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#51 09/02/2019 16h35 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Pour moi ça fonctionne. Par contre le module de cartographie ne fonctionne pas.

Il faut entrer l’adresse, appuyer sur "localiser", en temps normal cela vous montre sur la carte ET corrige l’adresse dans la ligne de saisie ; là ça corrige l’adresse seulement. Une fois qu’on a l’adresse formatée conformément, on peut lancer la recherche.

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#52 09/02/2019 17h15 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Dedik, Patrim ca marche partout … sauf en Alsace Moselle.
Vous pouvez donc lancer tant que vous voulez une recherche dans le 68 ou 57 il n’y aura aucun résultat.

Dans les autres départements il est possible qu’il n’y ait eu aucune vente sur la période choisie et le secteur. Elargissez le secteur ou plus grande période (jusqu’à 2 ans)

Dernière modification par Letuche57 (09/02/2019 17h17)

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#53 25/03/2019 10h48 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Je viens de découvrir ce site.
Je le trouve très utile pour estimer son bien. Il manque juste quelques détails comme l’état intérieur de l’appart , l’exposition qui peut encore faire fluctuer le prix mais cela donne une bonne estimation du prix.

Je cherche à estimer un De Robien à Toulouse , mon locataire souhaitant éventuellement le racheter en fonction du prix.

Si une transaction a eu lieu dans la même résidence mais il y a 2 ans,  peut-on l’augmenter sachant que le prix a augmenté à Toulouse. Ou il faut mieux comparer un bien similaire vendu récemment?

J’hésite à faire venir une agence pour l’estimer sachant que le locataire est susceptible de l’acheter , donc autant ne pas payer de frais d’agence et estimer en fonction de la base Patrim.

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#54 25/03/2019 11h01 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Effectivement, vous n’avez pas l’état du bien ni l’orientation. En plus, dès que la vente date un peu, même en allant voir les biens un par un (de l’extérieur au moins), on ne sait pas si l’on voit l’état du bien tel qu’il était au moment de la vente, ou l’état du bien amélioré par des travaux récents.

Pour ce qui est d’exploiter les informations :
- les ventes dans le même immeuble sont précieuses. Prenez-les sur la période la plus longue possible (01/2011 à aujourd’hui, à faire en 3 fois puisque 37 mois maxi) et toutes surfaces. Ca vous donne une évolution de cet immeuble-là.
- sur le quartier (rayon 300 à 1000 m), prenez une fourchette de surface plus restreinte. Ca vous donne le prix d’un appartement similaire au vôtre, dans ce quartier, et son évolution dans le temps. Vous pouvez par exemple, dans Excel ou équivalent, faire un graphique du prix au m² et ajouter une courbe de tendance.
- en revanche, la vente d’UN appartement similaire dans le même immeuble, qui vous semblait La référence, me semble au contraire à prendre avec des pincettes. Vous ne connaissez pas son état, vous ne savez pas s’il a été vendu occupé ou libre, vous ne savez pas si le vendeur l’a bien vendu ou l’a bradé pour le vendre vite…  C’est une information très utile mais elle doit être pondérée avec les informations issues des deux démarches précédentes.

En fonction de tous ces éléments, essayez d’en tirer des choses pertinentes.

Je vous encourage vivement à faire évaluer votre bien par 3 agences. Ca vous donnera des documents écrits sur la base desquels discuter avec votre locataire. Sans ce regard extérieur par des professionnels, le locataire risque de chercher à vous expliquer que ça vaut ceci et pas cela. Ne vous inquiétez pas du coût, c’est gratuit généralement. Dites-leur que vous voulez vendre votre logement, et ne dites pas que c’est à votre locataire, ils seront motivés à vous faire l’évaluation. Leur dire cela est une petite entorse à la réalité ? Libérez votre conscience car les AI font cela tous les jours.

Soyez prêt quand même à faire une concession envers le locataire, par rapport au prix des évaluations d’AI. Si par exemple les 3 AI vous donnent 220, 230 et 240 k€ comme évaluations (point haut de leur fourchette), il faut peut-être accepter de vendre 220 voire 210 au locataire. Car les AI sont souvent optimistes sur les évaluations, et avec de telles évaluations à 220, 230 et 240, un prix de vente après négo de 220, voire 210, semble réaliste.

A noter quand même : la valeur change si vendu libre ou occupé, car la clientèle n’est pas la même (achat de RP dans le premier cas, investisseur bailleur immobilier dans le second). Votre prix de référence doit-il être la vente libre ? Seriez-vous par exemple prêt à donner congé pour vendre 6 mois avant la fin du bail ? C’est une question à laquelle vous devez avoir la réponse car les AI vont vous la poser.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2019 11h10)

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[+1]    #55 25/03/2019 11h15 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Une remarque en passant à propos de Patrim, confirmée par un notaire à qui j’ai posé la question la semaine dernière (ayant eu un bien à vendre).

Le montant qui y est transcrit est celui qui figure à l’acte de vente notarié. Selon les transactions, celui-ci peut inclure les honoraires de négociation mis à la charge du vendeur, ne pas inclure les honoraires de négociation mis à la charge de l’acheteur, ou bien sûr représenter une négociation en direct effectuée sans intermédiaire.

D’où, rien que de ce fait, une incertitude de l’ordre de 5 % sur l’interprétation des prix lus sur les résultats renvoyés par la base de données.

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#56 25/03/2019 11h37 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Effectivement GillesdeNantes. C’est un point souvent survolé.

Encore plus dimensionnant est je trouve l’absence des charges.

Si l’appartement dans la résidence de juste à coté est grevé de 2000 € de charges annuelles, alors que celui que vous convoitez émarge à seulement 600 €, il est alors logique que ce dernier vale sensiblement + cher (au delà d’une incertitude de 5%)

Et ça, Patrim ne vous le dit pas.

Vous pouvez toutefois connaître ce genre de subtilités vu que Patrim vous donne l’adresse, si vous travaillez sur une ville moyenne (< 200 000 habitants ) où à la longue on finit presque par connaitre chaque résidence…Sur une grande ville, je pense que c’est + compliqué.

Dernière modification par julien (25/03/2019 11h43)

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#57 25/03/2019 11h39 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Merci pour les réponses détaillées.
Je veux le vendre libre car je pense qu’il s’adresse plus à un achat pour la résidence principale.

Achat: 200k€ neuf de Robien mis en location mars 2007.

J’ai donné 215 k€ en estimation sans avoir vu le site Patrim.

Locataire propose 190k€ max en citant les défauts apparts, peinture à refaire, cuisine à changer,…

Pas forcément pressé de vendre , mais cela fait 12 ans pile , plus d’emprunt.

Son bail de 3 ans se termine en mars 2020 donc pas possible de revendre avant  et avec un préavis de 6 mois .

Pour les agences ok , sauf que là aussi cela peut donner une fourchette de 5%.
Mais effectivement cela me donnera une idée gratuitement et puis peut être que je traiterai avec elle si le locataire est trop en dessous.

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#58 25/03/2019 13h29 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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julien a écrit :

Si l’appartement dans la résidence de juste à coté est grevé de 2000 € de charges annuelles, alors que celui que vous convoitez émarge à seulement 600 €, il est alors logique que ce dernier vale sensiblement + cher (au delà d’une incertitude de 5%)

Ce ne serait pas forcément logique, car les charges reflètent (théoriquement) un ensemble de "services" rendus aux copropriétaires (présence d’un syndic pro, ascenseur, espaces verts, chauffage …).

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#59 25/03/2019 16h10 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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L’important dans votre phrase est le "théoriquement". On peut discuter le chauffage, mais en pratique les chauffages collectifs sont souvent dans des résidences des années 1970 mal isolées.

Pour le reste, le locataire (ou l’aspirant primo-accédant) n’accorde pas / ne perçoit pas une valeur de ces services à hauteur du coût d’un concierge, des espaces verts, etc.

Un candidat-locataire va par exemple la plupart du temps vérifier que l’appartement lui plait. Il aura en tête un loyer maxi charges comprises correspondant à son budget. Il ne sera pas prêt à payer 40 € de + parce qu’il y a un concierge ou 30 € de + parce qu’il y a un ascenseur (pour l’ascenseur en tout cas pour un célibataire ou un couple sans enfant, qui n’a pas les poussettes à trimbaler, donc c’est le cas à minima sur les T1-T2)

Inversement, toujours dans son budget maxi de 450 € cc, à logement équivalent toutes choses égales par ailleurs, il est probable qu’il préfère un sans gardien à 410 € cc qu’un autre à 450 € cc avec gardien (je pourrais reprendre l’exemple avec l’ascenseur, ou des espaces verts communs rarement utilisés).

Du coup, en théorie économique, vu d’un investisseur, comme le locataire raisonne grosso modo en loyer cc, ces services sont autant de "coûts échoués" qui ne sont pas gagnés en loyer HC. De plus, une partie de ces charges ne sont pas récupérables (cas d’un gardien notamment).
Donc d’un point de vue DCF, on pourrait dire par exemple avec un taux d’actualisation de 8% que ces 1400 € que je citais dans mon message #37 justifient une différence de prix de 1400 / 8% = 17 k€ entre les 2 appartements.

Et, ce ne sera pas une surprise pour la plupart des investisseurs habitués à écumer les annonces sur leboncoin et consorts : si vous classez les meilleurs prix au m2 des annonces sur le bon coin dans un quartier donné, vous allez tomber sur une magnifique liste d’appartements à charges très élevées sinon prohibitives…

On va trouver là tous les biens années 70 à chauffage collectif.
Mais j’ai aussi vu récemment dans une ville que je connais bien un appartement bien placé dans une résidence récente (2007) avec concierge, et piscine, loyer 400 € + 50 € de charges. Il est à un prix au mètre carré très compétitif par rapport aux équivalents du quartier, un rendement brut de l’ordre de 8%, ce qui devrait théoriquement déjà satisfaire un certain nombre d’investisseurs. Et il ne part pas… La raison ne peut être que les 1450 € de charges propriétaires dont seulement 600 € récupérables sur le locataire. Il faut donc + de 3 mois de location pour récupérer les charges propriétaires pour l’investisseur. Et le primo-accédant se dit quant à lui qu’en achetant il paiera encore l’équivalent de 3 mois de son ancien loyer rien qu’en charges, ce qui peut avoir un peu de mal à passer…

Dernière modification par julien (25/03/2019 16h25)

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[+1]    #60 25/03/2019 17h57 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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pierrejacques11 a écrit :

Ce ne serait pas forcément logique, car les charges reflètent (théoriquement) un ensemble de "services" rendus aux copropriétaires (présence d’un syndic pro, ascenseur, espaces verts, chauffage …).

Dans mon expérience de bailleur, je rencontre comme Julien apparemment, un écart significatif entre la théorie et la pratique soit des locataires qui compare un loyer à un autre sans additionner le moindre avantage des éventuels services apportés (gardien, parc, etc).  C’est sans doute stupide, mais c’est comme ça.

julien a écrit :

Mais j’ai aussi vu récemment dans une ville que je connais bien un appartement bien placé dans une résidence récente (2007) avec concierge, et piscine, loyer 400 € + 50 € de charges. Il est à un prix au mètre carré très compétitif par rapport aux équivalents du quartier, un rendement brut de l’ordre de 8%, ce qui devrait théoriquement déjà satisfaire un certain nombre d’investisseurs. Et il ne part pas…

Cela peut aussi venir de la taxe foncière que vous ne mentionnez pas. Il y a une grande inégalité de traitement en France entre les logement ancien (<1970) et récent, dans mon coin c’est couvent de l’ordre de 300% d’écart.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#61 25/03/2019 19h38 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Les remarques de Julien et de DDTee sont très justes : à l’achat, charges de copro et TF peuvent avoir un effet de repoussoir. A la location, ce sont seulement les charges de copro qui ont un effet repoussoir, bien sûr.

Effectivement, dans LBC, quand on classe par prix les biens de même catégorie (par exemple appartement entre 70 et 80 m²), les moins chers sont systématiquement ceux avec des charges de copro très élevées.

Je pense que les acheteurs sont moins sensibles à la taxe foncière. Ils ont moins conscience de sa variabilité et davantage tendance à la considérer comme une fatalité inévitable.

A propos de la variation de la TF, j’apporte quelques explications sur les variations relevées par DDTee :
La taxe foncière est basée sur la valeur locative, diminuée d’un abattement de 50 % censé représenter les charges du propriétaire.
La valeur locative est le produit entre la "valeur locative au m²" et la "surface pondérée".
La « catégorie » dépend de l’aspect en 1970, classé entre « délabré » (catégorie 8) et « nettement somptueux » (catégorie 1). Cette catégorie détermine un tarif de valeur locative au m².
La « surface pondérée » dépend des équipements de confort. Certains immeubles construits dans les années 60, avec tous les éléments de confort d’alors, ont donc des surfaces pondérées plus élevées que des logements plus anciens, qui n’avaient pas encore bénéficié en 1970 de l’apport des éléments de confort moderne. Plus le logement avait de confort moderne en 1970, plus la surface pondérée est élevée.

Ces deux phénomènes conjugués (la « catégorie » et la « surface pondérée ») expliquent que les immeubles récents ont souvent une TF nettement plus élevée que les immeubles anciens. Je suppose qu’un immeuble récent est classé automatiquement dans une catégorie élevée et une surface pondérée importante car tenant compte de ses éléments de confort.

Mais, dans les immeubles anciens, il faut encore distinguer entre ceux construits dans les années 1960, qui paraissent anciens aujourd’hui mais étaient, en 1970, récents et pourvus du confort moderne, et ont donc une valeur locative élevée ; et ceux plus anciens, qui peuvent avoir une valeur locative basse aujourd’hui, si par chance ils étaient délabrés et non modernisés en 1970 (avec encore les WC sur le palier etc.) et n’ont été modernisés que plus tard.

La révision de la valeur locative a été réalisée en 2017-2018 pour les locaux professionnels. Pour l’habitation, malgré une expérimentation menée dans 5 départements, la réforme est repoussée aux calendes grecques.

Dernière modification par Bernard2K (25/03/2019 20h00)

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#62 25/03/2019 20h13 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Mais donc si je prend un P4 situé au quatrième étage, vaut-il plus cher s’il n’a pas (de charges) d’ascenseur ?

Dernière modification par pierrejacques11 (25/03/2019 20h14)

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#63 25/03/2019 22h09 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Bonsoir
Merci pour cette info je ne connaissais pas.
Je m’y suis connecté ce matin et c’est vraiment intéressant, une bonne approche de prix pour un achat ou une vente.
Sinon, comme nous sommes limite, n’y a t’il pas un compteur quelque part pour arrêter pile à 49 le nombre de recherche ?
Merci wink

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#64 25/03/2019 23h52 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Le site vous prévient à 40 "il vous reste 10 consultations".

Une méthode pour contourner cette limitation a été donnée au message 23. A noter que dans un couple, même imposé ensemble, chaque membre du couple a son numéro fiscal donc a droit à 50 consultations par trimestre.

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[+4]    #65 24/04/2019 15h37 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Je ne sais pas si cela a déjà été abordé dans un autre post mais la base est maintenant accessible en illimité : DVF (et c’est très bien fait).

Les données brutes en open data sont là : Base « Demande de valeurs foncières » | cadastre.data.gouv.fr pour ceux qui veulent les exploiter plus finement.

Enjoy !

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[+1]    #66 25/04/2019 09h31 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Bonjour à tous,

Peut-être que certains (ou même beaucoup ?) de personnes sont au courant mais le gouvernement doit ouvrir ses données publiques et mettre à disposition de tout le monde les transactions immobilières des dernières années !
Tout cela à la suite d’une nouvelle loi passée (ESSOC).

Depuis hier donc, on retrouve sur le site du gouvernement des fichiers .txt qui reprennent sur les années 2015, 2016, 2017 et 2018 toutes les transactions immobilières sur la France entière.

Je fais ce sujet car je penses que ces données et informations peuvent servir à énormément de monde pour les prix d’achat ou revente d’appartements.

Evidemment, plusieurs points :

- Les fichiers comportent plusieurs millions de lignes ( 3 millions de transactions pour 2018, 4.5 pour 2017…) et ne peuvent être ouvert avec des fichiers "standard" type Excel car trop volumineux
- On pouvait déjà trouver, via des recherches (50 maximum par mois) des informations de ce type mais il fallait passer par un biais différent .
- L’état de l’appartement (à refaire / bon état) n’est évidemment pas indiqué donc les résultats sont à pondérés !

Voila pour l’information que je souhaitais partager avec vous wink

Cordialement

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#67 25/04/2019 09h41 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Génial, vous avez un lien ?

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#68 25/04/2019 09h43 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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#69 25/04/2019 10h04 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Il y a également une API ici pour effectuer des recherches.

Micro-API DVF (Demande de Valeurs Foncières) a écrit :

Les critères de recherche:
* code_commune = code INSEE de la commune (ex: 94068)
* section = section cadastrale (ex: 94068000CQ)
* numero_plan = identifiant de la parcelle, (ex: 94068000CQ0110)
* lat + lon + dist (optionnel): pour une recherche géographique, dist est par défaut un rayon de 500m
code_postal

Exemples:
api.cquest.org/dvf?code_commune=94068
api.cquest.org/dvf?section=94068000CQ
api.cquest.org/dvf?numero_plan=94068000CQ0110
api.cquest.org/dvf?lat=48.85&lon=2.35&dist=200
api.cquest.org/dvf?code_postal=89110
Le résultat est retourné au format JSON.

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#70 25/04/2019 10h05 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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J’y ai jeté un petit coup d’œil hier soir et c’est - selon moi - une réussite niveau ergonomie car beaucoup plus simple et agréable d’utilisation que Patrim.

Mais le manque d’information sur les biens vendus reste le gros point noir. On y retrouve seulement le prix, la superficie du bien et éventuellement une mention "avec une dépendance" qui laisse penser qu’un garage ou une cave était vendu avec le bien.

Il est très difficile, pour estimer un bien ou argumenter une proposition de prix pour l’acquisition d’un bien, de se baser sur ces transactions dont on ne sait rien de l’état du bien, de sa localisation précise (étage/orientation), de la présence de balcon/terrasse ou non etc.

C’est prometteur mais j’espère que la base de donnée s’étoffera avec le temps, même si je doute qu’un jour on parvienne à avoir un indicateur fiable de l’état des biens vendus.

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#71 25/04/2019 10h07 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Le gros intérêt que j’y vois, c’est que cette base contient les terrains à bâtir, alors qu’ils n’étaient pas dans Patrim !
Et pour un terrain, il y a moins de souci d’évaluation (état etc.) que pour une maison, donc ça va être un outil très pratique. Il m’a d’ailleurs permis de me rendre compte que j’avais surpayé mon terrain de 20% environ…

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#72 25/04/2019 10h36 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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comme pour Patrim, sauf Mayotte et Alsace-Moselle…

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#73 25/04/2019 11h12 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Mayotte est un département "récent" donc on peut comprendre l’absence de ces données, mais pourquoi on n’a pas celles de l’Alsace-Moselle ?

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#74 25/04/2019 11h33 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Les données de DVF sont mises à dispo par la direction générale des finances publiques.
Pour l’Alsace-Moselle, c’est parce que ça ne dépend pas du ministère des Finances mais du ministère de la Justice.
Source : Droit_local_en_Alsace_et_en_Moselle#Livre_foncier

Pour Mayotte, ça doit s’expliquer par la "jeunesse" effectivement.

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[+2]    #75 30/04/2019 07h26 → Patrim : Bercy ouvre ses données de transactions immobilières... (bercy, immobilier, patrim)

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Bonjour,

Depuis le 24 Avril, Bercy met en open data les ventes foncières. Ca s’appelle DVF, « demande de valeur foncière », Y a toute les informations que l’administration détient sur les ventes de biens immobiliers et de biens fonciers non bâtis réalisées au cours des cinq dernières années.

Ces données étaient déjà accessibles aux contribuables depuis leur espace authentifié sur impots.gouv.fr dans la limite de 50 recherches sur 3 mois.

Mais là… Du coup, ca serait illimité et l’interface me semble bien foutue!

https://app.dvf.etalab.gouv.fr/

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