Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ?

@sven337, y a des agences pro locataires, d’autres pro propriétaires.

J’ai effectivement déjà eut le cas d’état des lieux, non de complaisance, mais bâclé (donc rien à notifier)

Edit :
2 exemples d’états des lieux fait à la va vite :
-> Etat des lieux ne remarquant pas la disparition d’un cheminée.
-> Etat des lieux indiquant radiateur au gaz (au lieu de chaudière au gaz).

Dernière modification par gunday (21/04/2020 19h46)

Pour ma part j’ai une excellente image de mon agence que j’ai depuis 3 ans et demi. Je n’ai qu’un seul bien une maison qui était habitation principale et qui est devenu locatif.
Très sérieux sur le choix du locataire, pas que sur dossier, un ressenti professionnel également, bon conseil pour fixer le loyer, état des lieux d’entrée pro (70 pages avec photos pas le vulgaire papier de 4 pages avec très bon/bon/ moyen état). On verra à la sortie.
A chaque besoin important à savoir fuites d’eau, remplacement Vmc, ou mineur genre tuiles tombés, luminaire extérieure cassé par le vent, il me demande quel artisan je veux appeler ou m’en propose un sérieux voir l’intervention d’un "homme à tout faire" pour du petit bricolage.
Ça a un coût 5%ht (6% TTC ) des loyers. J’ai rajouté la garantie loyer impayé ect pour 2,5% TTC.
Le reste est correct (760 € frais de bail et état des lieux reparti locataire/propriétaire soit 380€ chacun)

Par mon métier je déménage très souvent en France (8 fois et 15 ans) et peut être amené à travailler à l’étranger et outre-mer. Contre un moi de loyer (8,5% honoraires + Grl) j’achète une sérénité que je ne pourrais avoir étant parfois à 500 ou 700 km.

Bonjour,

  En ce qui me concerne, je passe par une agence pour la gestion de mes appartements nus ou meublés.

Pour les garages et locaux professionnels, je gère en direct.

  Pourquoi je passe par une agence pour mes appartements?

  -Parce que j’habite à 30 kms de mes logements, donc je ne vais pas me déplacer sans cesse pour les visites ou au moindre problème, etc… Pour un seul appartement, ok, mais vu le nombre, c’est vite compliqué.

  - Parce que je privilégie une assurance loyers impayés, si je la souscris seul, elle me coûte 4% du montant du loyer, via l’agence cela se monte à 2.3%.

  - Parce que vu le nombre d’appartements, j’ai fait baisser les honoraires de gestion à 5% TTC du montant des loyers. Soit 5+2.3 = 7.3% pour les frais de gestion + la GLI. Si je prenais seul la GLI cela serait 4% en gérant moi-même, là pour 3.3% de plus (7.2% au total), j’ai la gestion.

  - Parce que ces frais de gestion sont déductibles des impôts.

  -Parce que le locataire qui pousse la porte d’une agence immo pour se loger, n’est pas le même que celui qui va louer de particulier à particulier: car quand on passe par une agence, il faut avoir un bon dossier. Les locataires foireux ne songent même pas à déposer de dossier en agence…
   Par contre, pas de situation mal définie ou d’accord bizarre (genre je loue pas cher mais vous me faites la rénovation de mon appart), le logement doit être impeccable et le locataire en général a les moyens de payer mais justement veut de la qualité et ne pas être enquiquiné.

  -Parce que les baux de location sont conformes à la loi et à jour des nouveaux règlements (donc je suis couvert en cas de souci), les dossiers des candidats sont étudiés par le directeur d’agence (qui est chevronné et ne met pas en place n’importe qui).

MAIS pour cela:

  -J’ai choisi une agence d’un grand groupe immo car: il y a une hiérarchie, si j’ai un souci dans l’agence, je peux aller "voir plus haut" (agence régionale) et demander des explications.
  Les situations bancales sont vite réglées (copinage avec un locataire, charges indues…).
 
   -J’ai réussi à négocier des baisses de frais de gestion que seul un réseau peut consentir, et idem pour la GLI (quand on est un particulier on ne négocie rien du tout, mais quand on est un grand groupe avec des dizaines de milliers de locations en gestion, on peut négocier devant les assureurs, vu le nombre de contrats, mais aussi parce que le risque avec les locataires est faible car sélectionnés par des pros aguerris).

  - J’ai exclu les "petites agences de quartier", qui font souvent n’importe quoi "à la tete du client" ( par ex le directeur peut faire sa tambouille sans rendre de comptes, ou magouiller certains rapports de gestion). Avec un grand groupe ça n’arrive pas, et si tel était le cas, un courrier argumenté (d’avocat?) au siège et l’affaire se résout vite. Par contre face à une "petite agence de quartier", c’est le tribunal, et encore si l’agence ne ferme pas entre-temps.

Bilan: depuis 2008, je n’ai encore jamais eu de souci sérieux avec un locataire, quelques anicroches  mais résolues sans réelles difficultés.
Pas de vacance locative notable non plus.

Vous noterez que ces deux points précités varient aussi en fonction du marché local et de l’emplacement, indépendamment de "qui" gère les locations.

  Par contre dans mon entourage, beaucoup de ceux qui ont voulu se lancer dans l’investissement locatif, et qui hurlaient qu’ils ne passeraient pas par une agence car "c’est trop cheeerrr, c’est des esccroooocs…", ont donc passé une annonce sur des sites de location entre particuliers, ont trouvé un gugus qui les a finalement plantés au bout de quelques mois… et après on les retrouve sur des forums à pleurer "mais comment je fais, ouin ouin".

   Je ne me moque pas, je constate juste qu’en matière d’immobilier (comme en d’autres domaines), il faut rester humble et être compétent. Et ne pas hésiter à faire appel à des pros plutôt que de faire des "c.onneries" pouvant coûter très cher.

   Contrairement à ce que pense beaucoup de monde, être bailleur c’est un métier, il faut avoir des compétences dans beaucoup de domaines, technique, juridique, fiscal, social (!), bancaire, etc…

   Quand je vois dans une phrase "rentier immobilier (physique)", je me dis que ces deux termes sont antinomiques. Qu’ils viennent gérer 15 biens immobiliers avec les emmerdements liés, on verra si c’est ça la vraie définition de "rentier", dont souvent dans l’esprit des gens c’est un mec en chemisette qui passe sa vie a siroter un mojito sur une plage sous les tropiques.

   Par contre, pour les garages et locaux professionnels, je gère en direct, pour les garages je n’ai jamais eu le moindre souci, et pour les locaux pro, pas encore (je touche du bois). De plus ils sont dans des secteurs d’activité peu impactés par la crise que nous subissons actuellement.

   Voilà pour mon avis sur la question, désolé si j’ai été long ou si j’ai dérivé quelque peu du sujet initial.

A+

NB: Source: ma propre expérience de bailleur, depuis 2008.

Dernière modification par Antesite (29/04/2020 23h13)

Retour intéressant, j’apporterais cependant un bémol sur les agences, et en particulier les grands réseaux. De mon expérience la sélection est loin d’être aussi bonne que celle qu’on peut faire par soit-même. En tant que locataire, et ayant beaucoup déménagé, je n’ai jamais vu une agence sélectionner autrement que sur 1er rendant un dossier avec CDI = 3*loyer. Alors que les particuliers (moi y compris, maintenant que je suis bailleur) ont plutôt tendance à prendre plusieurs dossiers et sélectionner le plus solide, tout en y couplant le feeling avec les candidats lors de la visite.

Cet étude plus poussée est pour moi très importante :
- dans une coloc une agence ne s’occupera pas des affinités entre colocataires
- lors de visites j’ai eu un des meilleurs dossiers que j’avais reçu qui s’est en fait avéré très décevant : étudiant en école de commerce qui arrive pour visiter l’appartement avec deux amis, sentant l’alcool. Au vu des autres étudiants que j’avais vu, qui avait plutôt l’air d’être sérieux et très studieux, son dossier est très vite passé en bas de la pile
- Entre deux candidats respectant le critère l’agence choisira le premier qui a répondu, éventuellement si elle fait plus d’effort le meilleur dossier (beaucoup plus rare). De mon côté je vais étudier la stabilité de la situation, car à salaire équivalent on peut avoir des grosses différences selon le métier (basé sur des primes, marché concurrentiel vs métier en manque de recrue où la personne retrouvera un nouveau poste en claquant des doigts si besoin…)

Je suis aussi du même avis que Bernard2K et j’ai souvent eu la discussion chez moi car ma femme a un assez gros portefeuille en gestion locative et syndic (et dés que c’est possible, elle en achète d’autres). C’est vrai que c’est du long terme, ça demande une grosse compétence constamment tenue à jour et c’est moins bling-bling que la transaction ( mais c’est complémentaire).
Maintenant, je vois aussi l’autre coté de la barrière : des propriétaires qui imposent un locataire pour aller vite, alors qu’elle le déconseille; des propriétaires qui râlent parce qu’elle n’a pas trouvé un locataire rapidement mais qui refusent de faire le moindre aménagement pour rendre leur bien louable, ceux qui changent parce que la nouvelle agence dans le quartier prends des honoraires ultra pas chers et qui reviennent pleurer quelques mois plus tard car le locataire ne paye pas et ils aimeraient bien que ce soit ma femme qui s’en occupe à nouveau.
Bref, avant de choisir une agence, il faut bien se renseigner à l’avance.

A Trahcoh :
Ce n’est rien d’autre que l’équivalent de l’achat d’une clientèle, d’un fonds de commerce, etc…
Le CA de transactions ne vaut quasiment rien, celui de gestion et de syndic est valorisé sur la base au moins du CA.
Par exemple, il y a deux ans elle a acheté  un petit portefeuille (gérance et syndic) à un agent immobilier qui partait à la retraite, 70k€ environ pour un CA de 70 k€.

Dernière modification par toufou (30/04/2020 16h24)