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[+2]    #1 25/10/2013 20h50

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IH - ce sujet a été mis à jour en 2018 : Mise en place d’un locataire : check-list du propriétaire 2018

--

Bonjour,

Ce message a pour but de décrire un process pour la mise en place d’un locataire (pour un locataire unique et une location non meublée).

Ce process ne prétend pas avoir une valeur universelle ni être l’optimum, mais reflète simplement mes idées personnelles en la matière. De plus, étant débutant, il est probable qu’il comporte des lacunes ou des erreurs.

Je le modifierai en fonction de vos contributions, le cas échéant, et de mes expériences.


Annonce Internet

* Rédiger un message court avec 3 photos de qualité pour susciter l’intérêt et le poster sur le site leboncoin.fr.

* Donner uniquement la possibilité d’être contacté par email (pour faire un premier filtre et ne pas recevoir d’appels téléphoniques intempestifs).

Contact téléphonique

Demander les informations suivantes aux candidats locataires, lors de l’appel téléphonique:

* Revenu net. Un revenu net représentant 3 fois les loyers, couplé à une GRL/GLI (pour une GRL, le revenu net doit représenter au moins 2 fois les loyers charges comprises; pour une GLI, le revenu doit être au moins 3 fois les loyers charges comprises), est une bonne garantie de paiement des loyers (le locataire a les moyens de payer).

* CDI (hors période d’essai).

* Nombre de personnes qui occuperont le logement.

* Quel est le projet du candidat locataire ? Pourquoi souhaite-t-il louer cet appartement ?

En cas d’intérêt mutuel a priori, demander au locataire de constituer un dossier composé des pièces suivantes, à amener lors de la visite:

* La carte d’identité recto/verso

* Le dernier avis d’imposition

* Les 3 derniers bulletins de salaire

* Un RIB

Demander d’amener les originaux et une copie de chaque document.

Visite

Apporter une imprimante pour pouvoir effectuer  des photocopies d’originaux, le cas échéant.

Vérifier les éléments du dossier demandés lors du contact téléphonique et conserver les copies.

En cas d’intérêt mutuel, indiquer au candidat locataire que pour la signature du bail, il faudra amener les éléments suivants:

* Une copie de l’assurance habitation

* La caution représentant un mois de loyer hors charges

* Le premier loyer, charges comprises

Préparation de la signature du bail

Pré-remplir deux exemplaire (sauf les données qui pourraient être modifiées en cas de désistement du locataire: la date, l’indice de référence des loyers, les coordonnées du locataire, etc…) et signer:

* Le contrat de bail: ILC-34 CONTRAT DE LOCATION/COLOCATION NON MEUBLEE + NOTICE | Tissot, le spécialiste des formulaires juridiques ne pas demander de clause de caution solidaire dans le bail (pour l’assurance risques locatifs). Ajouter une clause précisant que chaque trou percé devra être payé 5 euros et interdisant les trous dans le carrelage.

* L’état des lieux: ILA-1040 ÉTAT DES LIEUX CONTRADICTOIRE POUR LOCAUX D’HABITATION | Tissot, le spécialiste des formulaires juridiques

* Le diagnostic de performance énergétique

* Le constat de risque d’exposition au plomb

* L’état des risques naturels et technologiques: Information des Acquéreurs et Locataires / Sécurité civile / Sécurité - Prévention / Politiques publiques / Accueil - Les services de l’État dans le Haut-Rhin

Signature du bail et remise des clés

Apporter une imprimante pour pouvoir photocopier d’éventuelles pièces manquantes au dossier, présentées le jour même et un carnet de quittances (au cas où la caution et le premier loyer seraient payés en liquide).

* Refaire visiter l’appartement.

* Finir de remplir le bail, en faire la lecture et le signer.

* Proposer au locataire de faire le tour de l’appartement et de signaler des observations à ajouter à l’état des lieux puis le signer.

* Faire signer le dossier technique.

Remettre au locataire:

* 2 RIB (le second pour constitution d’un éventuel dossier d’aide au logement du locataire, le cas échéant)

* Une copie du contrat de bail

* Une copie de l’état des lieux

* Une copie du diagnostic de performance énergétique

* Une copie du constat de risque d’exposition au plomb

* Une copie de l’état des risques naturels et technologiques

* Les clés de l’appartement

Recevoir du locataire:

* L’assurance habitation

* La caution (un mois de loyer hors charges) et le premier loyer (un mois de loyer charges comprises)

Conserver:

* Une copie du contrat de bail

* Une copie de l’état des lieux

* Une copie du diagnostic de performance énergétique

* Une copie du constat de risque d’exposition au plomb

* Une copie de l’état des risques naturels et technologiques

Message édité par l’équipe de modération (19/05/2018 11h54) :
- ajout d’un lien vers une autre discussion

Dernière modification par vauban (25/10/2013 21h38)

Mots-clés : bail, locataire, état des lieux


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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[+1]    #2 25/10/2013 21h21

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Bonne procédure exhaustive. Je rajouterai pour ma part :

- d’apporter un soin tout particulier (spécialement si le texte doit être court) à l’annonce à mettre en ligne, notamment au niveau des 3 photos "offertes" dans l’offre gratuite. Personnellement je fais également figurer, en fin d’annonce, toutes les pièces justificatives que j’attends lors de la visite.

- au niveau de ces pièces je demande à ce que les "candidats" viennent avec les photocopies faites, accompagnées des originaux.

- tous les contacts sont consignés dans un tableau excel (ce qui me permet de facilement m’y retrouver par la suite) - je salue la cnil au passage wink

- pour mon appartement situé à une centaine de km, j’organise une journée de visite (généralement un jour de week-end) et je bloque un créneau de 30 minutes par personne.

Tout cela me permet de faire une signature de bail dès la fin de journée.

Voila pour moi smile

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[+1]    #3 05/02/2015 22h14

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Vibe a écrit :

Je suis actuellement du côté locataire (et en plus CDD, mais avec 4,5 fois le loyer). Ma mère va se porter garant (proprio, 3 fois le loyer et fonctionnaire) et l’agence demande, entre autre, le livret de famille de ma mère !?

Quel est l’intérêt pour l’agence d’un tel document ? Ils veulent vérifier que c’est bien ma mère ? Un garant c’est un garant, peut importe que ce soit ma mère ou un ami ou je ne sais qui du moment que cette personne se porte garant ! Un truc m’échappe.

Je travaille actuellement en tant que gestionnaire sinistres loyers impayés (auprès d’un courtier en assurance) et je m’occupe entre autre des procédures d’expulsion et de recouvrement.

Je pense qu’il demande ce document en cas de procédure de recouvrement. L’huissier peut demander ces documents (état civil du locataire et de sa caution) pour mener à bien sa procédure de recouvrement (rechercher l’ex locataire débiteur qui est parti à la cloche de bois -  donc sans donner d’adresse / et dans certains cas, le tribunal peut demander ces informations).

J’ajouterais aussi (ce qui peut sembler d’un bon sens, mais je suis toujours étonner de retrouver souvent ce genre de détails souvent révélateur), de bien vérifier sur les fiches de paies, qu’aucun acompte n’est pris.  C’est souvent révélateur de précarité.

N’hésiter pas à mes poser des questions concernant ces procédures, c’est mon quotidien.

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[+2]    #4 25/11/2015 15h15

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@flooze
Je me suis posé les mêmes questions il y a deux mois.

En ce qui concerne l’état des lieux, il y en a pas mal de disponibles en ligne gratuitement, j’ai utilisé celui-ci.

En ce qui concerne le bail, je n’ai pas trouvé de modèle gratuit. J’en ai acheté un sur pap.fr, il était à jour de la loi Alur (d’après eux), assez complet et nettement moins cher que ceux disponibles dans les librairies spécialisées. Vous pourrez en profiter pour commander des quittances de loyer.

Si vous louez meublé, il vous faudra également une liste de mobilier, qui se trouve facilement en ligne.

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[+1]    #5 25/11/2015 15h50

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Personnellement j’ai acheté un exemplaire de chaque document (modèle de bail, de caution solidaire, d’état des lieux, de quittance…) à 2€ chacun sur PAP. Je fais ensuite des copies pour chaque nouveau bail, et je ramène une photocopieuse lors de l’état des lieux pour faire des copies de la version finale.

Sachant que la réglementation change continuellement, et que l’on se dirige de plus en plus vers des baux standardisés, je vois de moins en moins la plus-value d’utiliser des modèles plus coûteux.

L’utilisation de papier carbone par Tissot reste quand même sympa pour faciliter la production de l’état des lieux en 3 exemplaires identiques sans avoir à se trimballer de photocopieuse ou de les refaire à la main.

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[+1]    #6 14/07/2016 10h52

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Bonjour Pruls,

Je demande toujours les 3 derniers bulletins de salaire et le derniers avis d’imposition pour les locataires et les garants s’il y en a.
Ensuite le dossier est analysé dans son ensemble. Si le locataire est étudiant, il n’a pas de salaire ni de bulletin et c’est la situation des parents qui est analysée.

Dans le cas d’un CDD/interim, il peut être autonome même s’ils ont un garant. Il est donc important de leur demander ces pièces qui indiquera dans le temps si les revenus sont réguliers.

Il est autorisé de demander ces documents donc ne vous en privez pas. Puis analysez en fonction de la situation.

Cordialement

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[+1]    #7 08/08/2016 14h13

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Je vois 3 façons différentes d’agir dans cette situation :
1) mode cool : la locataire dit résidence secondaire, ok on fait un bail résidence secondaire, sans se poser de question.
2) mode parano : vous ne pouvez pas être certain qu’elle ne va pas établir sa résidence principale ; or, la durée prévisionnelle annoncée est supérieure à 8 mois. En faisant un bail type résidence secondaire, vous prenez le risque qu’elle décide de s’installer dans votre logement comme RP (par exemple parce qu’elle aime son nouveau boulot, rencontre un mec sur place et donc vend sa RP ou la met en location), puis vous attaque au tribunal car, avec le bail de résidence secondaire, vous avez volontairement voulu la priver des dispositions protectrices de la loi de 1989. Or vous savez que les tribunaux protègent très souvent les locataires… Donc faire un bail selon le modèle de la loi de 1989, par précaution.
3) mode intermédiaire : la locataire dit qu’elle a sa RP ailleurs, donc que c’est une résidence secondaire : ok, à condition qu’elle l’écrive, et qu’elle signe en bas. Soit une attestation séparée ; soit, encore plus simple, dans le bail ; commencer le bail de résidence secondaire par, dans l’énoncé des parties : "Mme XXX, qui déclare avoir sa résidence principale à telle adresse (…) ci-après désignée "la locataire"…
(blabla) appartement meublé loué à usage de résidence secondaire". Ainsi, c’est écrit dans le bail paraphé et signé par la locataire.

Je ne saurais préconiser une solution plutôt qu’une autre ; à vous de voir avec laquelle vous êtes la plus à l’aise.

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2016 14h32)


Surtout, ne pas nuire à l'ambiance générale.

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[+1]    #8 24/07/2017 23h45

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Je n’hésite pas à dire, que la première personne à m’avoir contacté ne visite que samedi pour des questions de distance. Et que par conséquent je fais mon choix sur un nombre de critères(de dossier et de feeling), quand tout le monde a visité.

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[+1]    #9 07/02/2018 18h57

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Bonsoir Marvolo,

Si j’étais votre locataire potentiel, je ne vous donnerai pas de documents avant de vous avoir rencontré.

Avec Internet, je suis méfiant et j’aurai peur d’une "usurpation d’identité". Qui me dit que votre annonce est "réelle"? Pour tester la demande locative, on préconise souvent de faire des annonces fictives. Mais les "fausses annonces" peuvent aussi être moins innocentes…

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[+1]    #10 23/02/2018 14h55

Membre
Réputation :   26  

Bonjour,

Je vois plusieurs erreurs/oublis sur le premier post. Par exemple :

- Il n’est plus légal de demander un RIB au locataire
- Il convient de faire parapher la notice d’information locataire :


            Arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale | Legifrance


Il faut faire parapher les décrets au locataire :

www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?c … 0006066149
www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?c … 0006066148

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[+1]    #11 19/04/2018 09h25

Membre
Réputation :   3  

Je ne suis pas fan d’utiliser Facebook, car on mélange pro et perso… et vu certains retours obtenus sur mon annonce LBC, je suis bien content de ne pas avoir donné trop d’infos sur moi !

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[+2]    #12 21/12/2018 16h39

Membre
Réputation :   2  

Bonjour, pour ma part, concernant le 1er contact, j’opte depuis toujours pour la stratégie suivante :
Je demande à être contacté uniquement par tel. et non par mail.
Puis je ne réponds à aucun appel en direct, j’attends que l’on me laisse un message.
J’écoute le message dans la foulée et en fonction du contenu du message, (ton employé, enfants qui braillent derrière, etc…) je rappelle le candidat ou non.
Cela permet un 1er filtre très efficace et me fait gagner du temps.
De plus, je pars du principe que celui qui ne laisse pas de message n’est pas réellement interessé par le bien…. Là encore, gain de temps.
Cette technique fonctionne à merveille depuis 12ans.
Je la partage "gratuitement" wink si cela peut aider à selectionner les bons dossiers…
Le 1er critère en immobilier est l’emplacement ;
En gestion locative, c’est le choix du locataire !

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[+1]    #13 10/07/2019 22h14

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Réputation :   157  

@Alex75: Vous avez une RP et une résidence secondaire, vous résidez donc alternativement dans ces deux résidences sur l’année fiscale, vous devez donc vous acquiter de la TH pour votre logement principal, ET de la TH pour votre logement secondaire (que vous en soyez propriétaire ou non), maintenant majoré (en tout cas sur Paris).
Implacable ;-)


Bien à vous, Dooffy

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