens
https://abload.de/img/pgetzkuq.png

Dernière modification par Drystan (06/04/2021 16h09)

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#283 06/04/2021 17h43

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Larguer des actifs majoritairement vides et afficher une plus-value de cession, c’est vraiment une bonne gestion. D’autres gestionnaires arrivent à tirer une moins value en vendant des actifs loués… Sofidy fait vraiment la preuve de son sérieux…

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#284 06/04/2021 19h57

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On parle de cessions représentant moins de 1% du patrimoine, ce n’est pas très représentatif.
La bonne gestion peut se juger sur d’autres critères comme le maintient d’un bon TOF.

La capitalisation a augmenté de 162,09M€ sans que le prix de part ait changé, les investissements de l’année se montent à 129M€ avec une rentabilité en baisse à 5,2%, la trésorerie est élevée, il parait difficile de trouver des actifs satisfaisants pour honorer la collecte, d’autant plus qu’il y a de la dette.

Page 15 :
"La collecte brute de l’exercice s’élève à 266,8 M€ et la collecte nette des retraits à 172,6 M€. 480 986 parts nouvelles nettes des retraits ont ainsi été créées sur l’exercice."
480 986 parts à 337€ ça représente 162,09M€, je n’explique pas l’écart avec les 172,6M€ de collecte nette, sachant que l’on retrouve les 162,09M€ en faisant capitalisation fin 2020 - fin 2019.

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#285 07/04/2021 07h23

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Il me semble que l’écart constaté par Surin puisse être expliqué de la façon suivante :

1 - L’évolution de la capitalisation d’une SCPI à capital variable au cours de l’année N (Cn - Cn-1) - est égale au produit du nombre de parts souscrites au cours de l’année N (Sn) par la valeur de retrait au moment de la souscription (Vn) moins le produit du nombre de parts retirées au cours de l’année N (Rn) par la valeur de retrait au moment de la souscription des dites parts (Vi) qui peut être bien entendu inférieure à la valeur de retrait payé par l’associé qui vient compenser le retrait.

L’écart constaté (10,51 m€) est donc la plus-value des (heureux) associés vendeurs.

Cela correspond à la formule suivante :

Cn - Cn-1 = Sn * Vn - somme((i=1 à N)Ri*Vi) ou Ri représente le nombre de parts retirées en année N et achetées en année i et Vi la valeur de retrait en année i.

J’espère avoir été clair !

2 - Un exemple chiffré avec une SCPI pour laquelle les données historiques sont facilement disponibles : Aestiam Cap Hebergimmo (en cours d’élaboration).

Il convient de prendre en compte la possibilité d’avoir plusieurs valeurs de retrait dans l’année en cas d’évolution du prix de souscription au cours de l’année.

La formule se complexifie et devient :
(en cours d’élaboration).

Le tableau ci-dessous rassemble l’ensemble des données nécessaires à la vérification :
(en cours d’élaboration)

Canyonneur

PS : je suis associé des 2 SCPI citées

Dernière modification par Canyonneur75 (07/04/2021 08h03)

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Favoris 1    #286 07/04/2021 13h35

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Je n’ai pas compris votre message. J’ose espérer ne pas être le seul.
La capitalisation de la SCPI, c’est le nombre de parts x le prix de part :
10 323 869 parts x 337€=3 479 143 853 € à fin 2020
C’est ce que l’on retrouve en page 7 du RA.
Si le prix de part change, c’est le prix de toutes les parts qui change, la valeur de retrait est unique, sauf si dans l’année il a changé mais justement ce n’est pas le cas.
Si des vendeurs anciens font plus ou moins de plus-value, ça ne change pas la capitalisation qui dépend du nombre de parts.

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#287 08/04/2021 08h14

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Etrange, le rapport annuel 2020 a été enlevé du site de Sofidy.
Impossible de mettre la main dessus (mais celui d’Efimmo est disponible).

EDIT : c’est bon à présent !
Bizarre, il n’était plus disponible quand j’ai récéupré le RA d’Efimmo1 ce matin. Bref…

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 11h52)


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#288 08/04/2021 11h26

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Toujours accès de mon côté.

Sur l’autre point évoqué dans les posts au-dessus j’avoue être plutôt confus également.

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[+1]    #289 08/04/2021 17h51

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Je l’ai.
On reprenant le tableau présent sur la 1ère page du bulletin trimestriel, on a par trimestre le nombre de parts en brut et en net (par soustraction).
Nous avons donc 791 558 parts souscrites dans l’année
x 337 € on a bien nos 267 M€ de collecte brute
si on enlève les retraits de 310 572 parts au prix de souscription de 337€ on a bien les 162 M€ de collecte nette qui correspond à la variation de capitalisation sur l’année.
si on enlève les retraits de 310 572 parts au prix de retrait de 303.30 € on a bien les 173 M€ de collecte nette de Sofidy.
Sofidy a donc une vision en cash sur le compte de la SCPI parce que les retraits se font logiquement au prix de retrait.
Je préfère toutefois conceptuellement l’autre approche, cela me semble plus logique que la collecte nette corresponde à la variation du nombre de parts sur l’année.


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Favoris 1   [+1]    #290 08/04/2021 18h43

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La capitalisation d’une SCPI inclut donc de l’argent qui n’a jamais existé, les parts sont toutes comptabilisées sur la base du dernier prix de part frais inclus, or ces frais ont été non seulement consommés lors de la souscription mais pour les parts anciennes, ils représentaient nettement moins car la valeur de part était nettement moindre.

Dernière modification par Surin (08/04/2021 18h44)

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[+1]    #291 08/04/2021 19h00

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Le dernier rapport annuel ne précise plus clairement la part de logistique / activités dans les actifs en valeur vénale (ils ont classé cela dans "autres" en mélangeant avec les campings, les hôtels, les résidences étudiantes…

Je trouve intéressant d’avoir une diversification vers la logistique…
J’ai repris les RA depuis 2008 pour voir l’évolution de ce secteur. C’était aisé de s’y retrouver car les rapports annuels sont clairs et toujours construits de la même manière (merci à la SDG !).

On est donc passé de 1,43% au 31.12.2008 à 3,41% au 31.12.2020 pour le secteur logistique / activités.

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/4246_immorente_-_parts_logistique_-_activites_ok.jpg

A noter 2 ventes récentes de locaux logistiques avec une belle PV :

- Titres de la SCI Cargo Property vendus à Argan, avec une PV de 2,3M€ et un TRI de 30%
- Liquidation de l’OPCI Tikehau Real Estate I (car vente des actifs) avec une PV de 2,3 M€ et un TRI de 13,70%.

Et un engagement d’acquisitions sur 2 autres actifs :

- SICAV-SIF European Logistics Fund : il reste encore un appel de fonds de 1,6 M€
- SCSP Green Oak Europe Core Plus Logistics : il reste d’autres appels de fonds pour 12 M€

EDIT : orthographe

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 20h49)


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