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Forums des investisseurs heureux

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#26 02/02/2018 16h42 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour,

Je visite assez régulièrement des biens sur Roubaix/Tourcoing et pour une raison que je n’arrive à pas à expliquer, Tourcoing me plait beaucoup plus (ça doit être la piscine ? smile)

La dernière fois que je suis allé dans l’hyper centre de Roubaix pour voir un immeuble, un couple s’est fait agressé juste en bas du Séphora. Bref, ce n’est que du ressenti mais cela m’a marqué.

Il y a quand même régulièrement des biens intéressants, notamment celui ci boulevard fourmies (nouveau roubaix). Donc certes pas proche des transports mais avec garages. 2 appartements loués à des étudiants EDHEC + un local commercial restauration rapide (le propriétaire changeait tous les 3 ans par contre…) qui a été vendu.

J’ai également visité celui près du métro Alsace (proche des grands axe et des studios Ankama/Plaine Image). Mais la renta n’y est juste pas (le prix va d’ailleurs baisser de 10.000e dans les prochains jours, mais on sera encore < 10%).

Au risque d’être hors sujet, je vois aussi des biens dans les villes limitrophes notamment Wasquehal, Croix, Mons. Dernier immeuble visité celui ci. Le prix a baissé mais il reste encore trop cher pour ce que je recherche.

Petite précision, à ce jour je n’ai aucun immeuble, dernière acquisition lot de 3 appartements dans un immeuble à Tourcoing (renta entre 9 et 10%), avec option d’en acheter un 4ième (6 appartements dans l’immeuble au total).

Dernière modification par maxlille (02/02/2018 16h50)

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#27 03/02/2018 10h21 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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@Percastor

A Barbieux, il y a quand même le tramway. Je suppose que vous ciblez les étudiants, car le gros employeur que constitue l’hôpital est un bon fournisseur de locataires solvables dans ce joli quartier.

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#28 14/03/2018 13h04 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Attention à la concurrence. A Roubaix, il y a des maisons à vendre pour moins d’un moins de loyer.

A Roubaix, des maisons à vendre pour 1 euro

Au moins, si vous payez la taxe foncière à Roubaix vous savez où partent vos impôts.

C’est pas interdit en France la vente à perte?

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#29 14/03/2018 13h06 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Qui vous dit que c’est une vente à perte ?

Un bien immobilier insalubre qui se dégrade peut avoir une valeur "négative", surtout si la mairie en est propriétaire avec de facto une absence de TH et TF (au bas mot 3-4k par an de manque a gagner)

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#30 14/03/2018 13h32 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour!

Il y a quelques petites choses à savoir sur ces opérations, que la mairie lance de temps à autres.

Ces maisons ne peuvent être destinées qu’à la résidence principale.

De plus, elles sont systématiquement dans un état lamentable et le nouveau propriétaire est obligé de faire des travaux lourds.

Enfin, elles sont essentiellement dans des quartiers totalement sinistrés.

Ces maisons n’entrent pas en concurrence avec mes locations, ni avec celles de la plupart des investisseurs à mon avis.

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#31 14/03/2018 14h16 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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M erci pour vos retours.

Si vous êtes propriétaire d’un des logements à valeur négative évoqués par AleaJactaEst, écrivez-moi en message privé, je suis acheteur. Je paye comptant.

Cordialement.

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#32 14/03/2018 14h55 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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#33 14/03/2018 15h39 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Merci. Quel dommage que cette maison ait déjà été vendue pour 5000 € dans les Vosges, je cherche un pied à terre dans cette jolie région. Vous aurez noté que le foncier y est au minimum 2 fois moins cher que dans mon bled.

Surtout, n’hésitez-pas en m’envoyer en MP vos maisons à 1 euro sur l’agglomération surpeuplée de Lille-Roubaix-Tourcoing. Je prend en charge la réfection de A à Z.

Je me suis toujours demandé dans quelle mesure une collectivité pouvait réserver la vente d’un bien à certains citoyens. On retrouve le même type de situation dans les ventes d’HLM, ou sur le site  de "La fabrique des quartiers". Il me semble que le refus de vente est interdit dans le code du commerce, mais je ne sais pas si cela est applicable dans ce type de situation.

Dernière modification par Trahcoh (14/03/2018 15h42)

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#34 14/03/2018 15h45 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Surtout que je ne pense pas que le notaire travaille gratuitement, peut être que c’est la commune qui prendra en charge ses frais ? Est ce légal ?

Au final, je pense qu’il y a des choses à faire avec certains bien qui tombe en ruine dans certaines partie du territoire… On a des gens qui serait prêt à les réhabilité et à payer des impôts locaux, ça serait gagnant, gagnant.

Ici je crois surtout que la commune de Roubaix cherche à "communiquer".

Dernière modification par AleaJactaEst (14/03/2018 15h52)

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[+1]    #35 19/03/2018 10h46 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour à tous,

C’est ma première contribution (je me suis présenté, vous pouvez voir mon profil).

Un petit retour d’expérience sur Roubaix où j’ai déjà investi deux fois.

1) Je rejoins ce qui a été dit quant à la géométrie très variable de Roubaix au niveau géographique.
Certains quartiers sont à éviter (Epeule, Pile (même si rénovation en cours, gros projet public pour améliorer la qualité de vie), Cartigny).
Parfois même, cela varie énormément d’une rue à l’autre.

2) Une fois le marché un peu appréhendé, on peut y réaliser d’excellents investissements. Notamment pour des jeunes travailleurs ou des étudiants avec parents garants
Mon exemple personnel:
Maison louée en colocation achetée 152k€ (prix initial de 170k€)
Emprunt à 110%
Mensualité du crédit sur 25 ans : 700€
Pas de travaux (Pardonnez-moi, j’ai pêché, mais c’était volontaire car il s’agissait de mon premier investissement !).
6 chambres meublées avec chacune sa propre salle d’eau, maison complètement rénovée il y a 3 ans.
Loyers perçus : 2200€ / mois (dont forfait de 50€ par mois par locataire, donc loyer mensuel "net" de 1900€).
Tout est occupé => très peu de vacance locative.

Je vous laisse donc apprécier le rendement.

3) Points d’attention :
- Ne pas se précipiter pour louer
- Il y a de la demande en permanence, mais il faut vraiment faire le tri, avec malheureusement beaucoup de personnes appelant et ne sachant pas s’exprimer correctement => ça ne donne pas confiance.
- Pour ma part, lorsque j’ai fait l’acquisition, seulement 4 chambres étaient louées. J’ai attendu 1 mois pour bien choisir mes 2 locataires "sûrs" pour compléter la coloc.

Quoi qu’il arrive, il existe de bons investissements dans toutes les villes. Il faut "simplement" bien cocher chaque case du cahier des charges que vous vous êtes fixé.

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#36 19/03/2018 22h51 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Votre expérience est intéressante. Quel quartier avez-vous choisi pour la colocation?

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[+1]    #37 22/03/2018 10h27 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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La maison se trouve proche de la rue de Lille, à moins de 5 minutes à pieds du métro Charles de Gaulle.
Toutes les universités de Roubaix (sauf EDHEC) ainsi que l’IFSI se situent à moins de 15 minutes de marche.
Je pense qu’il existe des lieux encore plus propices, l’idéal pour les colocations se situant probablement à proximité immédiate des universités et de la gare.
J’ajoute que le modèle de colocation peut tout à fait fonctionner vers Barbieux, soit non loin de l’EDHEC, mais avec une rentabilité (sur le papier) moindre car les prix d’achat sont bien plus élevés. En revanche, cela permet d’attirer des gens plus "solvables".

J’ai aussi l’exemple d’une connaissance qui a négocié une maison de 100m² comprenant 5 chambres, tout juste derrière Mc Arthur Glenn, pour la somme de 68k€. En y ajoutant les frais de notaire, moins de 10k€ de travaux et un peu plus de 5k€ de meubles, la maison était propre et neuve, prête à louer, pour un coût total de 90k€.
Il encaisse chaque mois 5 x 320 = 1600€, ce qui donne une rentabilité exceptionnelle en meublé. Il a évidemment dû prendre un peu de temps (2 mois) pour sélectionner les bons locataires.

Dernière modification par QuentinLC (22/03/2018 10h33)

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#38 05/05/2018 13h16 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour la communauté,

Pour commencer bien joué à ceux qui ont fait des excellentes affaire à Roubaix, quand je vous lis j’ai l’impression d’être à votre place.
Je reprend mes recherches sur Roubaix mais en ciblant les étudiants comme l’a fait QuentinLC (Bien joué pour votre rentabilité)

J’aurai des questions, peut être que vous aurez les réponses.
J’habite en région parisienne, y’a t’il des personnes dans mon cas et qui ont investis sur Roubaix ? Si oui comment avez vous fait pour trouver les biens ? Avez vous fait appele à un chasseur immobilier ? Des agences ? Ou bien tout par vous même ?
Je cible une zone géographique assez précise proche du métro (5min à pieds) : Gare de Roubaix - Grand Place - Eurotéléport - Charles de Gaulle
Qu’en pensez vous ?

Pour ceux qui sont dans le coin, avez vous des conseils à me donner pour mes recherches ? Connaissez vous des personnes pouvant m’aider ?

Et dernière question, je compte monter sur Roubaix bientot en semaine (soit celle qui arrive soit la prochaine) si jamais des investisseurs sont intéressés pour prendre un verre entre 2 visites et parler d’investissement je suis preneur smile

En tout cas bravo pour vos investissements, grâce à vous j’en apprend tous les jours, merci.

Dernière modification par tonyhr (05/05/2018 18h06)

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#39 05/05/2018 17h45 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Hello,

Je ne suis pas super actif en ce moment, en général je passe quelques heures sur le boncoin + autres sites d’annonces immobilières + réseau (agents avec qui j’ai fait affaire par le passé qui me remontent de temps en temps des immeubles).

Recherche leboncoin avec catégorie vente immo et chercher "immeuble" en cochant "recherche dans titre uniquement" + mettre votre fourchette de prix.

A titre indicatif j’avais fait une liste excel d’une cinquantaine de biens (liens vers l’annonce, description technique, prix etc) pour la dernière recherche.

Sur les cinquante seule une vingtaine était encore d’actualité et avec un contact sérieux, pour une fine moins de dix biens à visiter.

Je ne sais pas si c’est bon signe mais certains immeubles sont encore en vente à ce jour… (ma recherche s’est arrêtée en janvier) tel que celui ci

Il était affiché 199.000e fin 2017, puis baisse à 189.000e, selon l’agence il est possible de l’acheter à 169.000e.

A ce prix pour moi c’est encore trop cher => 17.160e de loyers annuels HC / 180.000e (169.000e+frais notaire) = 9.5% pas top top

Localisation:
métro alsace, 29 rue des vosges à roubaix, donc selon moi (très subjectif) c’est pas trop mal pour la ville. A proximité on a Ankama, la plaine image, l’institut du marketing, et la gare.

Ce genre de bien est somme toute assez courant dans le coin même si dans un certain nombre de cas on trouve un commerce au rdc.
J’aime bien aussi le quartier "nouveau roubaix" loin des transports en commun mais près de l’edhec et des sièges sociaux (Okaidi, Damart), dans ce quartier prendre avec parking.

Attention au profil locataires…

Et dernière question, je compte monter sur Roubaix bientot en semaine (soit celle qui arrive soit la prochaine) si jamais des investirs sont intéressés pour prendre un verre entre 2 visites et parler d’investissement je suis preneur

Avec plaisir mais je ne suis pas expert Roubaix (j’ai des biens à Tourcoing et loin d’être un expert)

Dernière modification par maxlille (05/05/2018 17h49)

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#40 05/05/2018 20h38 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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J’ai aussi pratiqué la liste d’immeuble. Cela peut fonctionner si le propriétaire décidé de se séparer du bien en baissant brutalement le prix de vente. Cela m’est arrivé pour un appartement mis en vente 110k€ durant 1 an. Puis baisse à 87 k€. On conclut l’affaire à 85k€. On a revendu l’appartement 122k€ net vendeur 3 ans plus tard après l’avoir rénové. Le plus surprenant est que c’est le même AI qui a fait les deux ventes.

Lorsqu’une annonce végète, on peut toujours essayer de faire une offre en espérant que le vendeur se décidera finalement. Par contre, ça n’est pas applicable en zone tendue où il y a beaucoup de marchands de biens à l’affût.

Le réseau d’agent est aussi une bonne technique, mais il faut se décider très vite. Mais bonnes opportunités sur biens avec beaucoup de travaux dont l’AI veut se débarrasser. Je signe lundi le compromis pour un immeuble dans ce cas de figure.

Pour le bien que vous indiquez, nul espoir d’avoir une rentabilité correcte au dessus de 150 k€. Et encore… il faut faut voir l’état.

Dernière modification par lachignolecorse (05/05/2018 20h44)


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#41 05/05/2018 21h33 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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@tonyhr : concernant votre venue prochaine sur Lille et votre souhait de rencontrer des investisseurs locaux, je vous laisse prendre connaissance de la prochaine rencontre dans la section dédiée du forum. La prochaine date est le 16/05 à 19h.

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#42 06/05/2018 17h04 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour à tous et merci pour vos réponses

L’idée d’une liste excel est vraiment pas mal pour suivre l’evolution d’une annonce, je vais la mettre en pratique.
Moi ce qui m’embete c’est surtout la distance, c’est difficile d’etre reactif aux bonnes affaires.

@maxlille : je vais voir avec les agences s’ils ont des biens interessants et je vous tiendrais au courant de ma montée dans le nord

@perecastor : le 16, je vais voir si je peut venir sur Lille (etait de region parisienne c’est difficile de se caler des jours en semaines)

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#43 06/05/2018 21h35 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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@tonyhr : ce serait avec plaisir de rencontrer un investisseur parisien intéressé par un achat sur Roubaix-Tourcoing : tous les agents locaux nous en parlent, mais jusqu’à présent, je n’en ai rencontré aucun smile

Blague à part, il semblerait qu’il y ait de plus en plus d’immeubles de rapport qui sont achetés par des investisseurs basés à Paris (ainsi que sur Bordeaux, m’a-t-on également dit). Parfois en direct, parfois via des "mini-foncières", regroupant plusieurs investisseurs. Et plutôt des immeubles "clé en main" déjà refaits et avec les meilleurs emplacements. L’idée étant d’aller chercher de biens meilleurs rendements qu’en région parisienne.

Evidemment les agents immobiliers le font (lourdement) savoir afin de créer un climat de concurrence et tenter de faire monter les prix. Sur un précédent projet, un immeuble nécessitant de lourds travaux de rénovation et la reprise de locataires au profil très moyen, l’agent m’avait explicitement indiqué "cela va se jouer entre vous et le Parisien". Je n’ai pas donné suite, et à ma connaissance, le bien est toujours en vente…

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#44 07/05/2018 09h48 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Moi ce qui m’embete c’est surtout la distance, c’est difficile d’etre reactif aux bonnes affaires.

Si il y a bien une chose que j’ai apprise en démarrant les investissements dans l’immobilier c’est la patience. Je suis allé un peu vite parfois et je m’en mords les doigts (pas trop tout de même).

Donc le coup de la super affaire à boucler rapidement, moi je fuis.

Il y a un paquet d’immeubles/appartements à vendre avec en face un tout petit nombre d’acheteur, donc dans la zone (Roubaix/Tourcoing) pas trop de stress, surtout si on est pas en concurrence frontale avec des acheteurs de RP.

On trouve très facilement du 9/10%, et en travaillant un peu (travaux, patience, négo) du 11/12% et plus.

Ce qui m’aide à me décider c’est aussi le montant des charges qui sur des appartements années 70 peuvent monter à 70e/mois pour un T2 (ouch).

Juste un exemple (non représentatif):

07/10/17: visite d’un appartement (via agence) rue nationale à Tourcoing. Sur le papier, c’est intéressant, copro bénévole (3/4 lots de mémoire), T2 de 47m2 , proche de tout (rue nationale).
Prix annoncé: 70.000e. Après la visite je me dis que le bien est en bon état (déco à revoir et cuisine terminer à équiper donc je chiffre à 5.000e les travaux environ).

08/10/17: je demande les PV de copro et apprend donc le nom de la propriétaire, une visite sur Facebook je vois qu’elle cherche à vendre depuis janvier 2017… elle a déménagé à 15km donc pas facile au quotidien de payer prêt RP + loyer => je sais que ce n’est qu’une question de temps.

09/10/17: j’apprends que deux offres ont été faites à 67.000e mais pas abouties (prêt refusés dans les deux cas), je suis en concurrence avec des gens qui veulent acheter pour vivre et non du locatif.

10/10/17: je tâte le terrain et explique à l’agence mon raisonnement, 5.000e de travaux donc je peux potentiellement proposer 55.000e, ce qui in fine me fait un coût +/- 64.000e avec les frais de notaire. Potentiel de loyer 525e (pas de parking… c’est un gros moins, en tout cas à Tourcoing) donc on arrive à nos 10%

30/10/17: la vendeuse reste bloquée à 65.000e, je comprends qu’elle a acheté le bien environ 100.000e (2008…) et que c’est le montant qui lui reste à rembourser à priori. Je décide de laisser tomber pour le moment.

20/12/17: j’apprends que l’appartement est parti à 59.000e, entre-temps j’ai trouvé trois appartements à Tourcoing dans un même immeuble.

Au final j’ai passé 30mn sur place, tout le reste à distance avec l’agence/facebook etc.

Dernière modification par maxlille (07/05/2018 09h56)

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#45 18/05/2018 13h19 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour la communauté,

Je viens vers vous car je me suis rendu à Roubaix cette semaine pour chercher un investissement colocatif étudiant. J’ai 2 biens qui m’ont tapés à l’oeil mais n’étant pas de la région j’aurai aimé avoir des avis des personnes ayant déjà investis sur Roubaix ou même habitant le secteur.

1er bien : maison de 150m² sur 2 niveaux avec possibilité d’aménager le grenier, 4 chambres d’environ 20m² + 1 possible grenier, localisation : Rue d’Espagne

2ème bien : maison de 130m² sur 2 niveaux se situant dans un angle, divisé en 4 studios entre 25 et 35m² donc possibilité de faire 5 belles chambres, localisation Rue d’Italie (bizarre coïncidence pour le nom des rues)

Au niveau de la localisation j’ai une préférence pour le 2eme car situé juste à côté des écoles et de la gare de Roubaix et aussi car si jamais le projet ne marche pas je pourrais toujours en faire des studios comme c’était le cas au début.
Le 1er est aussi pas mal car on a des grands espaces (maison large et non longue comme j’ai pu en voir)

Si jamais des investisseurs ont déjà visités ces biens je suis preneur de toute information smile

Merci pour votre aide

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#46 18/05/2018 13h45 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Vous parlez de deux biens, avec quelques caractéristiques (minimales) mais sans évoquer le prix de vente. Ni le cout des travaux, etc. Si vous souhaitez obtenir des avis, n’hésitez pas à utiliser la partie "étude de cas" avec le modèle approprié qui résume l’intégralité des données.
Renseignez vous sur le contexte de ces deux ventes, chiffrez les travaux, pour ensuite déterminer le rendement potentiel de ces biens. Trouvez des partenaires. Car votre gestion à distance d’une colocation va avoir un coût, le turn over pouvant être important.

Un détail me chagrine. En étant à distance, vous avez réussi à trouver deux affaires qui vous intéresse durant votre (court?) passage sur Roubaix ? N’y a-t-il pas un loup ? Si ces deux biens sont des bonnes affaires pourquoi sont elles encore en vente ? Avez vous des éléments de comparaison sur ce marché ?

Dernière chose (mais non des moindre) : si vous avez visitez cette semaine et que vous souhaitez acquérir un de ces biens, il est quasiment impossible que votre colocation soit prête pour la rentrée étudiante. Il convient donc de prévoir la façon dont vous allez gérer votre bien la première année.

Dernière modification par dalki (18/05/2018 13h47)

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#47 18/05/2018 13h55 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Merci de votre reponse.

Pour l’instant c’est surtout sur le secteur que je m’interesse, sachant que le 2eme bien est vraiment tres proche des etudiants ce qui s’avere etre un point non negligeable.
Ce sont des biens qui viennent d’etre mis recemment mais je me suis posée cette question aussi. Les bonnes affaires se font prendre avant meme d’etre sur le marché.

Je vais suivre votre conseil et faire une etude de cas dans la partie appropriée. Les chiffres en diront plus.

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#48 28/05/2018 14h11 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour à tous,

Question pour ceux qui font de la location étudiante sur Roubaix, Tourcoing. Avez vous de la demande locative en octobre ? ou uniquement avant (aout, septembre) ?

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#49 28/05/2018 14h18 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour Tony,

Je ne comprends pas pourquoi vous posez encore des questions sur le secteur alors que je vous ai fait un topo intégral sur le sujet quand on s’est vu au dernier repas sur Lille.

En ce qui concerne les locations, il ne faut pas oublier que :
- sur de la colocation, les locataires sont généralement composés de 70 à 80% de jeunes actifs et non pas d’étudiants
- pareil, les jeunes actifs sont aussi en recherche de studios tout au long de l’année.

Oui, la demande va chuter en octobre mais ne sera pas inexistante pour autant

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#50 16/05/2019 01h00 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour, tout à fait d’accord rbx reste intéressant par ces prix bas.
Moi je compte acheter prox euroteleport pour de la coloc qu’en pensez vous ?

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