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Forums des investisseurs heureux

Discussions courtoises et réfléchies sur l’investissement patrimonial pour s’enrichir, générer une rente et atteindre l’indépendance financière

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#1 12/09/2013 10h16 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

Banni
Réputation :   -4 

bonjour,

quelqu’un a t-il deja investi à Roubaix?

si oui, existe t il un fort taux de vacance locative pour biens residentiels mais aussi commerciaux?

dans l’attente de vous lire.

Mots-clés : roubaix

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#2 12/09/2013 16h50 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

Membre
Réputation :   13 

Hello,

rendez vous sur place, voyez les quartiers et la populations cela vous donnera déjà une idée.
Il y a peu de quartier où il fait bon vivre, j’ai un ami qui a fini par acheter là-bas une maison semi-bourgeoise dans une rue calme avec crèche et petits commerces pas loin, il aime bien mais bon il venait du 93…
Pour louer des biens commerciaux il y a une ZFU cela peut être intéressant pour attirer des entrepreneurs…

Bref personnellement j’éviterai.

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#3 14/09/2013 14h42 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

Banni
Réputation :   -4 

que proposez vous dans ce cas pour avoir des rendements locatifs de l’ordre de 7/8% par an au minimum?

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#4 25/09/2013 18h47 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

Membre
Réputation :   

Si je puis me permettre cette incursion, voici une photographie au 17 septembre de l’ensemble des annonces disponibles disponibles sur Roubaix. Cela devrait vous donner une petite idée de son dynamisme.

http://188.165.217.189/2013.09.17%20Analyse_59100.pdf

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#5 20/08/2017 17h08 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

Membre
Réputation :   

Désolé de faire remonter ce sujet.
Mais en cherchant un peu, c’est à Roubaix que j’ai trouvé les meilleurs rendement.

Des annonces comme celle-ci à 17% brute (avec quelques travaux) :

Roubaix prox centre immeuble de rapport Ventes immobilières Nord - leboncoin.fr

Ca ne peut pas valoir le coup de faire des travaux, refaire une déco moderne , et louer un peu au dessus du marché pour viser des locataires un peu plus haut de gamme ?

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#6 20/08/2017 17h21 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

Membre
Réputation :   26 

Foncez! Faire une visite…

vous repondre comme cela avec juste l’annonce (et photo retouchée ? C’est quoi ce caré bien blanc!?) est hors de propos, il faut allé voir sur place, se faire une idée de l’emplacement, du bati et des locataires.

Cela semble énorme comme renta d’affichée (certains ici l’on créee, mais ne l’on pas eu d’emblé sur l’annonce) par un pro de l’immo.
(hors notaires qui bradent parfois lors de succession des bien "atypique")

Personnellement rien que la ville me fait fuir… (Comme d’autres en france)

Dernière modification par alex44 (20/08/2017 17h23)

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#7 20/08/2017 22h04 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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La rentabilité se calcule en incluant les travaux et les frais de notaire, et non sur le prix d’achat brut.

500€ paraît réaliste pour 50 m2 au centre de Roubaix dans un excellent état.

Attendez quand même de voir ce qu’un agent immobilier appelle "proche du centre". Ils ont parfois une approche déontologique qui peut surprendre. Cet immeuble ne ressemble pas à un immeuble de centre-ville.

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[-1]    #8 21/08/2017 02h54 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Une seule photo, qui plus est très grossièrement retouchée pour un immeuble qui s’affiche à 17% de rendement brut, c’est tout simplement une arnaque. Essayez de savoir depuis quand l’immeuble est en vente. Nul doute que les loyers projetés sont surévalués et qu’il vous manque plein d’éléments pour juger.
Je mettrais un sérieux coup de frein à votre enthousiasme et passerais mon chemin, si vous avez du temps à perdre et envie d’en faire un cas d’école, allez faire une visite, cela ne coûte rien mais ne vous faîtes aucune illusion, on connait la suite.

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#9 21/08/2017 09h29 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour,

tres difficile de juger sur une simple annonce  mais comme mes prédécesseurs je mettrais des freins (pour ma part je ne suis pas contre l’idée d’investir à roubaix, j’y songe )

- premier investissement vous rentrez directement sur un bien a risque … c’est un choix personnel mais on parle souvent ici de plus petit et plus sur pour se faire la main.

-

Ca ne peut pas valoir le coup de faire des travaux, refaire une déco moderne , et louer un peu au dessus du marché pour viser des locataires un peu plus haut de gamme ?

ce qui fonctionne a lille peut etre différent de roubaix. le haut de gamme serait plutot dans les biens particuliers ( neuf / maison de maitre) et surtout l’emplacement.
a voir l’immeuble j’oublierai tout ca et j’etudierai le mecanisme de la CAF. on a l’air d’etre isolé , coince entre 2 anciennes usines ou entrepots …

- j’enfonce une porte ouverte , il vaut mieux investir la où on connait .. mais c’est encore plus vrai pour roubaix tant cela change d’une rue a l’autre.

bonne recherche ( je n’ai pas vu d’etude de cas ou autre sur le forum concernant votre futur investissement)

timinel

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#10 21/08/2017 10h12 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour,

il faut effectivement approfondir : emplacement ? Loué ou non ? Ampleur et chiffrage des travaux à réaliser ? A combien peut-il vraiment se louer (facile d’annoncer un rendement locatif mensuel…) ?

A supposer qu’il y ait 30 k€ de travaux (soit "seulement" 200 €/m²), l’investissement monte à 113 + 9 frais de notaire + 30 travaux = 152

Avec ce coût d’investissement, un loyer plus réaliste à 1350 €/mois, la rentabilité brute chute à 10,6 %…

Bref, à approfondir…

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#11 21/08/2017 10h30 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bernard2K a écrit :

Bref, à approfondir…

Oui, je rajouterais qu’à chaque investissement immo, il faut y être plusieurs fois, le matin, le midi ou le soir pour se rendre compte de la luminosité des appartements, orientation, atmosphère du quartier en fonction de l’heure dans la journée, comment il vit etc…

Dernière modification par Job (21/08/2017 10h32)


Ericsson…!  Qu'il entre !

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#12 21/08/2017 15h10 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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alex44 a écrit :

(et photo retouchée ? C’est quoi ce caré bien blanc!?)

A mon avis juste pour cacher un panneau "A Vendre" avec le nom d’une agence concurrente.

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#13 23/08/2017 11h56 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Réputation :   

Je ne connais pas Roubaix, mais une chose est sûr, maintenant je fais très attention à l’emplacement. Je veux pouvoir loué (à des locataires solvables) et revendre facilement mon bien immobilier même si pour cela je dois perdre de la rentabilité.

De toute façon souvent la rentabilité perdue à la location et compensée par la plus value à la revente.

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#14 23/08/2017 15h26 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Réputation :   

Merci pour vois retours.
En fait investir là bas c’est comme un placement risqué, avec beaucoup de variance.
Mais j’ai l’impression que c’est toujours pareil, plus c’est rentable (en terme de rentabilité si tout va bien, dans un monde idéale) , plus c’est risqué.
C’est pour ça qu’à paris ils ont 2% de renta, ils sont certain de louer à des gens correctes, vu la demande.

Moi même pour avoir habité à Roubaix, pour rien au monde, je ne retournerai là bas .
A chaque coin de rue on entends des propos terroristes.

Je pense que je vais continuer mes recherches.
Sur henin beaumont, je trouve des renta encore parfois supérieur.

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[+1]    #15 23/08/2017 16h34 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Oui c’est toujours pareil c’est un principe de base de la finance on remunère le risque (plus ou moins bien )

dans l’absolu, vous ne faites que deplacer geographiquement les remarques que vous avez eu sur Roubaix un peu plus sur le Front sud du departement.

si on regarde les marchés de roubaix et de henin beaumont de maniere generale et que le rdt a HB est superieur c’est certainement que le risque l’est aussi.

mais a partir de la vous commencez a travailler.  ( ie est ce bien vrai .. en regardant le profil des villes  et surtout sur les micro marches; les biens qui vous interessent )
c’est tout le principe de l’immo trouver un rapport risque / rdt parce qu’on a une information vision plus initiee  ( sur un bien en particulier)

je ne connais pas HB en dehors des info TV et pour la traversee occasionnelle du bassin je ne peux pas juger.

je vous recommanderai de reviser un peu votre critere d’investissement au lieu de voir la rentabilite a tout prix (evidemment je vous transmets une part de mon aversion au risque en disant cela )
mais pour un premier bien , il y a bien assez a apprendre sur les mecanismes et la paperasse  pour eviter le risque d’impayé pour 18 mois  etc

vous pouvez mettre en route la machine avec un investissement petit et simple .. et ensuite aller voir les zones plus risquees. De mon experience personnelle je ne peux que reiterer ce conseil regulierement donne ( j’ai eu des problemes sur un immeuble alors que les apparts roulaient tout seul .. )
en voyant votre profil vous semblez decide a ne pas arreter avec le premier.

au plaisir de voir si une file apparait sur une autre ville smile

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[+1]    #16 23/08/2017 16h46 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Je complèterai en disant que trouver 10%-12% c’est facile en France, la question c’est où….

Ce que je cherche (et beaucoup ici idem) c’est 10% là ou le marché sort 5% "facile"
Si vous trouvez du 12% facilement HB, alors l’objectif est de trouvé 20%.

En gros trouver un ratio qui est plus important que le ratio risque/renta habituel de la zone.

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#17 23/08/2017 17h19 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Ce que je me dit aussi et qui peut paraître paradoxale avec tout ce qu’on vient de dire, c’est que plus la renta est élevé, plus dans une certaines mesure ça diminue le risque sur le long terme.
.
Dans le sens où, si on a du 10%, qu’on est en  CF0, juste à l’équilibre, le moindre imprévu (il y en a toujours, par exemple, changement des règle au niveau de l’encadrement des loyers, taxes foncière qui augmente etc …), fait que l’on passera en CF négatif, ce qui augmentera notre endettement, on ne pourra plus investir etc …

Alors qu’avec une renta plus élevé, on a plus de marge.

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#18 23/08/2017 18h33 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Non ce n’est pas paradoxal … ce que vous dites c’est que tant qu’un risque ne se réalise pas il vaut mieux l’avoir pris ….

La question est plutot: " quels sont les impacts pour vous si ca arrive ? "
si l’impact est faible vous pouvez accepter que le risque se realise.

Et oui le risque diminue sur le long terme, un impayé sur un bien payé est un manque a gagner.

Un immeuble acheté a 110% avec une procédure d’expulsion en cours c’est pas la meme catégorie ..

Oubliez la renta un peu, comme deja dit une bonne renta se cree. une renta elevée sans "effort" .. c’est qu’il faut gerer des risques tangibles.

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#19 14/11/2017 15h03 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour,

Après voir vu quelques immeubles à Roubaix (et Tourcoing et Wasquehal), je suis pressé de prendre mon temps.

Hyper centre de Roubaix => comment dire, impression assez négative, insécurité, mendicité, bref je me vois pas acheter quelque chose dans ce quartier.

Nouveau Roubaix => vu un immeuble avec commerce, mais je ne vais pas donner suite. La dépendance de l’ensemble au commerce est trop élevée (40%) avec une vacance qui sera vraisemblablement longue.

Mercure/Alsace => je démarre les visites avec quelques biens qui ont l’air sympa sur le papier, comme c’est mon premier "immeuble" mes critères sont assez stricts (3 lots max, 100% habitation, bon état) et bien entendu renta 10% (quitte à faire des offres agressives, si refus/pas de négo je passe au bien suivant).

Dernière modification par maxlille (14/11/2017 15h05)

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#20 15/11/2017 15h03 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour à tous,

Pour alimenter un peu la discussion concernant l’investissement locatif sur Roubaix, voici le contenu d’une annonce qui est parue hier soir :

LeBonCoin a écrit :

Localisation : Roubaix
Prix : 650000 en direct propriétaire
Immeuble de rapport composé de 20 studios de 20 m2 , 1 f3 de 80m2, et une cellule commerciale de 180m2
Locations meublées,
rapport locatif 8790Euro(s)/ mois soit 105.480Euro(s) / an Hors charges
16,22% de rentabilité
Tout est cadastré

Pour info une rapide simulation d’emprunt sur Meilleurtaux de 700,000€ sur 20 ans donne des mensualités autour de 3600€/mois. Soit 5200€/mois de CF brut avant impôts, travaux, vacances… mais déjà hors charges courantes récupérables.

J’imagine qu’un tel bien demande une gestion importante incompatible avec le maintien d’une activité salariée, ainsi qu’un niveau de risque important… mais tout de même, on trouve de belles choses sur Roubaix !

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#21 11/12/2017 20h33 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonjour à tous,

Votre investissement à Roubaix avance ?

Pour ma part Roubaix semble être une bonne ville pour investir mais encore faut il pas se tromper dans le quartier choisis

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#22 11/12/2017 20h37 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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perecastor a écrit :

Bonjour à tous,

Pour alimenter un peu la discussion concernant l’investissement locatif sur Roubaix, voici le contenu d’une annonce qui est parue hier soir :

LeBonCoin a écrit :

Localisation : Roubaix
Prix : 650000 en direct propriétaire
Immeuble de rapport composé de 20 studios de 20 m2 , 1 f3 de 80m2, et une cellule commerciale de 180m2
Locations meublées,
rapport locatif 8790Euro(s)/ mois soit 105.480Euro(s) / an Hors charges
16,22% de rentabilité
Tout est cadastré

Pour info une rapide simulation d’emprunt sur Meilleurtaux de 700,000€ sur 20 ans donne des mensualités autour de 3600€/mois. Soit 5200€/mois de CF brut avant impôts, travaux, vacances… mais déjà hors charges courantes récupérables.

J’imagine qu’un tel bien demande une gestion importante incompatible avec le maintien d’une activité salariée, ainsi qu’un niveau de risque important… mais tout de même, on trouve de belles choses sur Roubaix !

Je ne l’avais pas vu celui là … Y a forcément un loup quelque par : état?nombre compteurs?localisation?

Vous êtes reconverti perecastor?


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#23 12/12/2017 15h20 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Le temps de "digérer" ma dernière acquisition à Tourcoing (3 appartements dans un immeuble de 6 lots), je vais reprendre les recherches à Tourcoing, mais aussi à Roubaix car j’ai vu des appartements assez bien situés (alsace, nouveau roubaix) avec facilement 10% de renta.

Alsace: locaux de Ankama juste à coté, incubateur pleine image, bref quartier "dynamique".
Nouveau Roubaix: première impression on dirait boboland… à Roubaix, supermarché bio, sièges sociaux de Okaidi (bd fourmie) mais un peu loin du tram/métro par contre.

Simplement parfois je n’ai pas eu le "feeling" avec les locataires présents (parfois des membres de la famille du vendeur, parfois des gens impossible à joindre, pas de justif de paiement des derniers loyers etc).

Dernière modification par maxlille (12/12/2017 15h25)

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#24 10/01/2018 00h05 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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Bonsoir à tous,

Je me permets d’intervenir sur ce topic pour parler de Roubaix.

Nous sommes en train de rénover un immeuble de 3 lots à 50m de la Grand Place. Je mettrai des photos à l’occasion si ça intéresse.

Renta brute à 10%, ce qui nous va très bien vu l’emplacement.

J’ai habité la ville 3 ans.

C’est clair qu’il faut choisir ses quartiers. En ce qui me concerne, c’est Grand Place, Euroteleport, et derrière McArthur. C’est tout. Que de l’hyper centre.

Au plaisir d’en discuter autour d’un verre smile

A bientôt

Guillaume

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#25 02/02/2018 11h13 → Investissement locatif à Roubaix (roubaix)

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@ Guillaume : J’ai fait le tour des agences immobilières de Tourcoing hier pour relancer ma recherche d’immeuble de rapport, et j’en ai profité pour me renseigner un peu sur Roubaix, que je connais peu mais où il y a pas mal de biens à vendre avec de belles rentabilités.

En termes de localisation, compte tenu de la proximité des transports en commun, des écoles (ESAAT, ENSAIT, Lille 3, IUT, ESMOD…), et des quartiers "chauds" à éviter, on m’a recommandé de cibler uniquement l’hyper-centre. En gros exactement le quartier que vous avez ciblé.

Il m’a indiqué un "croissant", de Epeule jusqu’à 3 Ponts en passant par Fresnoy et Alma à éviter car beaucoup d’insécurité. Quant aux quartiers Barbieux/Potennerie/Nouveau Roubaix, pas de souci d’insécurité, mais loin des transports et des écoles donc plus difficile à louer compte tenu de ma cible.

Au plaisir d’en discuter avec vous à la prochaine rencontre des IH lillois smile

http://www.ateliers-memoire-roubaix.com/images/carte-roubaix.png

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