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Forums des investisseurs heureux

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#1 07/11/2013 11h06 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Bonjour,

Je tombe sur une société foncière spécialisée dans l’investissement dans de petits centres commerciaux. Cette société est en SAS et elle met en avant l’argumentaire fiscal suivant pour attirer les investisseurs :

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/5000_tableauficaliteepargne.jpg

La fiscalité me semble très attractive en comparaison des autres types de sociétés.

Y en a-t-il parmi vous qui auraient déjà investi dans ce type de structure ? Je trouve pour ma part cette approche très séduisante, mais j’imagine qu’elle ne met en avant que les points en faveur de ce type de structure.

Merci par avance de vos retours.

Mots-clés : foncière, pea, sas

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#2 07/11/2013 11h55 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Bonjour Bachibouzouk,

Ce tableau n’est pas à jour en ce qui concerne l’aspect fiscal.

L’imposition des dividendes est maintenant à l’IRPP après abattement de 40 %, il n’y a plus de prélèvement libératoire.

Dans le cadre d’un PEA, cela reste effectivement intéressant. Vérifier bien par contre que la société est bien éligible au PEA, cela me semble possible en faisant des recherches rapides.

De la même façon, les plus-values hors PEA sont aussi à l’IRPP avec abattement variable suivant la durée de détention (et à condition que l’abatement soit toujours valable au moment de votre vente dans le futur).

Les prélèvements sociaux sont à 15,5 % (pour tous les cas).

Donc, mon conseil : demander un tableau à jour pour la fiscalité pour vérifier la crédibilité de la société.

Bien sûr, il faut aussi étudier la qualité de la société indépendamment de la fiscalité applicable.

Dernière modification par fred42 (07/11/2013 11h57)

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#3 07/11/2013 12h40 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Il faut compter aussi la fiscalité de la SAS. De mémoire une SIIC ou une SCPI n’ont pas d’impôts société alors que la SAS oui. Donc une couche à 33% en plus.

De plus voire qu’il y a des règles pour mettre une SAS dans un PEA si c’est du non côté (vous ne pouvez pas mettre 100% des parts de la SAS il me semble).

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#4 07/11/2013 15h16 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Mes remarques :

a) l’argumentaire fiscal n’est pas à jour (les 13.5% de PS datent d’avant juillet 2012), même si la colonne SAS garderait certains avantages.

b) si le dividende perçu dépasse 10%/an du montant initialement investi (et s’il y a un peu d’inflation, ça arrivera), le surplus ne bénéficiera pas des exonérations liées au PEA.

c) être investisseur minoritaire (pour le mettre dans le PEA, il faudra que - de 25% de la SAS soit détenue par votre groupe familial) dans une telle SAS comporte quelques inconvénients :
       - c’est un placement peu liquide (très difficile à revendre)
       - la SAS supportera déjà l’IS (il sera faible, cf amortissement des biens immobiliers… sauf à la revente de ces biens, dans bcp d’années, quand celui qui commercialise la chose ne sera plus là)
       - vous n’aurez aucune des protections du cadre légal des SCPI (que pas mal de personnes averties trouvent déjà insuffisamment protecteur), ou SIIC (qui oblige à verser une grande partie des bénéfices aux actionnaires), et aucun contrôle sur le fait que les fonds sont bien employés à ce qui avait été annoncé au début, gérés dans votre unique intérêt, ni contrôle sur les "frais de gestion" et les frais de structures de la SAS.

Sauf à être sur que le gestionnaire de la SAS est "de confiance" (et engagé pour longtemps), à ne pas avoir besoin des fonds avant très longtemps, à avoir bien verrouillé les statuts de la SAS (et à avoir le support d’un homme du droit, pour gérer les "conflits" à venir), je ne m’y risquerais pas.


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#5 04/03/2017 15h34 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Dans le PEA il est interdit d’avoir plus de 25% de la société (actions non cotés) cependant pourrions nous se poser la question de créer une SAS avec 4 actionnaires (25% chacun) pour investir dans l’immobilier et créer un patrimoine immobilier en s’exonérant de l’IR après 5 ans ou 8 ans et faire vivre son PEA avec les plus values ?

La société sera redevable de l’IS mais le montage semble séduisant fiscalement.


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#6 04/03/2017 23h08 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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C’est le groupe familial (pour sa définition précise : voir Bofip) qui ne doit pas avoir détenu plus de 25% (s’il détient 26%, vous ne pourrez mettre aucun titre dans le PEA) sur les N années passées.

Je ne comprend pas avec quelles "plus-value" votre PEA "vivrait" : tout dividendes au dessus de 10%/an du capital de  sociétés seraient imposables à l’IR, et aucune plus-value ne serait créée tant que des parts de la SAS ne seraient pas vendues (et qui voudrait acheter des parts minoritaire d’une SAS non cotée, sans une décote énorme ?).

Le schéma que vous envisagez me parait très "limite", même si aucun des 4 associés ne fait partie du même "groupe familial".


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#7 05/03/2017 07h41 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Bonjour
Au delà du point "limite" souligné par GBL (les investissements en non côté dans le PEA font partis des "montages" sous l’œil de la commission d’abus de droit), ne pensez vous pas que l’investissement envisagé se trouve mis dans un carcan.

L’investissement à 4 vous paraît il souhaitable dans la gestion du quotidien et dans la durée ?
L’objectif des 4 en terme de distribution (s’il y a à distribuer) seront ils superposables?
Comment envisagez vous le recours à l’emprunt ?
Comment envisagez vous la réparation capital social, CCA, emprunt ?
Comment envisagez vous le fait qu’un des 4 associés veuillent se retirer ou décède (rachat des parts compliqué)
Ne pensez vous pas que l’enveloppe fiscale du PEA n’influe en elle même sur  le type de bien acquis ? Pv recherchée ? Rendement ?
Ne considérez vous pas que PEA n’étant pas transmissible ou démembrable vous perdez quelques opportunités civiles de votre acquisition, …

Crown

Dernière modification par Crown (05/03/2017 07h43)

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#8 05/03/2017 10h53 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Bonjour Crown,

Nous nous retrouvons avec plaisir, oui le PEA est suivi de près, cependant avec la création du dispositif PEA PME l’administration fiscale envoi un message positif sur ce dispositif incitant les investissements. En pratique, cela reste une des dernières niches fiscales.

Le point noir est l’investissement à 4 pour limiter sa part à 25% du capital, les ascendants, les descendants et le conjoint sont concernés, mais pas votre frère, sœur, cousins, j’ai un doute sur le conjoint PACSE ? Je vous le concède l’investissement à 4 peut-être délicat.

Crown a écrit :

L’investissement à 4 vous paraît il souhaitable dans la gestion du quotidien et dans la durée ?
L’objectif des 4 en terme de distribution (s’il y a à distribuer) seront ils superposables?
Comment envisagez vous le recours à l’emprunt ?
Comment envisagez vous la réparation capital social, CCA, emprunt ?
Comment envisagez vous le fait qu’un des 4 associés veuillent se retirer ou décède (rachat des parts compliqué)
Ne pensez vous pas que l’enveloppe fiscale du PEA n’influe en elle même sur  le type de bien acquis ? Pv recherchée ? Rendement ?
Ne considérez vous pas que PEA n’étant pas transmissible ou démembrable vous perdez quelques opportunités civiles de votre acquisition, …

(1) Avec l’établissement d’un président SAS qui s’occupe de la gestion au quotidien
(2) 25% chacun et un emprunt dans la limite du possible pour maximiser l’effet levier
(3) Avec une clause de "bad leaver" à discuter ensemble qui minimise la valeur de sortie en cas de sortie anticipé de l’actionnaire avant la clôture de l’investissement.
(4) Je ne pense qu’il y est une influence à l’achat, pourquoi dites-vous cela ?

Pour répondre sur les plus-values, toutes les dividendes ou revente de biens dans ce cas ne seraient pas imposables à la source et sont versées directement sur le compte liquidités. L’imposition n’interviendra qu’a la clôture ou en cas de retrait car ces revenues ne sont pas taxables à la source. C’est pour cela que je dis que les revenues peuvent permettre à chacun de faire des investissement annexes si ils le souhaitent en utilisant la valeur (non encore imposé). Avec un exemple :

Sur une investissement de 100 unique, nous recevons un dividende de 15, l’imposition de sortie serait alors de IR + CSG = 5 x 60% x 41% + 15 x 15,5% = 3,55 soit un restant de 11,44, cependant si nous n’effectuons pas de retrait, pouvons-nous réinvestir les 15 dans d’autres actions de PEA ? l’imposition de 3,55 n’interviendra qu’a la clôture ou retrait ?

En faisant l’exercice sur 5 ans entre SAS et SCI, j’arrive au calcul suivant en comparant SCI et SAS PEA et investissement de 100 avec distribution 100% du résultat (10) :

Impots SAS PEA = 10 x 85% x 15,5% x 5 = 6,59
Restant = 35,91

Impots SCI = (10 x 41% + 10 x 15,5%) x 5 = 28,25 
Restant = 21,75

Est-ce que cette analyse est juste selon vous ?


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#9 05/03/2017 11h58 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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lastus a écrit :

cependant avec la création du dispositif PEA PME l’administration fiscale envoi un message positif sur ce dispositif incitant les investissements. En pratique, cela reste une des dernières niches fiscales.

L’administration envoie également un autre message sur son site: Carte des pratiques et montages abusifs

Même si les montages évoqués sur le site sont différents, on voit bien l’interprétation que peut faire l’administration sur l’utilisation du PEA:

Fisc a écrit :

Les transactions successives visent à transférer les actions d’un compte titres ordinaire à
« l’enveloppe défiscalisante » que sont le PEA et le PEA-PME. Elles poursuivent un seul
objectif : bénéficier des avantages fiscaux attachés à la détention de titres par l’intermédiaire
d’un PEA.

Ces opérations sont contraires à l’intention du législateur qui était de créer un dispositif
incitant les particuliers à accroître leurs investissements en fonds propres des entreprises.

Rehaussement
Le caractère artificiel de ce type d’acquisitions peut être valablement invoqué par
l’administration et entraîner, dans le cadre de la procédure de l’abus de droit fiscal1
, la remise
en cause de l’éligibilité, au PEA ou au PEA-PME, des actions en cause et, par voie de
conséquence, la clôture du plan à la date de ces acquisitions.
Dans le cadre d’une procédure de contrôle, l’administration titre les conséquences fiscales
de la clôture du PEA ou du PEA-PME sur le fondement de l’article L. 64 du livre des
procédures fiscales (LPF), conduisant à une taxation à l’impôt sur le revenu et aux
prélèvements sociaux des produits et plus-values de cession des titres figurant sur le plan.
1
cf. Affaire n° 2011-12 ; séance n° 7 du 8 décembre 2011 (avis du comité de l’abus de droit fiscal favorable à
l’administration).
Les rappels d’impôt sont passibles de la majoration au taux de 80 ou 40 % selon le cas,
prévue au b de l’article 1729 du CGI.

Votre investissement en fonds propres dans une structure à caractère patrimoniale,
avec une activité "bon père de famille" de location et d’administration de bien immobiliers,
je ne suis pas sûr qu’en cas de contrôle le fisc y reconnaisse l’objectif initiale du PEA/PEA-PME.


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#10 05/03/2017 13h03 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Quel est pour vous la différence entre créer sa propre société et faire de l’immobilier et inscrire ses titres dans le PEA ou PEA/PME et investir dans le PEA/PME dans des sociétés spécialisées dans l’immobilier, par exemple Novaxia ou autres qui sont éligibles PEA PME ?

C’est une nuance qui m’échappe et qui vous avez raison pourrait réveiller des discussions de l’administration.


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#11 05/03/2017 19h37 → Investir dans l'immobilier commercial via une SAS ? (foncière, pea, sas)

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Vous devriez lire les lignes 30 et suivantes de cet extrait du BOFIP. Vous y verrez notamment que l’IR sur la part des dividendes dépassant 10% est à payer chaque année, même si les fonds restent sur le PEA. (Et pas sur que vous n’ayez pas  des surprises plus tard, par exemple avoir à payer 2 fois les PS sur ce dividende au dessus de 10% : l’année de sa perception, et lors de la sortie des fonds du PEA, tant c’est complexe et peu vérifiable).

Différences entre "créer sa propre société pour l’activité X et inscrire ses titres dans le PEA " et "investir dans le PEA dans des sociétés ayant l’activité X" éligible PEA" est :
    - dans le premier cas, vous seul déterminez l’éligibilité PEA (le fisc pourrait contester; vous aurez sans doute un support juridique/fiscal plus léger que celui de par ex. Novaxia, qui dispose sans doute d’un rescrit).
    - dans le premier cas, tout le montage est fait dans le but unique (ou au moins principal) d’échapper à l’impôt; dans le second, ceux qui montent la société ne le font pas dans cet objectif pour eux-mêmes.
    - pour la société dont des parts sont commercialisées par (par ex.) Novaxia, je suppose (sachant que je connais mal l’offre en question, mais mieux l’offre ressemblante évoquée sur Patrimonia 2016 : posez vos questions pour le salon Patrimonia 2016 !) qu’elle n’a pas une activité se limitant à acheter des biens et les louer, mais complète par autre chose (des services en plus) ce qui change la nature de l’activité.


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