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Forums des investisseurs heureux

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#1 15/12/2013 08h49 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonjour,

J’aurais aime avoir le retour d’expérience de ceux qui ont mis a gérer leurs biens par une agence.
Par rapport au coût, avez vous été satisfait? Quels sont les pièges a éviter si on choisit cette solution.
Merci d’avance

Mots-clés : agence, déléguer, gestion locative

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#2 15/12/2013 15h45 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonjour
Ma réponse est que c’est une loterie. Vous trouverez le pire et le meilleurs.
Le pire qui accepte le départ d’un locataire sans lui faire payer une porte défoncée à coup de pied.
Le pire qui encaisse une assurance loyer impayé mais ne la verse pas a l’assurance.
Le pire qui encaisse l’indemnité d’assurance mais ne la verse pas au propriétaire .
En tout cas malheureusement il n’y a pas de garantie d’avoir un meilleur service en payant plus.
Mais on peut aussi bien tomber.
Hervé

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#3 16/12/2013 00h46 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Je gere 2 locatif moi même mais j’ai choisi de mettre le dernier locatif acheté l’an dernier en gérance à l’agence par laquelle je suis passé.

Le contact avec la négociatrice etait très bon.Elle m’a fait de la pub pour la gestion.j’ai rencontré sa collegue  qui gere les loc qui est également très pro et de bon conseil

Je me suis dit que ce serait pas mal d’entretenir le relationnel avec cette agence.Se constituer un réseau est utile et temps qu’à faire autant ne pas se forcer et travailler avec des gens avec qui le courant passe.

Comme elle a loué ma maison au dessus de mon prévisionnel ça couvre les frais de gestion .

En cette periode de marché plus lourd,je pense qu’avoir de bons contacts avec les pro peut aider à trouver les bonnes affaires (vendeurs pressés,marge de négo,éviter le discours habituel d’un autre acheteur fantome…)


Je ne veux pas etre rentier,je veux faire du blé

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#4 17/12/2013 10h06 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonjour,

Notre bien acheté en scellier étant loin de chez nous, il est géré par une agence qui nous avait été conseillée à l’époque.

Tout se passe très bien, depuis 2010, le logement a toujours été loué même s’il y a eu 3 locataires en 3 ans .

Les 2 premiers locataires étaient des fonctionnaires (donc risque d’impayé quasi nul), les derniers locataires sont un couple tous 2 salariés dans le privé.

Nous sommes toujours informés de ce qui se passe car l’agence met à notre disposition un accès à notre bien qui contient toutes les infos + la situation comptable et chaque année nous adresse les éléments à reporter sur notre déclaration….

Brefs nous sommes très satisfaits de cette gestion.

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#5 20/12/2013 09h49 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonjour,
En complément, quel est le tarif pour une location saisonnière, en comptant le ménage et un locataire par semaine ?
Combien coûte une assurance pour les dégats ?
Merci.

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#6 31/10/2017 23h40 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonsoir, une petite question qui me trotte dans la tête depuis un petit moment.

Passez-vous par une agence pour trouver un bien et le gérer (locatif) ou bien est-ce que vous le faites par vous-mêmes ? Quels sont les avantages et défauts de passer par une agence, selon vous qu’est-ce qui est le mieux ?

Merci de vos réponses.

Dernière modification par Discontsy (31/10/2017 23h41)

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#7 01/11/2017 01h51 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonsoir, c’est une des questions évidentes que n’importe quel investisseur immo se pose au départ.
Je me la suis posée aussi et j’ai longuement étudié la question pendant… 5 minutes ^^ avant de comprendre qu’il n’y avait strictement 0 avantages à passer par une agence ! je m’explique

1 -Une agence prendra une commission pour chaque changement de loc lors de l’état des lieux, coté proprio et coté locataire donc de votre coté vous devez versez une commission de plusieurs centaines d’euro pour un état des lieux d’un quart d’heure et de l’autre le locataire qui doit déjà sortir un mois de caution et le mois en cours doit aussi payer les frais d’agence. Un locataire soucieux de son argent évitera donc de passer par une agence, chose que je faisais quand j’étais étudiant.

2- une agence prendra également un % sur chaque loyer de l’ordre de 5 a 7 %… cumulés aux commissions de changement de loc… votre rendement part en fumée. c’est déjà pas si facile de trouver et de monter des opérations ultra rentables pour se les faire manger par une agence.

3- A ceux qui diront que oui au moins toute la partie gestion est pris en charge par l’agence et qu’il y a 0 soucis… la encore je réponds non. Il suffit de regarder les annonces de location sur le bon coin des agences pour comprendre leur professionnalisme, mon chat ferait presque aussi bien en s’appliquant… et de plus les agences se moquent de mette 6 mois a louer votre appart, ce n’est pas eux qui ont les echeances de crédit et un rendement a assurer. dans ma ville je connais des proprio qui vendent car leurs appart, géré par des agences sont vacants depuis un an… j’en ai 11 et je les loue en moyenne en moins de 15 jours en refusant systématiquement des dossiers…

Donc pour résumer, une agence ça coûte cher pour tout le monde, fait fuir les loc, vous plombe votre rendement (si c’est pour avoir 0 soucis et faire du 2% autant prendre une PEL ou une assu vie) et à part tomber sur une agence ultra pro ce sera mal géré, ou du moins moins bien géré que par vous même ce qui se comprend finalement. quand a la garderie la nounou s’occupe de 20 bébés difficile de porter la même attention que vous qui en avait qu’un smile

Peut être le seul intérêt de l’agence pour les gens qui ont des activités très chronophages ou en déplacement souvent… l’agence peut être une solution mais j’ai moi même une activité avec 6 mois de déplacement par an, j’ai 11 appart que je gère moi même et j’y arrive sans aucune pression. J’ai détaillé mon parcours immobilier dans ma présentation si ça peut vous aider.

Comme je dis souvent avec mon collègue, les agences c’est comme la clope, ça sert a rien, ça vous coûte un bras et tout le monde le fait parce qu’ils voient les autres faire, sans vraiment savoir pourquoi ^^

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#8 01/11/2017 02h05 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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En revanche un bon réseau avec les agences montre tout son intérêt pour la recherche de bien. Être le premier à visiter, à faire une offre sur un bien même pas encore affiché peut être précieux !

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#9 01/11/2017 02h12 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Le gros problème est que l’intérêt de l’agence n’est pas "bien" aligné sur celui du propriétaire.

On peut le ressentir lors de la sélection des locataires et sur le délai pour en retrouver un.

Ceci dit, si vous habitez dans un endroit où il n’est pas possible de trouver des biens qui s’autofinancent, il est parfois nécessaire de déléguer la gestion. Il faut prévoir une marge conséquente sur le rendement du bien en question. Mais ce n’est pas toujours rédhibitoire.

Toutes les agences ne sont pas égales, certains travaillent beaucoup mieux que d’autres.

Il faut surtout voir quel type de bien vous proposer. Si vous proposer un bien nickel avec un prix 10% en dessous du marché, les agences prendront plaisir à vous trouver un candidat. En effet en 2h de temps ils trouveront quelqu’un. Si le prix est 5% au dessus, elles se décourageront et  ne chercheront pas grand monde, car elles savent qu’il faut 30-40 visite pour trouver le bon candidat.

Enfin il vaut parfois mieux attendre 1 ou 2 mois et trouver un locataire qui non seulement payera son loyer mais surtout le rendra en bon état.

PS : je confirme tout à fait ce qui a été dis au sujet du réseau d’agence pour l’achat de bien. En effet, si vous avez quelques bons contacts, on peut vous appeler pour un bien qui "va rentrer" et qui n’est pas encore proposé à la vente.

Pour l’anecdote, un agent m’a appelé pour un immeuble de rapport qui allait rentrer avec un rendement brut de 15% (contre 7% pour la plupart des autres disponible à la vente dans le secteur). J’ai eu le droit de le visité en deuxième, mais il été déjà vendu ! acheté par le premier visiteur) l’acheteur à du gagner 150000€… en une matinée.

Sinon un notaire qui gérait le patrimoine immobilier d’une vieille dame avait estimé son immeuble à 550k€, porposé à la vente, il avait été acheté par un marchant de bien au prix  et re-proposé à la vente à 750k€. Mon offre à 670k€ n’a pas été accepté. L’immeuble à été vendu au prix en 2 jours.

PS : j’ai appelé le notaire pour lui demandé s’il en avait pas d’autre à vendre, mais il ne m’a jamais rappelé smile

Dernière modification par AleaJactaEst (01/11/2017 17h02)

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#10 01/11/2017 02h18 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Oui kiwai je confirme, pour un achat c’est différent, si vous avez des contacts avec plusieurs agences, c’est mon cas par exemple, alors vous pouvez vous placer en premier sur des biens avant même que les annonces soit publiées. Quand les agences savent ce que vous cherchez c’est un atout.

Encore une fois difficile de comprendre les proprio prêt a payer des commission de 8 ou 10 000 euros sur leur bien sans essayer de les vendre eux même mais c’est un fait, une majorité des biens en vente le sont par les agences…

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#11 01/11/2017 09h57 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Je suis d’accord que pour un achat avoir les agences de son côté est utile.
Pour l’acquisition de ma maison cet ete j’ai ete le premier à visite le bien et j’ai même pu négocier un peu. Gros avantage car ce type de maison part dans la semaine en général.

L’agence connaissait mes souhaits, mon budget …

Pour la location je passe par une agence pour certains de mes biens. Cette agence à un vrai service de location ce qui n’est pas toujours le cas et cette activité lui assure un revenu régulier.

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#12 01/11/2017 10h52 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonjour,

J’ai hésité lors de l’achat de mon premier bien à le mettre en location dans une agence. Je ne l’ai pas fait pour plusieurs raisons :

1/ Le coût qui s’élevait à 7,5% du loyer CC. Yohann07 a très bien expliqué cela, je n’y reviens pas. Mais, au coût affiché, il faut ajouter un coût caché. Lorsqu’un problème survient dans votre appartement, l’agence appelle systématiquement un professionnel et vous refacture ensuite le service. Ainsi, pour des menus travaux que vous pouvez très bien réaliser vous même, vous aller devoir régler une facture.

2/ La qualité du service. Au moment de mettre mon appartement en location, j’ai appelé l’agence qui m’avait vendu le bien en me faisant passer pour le père d’un étudiant, avec un dossier en or, cherchant un studio pour son fils. J’ai jugé l’accueil et le service calamiteux : "la personne qui s’occupe des locations n’est pas là, elle vous rappellera". J’attends encore son coup de fil. Lorsque j’ai insisté pour avoir des renseignements concrets comme le montant de la taxe d’habitation, on m’a répondu que c’était au propriétaire de la payer !!!! J’ai pensé qu’elle confondait avec la taxe foncière ou qu’elle m’avait mal compris, mais non !!! Bref, je me suis dit que je ne ferais pas pire.

3/ Le choix du locataire. Un agence va généralement choisir un locataire sur un seul critère : ses revenus ou la qualité de sa caution solidaire. Or, si vous faites vous même visiter le bien, vous noterez des remarques ou des attitudes qui peuvent vous renseigner sur votre futur locataire et vous orienter dans votre choix.

Pour toutes ces raisons, je gère moi même mes locations. Mais, ce n’est que mon expérience personnelle et vous trouverez sûrement des propriétaires très heureux de leur agence de location.

Cordialement,

Dernière modification par AesculusHippocastanum (01/11/2017 10h53)


Adde parvum parvo magnus acervus erit

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#13 01/11/2017 11h37 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Merci pour toutes vos réponses et vos retours d’expériences, je comprends mieux maintenant.

Donc au final pour résumer : (Général)

- Une agence va nous prendre de l’argent de diverses manières (niveau rentier ce n’est pas la solution)
- Elle se dépêche de trouver un locataire
- La gestion n’est pas bonne et leur professionnalisme laisse à désirer
- Les intérêts entre l’agence et le propriétaire ne sont pas les mêmes.

Donc en passant par une agence on n’est pas maître de la situation ce qui peut nous engendrer des pertes financières. (Donc on n’a pas le contrôle est pourtant ce contrôle est la clé de l’immobilier ?)

Mais si je comprends bien, pour acheter un bien c’est la bonne solution ?

Pour trouver vos locataires, vous dîtes que vous en trouvez rapidement mais j’imagine que vous passez par des plateformes sur le net ?

Merci à tous pour vos réponses, bonne journée.

Dernière modification par Discontsy (01/11/2017 11h43)

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#14 01/11/2017 11h41 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Leboncoin est redoutable pour trouver très rapidement wink

Les candidats étant souvent nombreux chacun à sa méthode pour filtrer et gagner du temps, soit un premier appel téléphonique soit par mail. Il y a une discussion dédiée ici : Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire…

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#15 01/11/2017 11h47 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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D’accord, thanks Kiwai10 ! !
Je vais aller voir ce post et puis je vais aller me former aussi smile

J’imagine que c’est très important de trouver le locataire en "or" et il en dépend de beaucoup de choses.

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#16 01/11/2017 12h11 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Je confirme, s’il n’y a qu’un site a conseiller c’est le bon coin… même s’il y en a d’autres de sympa avec le bon coin c’est presque du 100%

Pour le locataire en "or"qu’on aimerait tous trouver il y a une chose que j’ai compris avec le temps… au depart je cherchais presque des medecins gagnant 7000 euros mais il faut savoir qu’une personne qui gagne 7000 euros peut ne pas payer et de toute maniere elle ne louera pas, tandis que la maman celibataire avec 2 enfants avec la caf qui couvre 100% du loyer c’est du sure si vous prenez l’option de virement direct proprio.
C’est peut etre pas tres déontologique comme approche mais je privilegie les gens aux rsa avec la caf qui couvre generalement la totalité du loyer ( apres je ne cache pas nn plus que je fais au facies, simplement en observant la personne vous savez dans quel etat vous retrouverez votre appart).
Sur les 11 appart que je loue, la moitié sont couverts par la caf, je sais que quoi qu’il arrive j’ai de quoi couvrir mes creances, c’est une bonne assurance.

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#17 01/11/2017 13h33 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Attention avec la CAF, il faut quand même que le locataire soit de bonne foi.
J’ai eu une locataire dont le CAF couvrait le loyer et qui a décidé d’un coup de quitter le logement.
Elle a contacté la CAF pour qu’elle soit versée au nouveau propriétaire mais sans avoir fait de préavis chez moi.
J’ai contacté la CAF pour savoir pourquoi il ne m’avait pas contacté avant de couper les versements me concernant et les informer que la locataire n’avait fait aucune démarche envers moi. Ils n’ont rien voulu savoir.

Avec la crise qu’il y a eu, le trouve qu’il y a plus de possibilité de négocier avec les agences surtout dans les secteurs où les ventes immobilières sont plus calmes.
Avec l’agence que j’ai pour certains de mes biens en campagne, je me charge des annonces et des 1ers contacts par mail et l’agence se charge des visites et de faire constituer le dossier de candidature par exemple.
Pour des bons dossiers je prends la part du coût du locataire à ma charge comme cela pour lui c’est comme loue a un particulier et l’agence elle me fait un prix.
Je déduis la totalité de ce coût de mes revenus locatifs et je m’évite des déplacements inutiles sur place.

Dernière modification par Matinvest (01/11/2017 13h37)

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#18 02/11/2017 17h18 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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Bonjour yohannb07,

Je partageais votre avis concernant les locataires disposant des APL jusqu’à ce que Macron évoque l’idée de réformer toutes ces aides.
N’avez-vous pas peur que d’éventuelles réformes viennent mettre par terre vos investissements ?

Je vous demande ça sans aucun doute pour me rassurer moi-même car je suis actuellement en train d’investir sur un immeuble de deux lots déjà loués par ce type de locataires que vous dites idéal.

Merci d’avance,

Malloc

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#19 02/11/2017 18h14 → Immobilier locatif : gestion par une agence ou soi-même ? (agence, déléguer, gestion locative)

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On remarque dans vos réponses que les problèmes liés à la délégation de la gestion locative à une agence se rapprochent de ceux évoqués dans la Théorie de l’agence en économie.

Les intérêts de l’agent (l’agence) et du principal (le propriétaire) sont divergents, en partie au moins :

- L’intérêt du propriétaire est que son bien soit loué 365j/an, au prix le plus haut et avec le moins de frais possibles, donc le moins de turn-over et le moins de travaux possible.

- L’intérêt de l’agence est au contraire de faire payer ses services au maximum au propriétaire (et au locataire). Même si elle est rémunérée sur la base d’un pourcentage des loyers perçus, elle fait certainement plus de profits dans les actions ponctuelles. Son intérêt tend alors vers un turn-over élevé pour faire de la marge sur les frais d’entrées, d’état des lieux etc. L’intérêt de l’agence est également de faire le moins de visites possible pour économiser du temps, donc de trouver un locataire rapidement, parfois aux dépens de la qualité de son dossier. A ce titre, et si elle en a le pouvoir, elle préférera aussi baisser le montant des loyers pour louer plus rapidement (hors zone tendue).

D’autre part, il existe une asymétrie d’informations entre l’agent et le principal. Un propriétaire n’observe pas parfaitement les actions menées par l’agence qu’il mandate, d’autant plus si elle est malhonnête et/ou incompétente sur les bords. Ainsi, elle peut s’octroyer une certaine liberté d’action potentiellement nuisible aux intérêts du propriétaire.

Après, le recours à une agence immobilière est le seul moyen de se délester des contraintes de la gestion locative, et ça a un coût. Pareil pour de la gestion à distance où la question ne se pose même plus (ou presque).

Dernière modification par Dicci (02/11/2017 18h17)

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