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[+4]    #1 13/10/2013 22h17

Membre (2013)
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Bonjour,

Objectif

Je vais essayer d’expliquer dans ce message pourquoi je préfère intrinsèquement les actions à l’immobilier. Ce message n’a pas vocation à relancer la polémique générée malgré moi par ma précédente file: Achat d’une résidence principale vs investissement en actions et location

Précautions oratoires

* Il s’agit de ma vision personnelle que je ne prétends imposer à personne mais qu’il ne faut pas nécessairement rejeter d’emblée parce qu’elle n’est pas conforme à la norme. Peut-être que ma vision contient des idées intéressantes qui pourraient aider certains.

* Je souhaite simplement lister ici des arguments factuels que j’ai identifiés et non polémiquer.

* Je ne prétends pas avoir la vérité révélée. Ce message est simplement à prendre comme une opinion parmi d’autres exposée dans le but de partager, modestement, mes connaissances et mon expérience, avec les personnes intéressées.

* J’ai un biais d’investisseur en actions (niveau intermédiaire), d’investisseur dans le locatif nu (niveau débutant), de locataire et de non-résident.

* Si vous considérez les informations partagées comme des élucubrations intellectuellement malhonnêtes, merci de ne pas me mettre - 1 en réputation sans en avoir discuté sérieusement auparavant ou passez simplement votre chemin.

* Si j’avais pu lire ces informations il y a 15 ans, elles m’auraient été utiles et j’en aurais été reconnaissant à leur auteur.

* Je vais ajouter, retirer ou modifier des éléments de ce message, en fonction des éventuels retours ou des autres idées qui pourraient me venir ultérieurement.

* Je ne dis pas qu’un investissement immobilier est nécessairement une mauvaise chose, ayant moi-même un patrimoine brut composé de 50 % d’immobilier (en comptabilisant une acquisition importante en cours) et 50 % d’actions.


Actions

* Les actions permettent de diversifier son patrimoine à la fois de manière sectorielle et de manière géographique. L’immobilier induit par nature la concentration sur un faible nombre de biens représentant une fraction importante de son patrimoine. La concentration n’est pas nécessairement une mauvaise chose, de mon point de vue (un investissement de tout son patrimoine sur Apple en 2003 aurait par exemple donné une performance exceptionnelle).

* Une action est par nature dynamique: une entreprise peut croître ou décroître (surtout les small caps/mid caps sur lesquelles j’investis principalement). C’est un organisme vivant. La valeur intrinsèque peut croître ou décroître.

* L’immobilier semble en haut de cycle (voir les courbes de Friggit). Les actions ne semblent pas en haut de cycle (au moins sur le marché FR, étant donné que nous nous trouvons toujours à - 30 % du dernier maximum relatif de 2007).

* Les actions sont plus liquides que l’immobilier: les frais de transaction sont faibles (0,2 % pour un aller/retour chez IB) et les transactions peuvent être exécutées instantanément, dans la limite de la profondeur de marché. Les frais de transaction d’un bien immobilier (frais d’agence, frais de notaire, etc…) sont élevés (généralement supérieurs 15 %) et les délais d’une vente ou d’un achat se comptent en mois. Pour les deux types d’actifs, l’investisseur peut rester bloqué sur une période longue si le prix descend en-dessous de la valeur du bien acheté, pour ne pas vendre à perte.

* Le coût en temps de la gestion d’un portefeuille d’actions est fixe, quel que soit le montant investi (hors problématiques spécifiques liées à la profondeur de marché, par exemple). Pour l’immobilier, il existe une relation grosso modo linéaire entre le patrimoine investi et le temps de gestion.

* Les actions ont une performance historique supérieure à celle de l’immobilier (notamment d’après Robert Shiller, professeur d’économie à Yale, prix Nobel d’économie 2013 et spécialiste de l’immobilier).

* Les actions sont plus volatiles que l’immobilier. En considérant la volatilité comme une mesure du risque, les investissements en actions sont plus risqués. De mon point de vue, il est plus facile de construire un modèle de valorisation d’un bien immobilier (d’un point de vue strictement financier), que celui d’une action. Mais cela ne joue pas nécessairement en défaveur des actions: comme la valeur de l’action est obscurcie les inefficiences de marché sont plus accentuées, provoquant des écarts prix / valeur plus importants, pour qui sait valoriser une société.

* La fiscalité est pour moi plus avantageuse sur les actions (mais je suis non-résident et connais mal la fiscalité française sur les actions).

* Il existe des risques systémiques sur les actifs déposés dans des banques.

Immobilier

* Un bien immobilier est par nature statique: on achète des murs. Mieux vaut investir dans un bien statique que dans un bien dynamique en décroissance (en prenant comme hypothèse simplifiée que le prix est égal à la valeur).

* Un bien immobilier subit l’usure du temps.

* L’immobilier est le seul moyen que je connaisse permettant d’utiliser un effet de levier sur son patrimoine, dans des conditions de crédit acceptables pour l’investisseur individuel. Il existe d’autres possibilités de crédit (comme le crédit lombard par exemple) mais qui me semblent ne pas pouvoir s’effectuer dans des conditions aussi bonnes qu’un emprunt immobilier. Ce point positif justifie à lui seul l’investissement immobilier et c’est pour cette raison (couplée à la possibilité d’un rendement brut à 12 %) que j’investis dans ce secteur.

* Un bien immobilier a une valeur affective. Pouvoir aménager son habitat à sa convenance, en fonction de ses goûts et du niveau de confort souhaité n’est pas à négliger.

* L’immobilier nous ancre à un endroit, limitant notre mobilité (opportunités professionnelles plus difficiles à concrétiser, problèmes de voisinage, etc…).

* Les besoins immobiliers, en terme de surface et de caractéristiques, varient fortement au cours de la vie: étudiant, couple sans enfant, couple avec enfant, couple avec enfants partis, troisième âge. Acheter un bien immobilier fige la situation à un instant t.

* Les locataires peuvent être contraints de déménager.

* L’investissement immobilier (hors résidence principale) a l’avantage d’être payé par le locataire (hors vacances locatives, et apport personnel au crédit).

Conclusion

Les actions me semblent intrinsèquement mieux correspondre à mes attentes d’investisseur que l’immobilier. L’immobilier a l’avantage de permettre d’utiliser l’effet de levier dans des conditions de crédit intéressantes pour le particulier.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (18/11/2017 09h42)

Mots-clés : actions, arbitrage, immobilier


"Price is what you pay. Value is what you get.", Warren Buffett

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[+1]    #2 14/10/2013 22h09

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Bonjour GoodbyLenine,

Performance des classes d’actifs

Vous écrivez "Les actions sont une catégorie d’actif dont la performance historique est supérieure à celle de l’immobilier.", mais :
  - Quelles sont vos sources ?   (et quelle période de mesure ?);
  - Comment mesurez-vous la "performance historique des actions" ? (par des indices ? des indices US ou France ou autres ? des big cap ou des mid cap ou small cap ? en incluant les sociétés qui ont fait faillite entre temps et sont sorties des indices ou pas ? en incluant les dividendes réinvestis ?);
  - Comment mesurez-vous la "performance historique de l’immobilier" ?  (prix de l’immobilier US ou Paris ou France entière ou autre ?  immobilier résidentiel ou commercial ? en incluant les loyers perçus et en retirant les charges restant à charge des propriétaires, ou en les négligeant?).

Je parlais de l’investissement dans l’immobilier résidentiel.

Par exemple, si l’on compare l’évolution historique de l’IHP et du S&P500, le second surperforme le premier.

L’économiste Robert Shiller, professeur d’économie à Yale et prix Nobel d’économie 2013, interrogé sur sa préférence entre les actions et l’immobilier répondait: "If it’s just an investment [not for living], I would say the stock market." en ajoutant encore "Stocks for the long run—the two century-long history—show a lot of amazingly good performance for stocks. Maybe it won’t be that good in the future, but I bet it’s better than housing."

Pour se faire une idée de la performance historique des actions et d’autres classes d’actifs (hors immobilier), le livre de Jeremy Siegel "Stocks for the long run", professeur de finance à Wharton, me semble être une source intéressante d’information.

Enfin, les courbes de Friggit montrent l’évolution des prix de l’immobilier.

Pour ma part, en lisant Les Placements de l’épargne à long terme (dont l’IH écrit "Ce livre méconnu m’a fait faire un bon de géant dans la compréhension de l’allocation d’actifs stratégique. Jean-François de Laulanié nous donne de nombreuses statistiques séculaires (sur les actions, l’or, l’immobilier, etc) et comment mettre en pratique celle-ci. C’est écrit à la française, hyper-structuré, on sent que l’auteur est professeur. Livre très très largement sous-estimé. Là aussi si je l’avais lu en premier, que d’économie j’aurais fait !" dans cette discussion) je n’arrive pas à une conclusion aussi tranchée que vous, loin de là !

C’est très bien de citer ses sources mais à mon tour de vous poser une question. Quelles sont les données que vous avez considérées et quelle est votre conclusion ?

Opposer ces types d’actifs

Enfin, pourquoi vouloir opposer ces types d’actifs ? En comparer les caractéristiques a, certes, un intérêt. Mais essayerez vous ensuite de montrer que manger est mieux que boire ou vice versa ? Pour ma part, j’ai une partie de mon patrimoine en actions, et une en immobilier, (et d’autres ailleurs), et avoir tout sur un seul type d’actif me paraitrait moins pertinent.

Ce n’est pas parce que vous semblez suggérer que j’oppose ces classes d’actifs que je les oppose nécessairement ! La moitié de mon patrimoine se trouve être investi dans de l’immobilier et l’autre moitié en actions.

Vous indiquez que comparer leurs caractéristiques a un intérêt mais vous semblez vouloir critiquer une tentative d’en lister quelques unes.

Pour ma part, je ne considère pas que l’investissement dans l’immobilier soit opposé à l’investissement en actions, même si je préfère le second au premier. Je n’ai jamais dit qu’il fallait effectuer un choix binaire entre ces deux classes d’actifs et pensez-vous vraiment que la moitié de mon patrimoine serait placée dans l’immobilier, si j’avais une telle position ?

Pour ma part, étudier des caractéristiques de classes d’actifs et avoir une préférence (que je n’impose à personne) me semble plutôt sain.

Cordialement,

Vauban

Dernière modification par vauban (14/10/2013 22h11)


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[+1]    #3 16/10/2013 17h18

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Le livre de Laulanié cherche les allocations qui minimisent le risque de sous-performer l’inflation, et ce pour différents horizons d’investissement. Ces allocations de visent pas spécifiquement à limiter la volatilité au cours de l’horizon choisi. Par contre il est vrai que le livre se base uniquement sur l’analyse de chroniques historiques. En tant que modeste épargnant, je considère qu’appliquer ces préceptes est la moins mauvaises chose que je puisse faire mais on admettra qu’un investisseur chevronné doit pouvoir faire "mieux".

Autre précision : le livre propose des allocations avec la contrainte "pas d’immobilier". Car si l’auteur admet qu’un portefeuille idéal doit contenir de l’immobilier parisien (l’auteur ne considère que ce marché, pour des raisons pratiques d’accès aux données historiques j’imagine) il explique aussi qu’il est difficile pour un petit investisseur d’être diversifié et/ou de réallouer les loyers et les dividendes pour conserver une allocation cible qui contiendrait x% d’immobilier : les appartements ne sont pas fongibles. Donc si en théorie le livre va contre la "thèse" de vauban (si les appartements étaient fongibles une allocation long terme optimale contiendrait de l’immobilier) dans la pratique du petit épargnant ça me paraît moins clair.

Personnellement j’estime qu’on ne peut pas faire de généralités très opérantes sur immobilier vs actions, le sujet de la RP n’étant pas purement financier.

Dernière modification par andreiev (16/10/2013 17h46)

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[+1]    #4 02/01/2014 10h37

Membre (2010)
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Un article intéressant sur le sujet : "Non, les prix de l’immobilier n’augmentent pas sur longue période"

T. Grjebine a écrit :

Ainsi, contrairement à une idée reçue, les prix de l’immobilier ne connaissent pas une tendance haussière sur longue période. Les prix ne sont pas significativement plus élevés aujourd’hui qu’il y a un siècle. Aux États-Unis, le niveau des prix était le même en 2010 qu’en 1894 ; en Norvège le même dans les années 1990 qu’un siècle plus tôt. En France, les prix ont retrouvé, suite à la période de rattrapage, le niveau qui existait avant la Première Guerre mondiale, et n’ont augmenté ensuite, pendant trente ans, que de 1 % par an.

Opinions des experts de La Tribune sur le marché économique français et étranger

Dernière modification par Thomas (02/01/2014 10h37)


investment in knowledge pays the best interest

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[+3]    #5 11/09/2015 14h44

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J’ai un ami qui va acheter un tracker immo avec effet de levier.
Endettement sur 20 ans.
Coût du tracker : 860 000 euros.

C’est couillu. Je trouve. Alors qu’il pourrait diversifier. Non ?

Ha ! Pardon, en fait il s’achète une résidence principale.

Bon c’est pareil. Même pire : un seul bien. Bien ? Surtout… bien moins diversifié :-) Mais au moins c’est une niche fiscale et un outil de prévoyance (assurance emprunteur).

Qui se joint à moi pour lui souhaiter bonne chance dans sa stratégie patrimoniale ?


A la bourse, un mec achète, un autre vend, les deux pensent faire une affaire. Jean Yanne.

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[+1]    #6 11/09/2015 17h37

Banni
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misteronline a écrit :

J’ai un ami qui va acheter un tracker immo avec effet de levier.
Endettement sur 20 ans.
Coût du tracker : 860 000 euros.

C’est couillu. Je trouve. Alors qu’il pourrait diversifier. Non ?

Ha ! Pardon, en fait il s’achète une résidence principale.

Ce que vous ne précisez pas c’est si il avait le choix. Autant y’a bcp d’offres en location pour des apparts de moins de 3P autant au delà c’est difficile de trouver quelque chose de qualité à des prix normaux.

D’ici 2-3 ans je serais sans doute obligé de faire la même chose sans que cela m’enchante. Alors qu’acheter du sears ou du BHP personne n’y est obligé.

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[+1]    #7 12/09/2015 23h06

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Dans ce sujet en particulier et dans le débat sur l’immobilier en general,
je ne vois pas une mais deux decisions:

1) "Immobilier" vs "Autre classe d’actifs - e.g. actions", qui est une decision d’Investissement
2) "Immobilier en tant que residence principale" vs "immobilier en tant que locataire", qui est une decision de Financement

----------------------------------------------------------------------------------------------------

1) Dans le cas numero 1, on a de l’argent disponible; notre coût d’opportunité est a peu près égal à un actif sans risque type AV en euros. On accepte de prendre du risque pour faire mieux qu’une AV.

Comment compare-t-on immobilier vs actions ?

Il semblerait que les performances des deux classes sont grosso modo similaires en France, mais en prenant en compte un effet de levier plus facile à mettre en place, l’immobilier offre de meilleurs retours (avec plus de risques aussi).

Pour autant, et conformément aux principes canoniques de bonne gestion de portefeuille, il est utile de diversifier ses actifs plutôt que de mettre tous ses oeufs dans le meme panier, aussi chatoyant que soit ce dernier. Je rejoins clairement la position de GBL énoncée plus haut: les deux classes n’ont pas lieu d’être exclusives, et les panacher offre de grands avantages.

2) Le scenario numero 2 est totalement different puisque se loger est une dépense incompressible, à la difference d’investir. On est donc en face de la meme situation qu’une entreprise qui devrait choisir d’acheter ou de rentrer dans un contrat de lease, pour ses bureaux ou actifs de production par exemple. Ici le cout d’opportunité est bien different; il n’est plus positif mais négatif: c’est le cout du logement.

Les critères de decision sont a mon sens plus simples a cerner; on les retrouve dans toute bonne calculette "acheter vs louer", qui prendra en compte les paramètres essentiels tels que la durée du bail anticipé, les previsions de croissance des prix de l’immobilier, le niveau des loyers vs le niveau des prix a l’achat, etc.

Dernière modification par PP (12/09/2015 23h08)


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[+1]    #8 13/09/2015 10h23

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Je sais pas quel est le meilleur investissement, mais je peux vous dire que passer la quinzaine d’appartements à gérer, entre la taxe foncière, les vacances locatives, les problèmes juridiques divers et variés, la rénovation obligatoire de l’appart passé 7-9 ans,  et les charges de copropriété, il faut quand même être assez humble quand on dit que l’immo est bien mieux que les actions.

De plus, depuis que le gouvernement est passé et a mis en place certaines mesures (plus aussi un refroidissement de la croissance), les loyers ont globalement baissés dans les grandes villes, ce qui a provoqué un remarquable tassement du marché. Les produits non-situé dans le centre ou les quartiers trés attractifs (exemple de Montpellier) ce sont effondrés (-15% -30%).

Après concrètement, on est d’accord, l’effet de levier est un paramétre majeur dans l’équation, mais je peux vous dire quand-même que dans l’immo, certains ont perdu du pognon, et n’ont pas dormi pendant pas mal de nuit du fait de divers problèmes insolubles rapidement.

Dernière modification par BorderLine (13/09/2015 10h24)

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[+1]    #9 13/09/2015 12h21

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ENTJ

Nous connaissons tous l’adage "quand le bâtiment va tout va" ; le gouvernement actuel en est sûrement convaincu mais qu’il soit de droite ou de gauche le gouvernement doit appliquer +/- les lois en vigueur donc d’un coté "on" s’efforce de faire croire aux gens qu’il y a un problème de logement en France et que le rêve de tout un chacun est de devenir propriétaire et de l’autre il faut faire face aux conséquence du changement climatique via les lois Grenelle SRU.

Cela revient à dire qu’effectivement il faut idéalement tout à la fois  :

- faire du LMNP et autres…Pour l’instant…Cela revient à se substituer à l’Etat mais quand celui-ci décidera que l’Impôt pourrait lui profiter plus que ce que ses économies de subventions lui rapporte…Danger !
- investir dans certaines villes dans certains quartiers (grandes villes proches du centre avec Transport Collectifs)
- en respectant les RT 2012 et autres le cas échéant.

Et le soucis, c’est que ça ce n’est pas trop rentable sauf cas exceptionnels - et heureusement on en voit sur le forum - et donc le BTP en France va mal.

L’investisseur immobilier est donc dans une impasse et ce tourne vers autre chose ; pourquoi pas les actions…Pour l’instant. On verra ultérieurement comment ce tournant sociétal se termine (mal je pense, et donc gros retour en arrière ? Le balancier n’est jamais au milieu chez nous).


Tant que t'as pas vendu t'as pas gagné. Mais t'as pas perdu. Mais t'as pas gagné. Mais…Oh zut fait @*

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[+2]    #10 21/04/2016 20h36

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vbvaleur a écrit :

Il me semble qu’investir avec un levier comporte des risques tout de même et qu’ils sont bien trop souvent sous-estimés , peut être qu’il vaut mieux attendre que les remarques du genre : "l’immobilier c’est dangereux" ou "attention avec le crédit j’ais un ami à moi qui à tout perdu"  deviennent un peu plus présentes sur ce forum avant d’investir de la sorte .

Le parcours d’IH est déjà  remarquable et l’avoir réalisé sans prendre trop de risques le rend bien plus impressionnant a mes yeux .

Il n’y a pas besoin de regarder très loin de chez nous pour voir que le levier peut être très dangereux quand les choses ne se passent pas comme prévu : en Espagne, les exemples ne manquent pas, à la pelle, les cas que j’ai vus sont nombreux…les saisies bancaires et expulsions qui vont avec, vous croyez que c’est quoi ? Il y a eu profusion sur le marché immobilier espagnol "d’appartements de banques" ces dernières années, derrière ces apparts de banques il y a une histoire à chaque fois, moi j’ai vu des appartements que des gens ont tenté de vendre via agence immobilière, ne pas réussir, puis plus tard c’est la banque qui propose l’appartement à la vente, on comprend alors que la personne a tout perdu, n’avait pas les reins assez solides et s’est fait saisir l’appartement.
C’est assez simple le process pour tout perdre à crédit en immobilier :
a) baisse de revenu (perte de boulot ou boulot moins bien payé par exemple qui ne suffit plus à faire face aux mensualités) ou hausse de la mensualité (taux variable indexé sur des choses que les emprunteurs ne maitrisent pas du tout par exemple)
b) baisse de la valeur du bien (il y a eu un krach immobilier en Espagne), grâce au levier on amplifie les gains comme les pertes (je sais qu’en France, après des années de hausse on a tendance à oublier cette possibilité, un peu comme les espagnols qui achetaient en pleine bulle en 2006/2007) sur de l’argent qu’on n’a pas, si on a besoin de vendre, la perte peut dépasser l’argent qu’on a, on est alors très mal…
c) compter sur des locataires qui s’avèrent devenir indélicats, si on est à crédit avec de l’argent qu’on a pas, si l’affaire traîne on peut tout perdre (là aussi je connais de nombreux exemples, en France et en Espagne), car si un locataire va bien se comporter ou non, on ne le sait pas forcément au départ. Le conte de fées de l’auto-financement à crédit (l’appart qui "coûte rien" ou presque, le locataire payant les mensualités) ne fonctionne pas toujours en pratique.

Dernière modification par zetrader (21/04/2016 20h55)

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[+1]    #11 21/04/2016 22h16

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@ Zetrader:

Combien de krach immobilier ces 30 dernières années et combien en bourse?

Après  un krach boursier les cours retrouvent leur valeur nominale,  pensez vous que cela est différent en immobilier ?

Tot ou tard l’immobilier suit l’inflation.

Pour le reste des arguments je suis d’accord,  l’immobilier reste tout de même le seul actif que la banque accepte de financer pour le particulier.

En cela il est inévitable dans le chemin du futur rentier.

@ vbvaleur

Si l’on prend l’exemple d’IH il faut environ 450k€ pour vivre avec 2 SMIC (pas excessif).
Combien épargnez vous chaque mois pour atteindre ce montant ?  En combien d’années ?

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[+5]    #12 22/04/2016 08h02

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parentier a écrit :

L’argument porte surtout sur la quantité de levier, pas sur la différence immo/actions. Que ce soit un krach boursier ou une crise immo, si vous avez beaucoup de levier vous pouvez aller à la banqueroute. Et même sans crise vous pouvez y aller, il suffit d’un accident de la vie.

Exactement, le gros problème avec l’immobilier, c’est que bien souvent les gens ne se rendent pas compte qu’il sont en très fort levier, même sans krach cela peut déjà tourner à la catastrophe, mais avec krach ou même une petite chute de 10% cela peut être la cata aussi.
Je vais prendre 2 exemples comparatifs pour qu’on saisisse mieux ce qui semble "normal" pour beaucoup de gens avec l’immobilier et risqué avec la bourse :
a) Monsieur X travaille achète un appartement à 150 000 euros + tous les frais pendant que les prix sont bien hauts, il a que 3000 d’épargne, la banque lui prête les 150 000 euros, son levier est de 50 fois sa mise, cela n’inquiète personne.
b) Monsieur X au lieu d’acheter de l’immobilier en levier 50 achète du cfd cac en levier 50 avec ses 3000 euros, il est engagé à hauteur de 150 000 sur l’indice cac avec son maigre capital, si le cac bouge de 2% dans le mauvais sens il a tout perdu, si le cac fait un gap de 3% contre lui il a perdu plus que sa mise, les gens ont peur du fort levier en bourse (à juste titre, le levier est à manier avec précaution, il peut rapidement mener à la ruine)

Pourtant les frais de courtage en bourse sont moins élevés que les frais pris lors d’un achat immobilier (taxe de l’état, notaire, agence immobilier, diagnostics, frais de l’emprunt etc…), en réalité si la personne avait besoin de revendre immédiatement son bien, elle perdrait déjà les frais de transaction qui sont supérieurs à son capital, mais là encore cela n’inquiète personne.
Le problème est bien là, en immobilier bien des gens font du levier très fort, avec plein de frais et ne voient pas le risque, et sont surpris quand ils se font ruiner, alors qu’ils ont pris un risque énorme, ils n’en ont juste pas conscience avec l’immobilier à quel point ils prennent du risque, alors qu’en bourse seul quelques inconscients ne vont pas se rendre compte qu’un fort levier cela peut être très dangereux (mais normalement la leçon ne devrait pas tarder à arriver pour ceux là, pour l’immobilier il est vrai que cela peut prendre parfois un peu plus de temps, quand le marché a chuté la personne qui a acheté ne s’en rend pas forcément compte de suite, quand elle s’en rend compte il est déjà tard).
Et malgré les préjugés, le cas B est moins dangereux que le cas A et je suis sûr que de nombreux espagnols auraient préféré avoir fait l’erreur du cas B que du cas A.
Pourquoi ?
cas B : le broker normalement coupera automatiquement la position quand on arrive au point que la perte consomme le capital, il ne laissera pas la situation pourrir et le client être négatif de 5000 puis 10 000 etc…sur de l’argent qu’il n’a pas.
cas A : si le marché rechute et perd 45/50% (c’est arrivé en Espagne et aussi en France dans les années 90), tant que le client peut payer la mensualité, la banque le laissera accumuler sa perte, il est donc parfaitement possible dans un cas de vente de nécessité de récupérer 75 000 d’un bien payé 150 000 + les frais, perte de 75 000 possible sur un capital de 3000 voire moins.

Personnellement j’ai bien conscience de ces risques, grâce à la bourse et au levier en bourse, grâce à cela j’ai pu réaliser à quel point l’immobilier en fort levier (je dis bien le fort levier, car un levier modéré en bourse comme immobilier peut ne pas être trop risqué si c’est bien géré) peut être très risqué, pourtant l’essentiel de la population qui voit la bourse comme dangereuse ne réalise pas à quel point l’immobilier peut être encore plus dangereux avec le fort levier, bon, en Espagne, après ce qu’il s’est passé, ils ont fini par réaliser….mais en France on dirait que non, tant que cela reste quelques histoires ici et là, les gens ne se rendent pas compte du risque qu’ils prennent.

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[+1]    #13 22/04/2016 09h43

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Koldoun: si votre résidence principale perd 50% de sa valeur, oui. Si vos appartements perdent 50% de leur valeur locative et que vous êtes encore en train de rembourser, c’est plus problématique n’est-ce pas? Vous pouvez perdre plus que la valeur initiale des emprunts.

C’est la même chose avec les actions, si on compare au même niveau de levier.

Il ne s’agit pas de dire que les actions sont moins risquées, mais plutôt que l’immobilier est perçu comme peu risqué par conséquent on se permet un levier très fort, sur un actif hyper concentré (pour le prix d’un appartement je peux diversifier sur plusieurs secteurs et zones géographiques en actions).


A mon grand dam

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[+1]    #14 22/04/2016 13h47

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ENTJ

Et il suffit aussi d’une loi concernant la bourse pour perdre de l’argent aussi …
Et si…Et si… Et si….

Bref chacun sa petite histoire mais je pense que dans les exemples de cette discution , il y a un oublie important : L’INVESTISSEUR en lui même  ( ou habite t’il , objectifs et connaissances ect ect )

Personnellement,  je me sens à l’aise dans l’immobilier .. J’ai toujours gagné de l’argent dans ce domaine : achat revente résidence principal exonéré de plus value ( qui m’a permit de payer la moitié de ma résidence principal actuel, le reste grâce à ma capacité d’épargne ) , achat locatif à 16-18% brut … Et avec 0 vacance locative … j’ai mis en place une stratégie qui fonctionne à merveille ( pour le moment )… pourtant dans la même ville ou j’ai investie, un autre peut galèrer pour louer son appartement ..

Je peux vous dire que mes loyer peuvent être ÷ par 2 que je gagnerai encore de l’argent.
Cela m’a demandé beaucoup de temps d’apprentissage  ( connaissance d’un secteur , fiscalité,  achat, rénovation,  location , gestion , comptabilité,  visite, négociation,  optimisation de la rentabilité. .. bref et j’en passe )

Je me suis aussi lancer dans la bourse ( 25% de mes liquidité quand même ) … c’est compliqué pour moi de bien comprendre une société,  et être passif me correspond pas vraiment car j’aime comprendre ce que je fais . J’ai actuellement des limites sur ce point… SI J’INVESTIE EN MASSE, JE SUIS QUASI SUR DE PERDRE DE L’ARGENT. Mais c’est en forgeant qu’on devient forgeron .. j’ai par exemple beaucoup appris avec la fusion de MPI / MAU et oui MPI était bien avec son matelot de cash. .. pourtant une fusion est arrivé. . J’étais investie à 80% .. b oui, le cash couvrait le prix de l’action. Manque de connaissance sur la bourse, de diversifier les secteurs ect ect … Je m’en suis sortie avec un petit bénéfice de 5% ( c’est en rien grâce à mes compétence dans la bourse ) si j’avais perdu de l’argent , j’aurai tout vendu et critique la bourse…

Chacun a ses compétence et ses échecs,  je pense qu’il faut travailler sur ses échecs car c’est important de diversifier dans tt les domaines vu la conjoncture actuelle… Et accepte que les autres puissent gagner de l’argent la ou on y arrive pas …

Pour ma part, je préfère l’immobilier.. même si je ne suis pas à l’abris d’une météorite smile.

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[+1]    #15 22/04/2016 17h20

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Sauf que l’inflation est à 0 ou presque.
Mon loyer par exemple a pris moins de 6% en 7 ans. Soit 0,8% par an.

Les charges payées par le propriétaire augmente de facto aussi vite que les charges payées par le locataire.J’aurais tendance à dire idem pour taxe d’habitation vs taxe foncière.

Jusqu’ici même combat.

En achetant, ok on fige la mensualité/le loyer, mais dans un contexte d’inflation 0 la belle affaire.

A Paris, je vois tout le monde acheter en se désespérant de mettre autant dans des biens dans un état déplorable, en se disant que c’est mieux que de jeter un loyer par la fenêtre.
Sauf qu’être propriétaire à crédit sur 20 ans signifie payer des mensualités représentant 2X le loyer.

Pour avoir une mensualité équivalente au loyer en fin de période, il faudrait que celui-ci prenne 3,5% par an.

Le coût du crédit + le coût des travaux + le coût d’acquisition + le coût d’opportunité (différence entre mensualité de crédit et loyer à payer pour le même bien), les durées pour rentabiliser un achat immobilier sont énormes dans la plupart des cas.

Par contre il y a un vrai sujet sur la disponibilité des biens à la location vu le contexte règlementaire/fiscal. Un bon choix financier, s’il n’y a pas de bien à louer, ça ne mène nulle part.

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[+2]    #16 24/05/2016 11h08

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ENTJ

bonjour,

je vais relancer cette conversation en apportant mon expérience.
J’ai 13 locataires et un PEA.
je me sens compétent dans l’immobilier mais pas dans la bourse.
Je vais quand mème exposé mon point de vu :

Immobilier :
Avantage : l’avantage de l’immobilier ( si cela est bien fait ) permet d’acquérir un bien et se constitué un patrimoine à long terme.
Si cela est très bien fait, il permet de se constituer un patrimoine et de gagner de l’argent par le fameux cash flow.
Pour ma part, je rembourse environs 800 euros de capital par mois et mon cash flow s’élève à 2200/2400 euros environs / mois .
Mon patrimoine augmente donc de 3000 euros / mois.
Ma stratégie est d’acheté des biens dont le montant des travaux est supérieur au montant du bien, ce qui ne me fait pas payer d’impôt pendant quelques temps.

je tiens aussi à dire que l’immobilier N’EST PAS DE TOUT REPOS , le locataire qui nous appel car il y a 3 fourmis qui se battent en duel dans l’appartement, qui nous appel car les toilettes sont bouchés alors qu’il jette tout et n’importe quoi dans les toilettes ( allez lui expliquer que c’est l’entretien et qu’il doit faire attention pour certain ) ou des petits travaux par ci et par la, un rafraichissement de temps en temps, le changement de locataire ( paperasse divers ).
Les frais de notaires sont élevés ( contrairement à la bourse )

Mais honnêtement, me concernant, l’immobilier commence à me rapporter beaucoup et c’est grâce à cela que j’ai pu augmenter ma qualité de vie, augmenter considérablement ma capacité d’épargne.
J’ai commencé a faire de l’achat revente de ma résidence principale ( A deux reprises ) qui ma permit de me payer plus de la moitié de ma maison actuelle. ( exonération de la plus valus )

maintenant la bourse :
je tiens à nouveau à préciser que j’ai pas beaucoup d’expérience, mon PEA à 1 ans 1/2 .
j’ai relevé les avantages suivants : facilité d’accès à une entreprise à moindre cout. Achat et vente en un clic.
pour les inconvénients, les fluctuations car le président américain s’est levé en retard car son réveil n’a pas sonné ( j’extrapole mais vous comprenez mon idée ), les rapports d’entreprises sont vraiment compliqués ! en conclusion la bourse est difficile à comprendre en mon sens.
Je regarde donc les aristocrates dividendes : les dividendes qui augmentes depuis 2000 ( je me dis que c’est comme un loyer dans l’immobilier ) je regarde aussi les 10 meilleurs aristocrates du CAC 40 , je regarde le cours de la bourse depuis 2000 et je me dis que c’est aussi un placement qui peut être rentable.. mais je suis frustré car j’ai l’habitude de maitriser mon sujet en temps normal.. la avec des entreprises qui ont 1000 filiales .. pfffou c’est compliqué.

Mais pour moi, dans tout cela, c’est LA FISCALITE le plus important :
A ce jour, j’hésite d’investir de nouveau dans l’immobilier, pourquoi? ma TMI va exploser si je continue et je vais devenir esclave de l’investissement immobilier car je vais rechercher des biens avec beaucoup de travaux pour ne pas payer d’impôt, je vais y laisser beaucoup de temps et d’énergie.
A ce jour, si mon stock d’amortissement n’existait plus, je paierai 6000 euros d’impôts soit 500 euros / mois ( TMI 14% merci aux enfants ) . cela reste encore viable… largement.

La fiscalité du PEA est vraiment attractif ( 15,5 de prélèvement sociaux ) c’est très intéressant.
je pense donc que de diversifié à ce moment pour ma part est une bonne chose pour deux raison :
- je diversifie mon patrimoine
- j’optimise +++ grâce à la fiscalité de mes deux supports ( Avantages du PEA et Avantage de l’achat/rénovation/location LMNP pour les impots et me créer un patrimoine )

Ma conclusion : il y a des avantages et inconvénients que ce soit en bourse ou dans l’immobilier.
Le plus important c’est à quel moment on investie, si on à les connaissances pour ( fiscalité ect.. ) et tout ses paramètres peuvent variés en fonction de la personne.
il y a aussi le facteur de l’age, à 50 ans, on n’a plus envie de se prendre la tête avec l’immobilier ( temps consacré +++ ) mais A 25 ans l’immobilier permet de se créer un patrimoine .( merci l’effet de levier )

cricri

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[+1]    #17 25/05/2016 13h24

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ENTJ

J’oubliais, un gros inconvénient en bourse :
Quand un dividende est détaché : le cours chute du montant du dividende ( en immobilier quand je reçois mon loyer, mon immeuble ne perd pas de valeurs instantanément )
De plus quand on souhaite diversifier avec les US par exemple nous sommes imposable  ( tmi+ps) et la valeur de la part diminue.

Après sur du long terme, on remarque que cela se voit moins.

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[+1]    #18 25/05/2016 13h37

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cricri77700 a écrit :

Quand un dividende est détaché : le cours chute du montant du dividende ( en immobilier quand je reçois mon loyer, mon immeuble ne perd pas de valeurs instantanément )

Cette affirmation a déjà été contredite:
Vous pensez que la valeur de votre immobilier ne varie pas en fonction du paiement des loyers, pourtant il suffit de se mettre dans le cas d’un loyer annualisé pour comprendre que c’est faux.

Si vous avez un appartement de 100K€ avec un loyer de 8K annuels dû au propriétaire de l’immeuble le 1er janvier, il est évident que prix d’achat ne sera pas le même si la vente est conclue le 15 décembre ou le 15 janvier.


La vie d'un pessimiste est pavée de bonnes nouvelles…

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Favoris 1   [+2]    #19 25/05/2016 23h07

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cricri77700 a écrit :

On est bien d’accord que une entreprise qui vaut 100 verse un dividende de 3 passe à 97?

Un exemple pour vous aider à comprendre.

Mettons que l’on soit sur un PEA avec une société française (comme ça on oublie les impôts).

Vous avec 10 k€ de cash, et vous voulez acheter le maximum de titres d’une société qui cote 10 €/action.

Scénario 1 - avant le détachement du dividende. Vous pouvez acheter 1000 actions. Le lendemain vous touchez un dividende de 0,50 €/action, vous avez donc à nouveau 500 € de cash sur le PEA. Avec ces 500 €, vous pouvez racheter d’autres actions, qui cotent donc maintenant 9,5 €. On a 500/9,5 = 52,63 donc si vous le faites, vous aurez alors 1052 actions, et 6,30 € de cash.

Scénario 2 - après détachement. Vous achetez donc directement les actions à 9,5 €, avec vos 10 k€. Vous pouvez en acheter 10000/9,5 = 1052,63 c’est à dire que aurez 1052 actions, et 6,30 € de cash.

C’est en ce sens que je dis que le détachement du dividende et son impact sur la cotation, c’est de la technique - de la quincaillerie de marché, si vous préférez. Si vous réfléchissez en termes d’actifs (comme avec une maison), votre investissement ici, c’est 1052 actions.

Dernière modification par Derival (25/05/2016 23h09)

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[+1]    #20 08/11/2017 19h32

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Je ré-ouvre le sujet.

EXCELLENTE Vidéo ci-dessous de Loïc Abadie qui explique en quoi la démographie va jouer sur notre épargne et pourquoi il est préférable de privilégier les actions à l’immobilier.

Démographie : conséquences sur votre épargne - YouTube

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