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Forums des investisseurs heureux

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#51 05/03/2016 22h21 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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gunday a écrit :

Tchouikov a écrit :

J’avais lu sur le forum que la signature à distance de l’acte de cautionnement ne garantissait pas que les mentions manuscrites devant obligatoirement y figurer étaient bien de la main du garant.

Dans ce cas, excepté le passage par un notaire, toutes les informations rédigés à la main peuvent être contesté.

Vous pouvez également avoir une signature légalisée si vous signez devant un agent du service état civil de votre commune.

Gratuit, rapide, incontestable;

Source : ici

Dernière modification par Eldoradoimmo (05/03/2016 22h21)

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#52 22/03/2016 11h23 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour,

Le 1er message de cette discussion fait référence a la demande d’un RIB dans la liste des pièces à demander.

Le RIB ne fait pas partie de la liste des documents pouvant être réclamés selon la loi alur.
service-public.fr Accès à un logement privé : dossier du candidat

Par ailleurs, à quoi vous sert un RIB? Normalement c’est au locataire de vous payer wink

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#53 22/03/2016 11h42 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Un RIB peut servir à vérifier qu’il n’est pas interdit bancaire par exemple.

Pour ma part, je l’avais dans ma check-liste et je n’ai pas changé cette dernière. Si le locataire me dit que ce n’est pas légal, je lui répond "Ah, désolé, c’est vrai, je vous ai envoyé cette liste un peu vite et elle datait de ma dernière mise en location qui était pré loi Alur". Mais juste avec cette réaction, j’ai pu le taguer comme "potentiel locataire compliqué"…

Dernière modification par julien (22/03/2016 11h55)

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#54 22/03/2016 11h59 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Sauf erreur, le RIB ne fait pas partie des pièces interdites.


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#55 22/03/2016 12h08 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Pruls : si, et c’est mentionné clairement dans le lien fourni par Elmaestro.

Si le site service-public détaille les pièces interdites, ce n’est pas ce que fait la loi. La loi dit juste : liste de pièces pouvant être exigées.
Donc, il est interdit d’exiger toute autre pièce. Le RIB n’étant pas listé dans les pièces autorisées, elle est interdite.
Cf : article 22-2 de la loi de 89
Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pris pour son application : Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 fixant la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location et à sa caution | Legifrance

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#56 22/03/2016 12h14 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Mouais, c’est pas super clair dans la page.

Par contre dans le texte de loi, ok.


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#57 22/03/2016 12h14 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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julien a écrit :

Un RIB peut servir à vérifier qu’il n’est pas interdit bancaire par exemple.

Pour ma part, je l’avais dans ma check-liste et je n’ai pas changé cette dernière. Si le locataire me dit que ce n’est pas légal, je lui répond "Ah, désolé, c’est vrai, je vous ai envoyé cette liste un peu vite et elle datait de ma dernière mise en location qui était pré loi Alur". Mais juste avec cette réaction, j’ai pu le taguer comme "potentiel locataire compliqué"…

C’est marrant parce que en tant que locataire, cela me met un warning également. On me demande une pièce alors qu’il est interdit de me la demander. Direct, je vais pas plus loin car le propriétaire va être "compliqué". Personnellement, les demandes border c’est direct à la poubelle parce que la relation avec le propriétaire va être compliqué. Comme je n’ai jamais eu de problème pour louer, j’ai le temps de chercher le bien (avec l’agence et/ou le propriétaire) qui va bien. J’ai eu des super mauvaises expériences avec les agences ou proprio que j’aurais pu détecter dès le début avec ce type de demande.

Dernière modification par Kabal (22/03/2016 12h15)

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#58 22/03/2016 12h41 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Attention, petite erreur de logique. Le contraire de ’pouvant être exigé’ n’est pas ’interdit’. C’est "ne pouvant être exigé".

Le propriétaire peux demander (et non exiger) un RIB, le futur locataire peut juste dire "non". Fin de l’histoire. Ce qui est interdit explicitement par la loi est de remettre en cause la signature du contrat parce que tel document non exigible n’est pas remis. Et là le propriétaire a intérêt à avoir préparer une bonne excuse.

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#59 13/07/2016 21h36 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour à tous,

je me vois à l’aube de faire visiter (samedi) les logements dans lesquels j’ai investi, et je me trouve surpris par la procédure de Vauban.

Je pensais être calé mais je me retrouve face à des situations différentes que celle évoquée ici:

+ j’ai un couple d’étudiants doublement garantis qui se présentent, et je ne sais pas quelles pièces demander pour la visite.

Je demande évidemment leur carte d’identité.

Mais quid de l’avis d’impôt s’ils sont encore déclarés chez papa/maman?
Idem pour les bulletins de salaires?

+ J’ai un autre couple interim+CDD+garant qui se présente. Quel est l’usage pour les intérimaires? Je me vois mal demander 3 ans de fiche de paye comme a pu le faire ma banque avec ma compagne!

Merci d’avance pour vos lumières, je creuse le forum en parallèle.

Cordialement.


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#60 14/07/2016 10h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour Pruls,

Je demande toujours les 3 derniers bulletins de salaire et le derniers avis d’imposition pour les locataires et les garants s’il y en a.
Ensuite le dossier est analysé dans son ensemble. Si le locataire est étudiant, il n’a pas de salaire ni de bulletin et c’est la situation des parents qui est analysée.

Dans le cas d’un CDD/interim, il peut être autonome même s’ils ont un garant. Il est donc important de leur demander ces pièces qui indiquera dans le temps si les revenus sont réguliers.

Il est autorisé de demander ces documents donc ne vous en privez pas. Puis analysez en fonction de la situation.

Cordialement

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#61 17/07/2016 18h12 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Bonjour,

2 étudiants de la même famille sont intéressés par un de mes meublés. Leurs études vont du 6 septembre 2016 à la fin juin 2017, soit environ 9 mois 1/2.

Puis-je leur proposer un contrat de colocation 9 mois (étudiant), même si la période dépasse un peu les 9 mois ? Car j’ai besoin de récupérer l’appartement des juillet pour faire du saisonnier l’été.

De plus, le fait d’être de la même famille peut-il poser problème (notamment par rapport aux APL/CAF) ?

Merci,

Nicolas

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#62 17/07/2016 21h30 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Vous pouvez, mais en cas de demande, celui-ci sera requalifié en bail d’un an, vu que la durée d’un bail étudiant est de 9 mois ferme.

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#63 17/07/2016 21h37 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Donc il faut faire un contrat de 9 mois ferme, et refaire un contrat "saisonnier" derrière pour les X jours restants ?

merci,

Cordialement,

Dernière modification par Link182 (17/07/2016 21h38)

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#64 17/07/2016 21h51 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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C’est effectivement une bonne idée

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#65 18/07/2016 12h31 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Fil très intéressant.

En ce qui me concerne, puisque je cible particulièrement des étudiants, je demande toujours quelles études ils vont suivre et surtout, la durée du cursus. Si je venais à hésiter entre 2 candidats, un cursus de 3 ans sera préféré à un cursus d’un an.

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#66 05/08/2016 22h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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A propos du bail à rédiger à son locataire qui est déja proprietaire de sa RP , et qui pour mutation pro doit louer un appart pour se rapprocher de son nouveau boulot : faut il faire signer obligatoirement un bail ( meublé dans mon cas ) de location de résidence secondaire ? Je n’arrive pas à trouver trop de discussion ou de législation à ce sujet… Apparement , le bail est réputé plus souple que les autres ( préavis à fixer entre les parties librement , documents à annexer au contrat etc… )
Avez vous déjà eu ce cas ?
Merci


"Meublé féminin"

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#67 06/08/2016 08h42 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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La question est de savoir si l’appart que vous lui louez peut être considéré comme sa résidence principale, du point de vue de la loi. S’agissant d’une location, ce n’est pas la définition fiscale qu’il faut retenir, mais celle de la loi de 1989 (article 2) :

La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Si vous êtes sure que votre locataire occupe ce logement moins de 8 mois par an, c’est effectivement une résidence secondaire et vous vous pouvez donc utiliser un bail de ce type.

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#68 06/08/2016 12h52 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Ce que je sais d’elle :
elle est fonctionnaire ,
Elle a sa Residence principale dans une autre ville ,
Elle est mutée dans ma ville au 1er septembre , mais m’a dit qu’elle espérait revenir sur Toulouse d’ici un an ou un an et demi, mais avec la fonction publique , elle ne peut savoir …
Elle arrivera tous les lundis pour repartir tous les vendredis chez elle .
Donc Bernard , si vous me dites , qu’il ne faut pas prendre l’aspect fiscal dans cette histoire , on peut considérer que ce sera un bail meublé comme les autres ??


"Meublé féminin"

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#69 08/08/2016 14h13 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Je vois 3 façons différentes d’agir dans cette situation :
1) mode cool : la locataire dit résidence secondaire, ok on fait un bail résidence secondaire, sans se poser de question.
2) mode parano : vous ne pouvez pas être certain qu’elle ne va pas établir sa résidence principale ; or, la durée prévisionnelle annoncée est supérieure à 8 mois. En faisant un bail type résidence secondaire, vous prenez le risque qu’elle décide de s’installer dans votre logement comme RP (par exemple parce qu’elle aime son nouveau boulot, rencontre un mec sur place et donc vend sa RP ou la met en location), puis vous attaque au tribunal car, avec le bail de résidence secondaire, vous avez volontairement voulu la priver des dispositions protectrices de la loi de 1989. Or vous savez que les tribunaux protègent très souvent les locataires… Donc faire un bail selon le modèle de la loi de 1989, par précaution.
3) mode intermédiaire : la locataire dit qu’elle a sa RP ailleurs, donc que c’est une résidence secondaire : ok, à condition qu’elle l’écrive, et qu’elle signe en bas. Soit une attestation séparée ; soit, encore plus simple, dans le bail ; commencer le bail de résidence secondaire par, dans l’énoncé des parties : "Mme XXX, qui déclare avoir sa résidence principale à telle adresse (…) ci-après désignée "la locataire"…
(blabla) appartement meublé loué à usage de résidence secondaire". Ainsi, c’est écrit dans le bail paraphé et signé par la locataire.

Je ne saurais préconiser une solution plutôt qu’une autre ; à vous de voir avec laquelle vous êtes la plus à l’aise.

Dernière modification par Bernard2K (08/08/2016 14h32)

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#70 10/08/2016 12h04 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Merki Bernard , mais je pense que je vais lui faire signer un bail meublé normal , vu que la duree sera certainement égale à un an minimum


"Meublé féminin"

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#71 12/06/2017 13h27 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Sky a écrit :

Une lecture de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 4 vous aurait donné la réponse :

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 - Article 4 a écrit :

Est réputée non écrite toute clause :

c) Qui impose comme mode de paiement du loyer l’ordre de prélèvement automatique sur le compte courant du locataire ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre ;

d) Par laquelle le locataire autorise le bailleur à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible ;

Exact. Personnellement, je demande au locataire de mettre en place un virement automatique et de fournir une attestation de mise en place du dit virement. Les loyers tombent tous les mois à la même date et du coup je serais plus réactif si impayé il devait y avoir.

Par ailleurs, dans la catégorie "comment éviter le risque de tomber sur un locataire mauvais payeur" :
Parmis les locataires potentiels qui ont visités votre appartement, éliminez le dossier de celui ou celle  qui vous assure qu’avec lui ou elle vous n’aurez aucun problème de paiement du loyer.

Payer son loyer est une évidence et ceux qui paient le savent bien. Tenir ce genre de propos c’est déjà essayer de rassurer le propriétaire sur son dossier et ce n’est pas de bon augure.


Objectif 40KE de revenus passifs avant mes 55 ans. Mon aventure sur www.jepenseriche.com

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#72 12/06/2017 21h42 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Oui très bonne technique !

Ceux qui promettent monts et merveilles sont généralement les pires smile

Pensez aussi à appeler TOUS les employeurs des fiches de paie fournies (y compris garants).
Demandez aussi le téléphone de deux précédents propriétaires pour avoir leur retour

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#73 13/06/2017 14h35 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Eldoradoimmo a écrit :

Pensez aussi à appeler TOUS les employeurs des fiches de paie fournies

C’est pas légal !

Un employeur n’est habilité à répondre qu’aux seuls organismes habilités tels que les organismes gérant les systèmes d’assurance sociale, d’assurance chômage, de retraite et prévoyance, les caisses de congés payés.
Un employeur qui répondrait à une demande émanant d’une personne non autorisée encourt des sanctions pénales (articles 226-17 et 226-22 du code pénal).

La CNIL recueille de son côté les demandes et dispose (théoriquement) de pouvoirs de sanction.


"Cesse de croire, instruis toi"- André Gide

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#74 13/06/2017 17h04 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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Tout à fait d’accord avec DDtee. C’est de l’ingérence. Pour la part, beaucoup de feeling et aucun souci depuis 2 ans. Je recherche un profil de client bien cible. Jeune qui débarque avec ses parents pour visiter.je demande juste à consulter les 3 dernières fiches de salaire et l’avis d’imposition. Ça se passe très bien. Parfois j’ai des profils plus hasardeux mais ça fonctionne car je suis très présent sur la résidence  (pour travaux, récupération de loyers…). J’y passe au moins 3 fois par semaine et je me montre plus présent des qu’il y a un retard de loyer. Ça rentre dans l’ordre en quelques jours.

Comme la indiqué jpr67, les prétendants qui ne restent pas dans un cadre respectueux sont éliminés. Ne pas trop parler, par contre, faire parler. Ça vous donnera un aperçu des études faites par l’étudiant.  Je ne veux pas de dernière année d’école d’ingénieur ou de commerce  ils font constamment  la fête et résilient le bail après 5 mois parce qu’ils ont un stage dans une autre région.  Par contre un jeune qui commence la fac, classe prepa ou médecine, vous avez des chances qu’il vous garde le bien y compris durant les vacances d’été.

Apprenez aussi à donner des raisons pour ne pas donner la réponse de suite. Ça vous permettra de trouver un meilleur candidat. Tout cela n’est pas totalement légal mais bon… autant essayer d’éviter les ennuis!


Pour vivre heureux, vivons cachés

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#75 13/06/2017 20h41 → Mise en place d'un locataire : check-list du propriétaire... (bail, locataire, état des lieux)

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DDtee a écrit :

Eldoradoimmo a écrit :

Pensez aussi à appeler TOUS les employeurs des fiches de paie fournies

C’est pas légal !

Un employeur n’est habilité à répondre qu’aux seuls organismes habilités tels que les organismes gérant les systèmes d’assurance sociale, d’assurance chômage, de retraite et prévoyance, les caisses de congés payés.
Un employeur qui répondrait à une demande émanant d’une personne non autorisée encourt des sanctions pénales (articles 226-17 et 226-22 du code pénal).

La CNIL recueille de son côté les demandes et dispose (théoriquement) de pouvoirs de sanction.

Un coup de fil…

Il faut raison garder, ainsi que les proportions

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