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Forums des investisseurs heureux

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#26 21/08/2015 17h58 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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@nek merci je vais voir tout ça

sinon renseignement pris en téléphonant le credit avance sur titre de bourso est limité à 3 ans … Zut ça fait un peu court pour un cycle boursier il faudrait au minimun 5 ans…

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#27 21/08/2015 18h15 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Trop court oui , minimum 8 ans.
Une durée plus longue est disponible dans les banques privées oui , mais il faut ouvrir un compte à 800 000 euros environ  (UBS par ex) pour être client chez eux …

Dernière modification par vbvaleur (21/08/2015 18h19)

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#28 21/08/2015 19h21 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Bourso, je rembourse en avance et je repars pour 3 ans. C’est une façon d’allonger la durée… Car une baisse ne dure pas 5 ans.

En général, les cycles haussiers sont plus longs, et les cycles baissiers sont plus courts.

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#29 21/08/2015 19h46 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Si dans 3 ans les taux sont à 8 % pour stopper l’inflation ?
Le but premier est de geler le  taux bas car lorsque les taux vont remonter ça peux créer des opportunités .
Avec un credit à 8% , y’a moins de marge ..
Plein d’entreprises s’endettent actuellement à long terme sans en avoir réellement besoin doit on y voir un signe ?
Berkshire Hathaway Inc 0,75% 16/03/2023 EUR | OBLIS
Nos états ont choisi de payer la dette avec l’inflation ..Attention

Dernière modification par vbvaleur (21/08/2015 20h01)

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#30 20/09/2016 15h33 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Cela fait un an que cette file est endormie et j’aimerais remettre 1 dime dans le jukebox.

Je voudrais revenir sur l’effet de levier en bourse permis par certains brokers comme IB.
Avec toutes les réserves d’usage sur une période aussi courte (un peu plus d’un an) qui n’est pas représentative et sachant que les événements passés n’ont aucune raison de se reproduire à l’identique, je constate toutefois que sans connaissances particulières, sans capacités d’analyse spéciales et en faisant des erreurs, grâce à l’effet levier je surperforme les marchés.
Avant que vous ne le dites, je peux ajouter ’jusqu’à quand?’, car il est certain que c’est plus risqué avec levier que sans levier, mais cela n’enlève rien à la portée du message je trouve.

Ce n’est pas pour dire que c’est la martingale et la solution à la pauvreté dans le monde mais pour sensibiliser les esprits aux bienfaits de l’effet de levier lorsqu’il est utilisé de façon raisonnable.

J’ai découvert l’effet de levier en bourse à 42 ans et si le français moyen que je suis a connaissance de l’effet levier en immobilier il ne sait pas que c’est possible aussi en bourse sans forcément risquer sa chemise sur des options binaires, le Forex, les CDC ou autres certificats à fort effet de levier avec lesquels les vendeurs de rêve nous assomment et qui font les titres des rubriques escroqueries et faits divers.

A l’époque actuelle d’argent quasi gratuit et avec certains supports qui continuent à donner des rendements positifs (actions et obligations de qualité), je pense que le levier en bourse devrait faire partie de la stratégie patrimoniale de chacun.

En ce qui me concerne par exemple, je n’emprunterai plus pour des SCPI (j’en ai un peu et des remboursements jusque 2021) dont les valorisations sont hautes et qui sont peu liquides lorsque je peux emprunter pour moins cher et placer en bourse (sur des REITs si je le souhaite).

Lorsque je retrouve une capacité d’épargne que je n’ai plus aujourd’hui à la fin du remboursement de mes emprunts, je placerai mon épargne chez IB qui me donnera un prêt de 4 ou 5 pour tout euro investi.

Ce n’est pas pareil que d’avoir 100 tout de suite pour faire un achat, certes, mais nous savons tous que les points d’entrée ne sont pas garantis meilleurs dans le passé que dans le futur. C’est aussi l’immobilier qui nous a habitué à ce que ce qu’on achète 100 en année ’n’ vaille 130 en année n+5, mais cette époque est révolue.

Investir au fur et à mesure (avec l’effet levier) permet des résultats je pense aussi bons que l’investissement en une fois (lump sum); c’est un débat que nous avons eu sur d’autres files. La conclusion que j’ai retenue est qu’en général les deux stratégies se valent sur long terme.

Donc la suprématie de l’investissement immobilier, seul à offrir du levier pour s’enrichir avec de l’argent qu’on n’a pas est révolue et il faut que cela se sache!
Un bémol: cette stratégie de crédit sur marge est facilitée si on a une forte capacité d’épargne ou un capital disponible (’on ne prête qu’aux riches’ prend tout son sens ici).
Par contre le broker ne vous demande pas votre taux d’endettement ou vos capacités d’épargne, vous lui donnez 10, il vous prête jusque 50, sans autres formalités.

Chez IB un levier de 6 (maximum potentiel) est possible sur un portefeuille de 100k€ ou plus (à nouveau, on ne prête qu’aux riches). Avec un portefeuille plus petit vous aurez un levier de 2 ou 3 seulement en fonction du risque du portefeuille. Mais même 1,2 ou 1,3 de levier, je trouve que c’est bon à prendre (il ne faut jamais tirer toute la marge car en cas de baisse des marchés elle baissera aussi avec des appels de marge et des ventes forcées au plus bas des marchés dans un cercle vicieux).

On peut difficilement devenir riche comme salarié (IH le dit très bien dans les premiers posts de cette file) et les conditions de marché aujourd’hui nous permettent d’emprunter sans justificatifs (ce n’est pas une incitation au surendettement, nous sommes des gentlemen responsables) et à des taux très faibles (1,25% chez IB), même s’ils ne sont pas fixes et garantis, on aurait tort de s’en priver.
Et un levier raisonnable investi raisonnablement n’est pas plus risqué que quelqu’un qui se lance dans la création d’une entreprise; de plus cela demande beaucoup moins de compétences et de courage.


To achieve fair investment results is easier than you think; superior results are harder than you thought

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#31 20/09/2016 16h10 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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OK pour "un levier raisonnable investi raisonnablement".
Sinon on peut avoir des sueurs froides comme quelqu’un qui écrivait :

Jef56 a écrit :

REPORTING février 2016

PERFORMANCE

Le mois de février a été aussi haut en couleurs avec des positions seulement longues et un levier de 3 sur un marché baissier jusqu’au 11 février. J’ai eu des ventes forcées par les appels de marge sur cette journée du 11, ce qui en plus de me faire vendre au pire moment, m’a aussi privé de la remontée dès le 12 février. J’ai perdu 2000€ de gains ’potentiels’ dans cet épisode.

Le portefeuille a perdu 31% entre le 1er et le 11 février et a atteint une perte de 51% par rapport au plus haut du 1er décembre 2015.

Le portefeuille a récupéré 41% sur la deuxième moitié du mois pour finir avec une performance mensuelle négative de -2,14% (avec l’effet de levier).

-31% puis +42%, je confirme que le marché est volatile. Certes un levier x3 n’arrange pas la situation. Le portefeuille est en baisse de 20% au cumul depuis le 1/07/15.


Dif tor heh smusma

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#32 20/09/2016 18h31 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Bonjour,

En fait ce que l’on cherche avec le levier c’est un gain supérieur et donc une différence de rendement.
Un petit calcul sous Excel, permet de se rendre compte que cette différence de rendement va dépendre de 2 facteur à taux "d’emprunt" fixe (ici 1.25% chez IB) :
d’une part le rendement du portefeuille
d’autre part le levier lui même.

et ne dépend pas du capital investi….

Par exemple : pour un levier de 1.5  avec un rendement de 5% l’écart est de 1.875%
                                                                               de 10% l’écart est de 4.375%

                    pour un levier de 2     avec un rendement de 5%, l’écart est de 3.75%
                                                                               de 10%, l’écart est de 8.75%

C’est à dire que vous obtenez un rendement de 18.75% si on se rapporte au capital de départ !

Par exemple vous investissez 30 000 euros avec un levier 1.5, votre capital investi est alors de 45000 euros et le rendement passe de 5% à 6.875%.
Si vous obtenez un rendement de 10% vous passez dès lors à 14.375%.
Mais il faut bien sur avoir conscience du risque encouru comme montré précédemment.
Ensuite la fiscalité va jouer selon que vous investissez à titre personnel ou sous forme de holding à l’IS…mais c’est un autre débat.

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[+1]    #33 20/09/2016 18h46 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Jusque 100k€ d’emprunt, le taux est de 1.5% pas 1.25%. 
J’utilise la marge de IB mais ce qui me fait peur c’est plus un changement rapide de la marge exigée par IB.  Hors portfolio margin, elle est aujourd’hui de 25% sur les grosses capitalisaitons.  Quelqu’un sait il ce qu’il en était au Q4 2008?

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#34 20/09/2016 20h30 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Je n’ai pas la réponse à votre question mais les taux IB ont augmenté en effet, je ne m’en étais pas rendu compte.

Taux marge IB


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#35 21/09/2016 10h15 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Jef56 a écrit :

En ce qui me concerne par exemple, je n’emprunterai plus pour des SCPI (j’en ai un peu et des remboursements jusque 2021) dont les valorisations sont hautes et qui sont peu liquides lorsque je peux emprunter pour moins cher et placer en bourse (sur des REITs si je le souhaite).

Je pense que vous en êtes conscient, mais il est bon de rappeler qu’en procédant comme cela sur des REITs vous faites du levier sur levier, car les REITs incorporent déjà intrinsèquement au niveau de leur business une part de dettes  élevée.

Exemple : un REIT possède 100 d’actifs immobiliers, a 50 de dettes, et donc 50 d’ANR.
On suppose qu’il cote à son ANR soit à 50.

Si vous investissez 25 de votre cash, et 25 supplémentaire sur marge d’IB pour acheter à 50, vous avez en fait un levier 4 et non 2 entre vos fonds investis et les actifs immobiliers du REIT.

Dernière modification par julien (21/09/2016 10h16)

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#36 28/04/2019 17h53 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Bonjour,
Je me pose une question, je la soumet à la communauté au cas où certains auraient la réponse.
Sur le long terme et sur un indice large type MSCI ACWI, et sans tenir compte du surcoût engendré par un effet de levier, quel est le levier boursier qui donne le meilleur résultat ? Ce résultat est-il robuste ou dépend-il trop du point d’entrée sélectionné pour effectuer la simulation ?
Je précise que je connais les effets du beta splipping, et que je sais bien que les leviers en bourse sont généralement négatifs sur le long terme, mais vu que la bourse monte plus qu’elle ne baisse sur de longues périodes, je me dit qu’un faible levier doit être bénéfique.

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#37 28/04/2019 19h07 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Le beta slippage est une caractéristique des ETF à levier journalier. Si vous avez recours au levier à travers l’emprunt bancaire par exemple vous n’avez pas ce problème.
Le levier optimal si vous voulez maximiser les performances est +infini, mais le risque devient intolérable.

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#38 28/04/2019 20h37 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Mouais +infini c’est en ignorant des éventuels appel de marge. Disons pour rendre le problème un poil plus intéressant que nous parlons d’effet de levier avec Beta slippage.

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#39 28/04/2019 22h09 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Je ne trouve pas évident de décider à quels moments il est pertinent de modifier son levier.
Mes 500 euros de levier restent donc en place quoi qu’il arrive mais c’est surtout parce que je n’ai pas de méthode.
J’utilise pour m’exercer un levier de 1.5 sur 1000 euros sur Degiro. Il faudrait que les marchés dévissent de manière très importante pour arriver à un appel de marge. Quand les marchés montent, mon levier devient inférieur à 1.5 et inversement.

Vu ce qu’il me coûte (0.11% par mois), cela m’apporte une performance supplémentaire à moindre frais. Je raisonne aussi en me disant que la bourse monte plus qu’elle ne baisse et ne suis investi que sur des ETF larges.

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#40 29/04/2019 00h05 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Dans une vidéo sur Warren Buffet faite par objectif eco, le gars affirmait me semble-t’il que WB utilisait un levier d’en moyenne 1,6.

Mais il faut tenir compte de facteurs :

-WB avait un accès moins cher au crédit que nous aurions nous potentiellement.
-ca reste une moyenne
-l’inflation, les TI sont pas les mêmes ajd que quand WB investissait.
-le portefeuille de WB est très bien conçu et peu volatile.

Donc, je considère a titre personnel qu’un levier de 1,2 sur un portefeuille serait mon maximum acceptable, c’est à dire 3 fois moindre que la moyenne de WB.

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#41 13/06/2019 23h50 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Bonjour

Je sais pas si je suis dans le bon sujet, mais je reçois régulièrement de la part de Boursorama une pub sur leurs "prêts personnels", à condition qui me paraissent intéressantes.

Maxi 30K sur 4 ans, taux < 1% (rbst de ~640€/mois)

Toutes autres conditions ok réunies par ailleurs (capacité de rembourser l’emprunt ok, sommes placées à coté auxquels on ne souhaite pas toucher, pas de projet immo à côté donc osef de faire augmenter notre tx d’endettement etc…), est ce que ça vous parait pertinent d’utiliser ce genre d’emprunt pour y placer sur les marchés financier, et donc faire un peu comme le levier immobilier ? (emprunter à 1% pour un rendement moyen espéré à 4%+)

En prenant un placement pas ultravolatile pour limiter le risque (pas allin bitcoin quoi)
Mais par exemple sur un ETF World (pour diversification et rendement moyen correct)

Le danger que j’y vois est peut-être un horizon de placement/remboursement un peu court (4 ans, si un gros retournement/crash se produit durant cette période, le cours de l’ETF peut être plus bas à l’échéance des 4 ans qu’à la date d’acquisition)

Mais le danger est ici quand même relatif, du fait que le cours ne va pas tomber à zéro et les pertes en capital restent limitées. De plus, les dividendes perçues chaque année viendraient amortir en quelque sorte une éventuelle perte en valeur du titre.

Ou si l’on souhaite diminuer encore davantage le risque et réduire la volatilité, se placer sur un produit de type "tracker world obligations " ? Je ne sais pas si ce genre de produit existe



A première vue, je vois pas vraiment de points négatifs à une stratégie de ce type (et c’est bien ce qui m’inquiète un peu roll

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[+1]    #42 14/06/2019 07h24 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Si vous avez les moyens de rembourser cette somme et que les mensualités ne peuvent pas être une gène pour vous, alors c’est financièrement une bonne opportunité.
Si on doit chercher des inconvénients:
- réduction importante de la capacité d’emprunt pendant 4 ans (acheter une résidence principale sera plus compliqué dans cette période)
- augmentation du risque: en cas de perte d’emploi par exemple
- est-ce le moment pour acheter une somme importante en un coup ? Vous pourriez lisser en investissant régulièrement le montant des mensualités. C’est une opération un peu moins rentable, mais pas massivement.

Mais "statistiquement", oui, c’est une opération rentable (je l’ai moi-même fait il y a 3 ans, pour ensuite rembourser en anticipé parce que ça me prenait la tête de rembourser 640€ par mois pour "pas grand chose")


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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[+1]    #43 14/06/2019 07h44 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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J’ai effectué la même opération mais sur une une durée de 7 ans et un placement en SCPI en Avie avec cette somme.
Effectivement il faut ne pas avoir  besoin du placement pour rembourser

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[+1]    #44 14/06/2019 10h51 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Le problème des crédits courts est que l’effet de de levier est faible. 30 000 € à 3%/an cela fait 900 € de gain avant impôts, pour 600 € de remboursement par mois.

A vous de voir si l’enjeu en vaut les contraintes. Ne sous-estimez-pas le potentiel de baisse des marchés d’actions ou d’obligations.

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#45 11/07/2019 11h32 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Effectivement le gain lié à l’effet de levier n’est pas énorme avec des crédits courts.
L’effet de levier c’est un différentiel de taux, et un nombre d’années.
Le facteur nombre d’années est bien plus puissant que le facteur différentiel de taux.
Il est préférable de capter un différentiel de 2% pendant 15 ans, que de capter un différentiel de 4% pendant 4 ans.
c’est d’autant plus vrai avec un crédit amortissable.

Selon moi, financer un actif avec un crédit Bourso à 0.95% sur 4 ans (ou autre) cela revient plus à faire un achat cash avec paiement différé et étalé sur 4 ans… Cela peut avoir du sens selon les stratégies de chacun, mais ce n’est pas de l’effet de levier, ou en tout cas du levier mal optimisé : La création de valeur reste faible.

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#46 11/07/2019 12h16 → Effet de levier et investissements immobiliers ou boursiers ? (bourse, effet de levier, endettement, immobilier)

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Vous avez de la chance c’est bien plus avantageux que l’effet de levier que j’utilise en bourse et qui me coute 12% annuel !…
Srd levier 5 - Il faut donc vraiment superformer pour s’en sortir… Je vais mettre un appartement en vente sans crédits pour éviter de payer ces sommes folles, et utiliser ensuite l’effet de levier sur de l’immobilier!

Il vaut mieux utiliser ses fonds propres et faire des effets de levier là ou les taux sont le plus interessant, j’avais déjà réfléchi a si plutôt que de faire un crédit SCPI ce n’était pas plus rentable faire un crédit immobilier et financer les SCPI au comptant avec la vente d’un bien immobilier sous réserve d’avoir un TMI faible certainement

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