Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

Bonsoir, c’est une des questions évidentes que n’importe quel investisseur immo se pose au départ.
Je me la suis posée aussi et j’ai longuement étudié la question pendant… 5 minutes ^^ avant de comprendre qu’il n’y avait strictement 0 avantages à passer par une agence ! je m’explique

1 -Une agence prendra une commission pour chaque changement de loc lors de l’état des lieux, coté proprio et coté locataire donc de votre coté vous devez versez une commission de plusieurs centaines d’euro pour un état des lieux d’un quart d’heure et de l’autre le locataire qui doit déjà sortir un mois de caution et le mois en cours doit aussi payer les frais d’agence. Un locataire soucieux de son argent évitera donc de passer par une agence, chose que je faisais quand j’étais étudiant.

2- une agence prendra également un % sur chaque loyer de l’ordre de 5 a 7 %… cumulés aux commissions de changement de loc… votre rendement part en fumée. c’est déjà pas si facile de trouver et de monter des opérations ultra rentables pour se les faire manger par une agence.

3- A ceux qui diront que oui au moins toute la partie gestion est pris en charge par l’agence et qu’il y a 0 soucis… la encore je réponds non. Il suffit de regarder les annonces de location sur le bon coin des agences pour comprendre leur professionnalisme, mon chat ferait presque aussi bien en s’appliquant… et de plus les agences se moquent de mette 6 mois a louer votre appart, ce n’est pas eux qui ont les echeances de crédit et un rendement a assurer. dans ma ville je connais des proprio qui vendent car leurs appart, géré par des agences sont vacants depuis un an… j’en ai 11 et je les loue en moyenne en moins de 15 jours en refusant systématiquement des dossiers…

Donc pour résumer, une agence ça coûte cher pour tout le monde, fait fuir les loc, vous plombe votre rendement (si c’est pour avoir 0 soucis et faire du 2% autant prendre une PEL ou une assu vie) et à part tomber sur une agence ultra pro ce sera mal géré, ou du moins moins bien géré que par vous même ce qui se comprend finalement. quand a la garderie la nounou s’occupe de 20 bébés difficile de porter la même attention que vous qui en avait qu’un

Peut être le seul intérêt de l’agence pour les gens qui ont des activités très chronophages ou en déplacement souvent… l’agence peut être une solution mais j’ai moi même une activité avec 6 mois de déplacement par an, j’ai 11 appart que je gère moi même et j’y arrive sans aucune pression. J’ai détaillé mon parcours immobilier dans ma présentation si ça peut vous aider.

Comme je dis souvent avec mon collègue, les agences c’est comme la clope, ça sert a rien, ça vous coûte un bras et tout le monde le fait parce qu’ils voient les autres faire, sans vraiment savoir pourquoi ^^

Je suis d’accord que pour un achat avoir les agences de son côté est utile.
Pour l’acquisition de ma maison cet ete j’ai ete le premier à visite le bien et j’ai même pu négocier un peu. Gros avantage car ce type de maison part dans la semaine en général.

L’agence connaissait mes souhaits, mon budget …

Pour la location je passe par une agence pour certains de mes biens. Cette agence à un vrai service de location ce qui n’est pas toujours le cas et cette activité lui assure un revenu régulier.

Leboncoin est redoutable pour trouver très rapidement

Les candidats étant souvent nombreux chacun à sa méthode pour filtrer et gagner du temps, soit un premier appel téléphonique soit par mail. Il y a une discussion dédiée ici : Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire…

Je vais faire court: un parent du locataire était avocat, il a pensé qu’il pouvait tout demander pour son rejeton: relocation, casser le bail, dommages et intérêt, bref, dans sa grande sagesse il a conseillé au locataire de ne plus payer le loyer au motif d’exception d’inexécution (on croit rêver)…De mon côté j’ai largement prouvé ma diligence, hyper-réactivité de ma part, mise en demeure au syndic de faire réparer, travaux d’urgence en place rapidement etc.

Dans une grande copro, tout à été réglé en trois mois (du dégât à la réparation définitive donc avec AG extraordinaire, réparation du toit), le juge à signalé que c’était vraiment rapide…

Une fois que tout à été réglé pour le toit, j’ai fais les habituelles mise en demeure de régler les loyers non perçu, ils m’ont envoyé balader à coup de lettres d’avocat "intimidantes", pas de bol, je suis peureuse de nature mais plus on me colle au mur plus je mords.

J’ai fais une demande de jugement au greffe, ça à pris quelques mois, j’ai mis une semaine à boucler mes 9 pages de conclusions, j’ai gagné.

J’ai tiré de cette expérience un très bon réflexe: pour tout problème, soyez réactif (ça c’est la moindre des choses face au locataire) et surtout doublez tous vos coups de fils par des mails et des recommandés, au tribunal j’ai pu aisément prouver que j’avais tout bien fait dans les règles pour résoudre le problème.

Dernière modification par rollingstone (23/11/2018 16h04)

Bonjour,

  En ce qui me concerne, je passe par une agence pour la gestion de mes appartements nus ou meublés.

Pour les garages et locaux professionnels, je gère en direct.

  Pourquoi je passe par une agence pour mes appartements?

  -Parce que j’habite à 30 kms de mes logements, donc je ne vais pas me déplacer sans cesse pour les visites ou au moindre problème, etc… Pour un seul appartement, ok, mais vu le nombre, c’est vite compliqué.

  - Parce que je privilégie une assurance loyers impayés, si je la souscris seul, elle me coûte 4% du montant du loyer, via l’agence cela se monte à 2.3%.

  - Parce que vu le nombre d’appartements, j’ai fait baisser les honoraires de gestion à 5% TTC du montant des loyers. Soit 5+2.3 = 7.3% pour les frais de gestion + la GLI. Si je prenais seul la GLI cela serait 4% en gérant moi-même, là pour 3.3% de plus (7.2% au total), j’ai la gestion.

  - Parce que ces frais de gestion sont déductibles des impôts.

  -Parce que le locataire qui pousse la porte d’une agence immo pour se loger, n’est pas le même que celui qui va louer de particulier à particulier: car quand on passe par une agence, il faut avoir un bon dossier. Les locataires foireux ne songent même pas à déposer de dossier en agence…
   Par contre, pas de situation mal définie ou d’accord bizarre (genre je loue pas cher mais vous me faites la rénovation de mon appart), le logement doit être impeccable et le locataire en général a les moyens de payer mais justement veut de la qualité et ne pas être enquiquiné.

  -Parce que les baux de location sont conformes à la loi et à jour des nouveaux règlements (donc je suis couvert en cas de souci), les dossiers des candidats sont étudiés par le directeur d’agence (qui est chevronné et ne met pas en place n’importe qui).

MAIS pour cela:

  -J’ai choisi une agence d’un grand groupe immo car: il y a une hiérarchie, si j’ai un souci dans l’agence, je peux aller "voir plus haut" (agence régionale) et demander des explications.
  Les situations bancales sont vite réglées (copinage avec un locataire, charges indues…).
 
   -J’ai réussi à négocier des baisses de frais de gestion que seul un réseau peut consentir, et idem pour la GLI (quand on est un particulier on ne négocie rien du tout, mais quand on est un grand groupe avec des dizaines de milliers de locations en gestion, on peut négocier devant les assureurs, vu le nombre de contrats, mais aussi parce que le risque avec les locataires est faible car sélectionnés par des pros aguerris).

  - J’ai exclu les "petites agences de quartier", qui font souvent n’importe quoi "à la tete du client" ( par ex le directeur peut faire sa tambouille sans rendre de comptes, ou magouiller certains rapports de gestion). Avec un grand groupe ça n’arrive pas, et si tel était le cas, un courrier argumenté (d’avocat?) au siège et l’affaire se résout vite. Par contre face à une "petite agence de quartier", c’est le tribunal, et encore si l’agence ne ferme pas entre-temps.

Bilan: depuis 2008, je n’ai encore jamais eu de souci sérieux avec un locataire, quelques anicroches  mais résolues sans réelles difficultés.
Pas de vacance locative notable non plus.

Vous noterez que ces deux points précités varient aussi en fonction du marché local et de l’emplacement, indépendamment de "qui" gère les locations.

  Par contre dans mon entourage, beaucoup de ceux qui ont voulu se lancer dans l’investissement locatif, et qui hurlaient qu’ils ne passeraient pas par une agence car "c’est trop cheeerrr, c’est des esccroooocs…", ont donc passé une annonce sur des sites de location entre particuliers, ont trouvé un gugus qui les a finalement plantés au bout de quelques mois… et après on les retrouve sur des forums à pleurer "mais comment je fais, ouin ouin".

   Je ne me moque pas, je constate juste qu’en matière d’immobilier (comme en d’autres domaines), il faut rester humble et être compétent. Et ne pas hésiter à faire appel à des pros plutôt que de faire des "c.onneries" pouvant coûter très cher.

   Contrairement à ce que pense beaucoup de monde, être bailleur c’est un métier, il faut avoir des compétences dans beaucoup de domaines, technique, juridique, fiscal, social (!), bancaire, etc…

   Quand je vois dans une phrase "rentier immobilier (physique)", je me dis que ces deux termes sont antinomiques. Qu’ils viennent gérer 15 biens immobiliers avec les emmerdements liés, on verra si c’est ça la vraie définition de "rentier", dont souvent dans l’esprit des gens c’est un mec en chemisette qui passe sa vie a siroter un mojito sur une plage sous les tropiques.

   Par contre, pour les garages et locaux professionnels, je gère en direct, pour les garages je n’ai jamais eu le moindre souci, et pour les locaux pro, pas encore (je touche du bois). De plus ils sont dans des secteurs d’activité peu impactés par la crise que nous subissons actuellement.

   Voilà pour mon avis sur la question, désolé si j’ai été long ou si j’ai dérivé quelque peu du sujet initial.

A+

NB: Source: ma propre expérience de bailleur, depuis 2008.

Dernière modification par Antesite (29/04/2020 23h13)

Retour intéressant, j’apporterais cependant un bémol sur les agences, et en particulier les grands réseaux. De mon expérience la sélection est loin d’être aussi bonne que celle qu’on peut faire par soit-même. En tant que locataire, et ayant beaucoup déménagé, je n’ai jamais vu une agence sélectionner autrement que sur 1er rendant un dossier avec CDI = 3*loyer. Alors que les particuliers (moi y compris, maintenant que je suis bailleur) ont plutôt tendance à prendre plusieurs dossiers et sélectionner le plus solide, tout en y couplant le feeling avec les candidats lors de la visite.

Cet étude plus poussée est pour moi très importante :
- dans une coloc une agence ne s’occupera pas des affinités entre colocataires
- lors de visites j’ai eu un des meilleurs dossiers que j’avais reçu qui s’est en fait avéré très décevant : étudiant en école de commerce qui arrive pour visiter l’appartement avec deux amis, sentant l’alcool. Au vu des autres étudiants que j’avais vu, qui avait plutôt l’air d’être sérieux et très studieux, son dossier est très vite passé en bas de la pile
- Entre deux candidats respectant le critère l’agence choisira le premier qui a répondu, éventuellement si elle fait plus d’effort le meilleur dossier (beaucoup plus rare). De mon côté je vais étudier la stabilité de la situation, car à salaire équivalent on peut avoir des grosses différences selon le métier (basé sur des primes, marché concurrentiel vs métier en manque de recrue où la personne retrouvera un nouveau poste en claquant des doigts si besoin…)

Je suis aussi du même avis que Bernard2K et j’ai souvent eu la discussion chez moi car ma femme a un assez gros portefeuille en gestion locative et syndic (et dés que c’est possible, elle en achète d’autres). C’est vrai que c’est du long terme, ça demande une grosse compétence constamment tenue à jour et c’est moins bling-bling que la transaction ( mais c’est complémentaire).
Maintenant, je vois aussi l’autre coté de la barrière : des propriétaires qui imposent un locataire pour aller vite, alors qu’elle le déconseille; des propriétaires qui râlent parce qu’elle n’a pas trouvé un locataire rapidement mais qui refusent de faire le moindre aménagement pour rendre leur bien louable, ceux qui changent parce que la nouvelle agence dans le quartier prends des honoraires ultra pas chers et qui reviennent pleurer quelques mois plus tard car le locataire ne paye pas et ils aimeraient bien que ce soit ma femme qui s’en occupe à nouveau.
Bref, avant de choisir une agence, il faut bien se renseigner à l’avance.

Rick a écrit :

Et de ce fait, c’est plus difficile de sortir de la gestion de l’agence…..ils ne se montrent pas très coopératif…je ne connais pas le locataire vu que je ne l’ai pas mis en place…
…/…j’ai du insisté pour avoir le téléphone du locataire et maintenant il me répond pas…

Retour d’expérience : même avec un bien géré par une agence, valider de visu et garder contact avec le locataire (ce qui sert aussi dans le cas de manquement de l’agence)

Bonjour

Globalement on est satisfait du service :

- on s’évite les allers/retours incessants pour les visites lors des rellocations ce qui est appréciable car on est un peu loin (1h et 1h40 aller/retour), surtout pour les meublés (on en a 3) où on a eu jusqu’à 3 changements de locataires sur un an. Même chose pour les états des lieux d’entrée et de sortie.
- on s’évite la gestion des annonces, des réponses et des demandes de dossiers : mais ça honnêtement c’est pas compliqué et ça peut être fait à distance, mais c’est chronophage, surtout avec 9 appartements et comme je disais on manque de temps
- on s’évite les sollicitations et gestion d’artisans pour petits travaux (plomberie, électricité), c’est appréciable, on donne juste notre GO et on fait le paiement. Ils nous ont trouvé aussi une société de nettoyage pas trop chère pour les communs. Mais là aussi c’est pas un gros travail, peu chronophage, mais on profite de leur expérience et de leurs contacts.
- les 2 agences sont réactives et ont la plupart du temps réussi à relouer en moins de 15j (sauf 1 appart qui est assez moche et qu’on a mis plusieurs mois à relouer) et avec des locataires sérieux (sauf un locataire indélicat qui n’a pas voulu payer ses 2 derniers mois, la caution de 2 mois en meublé a servi à payer ses 2 mois de loyers impayés donc on s’en tire bien)
- on apprécie de ne pas être en direct avec les locataires, nous n’avons aucun contact avec eux, notre seul interlocuteur c’est l’agence.

Les mauvais points :

- quand il y a de gros travaux (genre rénovation totale) il ne faut pas compter sur eux, encore qu’ils nous ont mis en contact avec des artisans pas trop chers et qui travaillent bien, qu’on aurait sans doute pas trouvé nous-même car ils n’ont pas pignon sur rue et travaillent quasi exclusivement avec l’agence. Du coup on est obligé de venir pour les réunions de chantier et pour la réception, l’agence rechigne à gérer ce genre de gros travaux qui durent plusieurs semaines.
- le coût : c’est quand même pas donné, entre les honoraires de relocation (1/2 loyer) et les frais d’agence (6 à 8% des encaissements) j’avais estimé la charge à 10% des loyers dans mon business plan et on est globalement sur ce niveau.

Bilan :

plutôt positif même si on pense toujours à passer en gestion par nous-même d’ici peu, essentiellement pour une question de coût mais ça dépendra de nos disponibilités.

Mon conseil pour ceux qui hésitent :

je conseille aux débutants qui n’ont jamais eu de locataires de débuter avec une gestion par agence car on apprend beaucoup auprès de ces professionnels et ça permet de se faire un bon carnet d’adresse d’artisans bon marché. Une fois la routine en place et l’expérience acquise on doit pouvoir basculer en gestion par soi-même. Après ça peut se discuter si on a qu’un ou 2 appartements à gérer…

On m’a toujours dit qu’une des clefs du succès est de savoir s’entourer de gens compétents, il ne faut pas toujours vouloir tout faire soi-même, un bon notaire, un bon CGP, un bon comptable et une bonne agence en plus d’apporter leur expertise permettent de libérer du temps à l’investisseur or le temps… c’est de l’argent!