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Forums des investisseurs heureux

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#26 05/02/2014 15h41 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

Modérateur
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@ario commentaire sur votre simulation :
    1) Censi-Bouvard = très mauvais choix : le réel (avec amortissement du bien) est plus avantageux.
    2) 4.25% de rendement = trop peu (il y a vers 5.00% avec des exploitants corrects, et avec des EHPAD de seconde main c’est souvent encore un peu plus), ça paie grassement les intermédiaires !  (et en général ça n’inclut pas les frais de notaire !)
    3) 2000€ de taxe foncière = beaucoup (peut-être qu’il y aura des communes avec ce niveau de TF, mais pour 200 k€ investis je tablerais sur environ 1000€ de TF).
    4) Faites attention au traitement de la TVA (soit on la récupère et on la paie sur les loyers, soit on ne la récupère pas)….

Je dirais :
   200 k€ investis, mais 166.67 k€ht déboursés + frais de notaire, soit 180 k€ht
   8333€ ht de revenus annuels (5% ht/ht)
   1000€ de TF
   7333€ d’exédent de trésorerie avant remboursement d’emprunt
   0€ d’IR et CSG/CRDS grâce aux amortissements et intérêts d’emprunt (et frais lors de l’achat)
   4.07% de rendement net.
   à prendre en compte : indice d’indexation du loyer
   aléas lors de la revente (ou lors d’une révision du loyer par l’exploitant)


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#27 05/02/2014 17h18 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Bonjour GBL,

J’ai essayé de mettre en fichier Excel votre construction budgétaire (cf. ci-dessous). J’ai un peu de mal à arriver à 4% et mon meilleur rendement (3,7%) est lorsque je ne fais pas d’emprunt. Quelque chose doit clocher, peut-être est-ce déjà la règle d’amortissement appliquée (Montant ht lissé sur 20 ans) qui fait que sans emprunt, je suis déjà en déficit d’un point de vue impôts. L’autre point qui cloche, c’est le remboursement de la TVA qui n’est pas intégré. Si nous ne sommes pas en Censi-Bouvard, quel est le "canal" pour récupérer la TVA et où cela doit s’intégrer dans ma simulation. Le type d’emprunt ne correspond pas peut-être aussi, il faut prendre du in-fine (et pas de l’amortissable) dans votre construction? Merci d’avance

https://www.devenir-rentier.fr/uploads/345_capture3.png

Dernière modification par ario (05/02/2014 17h38)

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#28 05/02/2014 17h49 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Vous récupérez la TVA auprès du trésor public, exactement comme vous devrez verser la TVA au trésor public ensuite (la tva que vous aurez collecté avec les loyers), en faisant les bonnes déclarations au fisc (et avec un n°SIRET).

Les frais d’achat sont des charges, qui viennent diminuer votre BIC (tant qu’il en reste).

L’amortissement que vous simulez n’est pas vraiment correct : il faut amortir les 166 667€, moins le foncier, et par partie selon la nature de l’immobilisation (le mobilier sur 5 ans, le gros oeuvre sur 50 ans, le second oeuvre sur 20-30 ans, par exemple). Ceci a maintes fois été expliqué sur ce forum et dans les livres.

Dans votre tableau, la ligne "revenu net" est visiblement erronée. En année 1 ça devrait être 8333 - 1000 - 4500 = 2833. Vous devriez jeter un coup d’oeil aux nombreux simulateurs de ce genre d’opération qui existe sur le net, et vous ne inspirer : il n’est pas pertinent de diviser le revenu net (qui va varier d’année en année) par le montant de l’achat; pour le rendement, il faut prendre en compte les fonds que vous avez vraiment investis, à savoir 66 667€, et calculer un TRI sur la durée de l’investissement, et ce TRI va varier selon que vous revendez dans 10-15-20 ans, et selon le prix de vente; etc.


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#29 05/02/2014 18h05 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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GBL, merci de vos commentaires.

Dans ma simulation, le crédit est du type amortissable, je rembourse intérêt et capital (pour 7900 Euros en année 1), c’est pourquoi je suis à -5103 Euros et non à +2833 Euros.

Avec un SIRET, vous êtes toujours en LMNP? Ma simulation concernait un placement type EHPAD en LMNP.

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#30 05/02/2014 18h23 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Les -5103€ que vous obtenez sont le flux de trésorerie net, pas le revenu net. Vous ne pouvez pas calculer une rentabilité avec au numérateur un montant qui inclut une partie de votre investissement (le remboursement du capital) !
Pour calculer le TRI, en supposant que vous vendiez à 200 000€ après 10 ans, vous devez alors calculer (avec excel par exemple) avec la liste de vos flux de trésoreries de chaque année : TRI(-66667,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103,-5103, 200000-5103)=6.89%.
En vendant 160 k€ (plus réaliste), on arrive à TRI=4.00%. Dans la réalité, il ne faut pas viser une revente aussi tôt, mais à 20 ou 30 ans…

Au début de votre activité de location meublé, vous devez vous déclarer au fisc (avec un imprimé dont je ne me souviens plus du n°, mais vous le trouverez sur ce forum…), et le fisc vous fourni un n°SIRET en retour (et vous enverra ensuite périodiquement les papiers pour déclarer la TVA etc.).

Je vous conseille d’aller lire les différentes discussions sur la location meublée (LMNP) sur ce forum (vous avez les liens dans le message #1), car je ne vais pas la refaire ici, où on est supposé détailler les spécificités d’un investissement en EHPAD, et pas tous les aspects communs à tous les investissements en vue de faire de la location meublée.


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#31 29/06/2015 15h35 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Bonjour, complètement débutant en placements et investissements, je souhaiterai demandé à GoodbyLenime si à l’heure actuelle il est toujours interressant d’investir dans un EHPAD à travers le régime Censi Bouvard.

Merci d’avance.

Dernière modification par Pourquoipas (29/06/2015 16h26)

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#32 29/06/2015 16h18 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Pour faire court :
  1) je vous recommande de respecter la charte de ce forum, par exemple en commençant par vous présenter ici, et en utilisant l’outil de recherche AVANT de poser une question qui a déjà été maintes fois évoquée.
  2) relisez (le point 1 de) mon message #26 ci-haut.


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#33 13/11/2015 11h52 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Pour apporter un retour d’expérience personnelle.
J’ai acheté deux chambres en EHPAD il y a 9 ans. Je n’ai eu que du bien à en dire jusqu’à présent : rentabilité excellente sans s’occuper de rien (le vrai rentier donc… !). Achat à 170 000 euros par chambre tout compris à l’époque pour un rendement ces dernières années d’un peu plus de 10 000€ annuel par chambre, soit environ 5,8%. Une grosse partie achetée à l’époque à crédit avec donc déduction de loyers sur les impôts et une rentabilité nette vraiment très satisfaisante quand on ne s’occupe de rien.
Mais les ennuis vont peut être commencer… La société gérante vient en effet de faire une proposition de  renouvellement de bail à -15%. Je m’y attendais un peu, mais pas tant que cela. Et comme le crédit est remboursé, il faudra intégrer tout cela en totalité sur l’IR, d’où une rentabilité nette en sérieuse baisse…
Une association a été constituée pour refuser cette baisse de loyer que ne justifie pas les bons comptes de la société. On en est là pour le moment.
Il me semble que cela peut intéresser certains sur le forum de voir le suivi d’un tel problème concret.
Tout cela risque de prendre du temps, mais je vous informerai des évolutions. Affaire à suivre, donc.

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#34 13/11/2015 12h25 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Bonjour,
Cette baisse de loyers de 15% peut faire l’objet en contrepartie d’une négociation d’une nouvelle durée ferme et de conditions intéressantes (art. 606 à la charge de l’exploitant, remplacement de mobilier, indexation de loyers non plafonnée, etc), qui revalorisent vos actifs. En cas de revente, cela peut représenter un atout important.
Mais il ne faut effectivement pas accepter une baisse de loyer sans regarder si elle est justifiée (attention, le bilan expose une situation passée, mais le gestionnaire a peut-être des perspectives moins bonnes), et les modifications apportées dans l’avenant ou le nouveau bail doivent vous inscrire dans un rapport d’équilibre entre les intérêts des bailleurs et des preneurs.
Les intérêts et l’amortissement se déduisant au titre des BIC et non pas de l’IR, si vos lots ont été acquis il y a 9 ans vous bénéficiez d’un amortissement (toujours au titre des BIC) encore pendant au moins 11 ans (voire même 16 ans selon la durée d’amortissement retenue), même s’il n’y a plus d’intérêts d’emprunts à déduire.
J’espère que vous parviendrez à une bonne renégociation. Si vous voulez je peux vous fournir en mail privé les coordonnées d’un avocat spécialisé dans ce domaine (négociations de renouvellement de baux commerciaux sur des EHPAD et particulièrement avec un gestionnaire), qui a pris en charge le dossier d’un de nos clients et a obtenu d’excellentes conditions de renouvellement de bail.
Bien cordialement.

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#35 25/11/2015 13h58 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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@stumpy
Merci pour la proposition. Je répond un peu tardivement car en fait il y a un collectif de propriétaires qui s’est mis en place en liaison avec une association dédiée (l’ACMRM) dont le but est de défendre les propriétaire face aux sociétés gérantes. J’ai adhéré à l’association qui a son propre avocat. je vous tiendrai au courant de la suite des évènements.

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#36 06/12/2015 19h30 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Cette association a-t-elle des retours d’expérience ou un certain recul sur le cas, certes extrême je l’espère, où la négociation échoue (la révision est simplement refusée) et la société de gérance fait faillite (ou se déclare en liquidation… je ne suis pas sûr de la terminologie ici) ?

J’avais cru comprendre que c’était LA menace brandie par les sociétés de gérance : "acceptez, ou sinon nous faisons faillite et alors vous devrez retrouver une autre société qui vous imposera des conditions encore pires !".

Merci.

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#37 22/07/2016 14h32 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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GoodbyLenine a écrit :

On choisit ce type d’investissement pour bénéficier d’un flux de revenus (les loyers) sur le long terme (et pas en visant une plus-value)

Je voudrais profiter du fait que je sois jeune et puisse m’endetter sur du long terme (30 ans) à un taux faible (cf. discussion post Q2000 ) pour essayer de faire une sorte de "carry trade" et j’essaye de trouver le mouton à 5 pattes qui serait le meilleur candidat à un tel investissement…

En effet, si la banque me financait pour un panier d’obligs, cela aurait clairment ma préférence (risque de crédit, de taux mais pas d’embêtement en gestion, paperasse etc..)
=> mais en France les banques financent quaiment que de l’immobilier :-(

Je ne suis pas spécialiste (pour le moment..) mais je me disais que un investissement sur le marché secondaire dans un package d’EPHAD/clinique ou autres biens avec numérus clausus était un bon candidat pour un tel "carry trade" (pour le moment je ne regarde même pas le status fiscal LMP vs LMNP)

@GBL: avec le recul de vos différents investissments dans ce type de bien que me diriez-vous:
1. Effectivement avec du 1.X% sur 30 ans il y a sans doute quelquechose à faire
(évidemment en étant sélectif sur le bien sans se précipiter sur le premier nanard)

2. bah honnement, passe ton chemin petit le jeu n’en vaut pas la chandelle

GBL, j’en profite pour vous remercier pour tout le boulot de synthèses, d’explications, de CR d’AG de SCPI et…. de patience à répondre aux questions - parfois à côté de la plaque! - de la part de néophythe (euh..comme moi) C’est d’une trés grande valeur

Dernière modification par Q2000 (22/07/2016 14h33)

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[+2]    #38 23/07/2016 00h35 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Personnellement, maintenant que j’ai pu comparer le prix que paie un investisseur individuel pour acheter quelques lots dans un EHPAD et celui (plus favorable) que paie un plus gros acteur pour acheter l’immeuble en entier, que j’ai vu à quel prix ça peut se revendre (la différence entre ce que paie l’acheteur et ce que conserve le vendeur est substantielle), que j’ai vécu la renégociation d’un bail de lots d’un EHPAD, que je compare l’évolution durant les 15 dernières années de la valeur des lots d’EHPAD (quasi stagnation) et d’autres biens immobiliers (x2 ou mieux), et que je pense avoir identifié d’autres investissements avec un rapport rendement/risque plus favorable, je ne pense pas que j’investirais encore dans des lots d’EHPAD (et pourtant, j’ai bénéficié de prêts in-fine environ 2% en dessous du taux de rendement des loyers, et cet écart a même augmenté ensuite…).

Cependant, votre situation est différente, le marché est différent, et, à condition de bien choisir le bien, l’exploitant, de payer le bon prix (tout ceci n’étant pas facile…), et de ne pas y consacrer la totalité de ce que vous investissez, et de toute manière de ne pas faire de "all-in" pour 30 ans (engageant une partie significative de votre épargne des 30 prochaines années), ça pourrait avoir du sens.


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#39 09/11/2017 20h41 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Je parcours ce fil avec intérêt.

Outre le "manque d’éthique" d’acheter un bien pour avoir un locataire âgé et dépendant qui devra, lui ou sa famille, payer très cher sa place en EHPAD, plusieurs problèmes n’ont pas été soulevés ici, me semble-t-il.

Tout d’abord, l’investisseur peut décider d’arrêter son activité. Dans ce cas, vous garderez votre bien et devrez le louer comme n’importe quel autre appartement. Attention donc à ne pas acheter un bien dans une "magnifique EHPAD, au fond de la campagne, au milieu des champs de fleurs" : personne ne louera votre studio dans la pampa si l’édifice n’est plus accrédité EHPAD… Préférez une EHPAD en bord de mer ou au coeur d’une grande ville.

Pensez aux frais d’ameublement, environ 7000 € chaque 10 ans pour l’instant, probablement beaucoup plus dans les années qui arrivent : de plus en plus de personnes dépendantes GIR 1 donc besoin de plus de lits médicalisés et de matériel médical coûteux etc. ; majoration probable du nombre de personnel compte-tenu de la guerre que ces structures se mènent (le manque de personnel chronique est contre-productif, les familles veulent que leurs parents soient entourés et aidés dans les structures).

Personnellement, au vu du rendement très faible et du risque qui, à mon sens, est assez sérieux (pour les raisons évoquées sur ce fil), ainsi que du problème éthique que j’ai soulevé, j’ai décidé de ne pas investir dans ces structures.

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#40 12/12/2018 13h36 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Bonjour à tous,
je me joins à cette discussion et vous expose mon problème actuel.
J’ai investi dans 2 chambres d’EHPAD fin 2009 dans la région parisienne.
Le gestionnaire de cet EHPAD est ORPEA.
J’ai reçu un courrier en recommandé il y a 48 heures m’invitant à leur signer un mandat (avant le 7 Janvier prochain) pour le changement du mobilier des chambres. Le montant de ce remplacement est de 4200 euros par chambre.

Après avoir consulté le bail commercial qui me lie à ORPEA, il n’est pas fait mention de cette obligation, d’ailleurs, le courrier d’ORPEA dit simplement:
      "-Afin de pouvoir continuer à garantir le niveau de qualité et de sécurité que nous devons à nos résidents, et donc de permettre la poursuite d’une exploitation durable au sein des chambres que nous vous louons, il nous est indispensable de procéder à un renouvellement du mobilier".

En relisant mon bail commercial,je note tout de même un paragraphe:

    -5-Dispositions diverses:
  Dans le cas où la non location du bien résulterait du fait ou d’une faute du bailleur, affectant le bien et ne permettant une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer défini ci-avant ne sera pas payé, jusqu’à l’expiration du mois au cours duquel le trouble de jouissance aura pris fin.

Le gestionnaire peut-il se prévaloir de cette disposition pour me "forcer la main"?
Pour info, je suis vendeur de ces 2 chambres d’EHPAD!
Vous remerciant de vos conseils toujours des plus intéressants
cordialement.

Rentierpeutetre

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#41 12/12/2018 13h58 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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Bonjour rentierpeutetre.

Effectivement, ORPEA vous demande le renouvellement du mobilier à votre charge. Vous arrivez à la fin du bail. Il incombe au propriétaire de la chambre (vous) de mettre à disposition un "logement" meublé avec du matériel sécurisé, aux normes à son locataire (ORPEA)… Je vous invite à lire la page concernant le renouvellement des meubles.

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#42 21/02/2019 23h33 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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J’ai reçu une proposition d’investissement pour un bien géré par ORPEA. Je suis en train de lire le bail commercial.
A propos du loyer je cite :
"Ce loyer fera l’objet d’une révision de plein droit le 1er janvier de chaque période triennale, proportionnellement à a variation de l’ILC publié par l’INSEE plafonnée à 3% par période triennale.

L’indice de base, 111.33 au 4ème trimestre 2017 (publié le 22/03/2018), soit le dernier indice connu à la date d’effet du bail, sera comparé avec l’indice du même trimestre de l’année de la révision triennale. A compter de la deuxième indexation, l’indice de référence précédent deviendra le nouvel indice de base et ainsi de suite pour les prochaines révisions."

Quelqu’un pourrait m’aider en me traduisant ce charabia ? Je n’ai encore jamais investi dans l’immobilier et donc c’est la première fois que je me retrouve face à un contrat de bail alors je ne suis pas sur de comprendre.

Par contre à propos de la problématique soulevée par rentierpeutetre il y a bien un passage qui prend toute une page alors je vais pas le recopier entièrement. Il commence comme ça :
"Pour les besoins de l’application de l’article L145-40-2 du code de commerce, il est précisé qu’aucune charge n’est engagé par le bailleur et répercutée par le preneur, dans la mesure ou le preneur est l’unique occupant et exploitant de l’immeuble à usage de résidence (…) et que les obligations d’entretien et de réparation du preneur portent sur la totalité de l’immeuble dont font partie les locaux loués."

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#43 22/02/2019 00h11 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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GOTO #1
(relire le premier message)


Dif tor heh smusma

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#44 22/02/2019 01h20 → Synthèse : l'investissement immobilier en EHPAD (ehpad synthèse)

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@PseudoDevenirRentier : outre la relecture du message #1 qui liste les risques dont vous n’êtes peut-être pas conscient (mais qui existe réellement, les témoignages étant nombreux, y compris sur internet, et avec l’exploitant d’EHPAD que vous indiquez), et #38 qui précise ma position actuelle sur le type d’investissement, j’ajouterai :

La phrase que vous indiquez pour la révision du loyer signifie que :
- Après 3 ans,  on prendra le dernier indice ILC publié, et le loyer sera le résultat du calcul :
               loyer initial * (minimum (103% ; nouvel ILC / 111,33)).
   Par exemple avec un loyer initial de 1000€ et un ILC de 113 le loyer deviendra 1015€ (=1000€ * 113/111.33). 
   Par exemple avec un loyer initial de 1000€ et un ILC de 113 le loyer deviendra 1030€ (=1000€ + 3%). 
   Si l’ILC baisse, le loyer devrait également baisser (de 3% au maximum).
- Après 6 ans, un calcul similaire sera effectué, en remplaçant 111.33 par l’ILC pris en compte après 3 ans.
- Après 9 ans, un calcul similaire sera effectué, avec l’ILC pris en compte après 6 ans et après 9 ans.
- Ensuite, en fait à partir de 9 ans, vous devriez (si on se fie à ce que vivent régulièrement les petits bailleurs d’ORPEA) probablement recevoir une proposition de renouvellement de bail de la part du locataire, avec un nouveau montant de loyer (plus bas), à négocier, sachant que vous n’aurez pas beaucoup de poids dans la "négociation" en question, sauf à réussir à vous regrouper avec beaucoup d’autres bailleurs pour financer les frais pour prendre un avocat afin de négocier, et le cas échéant ester en justice.

Ces conditions de révision du loyer seront très pénalisantes si d’aventure l’inflation devait se réveiller en dépasser significativement 1% par an (soit à peu près 3% sur 3 ans). Après 9 mois, l’ILC (de T3/2018) est déjà à 113.45, soit +1.9% par rapport aux 111.33 de T4/217, et il est probable que l’indexation du loyer se résume la plupart du temps à "+3% tous les 3 ans". Vous trouverez l’évolution de lILC ici.

A noter que le prix de revente de ce bien sera directement proportionnel au montant du loyer, avec un coefficient dépendant de l’évolution du marché (actuellement, vous devriez acheter pour avoir un loyer vers 4-5% du prix hors frais de notaire). Donc n’espérez pas de plus-value avec ce bien (le loyer augmentera fort peu, au maximum de 3% tous les 3 ans, et le coefficient n’évoluera sans doute pas favorablement non plus car les taux sont plutôt bas actuellement), bien au contraire (une moins value sera sans doute au rendez-vous, surtout en prenant en compte vos frais de notaire et frais de commercialisation).


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

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