Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières…

Pour moi, Patrim est un outil très utile. il faut juste être conscient et garder en tête :

- qu’il ne précise pas si le bien A était avec travaux et le bien B sans.
- qu’il ne précise pas si le bien A est à 600 € de charges annuelles et le bien B à 2500 €/an, ce qui justifie une différence de prix importante entre les 2.

Mais cela reste malgré tout très utile même si en retard de quelques mois. Et encore mieux si vous aviez visité un bien (et donc avez les informations de relativisation du prix listées ci-dessus), et voulez savoir après coup combien il s’est vendu (même si vous n’avez l’info que 9 mois après). Dans la connaissance à long terme de son marché local, ça compte !

Dernière modification par julien (06/03/2018 11h31)

Si je ne m’abuse les prix de vente base Patrim sont les prix immobiliers "nets".
Autrement dit ils n’intègrent pas les "frais de notaire", ni les frais d’agence, ni je suppose les meubles meublants (par exemple cuisine, salle de bain, qu’il est courant de déduire de l’immobilier pour éviter taxe et plus value taxable).
Ceci explique peut-être une partie de la différence entre les prix publiés et les prix base Patrim.

pierrejacques11 a écrit :

Ce ne serait pas forcément logique, car les charges reflètent (théoriquement) un ensemble de "services" rendus aux copropriétaires (présence d’un syndic pro, ascenseur, espaces verts, chauffage …).

Dans mon expérience de bailleur, je rencontre comme Julien apparemment, un écart significatif entre la théorie et la pratique soit des locataires qui compare un loyer à un autre sans additionner le moindre avantage des éventuels services apportés (gardien, parc, etc).  C’est sans doute stupide, mais c’est comme ça.

julien a écrit :

Mais j’ai aussi vu récemment dans une ville que je connais bien un appartement bien placé dans une résidence récente (2007) avec concierge, et piscine, loyer 400 € + 50 € de charges. Il est à un prix au mètre carré très compétitif par rapport aux équivalents du quartier, un rendement brut de l’ordre de 8%, ce qui devrait théoriquement déjà satisfaire un certain nombre d’investisseurs. Et il ne part pas…

Cela peut aussi venir de la taxe foncière que vous ne mentionnez pas. Il y a une grande inégalité de traitement en France entre les logement ancien (<1970) et récent, dans mon coin c’est couvent de l’ordre de 300% d’écart.

Bonjour à tous,

Peut-être que certains (ou même beaucoup ?) de personnes sont au courant mais le gouvernement doit ouvrir ses données publiques et mettre à disposition de tout le monde les transactions immobilières des dernières années !
Tout cela à la suite d’une nouvelle loi passée (ESSOC).

Depuis hier donc, on retrouve sur le site du gouvernement des fichiers .txt qui reprennent sur les années 2015, 2016, 2017 et 2018 toutes les transactions immobilières sur la France entière.

Je fais ce sujet car je penses que ces données et informations peuvent servir à énormément de monde pour les prix d’achat ou revente d’appartements.

Evidemment, plusieurs points :

- Les fichiers comportent plusieurs millions de lignes ( 3 millions de transactions pour 2018, 4.5 pour 2017…) et ne peuvent être ouvert avec des fichiers "standard" type Excel car trop volumineux
- On pouvait déjà trouver, via des recherches (50 maximum par mois) des informations de ce type mais il fallait passer par un biais différent .
- L’état de l’appartement (à refaire / bon état) n’est évidemment pas indiqué donc les résultats sont à pondérés !

Voila pour l’information que je souhaitais partager avec vous …

Cordialement

Quelques remarques après utilisation de DFV :

- pour Patrim, je faisais un copier-coller dans un tableur. Là on exporte directement dans un tableur.

- il y a beaucoup plus d’informations que dans Patrim. La seule information qui était dans patrim, et qui manque cruellement, c’est l’étage. Souvent, les étages élevés valent plus cher, et ne pas pouvoir pondérer la valeur d’un appartement par son étage est un manque d’informations.

- ça remonte seulement jusqu’à 2014. Patrim remonte jusqu’au 01/01/N-8 (en 2019, on peut remonter jusqu’au 01/01/2011). Ca peut être très utile car ça permet de trouver le vrai prix auquel s’est vendu le bien qu’on veut acheter, pourvu que la transaction précédente date de moins de 8 ans. Par rapport à un agent ou un vendeur qui vous raconte des faribolles, le vrai prix d’achat est parfois une information qui peut être très utile dans la négociation.

- beaucoup de colonnes inutiles. Il faut se copier-coller sur la gauche les colonnes dont on a besoin, et laisser sur la droite les colonnes inutiles.

- 1er lot, 2e lot, etc : il semblerait que le chiffre indiqué dans cette colonne soit en fait le numéro du lot dans la copropriété. Quand on a le règlement de copropriété pour savoir à quoi correspondent les numéros, on sait donc exactement quel lot s’est vendu à quel prix. C’est encore plus indiscret que Patrim.

- la surface Carrez d’un lot ne semble pas toujours une valeur fiable. Sur un exemple que je connais, dans un appartement composé en fait de 3 lots de 25 m², ça devrait être rempli surface Carrez lot 1 : 25 m², lot 2 25 m² et lot 3 25 m². Or, c’est rempli lot 1 : 75 m², lot 2 none, lot 3 75 m². Si on ne connaît pas l’appartement, on en déduirait donc à tort qu’il fait 150 m². La "surface réelle bâti" semble une colonne plus fiable.

- "valeur foncière" semble être le prix de vente.

- il faut trier les données pour que ça soit lisible. Le premier tri que je trouve pratique : d’abord type de bien (séparer les appartements des locaux commerciuax), puis voie, puis numéro de la voie. Ainsi, on a tous les appartements d’abord, qui sont classés comme suit : ceux du 1 rue Alain, puis le 3 rue Alain, etc, puis on passe au 1 rue Bernard, etc., puis 1 au rue Charlie, etc.

- il est très utile de se rajouter une colonne pour y calculer le ratio valeur foncière divisée par surface réelle bâti, ça fait un prix au m².

- dans Patrim, vu que c’est chatouilleux sur le fait de fournir trop de données d’un coup, ça vous oblige à restreindre par des critères de rayon ou de surface. Or, c’est une restriction très pertinente. En cumulant les ventes d’appartements de 20 à 30 m² sur 8 ans sur un rayon de 100 mètres autour du 23 rue Berlioz, on peut avoir les prix exacts pratiqués sur les studios ou T1 dans ce quartier. On peut même voir que ceux du 23 rue Berlioz, résidence récente, sont plus cotés que ceux du 21 et du 25 de la même rue, résidences plus anciennes. Avec DFV, on a presque trop de données. Si on n’est pas soi-même restrictif sur les données, on se retrouve à analyser ensemble les T1 et les T3, la rue Berlioz et la place Foch, donc on mélange les torchons et les serviettes et au final on a plein de données mais on a des informations moins précises et pertinentes.

- je vois (dans l’exemple que j’ai pris en centre ville d’une ville moyenne), de nombreux cas où, à la même adresse et à la même date, il y a de nombreuses lignes, avec comme seules colonnes remplies : nombre de pièces, surface, et valeur foncière ; toutes ces lignes ont la même valeur foncière, très élevée. Là où il devrait y avoir les numéros de lots et la surface Carrez, il n’y a rien. La seule explication plausible semble être un immeuble vendu entier. Le fonctionnaire qui a fait la saisie semble s’économiser la saisie de chaque lot. Il rentre juste : 2 pièces de surface réelle batie 47 m² 470000 €, 1 pièce 28 m² 470000 €, 3 pièces 74m² 470000 €, etc. jusqu’à ce qu’il ait saisi l’immeuble complet. Evidemment, il est impossible que ces différents appartements se soient vendus à 470000 € chacun. Il faut faire la somme des surfaces (ici 378 m²) et alors, si c’est bien le prix de l’immeuble entier, ça redevient logique : 470000 € pour un immeuble entier de 378 m², ça fait du 1243 €/m². Il semble même que souvent, dès lors que deux lots ont été vendus à la même adresse, le même jour, ils sont rentrés sur 2 lignes différentes,avec le même prix "valeur foncière", qui serait alors non pas le prix de chacun, mais le prix de la somme des deux.
Faites gaffe à ces ventes par groupe de lots, ou par immeuble entier, à la même adresse et le même jour, qui peuvent complètement fausser une analyse de moyenne de prix sur un quartier.

Et vous, avez-vous des astuces, critères, bons conseils sur l’exploitation de DVF ?

Dernière modification par Bernard2K (30/04/2019 11h08)

Bonjour,

On peut désormais connaître les transactions recensées pour un logement sur les cinq dernières années grâce à un nouveau site construit sur la base de Patrim mais beaucoup plus sympa à utiliser.

Désormais, grâce à la loi Essoc, il est possible d’accéder directement et sans restriction à toutes les données avec cartographie interactive en se rendant sur site avec cartographie utilisant la base Patrim.

Petite info : quand vous cliquez sur un bien il n’y a que le montant qui apparaît dans la colonne de droite mais en cliquant sur cet élément, la surface apparaît.

Amusez vous bien !

Bien à vous,
Boutman

Message édité par l’équipe de modération (02/05/2019 21h24) :
- fusion des discussions qui concernaient toutes deux PATRIM et ses homologues.

Bonjour,

J’avais donné un lien que je remets et qui permet aussi d’avoir les infos également sur les ventes de terrains. Le système marche assez bien, sauf pour les campagnes profondes dans lesquelles peu de transactions sont réalisées. Donc si vous cherchez des terrains dans les zones relativement peuplées ça devrait aller, sinon je ne sais pas quel autre outil vous proposer.

Bonnes recherches

Le lien

Personnellement je recommanderais de faire un extrait sur Patrim et regarder sur un rayon (ou une zone du quartier équivalente en terme d’immeuble/environnement) pour avoir un échantillon de vente plus important et ensuite filtrer par superficie, nombre de pièces, étage, année de vente etc…
Cela devrait permettre d’avoir une idée un peu plus précise des valeurs de vente réel durant ces dernières années (attention au décalage dans le temps si variation de marché forte récemment).
Impossible je pense de tirer des conclusions sur 4 biens.
MR

DVF

Si toutefois cela correspond à votre recherche.

J’ai regardé les 3 sites proposés. Ayant fait quelques achats / vente ces dernières années en métropole et outre-mer, ainsi que des proches, les résultats de DVF, proposé par Afloman, sont les plus fiables et exhaustifs.