PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

#51 17/06/2020 22h51

Membre (2015)
Réputation :   99  

Et en effet, comme vous le dites, le rédacteur du bail est une société liée à DomusVi.

@GBL
Comment feriez-vous pour trouver un tel avocat ?

Dernière modification par nik66 (17/06/2020 22h54)

Hors ligne Hors ligne

 

#52 18/06/2020 02h20

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

J’en avais trouvé au moins un en 2014, quand j’ai eu (avec un autre exploitant) ce type de problématique (qui semble être un grand classique des investissements en location meublées avec pour locataire un exploitant), avec les moteurs de recherche sur internet et en consultant divers forums où des investisseurs se plaignaient d’être dans une situation un peu similaire à la votre. Je vous transmets ses coordonnées en MP.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+2]    #53 19/06/2020 09h29

Membre (2015)
Réputation :   99  

J’ai trouvé plusieurs contacts et nous rentrons dans le dur de l’affaire.
Je vous tiendrai au courant de la suite des événements, ce qui pourra intéresser un certain nombre investisseurs du forum.
Dans tous les cas, d’ores et déjà et au vu de ce que je viens d’apprendre ces derniers jours et quel que soit le contrait proposé, n’investissez pas dans un EHPAD.
J’aurai l’occasion de documenter tout cela lorsque mon affaire sera réglée.

Hors ligne Hors ligne

 

#54 19/06/2020 13h05

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

C’est un sujet de droit assez intéressant !

Quelques commentaires :
- déjà, "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." Le contrat a été signé des deux parties, donc les deux parties doivent l’appliquer. Si l’une des parties pense qu’une clause est illégale, elle doit l’attaquer devant le juge. Elle ne peut pas, bien évidemment, en faire la lecture qui l’arrange au moment qui l’arrange. Donc, la demande de restitution du trop-perçu est totalement abusive. Cette dette n’existe pas tant qu’un juge ne l’a pas prononcée.
- si l’exploitant doit attaquer chaque bailleur au tribunal avant d’avoir raison, vous voyez l’ampleur du chantier et des frais de justice pour lui ! Ah ah, l’exploitant s’est cru malin en atomisant la propriété du bâtiment entre des centaines de bailleurs. Mais il s’est, du même coup, mis un boulet au pied, s’il doit attaquer chaque bailleur pour que la justice lui donne (peut-être) raison.

Ensuite, sur l’annulation de la clause :
Il y a certes cette jurisprudence de 2016. Mais la grande question qui persiste est de savoir ce que le juge va juger :
- est-ce que la clause d’échelle mobile va être déclarée nulle dans son ensemble ?
- ou bien est-ce qu’elle va être déclarée nulle seulement en ce qu’elle impose un plancher. Auquel cas il faut recalculer la vraie évolution du loyer, à la hausse comme à la baisse, en appliquant l’indice toutes les années, que cela résulte en une hausse ou une baisse.

Or, des cours d’appel ont commencé à juger que c’était cette seconde solution. Source :
Bail commercial : attention aux clauses d’indexation stipulant que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse ! Par Alexandre de Lorgeril, Avocat.

Mon analyse juridique est donc :
1) Pour le moment, le bail continue à s’exécuter normalement, donc :
-  La tentative de l’exploitant de récupérer un trop-perçu est sans fondement et doit être traitée par le mépris.
- Tout versement de loyer inférieur à ce que la rédaction actuelle du bail détermine doit être traitée comme un impayé partiel de loyer et, comme tout impayé de loyer, doit donc être traitée sévèrement (vous envoyez d’abord une LRAR, puis un commandement de payer de l’huissier).
2) Si l’exploitant veut changer quoi que ce soit, il doit attaquer le bail au tribunal ; ça va être drôle, car ça n’a pas fini de lui coûter (à vous aussi, ça va coûter !). Il y a une probabilité assez élevée que le juge considère que seul le plancher doit sauter, donc qu’il faut recalculer le loyer en appliquant l’indexation en tous les cas, que ça conduise à une hausse de plus de 1,5 %, ou de moins de 1,5 %, ou une baisse. Mais il y a aussi une probabilité non nulle que le juge considère que la clause soit non écrite dans sa totalité, auquel cas vous aurez effectivement 5 ans de trop-perçu à rembourser.

Tenez-nous au courant !

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2020 13h11)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#55 19/06/2020 15h37

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

nik66 a écrit :

…/… quel que soit le contrait proposé, n’investissez pas dans un EHPAD. …/…

Vous devriez peut-être être moins manichéen et limiter ce genre d’affirmation aux baux avec Domus Vi (qui avait déjà une "certaine réputation", sous un autre nom, il y a ~20 ans…), ou quelques autres exploitants, qui auraient l’attitude que vous expérimentez et essaieraient de profiter de la situation.

En effet, il existe aussi des exploitants, avec lesquels il n’y a pas ce genre de tentative d’abus.
Et la plupart de ces risques sont aussi d’actualité en cas d’investissement dans des résidence étudiantes, des résidences d’affaire, résidences senior, ou de résidences de vacance, exploitées par un exploitant avec qui l’investisseur a un bail commercial.
Un certain "rapport de force" s’établit entre bailleur et locataire/exploitant. Et il est plus favorable à l’exploitant lorsque le bailleur est une multitude de petits investisseurs copropriétaires, que lorsque le bailleur est une grosse foncière ou une SCPI (qui investissent aussi dans ce genre de biens !), pro du domaine et qui saura se défendre. 

La dépendance à l’exploitant, et au bail commercial, avec ses caractéristiques, a déjà été évoquée maintes fois sur le forum, par exemple en détail dans le 1er message de cette discussion :

GoodbyLenine, le 25/07/2013 a écrit :

Il y a cependant un certain nombre de problématiques ou de risques potentiels dont il faut être conscient, même s’il ne faut pas en prendre prétexte pour rejeter en bloc les investissements en EHPAD :

(1) On se rend très dépendant de l’exploitant, donc il faut choisir un exploitant qui s’avèrera solide dans la durée (vérifier qu’il est expérimenté dans l’exploitation d’EHPAD, qu’il est financièrement solide, avoir accès à ses comptes, comprendre son business, comment il fait son bénéfice, etc.), et vérifier que l’exploitation de l’EHPAD dans lequel on investi est saine (ce qui idéalement nécessite de comprendre le business model de l’exploitant).

[2) On se lie à très long terme via un bail commercial, donc il faut comprendre les caractéristiques d’un tel bail, qui en particulier ne peut pas être résilié par le bailleur sans indemniser le locataire (pour ses pertes d’exploitations), pour lequel le montant du loyer évolue selon certaines règles (certaines étant contenues dans le bail, d’autres étant d’application générale, sachant que le loyer peut dans certains cas être décidé par un juge, éventuellement à la baisse), et pour lequel il y a une certaine latitude laissé aux parties (pour définir quelles charges restent supportées par le bailleur -art 605-606 du Code Civil, taxe d’ordures ménagères, renouvellement du mobilier, impôt foncier,…-; pour définir comment le montant du loyer sera réévalué; etc.)
EDIT : à noter que la loi Pinel de 2015, sur les baux commerciaux, limite pas mal la flexibilité des baux commerciaux.

../…

Bernard2K a écrit :

Mon analyse juridique est donc :
…/…

Ce n’est pas forcément aussi simple dans la vraie vie. Si le locataire paie un autre montant que celui que le bailleur réclame, ou rien du tout, c’est au bailleur d’entamer une procédure assez longue (sauf à avoir un bail notarié) avant de faire intervenir un huissier, et en sachant que la déchéance du bail n’est pas une issue très satisfaisante (essayez de trouver un autre locataire pour des locaux d’un EHPAD, au même niveau de loyer… ou d’expulser les occupants…).

J’ai eu l’exemple d’un bailleur (de quelques chambres d’EHPAD) qui, mécontent du montant payé par le locataire, a attaqué en justice (à ses frais, et tout seul, sans les autres copropriétaires), demandé et obtenu (en l’absence à l’audience du locataire exploitant) un jugement la déchéance du bail. Ca n’a fait ni chaud ni froid à l’exploitant : que pourrait faire ce bailleur de ces chambres au milieu d’un EHPAD (ou il n’a sans doute jamais mis les pieds, et dont l’exploitant contrôle tout au quotidien) ? Accessoirement, ce bailleur avait "oublié" de signaler au juge qu’à la date du jugement, l’immeuble de l’EHPAD, en vertu d’un bail à construction arrivé à échéance, était devenu la propriété du propriétaire du foncier (donc il n’y avait plus de bail en vigueur entre l’exploitant et ce bailleur, mais un autre bail entre l’exploitant et le propriétaire du foncier). Ou comment se lancer dans des procédures inutiles…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#56 19/06/2020 18h07

Membre (2015)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Dvpt perso.
Top 10 Vivre rentier
Top 20 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 Entreprendre
Top 10 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   3297  

GoodbyLenine a écrit :

Ce n’est pas forcément aussi simple dans la vraie vie. Si le locataire paie un autre montant que celui que le bailleur réclame, ou rien du tout, c’est au bailleur d’entamer une procédure assez longue (sauf à avoir un bail notarié) avant de faire intervenir un huissier

Ah, mais oui ! J’avais bien dit : "ça n’a pas fini de vous coûter !". Notre ami semblait décidé à se défendre ; je lui disais donc qu’il y avait de quoi, mais que ça allait lui coûter une blinde.

Dans la vraie vie comme vous dites, il est clair que c’est une procédure longue et coûteuse. De plus, réclamer le loyer fait de vous un propriétaire "récalcitrant", donc vous êtes marqué d’un point rouge, donc cela motive l’exploitant à vous attaquer en justice pour obtenir l’annulation de la clause d’indexation. Or, autant l’exploitant ne peut guère se permettre d’attaquer tous les bailleurs car c’est long, cher et compliqué, autant, lorsqu’il a identifié les bailleurs récalcitrants, si ceux-ci sont peu nombreux (peut-être 1 ou 2 par Ehpad, voire moins), il peut alors se permettre le luxe de les attaquer, pour l’exemple (pour passer l’envie aux autres bailleurs).

Quant à laisser l’exploitant attaquer cette clause, sur le mode "si vous voulez vraiment annuler cette clause, attaquez au tribunal, je suis prêt"…. Comme je l’ai dit, il y a un risque non nul que la clause entière soit invalidée, et qu’on doive alors rembourser le trop-perçu, soit 5 ans d’augmentation, puisque cette augmentation a été jugée indue. On n’est pas dans un cas où l’on est sûr de gagner. A vrai dire, on est même dans un cas où l’on est à peu près sûr de perdre, puisqu’il est à peu près sûr que cette clause sera annulée par le juge ; toute la question étant de savoir si elle est annulée en totalité (aucune indexation, donc on doit rembourser toute la hausse), ou seulement par suppression du plancher (indexation systématique, à la hausse comme à la baisse, donc on ne doit rembourser qu’une petite partie de la hausse).

Enfin, c’est le genre de démarche qui a plus de chance de faire de l’effet si plusieurs bailleurs font front, voire une majorité de bailleurs de la résidence. Sauf que, motiver les autres propriétaires à se rebeller, alors même qu’on est pas sûr de gagner, et qu’on est même quasiment sûr de perdre, ça ne serait vraiment pas sympa d’entraîner les autres propriétaires à sa suite…

en sachant que la déchéance du bail n’est pas une issue très satisfaisante (essayez de trouver un autre locataire pour des locaux d’un EHPAD, au même niveau de loyer… ou d’expulser les occupants…).

C’est clair ! Contrairement à un bail d’habitation où l’on vise la clause résolutoire, là, on ne veut surtout pas l’annulation du bail.

Dernière modification par Bernard2K (19/06/2020 18h16)


Ce qu'il y a de bien avec les vacances, c'est que ça donne du temps pour travailler.

Hors ligne Hors ligne

 

#57 20/06/2020 10h17

Membre (2015)
Réputation :   99  

@GBL

Oui, vous avez raison, j’y suis allé un peu fort en disant qu’il fallait éviter ce placement, mais ce que j’apprends ces jours-ci sur la problématique qe l’investissement en EHPAD (et que j’ignorais à l’origine) me fait dire que les risques sont beaucoup plus élevés que je ne l’imaginais.
L’investisseur se retrouve dans une telle situation de fragilités et de dépendances qu’il me semble qu’il faut vraiment y regarder à deux fois avant d’investir en EHPAD. Aujourd’hui, clairement, je ne le ferais plus, l’investissement me semble trop risqué.
Interessant votre remarque sur DomusVi et sa réputation ancienne : vous avez quelques infos ? Sous quel nom opérait-il alors ?

Dernière modification par nik66 (20/06/2020 10h22)

Hors ligne Hors ligne

 

#58 20/06/2020 10h39

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

GDP-Vendome, entre autres.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#59 20/06/2020 12h38

Membre (2018)
Top 20 Année 2023
Top 10 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   520  

ESTJ

Nik66,

Je ne pensai pas que le montant de votre litige soit autant élevé, vous relèverez donc de l’ex TGI.

Voyez donc avec vos conseils (j’en ai un bon en immo, au besoin Coord MP..)

A votre place, si votre futur conseil valide, au vu du risque décrit par GBL et B2K, je tenterai la stratégie de la communication pour amener votre adversaire à une conciliation.

J’ai en exemple l’association des Girardindons, sur un domaine proche, qui me semble être une option non négligeable pour défendre vos intérêts à moindre coût.

Bon courage …

Hors ligne Hors ligne

 

#60 20/06/2020 13h15

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

D’un autre côté, le locataire qui ne respecterait pas le bail, et serait condamné par un tribunal, pourrait risquer de perdre son fond de commerce, et dans le cas d’un EHPAD ca vaut très cher (regardez la valeur par lit d’un Orpea ou Korian, bien plus que 1 ou 2 années de loyer…).

Donc, sous réserve que le bailleur ne reste pas isolé, mais réussisse à regrouper une bonne partie des personnes dans la même situation que lui pour un établissement donné (ce qui reparti aussi le coût du conseil qui les aidera), on a un certain équilibre des forces, et un intérêt pour tous à trouver un accord raisonnable.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

[+1]    #61 20/06/2020 14h17

Membre (2015)
Réputation :   99  

Je vous résume la situation à ce jour.
Je possède deux chambres médicalisées exploitées par Domus Vi.
Bail de 2006.
Je reçois un courrier de Domus Vi qui annule la clause de révision des loyers et exige le remboursement des loyers trop perçus sur 5 ans. Ils ont en fait déjà imposé ce remboursement car ils joignent un échéancier de remboursement : ils déduiront les futurs loyers d’une somme sur 6 trimestres. Aucune concertation n’est prévue, tout cela est unilatéral.
En plus, ils annoncent qu’à partir de maintenant il n’y aura plus d’indexation des loyers, soit retour définitif des loyers au niveau de 2006. C’est bien là ma crainte principale : nous restons dans le cadre de loyers en euros courants de 2006, avec un bail qui, de fait, n’inclut plus aucune clause de révision de loyer puisque la clause a été jugée nulle par l’arrêt de 2016.
J’ai pris contact avec une association qui regroupe des propriétaires de lots EHPAD exploités par Domus Vi. Il s’agit de l’ACMRM. Visiblement, je ne suis pas le seul dans ce cas. Ils sont en train d’essayer de regrouper le pus de propriétaires possibles pour mener une discussion/négociation avec Domus Vi via des avocats. Pour le moment, je n’en sais guère plus de leurs investigations.
Le coup est donc assez rude et on voit toute la fragilité du système : bail sans clause de révision, menace de l’exploitant de claquer la porte et de s’en aller (ils l’ont déjà fait) si les propriétaires refusent leurs conditions. Or que faire d’un EHPAD sans exploitant habilité ? Avec une résidence de tourisme, vous avez votre appartement que vous pouvez encore exploiter vous mêmes, mais que faire d’une chambre médicalisée si l’exploitant s’en va ? Rien, sauf à transformer le bâtiment, et bonjour les coûts.
Voilà les raisons qui me font dire qu’il faut passer son chemin et éviter les EHPAD, le risque est trop élevé avec un bien qui ne peut pratiquement rien faire d’autre et une dépendance total à un organisme habilité avec donc une concurrence faible car peu de sociétés ont la possibilité d’exploiter de tels biens.
Dans l’immédiat je m’informe et je vais coller à l’action de cette association pour ne pas agir individuellement.
Je vous tiendrai au courant.

Message édité par l’équipe de modération (20/06/2020 15h36) :
- ajout de balises Url

Hors ligne Hors ligne

 

#62 20/06/2020 15h49

Membre (2018)
Top 20 Année 2023
Top 10 Dvpt perso.
Top 20 Vivre rentier
Top 5 Entreprendre
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   520  

ESTJ

Bien qu’étant un investissement bien particulier, je commencerai dans votre situation par mesurer le risque réel que l’exploitant s’en aille :

l’emplacement : j’ai lu plus haut que votre chambre était dans le 95. Cherchez auprès de l’ARS et du département des éléments comme le plan gérontologique, le nombre de lits d’Ehpad (hors unité spécialisée ALZ) ramené à la population de plus de 60 ans. C’est barbant, mais cela vous donnera des indicateurs très fiables sur la qualité réelle de l’emplacement selon les critères des financeurs tripartites.

le bâtiment et son adaptation aux spécificités : loin du petit chantage au changement de mobilier de la chambre lu précédemment, je pense à la corrélation du bâtiment aux normes actuelles pour ce type d’établissement. Schématiquement, un bâtiment ayant besoin d’une grosse remise aux normes va traîner ainsi jusqu’à un évènement majeur de son exploitation (et souvent un financement qui va avec..). Les chantiers lourds peuvent être cuisine, blanchisserie, climatisation…

sa capacité à changer de destination : après une politique du tout-ehpad au détriment d’autres concepts comme le foyer logement dans les années 80, on voit renaître ce dernier modernisé sous la forme village seniors. Selon la volonté première des politiques locaux, dont bien sûr je ne présage pas dans votre cas propre, je ne serai pas surpris que des ehpad en bout de course normatives deviennent des résidences avec services, administrativement beaucoup moins lourdes et bien plus libres à créer.

pour avoir dans mes relations un propriétaire exploitant d’ehpad, il me dit souvent être sollicité plusieurs fois par an pour vendre son fonds à différents groupes à des prix stratosphériques ayant peu de rapport avec la rentabilité de l’établissement hors immo, mais il se situe dans une zone où les décideurs publics n’encouragent (plus) la création de lits supplémentaires contrairement au début de ce siècle où j’ai souvenir de plusieurs ehpad en construction en même temps à quelques encablures. Clairement, les parts de marché (où les lits c’est idem) se paient très cher sur ce critère.

Dans des zones rurales, je rejoins l’analyse de Range 19 où la volonté politique a fait monter des établissements au double ou presque du besoin local réel, à mon sens dans le but de créer de l’emploi avant tout, sous l’appellation parfois d’ hôpital local. Dans ma région natale, j’ai un cas tout récent collant à cela, de gaspillage d’argent public,  à moitié vide qui a été transformé pour le compléter en "suite de soins" après 2 ans d’échec et où les assistantes sociales des hôpitaux du coin poussent très fortement à des séjours en sortie d’hospitalisation plutôt qu’en retour direct au domicile des personnes âgées, et pas toujours à bon escient sur ce que j’en ai vu. Cerise sur le gâteau, pendant la crise Covid, la direction cherchait des bénévoles dans la presse pour aider à la désinfection préventive des communs, par manque de personnel, en lien direct avec le taux d’occupation restant bas des lits.

Dernière modification par serenitis (20/06/2020 15h51)

Hors ligne Hors ligne

 

#63 21/07/2020 23h14

Banni
Réputation :   -2  

Bonjour tout le monde

Faut-il investir dans les EPHAD?

Si oui comment la choisir?

Message édité par l’équipe de modération (21/07/2020 23h45) :
- déplacement de ce message (et des 3 suivants) d’une nouvelle discussion vers i i, ou me même sujet est discuté.

Hors ligne Hors ligne

 

#64 21/07/2020 23h23

Membre (2020)
Réputation :   6  

Pour peut-être plus de sécurité vous pouvez aussi investir dans des scpi spécialisés dans la santé du genre primovie ou pierval santé qui sont investi en parti sur des EPHAD

Hors ligne Hors ligne

 

#65 21/07/2020 23h24

Membre (2016)
Top 20 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 10 Portefeuille
Top 5 SIIC/REIT
Top 10 SCPI/OPCI
Réputation :   959  

En haut à droite " Utilisez la recherche : "


Dif tor heh smusma

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #66 21/07/2020 23h31

Membre (2014)
Top 20 Vivre rentier
Top 20 Banque/Fiscalité
Top 20 Immobilier locatif
Réputation :   422  

Vous avez vraiment eu des difficultés à trouver la réponse à ces questions sur ce site monsieur le webmaster?

Hors ligne Hors ligne

 

#67 23/07/2020 16h44

Membre (2020)
Réputation :   0  

Bonjour , pour apporter mon soutien aux investisseurs que DOMUS VI essaie de flouer , nous sommes actuellement plus de 80% des propriétaire de l’epahd situé dan le 13 à avoir adhéré à l’association et nous allons entamé les discussions avec Domus pour leur faire entendu raison.
Ce d’autant plus que dans le bail il n’est pas stipulé une hausse exclusive sans  diminution des loyers mais une re-évaluation triennale de 2% l’an suivant les variations de tarif des prestations des maisons de retraite publié par l’ETAT tous les 1er janvier et qui n’a cessé de monter depuis plus de 10 ans.
Cette discussion est fort intéressante et je vous tiendrai au courant de l’évolution de ce dossier.

Merci et que la force soit avec nous.

En tout cas jamais avec DOMUS VI

Hors ligne Hors ligne

 

#68 23/07/2020 17h34

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Jms00713 a écrit :

… les variations de tarif des prestations des maisons de retraite publié par l’ETAT tous les 1er janvier et qui n’a cessé de monter depuis plus de 10 ans….

Vous avez bien de la chance que l’indexation soit sur cet index.
Pouvez-vous publier l’évolution de ces dernières années ?

Pour ma part, un de mes loyers pour des chambres d’une clinique de soins de suite est en partie indexé sur le "Tarif SSR", publié par le ministère en vertu de l’article L 162-22-1, et cet index a eu les évolutions suivantes :
    -0.64% en 2020 (cf JO RF n° 0053 du 03 mars 2020)
    -0.62% en 2019 (cf JO RF du 18 avril 2019)
    -1.10% en 2018 (cf JO RF du 7 mai 2018)
    -2.65% en 2017 (cf JO RF du 7 mai 2017)
    -2.30% en 2016
    -0.40% en 2015
    -0.55% en 2014
    +0.24% en 2013   (la dernière année où ça a augmenté)
    +0.61% en 2012
    +0.50% en 2011
Cette évolution semble en tout cas confirmer que certains tarifs de la sécurité sociale sont correctement "sous contrôle"…


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#69 24/07/2020 07h19

Membre (2020)
Réputation :   0  

bonjour je vous poste le lien de l’evolution des tarifs pour les EPHAD
Cordialement
C’est dans le lien ci-dessous
Ehpad indice : revalorisation des loyers en Ehpad | Investissement-immobilier.pro

Hors ligne Hors ligne

 

#70 03/09/2020 09h48

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

D’autres exploitants d’Ehpad semblent suivre la démarche de DomusVi.

Coup de bluff de certains exploitants d?Ehpad pour imposer des baisses de loyers à leurs particuliers investisseurs - Capital.fr

“Par le jeu de cette clause d’indexation automatique, les sociétés d’exploitation (…) ont financé pendant plusieurs années une augmentation constante et mécanique des loyers sans véritable lien avec la réalité économique, explique DomusVi à Capital. Or, une clause d’indexation doit pouvoir varier à la hausse ou à la baisse, en lien avec la dynamique générale de l’économie.

Ce n’était pas le cas.” Et de poursuivre : “Le choix d’appliquer la jurisprudence de la Cour de Cassation de 2016 permet de revenir à un loyer raisonnable.”

La société justifie ensuite sa démarche, avançant qu’elle est conforme à la pratique du marché : “Lorsque la Cour de cassation est venue mettre un terme à la pratique (…), tous les grands bailleurs institutionnels se sont spontanément rapprochés des utilisateurs (dont DomusVi) pour tirer les conséquences de cette nouvelle jurisprudence.”

C’est sur la base de cette décision de justice que DomusVi et d’autres exploitants imposent aujourd’hui des baisses de loyers à leurs bailleurs

Dernière modification par Oblible (03/09/2020 14h35)


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

#71 03/09/2020 11h36

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Je ne comprend pas en quoi le texte que vous citez indiquerait que "D’autres exploitants d’Ehpad semblent suivre la démarche de DomusVI".
Quels exploitants ?
Faut-il comprendre "suivre" comme "se tenir informé" (évidemment que tous les acteurs du marché s’informent) ou comme "imiter" (rien n’indique que quiconque ait imité Domus VI) ?

En tout cas, quand on lit l’intégralité du texte sur le lien indiqué, il semble clair que l’attitude de Domus VI (baisser d’office les montants versés) semble pouvoir être considéré comme abusive (et qu’ils jouent sur le fait qu’une partie des bailleurs se laissera faire sans réagir).

Je doute d’ailleurs que la décision de la CC soit transposable à  la plupart des baux de Domis VI, qui,  certes, ne prévoient pas de baisse des loyers, mais également plafonnent les éventuelles hausses (même si l’indice monte beaucoup) : où serait l’assymétrie s’il y a un cap à la baisse comme à la hausse ?

Pour ma part, je n’ai pas de bail avec Domus VI (mais j’ai longuement échangé il y a qqs années avec un avocat qui représentait aussi des collectifs de bailleurs de Domis VI, quand ce locataire tentait de faire baisser beaucoup le montant des loyers lors du 1er renouvellement du bail), ayant exclu d’investir dans des murs de leurs établissements, et les baux que j’ai (avec d’autres exploitants) n’excluent pas des baisses de loyer (en cas de baisse des indices utilisés), ni ne plafonnent les hausses.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

En ligne En ligne

 

#72 03/09/2020 14h35

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

Il manquait une partie, je viens de la rajouter :

C’est sur la base de cette décision de justice que DomusVi et d’autres exploitants imposent aujourd’hui des baisses de loyers à leurs bailleurs

Dernière modification par Oblible (03/09/2020 14h36)


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

#73 26/02/2021 19h48

Membre (2019)
Réputation :   14  

Le dernier numéro de Capital fait état de ces baisses de loyers imposées par les exploitants de résidences / Ehpad.
Les problèmes relevés ci-dessus avec DomusVI y sont mentionnés.

Plus surprenant on y apprend que même ORPEA, suite au COVID et au prétexte que la crise sanitaire fait émerger de nouveaux défis économiques et sociaux qui le contraint à réinventer leur quotidien, à décidé de revoir ses baux (à la baisse).

Un exemple est pris avec un investisseur à qui ORPEA demande une baisse de loyer de 22% ainsi qu’un changement de l’indice d’indexation du bail.
Les arguments juridiques invoqués sont divers: cas de force majeur, l’exception d’inexécution….

Dernière modification par HToo (26/02/2021 19h49)

Hors ligne Hors ligne

 

#74 09/04/2021 12h46

Membre (2021)
Réputation :   0  

Bonjour,
Je rejoint cette discussion fort interessante avec cette offre d’investissement proposé par ORPAVIMOB :

Cet investissement offre une visibilité de rendement à moyen terme sur une offre sécurisée, celle-ci consiste en la souscription d’une ou plusieurs parts auprès d’un fond immobilier Ehpad, l’objectif n’est pas directement d’acheter l’Ehpad mais de pouvoir détenir des parts. Cet investissement permet de conserver une disponibilité de vos fonds immédiate en cas de besoin.

Détails de l’investissement :
- Durée de détention : Minimum 12 mois
- Minimum d’investissement : 39 400.00 euros
- Localité des résidences : Zone Euro
- Frais de souscription : Aucun
- Frais de gestion : Aucun
- Frais de cession : Aucun
- Fiscalité : Revenus perçu net d’impôt
- Rentabilité : Entre 7% et 10% annuel net
- Garantie : Assurance comprise, garantie du capital


Qu’en pensez vous ?

Hors ligne Hors ligne

 

#75 09/04/2021 13h27

Membre (2019)
Top 5 Année 2023
Top 5 Année 2022
Top 5 Expatriation
Top 5 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Entreprendre
Top 20 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Réputation :   1350  

INTJ

La question est : qui garantit quoi ?

Dernière modification par Oblible (09/04/2021 13h59)


Parrain Interactive Brokers ( par MP ) - Déclaration fiscale IBKR Degiro Trade Republic  - Parrain Qonto ( par MP ) -- La bible des obligations

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Prosper Conseil (partenariat) : optimisation patrimoniale et fiscale sans rétro-commission en cliquant ici.

Information Nouveau venu dans cette longue discussion ?
Flèche Consultez une sélection des messages les plus réputés en cliquant ici.


Pied de page des forums