PlanèteMembres  |  Mission   xlsAsset xlsAsset
Cherchez dans nos forums :

Communauté des investisseurs heureux (depuis 2010)

Echanges courtois, réfléchis, sans jugement moral, sur l’investissement patrimonial pour devenir rentier, s'enrichir et l’optimisation de patrimoine

Invitation Vous n'êtes pas identifié : inscrivez-vous pour échanger et participer aux discussions de notre communauté !

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Favoris 2   [+5]    #1 08/07/2013 14h10

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

En ce qui concerne les critères de choix d’une SCPI, l’APPSCPI a publié différents documents sur le sujet (accessibles aux seuls adhérents je crois, donc que je ne vais pas répéter ici). Le non respect de votre critère 3 est rédhibitoire, mais je doute qu’une SCPI puisse se permettre ceci, sauf à encourir très vite les foudres de l’AMF voire pire. Certains critères vont dépendre de ce que vous cherchez chez une SCPI, et de vos anticipations sur le futur (les bureaux seront-ils difficiles à remplir, quel avenir pour les murs de boutique en pied d’immeuble, etc.). D’autres semblent plus généraux, mais pas forcément si facile à évaluer :

    - qualité de la gouvernance (la SCPI est-elle gérée dans l’intérêt des associés, y compris des petits associés personnes privées, avec un  horizon à long terme, ou dans l’intérêt de la société de gestion et de quelques gros zinzins associés. L’AG est-elle sous le contrôle de quelques mains ? Le Conseil de Surveillance fait-il son travail et est-il compétent ?).

    - qualité de la société de gestion (pour ma part, je préfèrerais une société de gestion qui maitrise toutes les composantes de son métier -en gros : trouver des acquisitions, gérer le parc au quotidien, gérer les associés- à une société de gestion qui sous-traite la quasi-totalité de ses activités à des prestataires externes).

    - rendement et surtout ses perspectives d’évolution (qualité du parc d’immeubles, et perspectives d’évolution de sa valeur et des loyers qu’il génère, sans oublier le RAN et les réserves de plus-value) car les rendements et TRI publiés décrivent… le passé, parfois peu représentatif, comme quand une SCPI a triplé de taille en 2-3 ans.

    - le taux d’occupation n’est pas forcément un critère en lui-même, car il faut aussi comprendre l’envers du décors (un taux d’occupation bas peut tout aussi bien révéler des immeubles dont les travaux vont s’achever -donc des perspectives d’amélioration- avec le reste du parc "super", comme être symptomatique d’un parc en mauvais état avec de la vacances locatives pouvant encore augmenter et de nombreux travaux encore à effectuer -donc un rendement à la peine pendant pas mal d’années-).

C’est un peu comme pour les actions : il faut "faire ses devoirs", et rien ne remplace l’analyse des documents (Rapports Annuels, Bulletins Trimestriels, Compte-Rendu d’AG, etc.).

Si plusieurs membres du forum sont intéressés, on pourrait ouvrir une discussion sur les critères de choix d’une SCPI (et ce message pourrait l’alimenter)

EDIT : Lire aussi cette discussion ou celle-ci sur le même thème.

Mots-clés : analyse scpi, scpi


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #2 29/12/2013 00h30

Banni
Réputation :   13  

Bonjour

je n avais pas vu ce fil tres interessant.

- J ai deja une remarque/question sur les criteres qui sont liés a l "humain" (qualité de la gouvernance, de la société de gestion…). Quand on investit ds une scpi, bien sur qu il vaut mieux que la societé de gestion fasse son boulot du mieux possible et dans l interet des associés, mais comment mesurer ce trait qualitatif ? Comment savoir combien de temps les personnes a la tete du navire (CS ou SG) vont-elles garder cette politique ou resteront-elles a bord ? A part faire soi meme partie du navire je ne vois pas…et encore, si on fait partie du CS, on a bcp moins de poids sur la direction du navire. Peut etre des "anciens" associés membres actifs de CS pourront infirmer ce point ? J en parlerai plus tard, mais pour moi un travail qualitatif produit des fruits qualitatifs (on peut les manger et savoir reellement s ils sont bons, c est donc *quantifiable*).

Pour faire le comparatif avec l achat d un appartement locatif, selon moi le critere "conseil syndical et syndic de copropriété ok" n entre pas en jeu (sauf s il est unanimement elogieux ou catastrophique). Un exemple me vient : je sais qu une societe de gestion a par le passé été condamnée par le Tribunal de Grande Instance. Est ce pour cela que je ne lui confierai pas mes sous aujourd hui ? Non.

-La qualité du patrimoine , qui elle peut se "mesurer" (emplacements, locataires, durée des baux, immeubles neufs ou travaux recents etc), est pour moi plus importante . Attention je ne dis pas que j etudie tout le patrimoine d une scpi en detail, mais la lecture des bulletins et rapports permet deja de se faire une idee en s interessant par ex deja de près aux surfaces vacantes.

Personnellement, je me fie plus aux chiffres, sur une periode donnée, par ex 5 ans, car avoir les chiffres anterieurs est parfois difficile, sauf le TRI qui selon moi n est pas suffisant car il prend en compte trop de parametres sans tenir compte de leur evolution.
ex :
- evolution du dividende ; ne provient il que des loyers ou est il dopé année après année ’artificiellement" (plus values de cessions, ran) ? ex : cifocoma2 est encensée par la presse (mvva) ; j ai regardé la distribution et j ai été surpris. Cette scpi ne repondant pas non plus a d autres criteres pour moi (cf plus bas), je n ai pas poussé plus loin son etude.
- evolution du ran (corollaire de ce qu il y a au dessus) ; ex : ran > 2 ou 3 mois ; un ran devrait pouvoir compenser une perte *passagere* par ex le temps de la mise en vente d un bien ou de la recherche d un nouveau locataire (3 mois je pense est raisonnable mais je ne suis pas expert)
- evolution du taux d occupation (qui s effondre en meme temps que les immeubles loués?)
- Le prix de la part est elle "correcte" (encore que pour une scpi qui "va bien" on puisse admettre une surcote, qui sera egalement dans l interet des anciens associés, et donc du futur ancien associé).
- le rendement : je prefere 7% que 5%. Mais je regarde avant tout le prix de la part (cf au dessus) si le taux obtenu correspond a une baisse du -20% du prix de la part sur une annee, il faut creuser pour comprendre pourquoi cette decote.
- la taille: pour moi une petite scpi (qq soit le parametre) presente plus de risques ; en extrapolant on le comprend si on fait tendre les chiffres vers 1 associé, 1 immeuble/boutique, 1 lieu…
La jeunesse de la scpi n est donc pour moi que relative si elle atteint rapidement une taille significative (ex il y a peu avec pf02, ex a confirmer avec corum). Ex : 100M ou plus.
- La diversification (en tout) :  secteur (bureaux/commerces), geographie. Sur ce point peut etre ai je tord, je pars du principe de minimisation du risque,  dans le cas d un investissement LT (>20ans). D autres appelent ca de la dilution. Ceux qui investissent proche de la retraite prefereront sans doute aller la ou l herbe est plus verte (ou pas du tout s ils estiment que ce n est pas le bon moment et qu ils ont besoin de revenus stables a court terme). Ce point n est pas le plus simple a respecter, ne serait-ce que parce que l offre est limitée. Cette diversification peut etre minimisée ds le cas de plusieurs scpi (de gestionnaires differents, on pourra s orienter plus sur du commerce chez un et plus sur du bureau chez l autre).
- La scpi a t elle fusionné recemment ? Utile quand on sait que la plus value sur une vente d immeuble est calculée a partir de la date de la fusion des scpi et non de la date de l achat de l immeuble, donc penalisant pour l impot sur la plus value a payer par la societe, et (in)directement pour les associés. C est du gachis quand on veut se débarrasser d un patrimoine vieillissant…
- variable ou fixe ? la grande question ; certains pensent que les variables ne valent rien, sauf pour leur liquidité (sauf en cas de retournement du marché generalisé). Je suis plutot de cet avis, mais plus nuancé, certaines scpi semblant reussit a maitriser (freiner) la collecte ou a investir dans les temps avec un rendement "correct". Avantage aux fixes, mais critere non preponderant pour moi.

PS : j ai une remarque le critere de la liquidité des parts. A regarder peut-etre plus en detail. Car si bcp de vendeurs et peu d acheteurs, c est peut-etre l occasion d en demander un bon prix, si on estime par ailleurs que le bateau peut se redresser sur le LT. L inverse veut dire que la scpi se porte bien *actuellement*, on la paiera sans doute un peu plus cher. C est plus rassurant, mais ca ne veut pas dire que le retournement n arrivera pas un jour.

J editerai ce msg si je vois d autres points…
bonne soirée

Dernière modification par goiz (30/12/2013 16h47)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #3 30/12/2013 01h55

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Je suis bien d’accord sur le fait qu’il n’est pas facile de se faire une idée sur différents aspects de la gouvernance (sauf à connaitre des personnes bien introduites, ou a poser quelques questions précises en AG) car les rapports ne donnent pas une information suffisante à ce niveau.
Il me parait d’ailleurs surprenant que les rapports d’AG n’indiquent même pas le nombre de pouvoir dont disposait le président de séance (j’ai assisté à qqs AG, et dans une cette information a été fournie)… quand le rapport est disponible tout court (Essayez de demander à une société de gestion le rapport de la dernière AG, tenue il y a plus de 6 mois, et vous pourrez avoir des surprises !). 

Idem pour la zinzinisation… Les sociétés cotées publient l’identité de leurs plus gros actionnaires. Pourquoi les SCPI n’indiquent-elles pas leurs associés détenant le plus de parts, dès lors que ça représente un % significatif du capital ?

D’ailleurs, même pour les autres critères, il n’est pas facile de savoir quelles SCPI sont "ok" ou "nok", car leur lisibilité est rarement binaire…

Pour ma part, la seule manière que j’ai trouvée pour obtenir des informations à ces niveaux, a été d’adhérer à l’association de porteurs de parts, et d’y être actif. Ca permet d’apprendre pas mal de choses, et d’espérer agir avec d’autres associés partageant le même genre de préoccupations. J’ai lu votre remarque sur le message #14 de cette discussion, que je partage en partie (des messages acerbes me semblent contreproductifs).
J’essaie surtout d’y être actif pour renforcer la composante "information" (voire "formation") des associés, plutôt que la composante "béliqueuse" (laquelle doit exister dans une telle association, même si l’association devrait plus souvent conserver un ton bienveillant envers son écosystème), mais je m’y sens parfois un peu seul…
L’association a de toute manière des moyens limités … mais sans elle, c’est encore beaucoup plus limité !


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #4 27/04/2017 11h54

Membre (2014)
Réputation :   30  

Bonjour à tous,

Je viens vous faire part de mon cheminement intellectuel pour sélectionner quelques SCPI de rendement et sollicite vos critiques bienveillantes sur le sujet.

Pour entrer dans l’univers des SCPI et me constituer une short list de SCPI de qualité je me suis confronté à deux problèmes :
   - le très grand nombre de critères quantitatifs (rendement, TRI, TOF, RAN, décote, etc.) et qualitatifs (qualité de la gouvernance, de la société de gestion, du patrimoine, politique de collecte, marché secondaire, etc.)
   - l’absence de bases de données interrogeables pour établir des sélections comme nous pouvons le faire pour les OPCVM par exemple.

J’ai alors essayé de me rabattre sur des palmarès ou listes déjà établis soit par la presse (investir, gestion de fortune) soit par des distributeurs et là je me suis rendu compte que les sélections proposées étaient très différentes d’une source à l’autre.

Pourquoi ? d’abord l’utilisation de critères différents pour effectuer les classements et peut être un peu de conflit d’intérêt (il semble tentant pour un distributeur de mettre en avant les scpi pour lesquelles il a les meilleurs commissions ou qui sont les plus "faciles" à vendre donc les plus rentables pour lui).

Quoi qu’il en soit, difficile d’établir une short list via une démarche structurée et argumentée avec les données et outils facilement accessibles.

La réponse que j’ai trouvé à ce problème est la suivante :

En premier lieu je me suis attaché à identifier les critères quantitatifs les plus importants pouvant être rapidement compilés dans un fichier excel et donner lieu à un premier classement. Puis une fois ce classement établi, j’effectue (j’utilise le présent car cette étape n’est pas terminée) une analyse manuelle de 1er niveau SCPI par SCPI en incluant d’autres critères et me permettant de garder ou d’exclure les SCPI de la liste.

Les critères quantitatifs que j’ai utilisé pour le premier classement sont :
   - le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives / prix acquéreur moyen
   - la progression des recettes locatives sur ces trois années
   - la progression du prix acquéreur moyen sur  ces trois années

Une fois ces données compilées , j’ai affecté un rang de classement aux SCPI sur chacun des 3 trois critères, puis affecté un rang final de classement synthèse des trois rangs précédent.

Pourquoi ces critères ? j’ai voulu aller à la source de la creation de valeur à savoir le rendement brut et son évolution. En premier lieu j’avais pensé utiliser le résultat courant et son évolution mais j’ai le sentiment que le résultat sur une durée courte (3 ans) parfois ajusté d’une année à l’autre par le biais des provisions pour travaux ne donne pas forcement une image fidèle de la santé de la SCPI.
L’évolution du prix de la part m’a aussi paru un critère fondamental.

Voici mon top ten de SCPI classées selon les trois critères quantitatifs évoqués ci-dessus.

GENEPIERRE
CORUMCONVICTIONS
SOFIPIERRE
CIFOCOMA
ELYSEESPIERRE
ACTIPIERRE1
CAPIFORCEPIERRE
EPARGNEPIERRE
CIFOCOMA2
ACTIPIERRE3
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS

Attention cette liste ne tient pas compte de l’analyse manuelle (mais rapide) SCPI par SCPI que je suis en train d’effectuer et ne doit pas être considérée comme un classement ferme. C’est seulement la première étape d’un travail de sélection que je suis en train d’effectuer qui permet de prioriser l’analyse des SCPI.

Lors de l’analyse manuelle dont le but consiste à garder ou exclure une SCPI de la liste, je prend en considération les TRI 5,10 et 15 ans puis une lecture rapide du rapport de gestion 2015 et du fil de discussion dédié sur ce forum quand il existe. Si les TRI sont dans la moyenne ou meilleur et que je ne détecte pas d’éléments négatifs à la lecture des informations alors je garde la SCPI.

J’espère avoir été assez clair sur l’explication de la méthode, qu’en pensez-vous ?

Berny

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #5 27/04/2017 14h39

Modérateur (2010)
Top 10 Année 2023
Top 10 Année 2022
Top 20 Dvpt perso.
Top 10 Expatriation
Top 5 Vivre rentier
Top 20 Actions/Bourse
Top 10 Obligs/Fonds EUR
Top 5 Monétaire
Top 5 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 10 Entreprendre
Top 5 Finance/Économie
Top 5 Banque/Fiscalité
Top 5 SIIC/REIT
Top 5 SCPI/OPCI
Top 5 Immobilier locatif
Réputation :   2804  

Votre liste me semble meilleure que celles des recommandations de la presse "spécialisée". ;-)

En ce qui concerne vos "critères quantitatifs" :
  - je suppose que la "progression des recettes locatives" est évaluée par part
  - la "progression du prix acquéreur moyen sur trois années" (un horizon de temps insuffisant pour ce critère) est délicat à utiliser, et je donnerais juste 2 exemples où ce critère indique des conclusions différentes :
       a) Genepierre dont le prix de part a explosé (passage K fixe à variable) sans que son patrimoine ou son revenu/part n’évoluent pour le justifier, qui dispose d’un réseau de distribution captif (réseau Soc Gen) : la hausse du prix de part la rend moins attractive à l’achat;
       b) Cifocoma/Cifocoma2 dont le prix de part était surévalué, avec très peu de parts échangées : la baisse du prix de part la rend plus attractive à l’achat;   

Autre suggestion : achetez (vite) 1 part des SCPI qui vous intéressent le plus, et allez assister à l’AG (la majorité se tient en juin). Ça vous en apprendra pas mal (en partie en comparant plusieurs AG, enfin moi j’y ai appris pas mal…), et ça vaut la peine si les sommes que vous envisagez d’investir dans cette SCPI est substantielle.


J'écris comme "membre" du forum, sauf mention contraire. (parrain Fortuneo: 12356125)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #6 28/04/2017 17h40

Membre (2014)
Réputation :   30  

Suite à la remarque de GoodByLenine sur "progression du prix acquéreur moyen sur trois années", j’ai supprimé ce critère et l’ai remplacé par la moyenne des TRI sur 5, 10 et 15 ans.

L’avantage du TRI comme critère est qu’il synthétise les dividendes distribués et la valorisation du prix de la part

La nouvelle liste ci-dessous est donc basée sur les critères :
- le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives par part / prix acquéreur moyen
- la progression des recettes locatives sur ces trois années
- la moyenne des TRI 5,10 et 15 ans (lorsque la scpi est trop jeune, le critère est simplement ignoré)

J’affiche cette fois ci les 15 premières SCPI remontées :

CORUMCONVICTIONS
EPARGNEPIERRE
SOFIPIERRE
CIFOCOMA
ACTIPIERRE1
ELYSEESPIERRE
PLACEMENTPIERRE
CAPIFORCEPIERRE
CIFOCOMA2
GENEPIERRE
LEPATRIMOINEFONCIER
ACTIPIERRE3
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS
PARTICIPATIONFONCIERE1
EFIMMO

De manière assez surprenante mais aussi assez rassurante, je tombe sur une liste très semblable à la précédente où 9 des 10 premières valeurs étaient aussi présentes dans les 10 premières valeurs de la liste précédente.

Est-ce que quelqu’un voit des SCPI performantes qui mériteraient de figurer dans une telle pré sélection mais qui n’auraient pas été captées par les critères que j’ai utilisé ? ça me permettrait d’affiner la méthode.

Etape suivante en cours de réalisation, analyser ces SCPI une à une de manière à sortir de la liste  les SCPI pour lesquelles je détecte des éléments négatifs .

berny

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #7 01/05/2017 11h52

Membre (2015)
Top 10 Année 2023
Top 20 Année 2022
Top 20 Vivre rentier
Top 10 Monétaire
Top 20 Invest. Exotiques
Top 20 Crypto-actifs
Top 5 SCPI/OPCI
Top 10 Immobilier locatif
Réputation :   1385  

C’est justement le problème, les SCPI ayant un prix de part qui a beaucoup progressé ont du coup un bon TRI si l’on regarde dans le rétroviseur et affichent une surcote par rapport aux valeurs d’expertises.
Elles ont déjà utilisé leur potentiel de revalorisation.
A l’inverse une SCPI qui décote aura un bon potentiel d’évolution concernant le prix de part à condition bien évidemment que sa (bonne) gestion le confirme et surtout si elle a vu son prix de part diminuer ces dernières années, son TRI sera mauvais, on peut donc miser sur une amélioration notable et bien supérieure à celle que pourra avoir une SCPI qui surcote.


Parrainage BOURSORAMA code : LIKA0507 - BforBank YYXC - TOTAL ENERGIE : 112210350

Hors ligne Hors ligne

 

[+3]    #8 11/05/2017 11h46

Membre (2014)
Réputation :   30  

une mise à jour de ce travail pour ceux intéressés par la démarche …

J’ai ajouté un nouveau critère au classement : la moyenne des rendements des résultat net sur 2013, 2014 et 2015 en effet en faisant l’analyse manuelle des scpi je me suis rendu compte que certaines  avaient des charges très importantes qui grévaient le résultat.

Par ailleurs, l’analyse manuelle m’a permis de détecter un certain nombres d’erreurs dans les chiffres que j’avais pris dans l’annuaire des scpi 2016 édité par l’ieif. Ces erreurs sont de deux natures :
    - des erreurs pures et simples de reports de chiffres. exemple :pour genepierre l’annuaire mentionne les recettes locatives par part 2013, 2014 et 2015 suivante 18,16 18,87 et 17,30 alors que le rapport annuel mentionne 18,16 18,87 et 18,55.
    - la non prise en compte des fusions. Ainsi, pour Placement pierre ayant absorbé Fininpierre et Rocher Pierre 1 en 2015, l’historique des chiffres donnés par l’annuaire est celui de Placement Pierre et non pas celui de l’ensemble consolidé. Problème similaire pour SELECTIPIERRE 2 et IMMO PLACEMENT.

Attention donc à l’annuaire de IEIF et à tous les classements presses s’en servant comme source d’information.

Pour ce qui est des erreurs de report de chiffres, j’ai pu les corriger, en revanche pour ce qui concerne les fusions récentes, j’ai sorti les scpi du classement faute de pouvoir les traiter.

La nouvelle liste ci-dessous est donc basée sur les critères :
- le rendement moyen locatif brut sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015) à savoir la moyenne sur ces trois années des recettes locatives par part / prix acquéreur moyen
- la progression des recettes locatives sur ces trois années
- la moyenne des TRI 5,10 et 15 ans (lorsque la scpi est trop jeune, le critère est simplement ignoré)
- le rendement moyen du résultat courant sur les trois dernières années (2013, 2014, 2015)

J’ai aussi ajouté dans la liste les informations suivante : taille (valeur vénale 2015) , de typologie et de nature du capital (fixe : CF et variable : CV)

nom    surcote    valeur venale 2015    gestion    type
CORUMCONVICTIONS    -2,55%    464,1    CorumAM    diversifie - CV
EPARGNEPIERRE    -3,04%    11    VOISIN    diversifie - CV
ACTIPIERRE1    -8,30%    85,5    Ciloger    commerces - CF
CIFOCOMA    -0,28%    23,3    SofidySA    commerces - CF
SOFIPIERRE    1,73%    99,1    SofidySA    diversifie - CV
LOGIPIERRE 3    -5,70%    48,2    FiducialGrance    spcialise - CF
CAPIFORCEPIERRE    4,85%    34,6    PAREF    diversifie - CF
ACTIPIERRE3    -1,27%    134,5    Ciloger    commerces - CF
LEPATRIMOINEFONCIER    17,52%    92,6    FonciaPierre    bureaux - CF
GENEPIERRE    1,78%    444,2    AmundiImmobilier    bureaux - CV
FONCIEREREMUSAT    -1,59%    39,2    VOISIN    commerces - CF
ELYSEESPIERRE    6,92%    1539    HSBCReim(France)    bureaux - CV
CIFOCOMA2    1,49%    24,7    SofidySA    commerces - CF
IMMAUVERGNE    -8,98%    24    VOISIN    diversifie - CF
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS    -5,87%    30,6    AmundiImmobilier    diversifie - CF
EFIMMO    4,97%    831,5    SofidySA    bureaux - CV
PF1 PARTICIPATIONFONCIERE1    -17,83%    548,1    PerialAssetManagement    bureaux - CF
LFP OPPORTUNITE IMMO    -2,33%    70,4    La Franaise REM    diversifie - CV
ATLANTIQUEPIERRE1    -22,38%    55,9    PAREF    diversifie - CF

L’analyse manuelle de cette liste m’a permis de déduire un portefeuille candidat que je soumettrai dans un autre fil de discussion pour avis.

Berny

Dernière modification par berny (11/05/2017 15h25)

Hors ligne Hors ligne

 

[+2]    #9 21/06/2017 17h27

Membre (2014)
Réputation :   30  

Bonjour,

Voici une mise à jour de ma démarche pour ceux qui auraient suivi cette discussion.

Au final, j’ai utilisé pour ma sélection les trois critères (tous sont calculés par part) suivant avec des pondérations différentes :
          - le rendement moyen du résultat courant (résultat courant moyen / prix acquéreur moyen) sur les trois ou quatre dernières années (pondération de 2)
          - la progression des recettes locatives par part sur les trois ou quatre dernières années (pondération de 1)
          - le rendement moyen locatif brut (recettes locatives par part / prix acquéreur moyen) sur les trois ou quatre dernières années  (pondération de 0,5)

Le raisonnement derrière ces critères est le suivant : le meilleur indicateur de creation de valeur pour l’actionnaire est le résultat net, ensuite l’évolution des recettes locatives donnent la dynamique enfin le rendement brut indique le rendement des actifs sous-jacents et la marge de manœuvre de la société de gestion.

Ce qui m’a donné la liste suivante (30 première scpi de rendement)

nom    valeur venale 2015    surcote    gestion    type
CORUM    464,1    -2,55%    CorumAM    diversifie - CV
EPARGNEPIERRE    11    -3,04%    VOISIN    diversifie - CV
PLACEMENTPIERRE    231,2    -0,12%    FonciaPierre    bureaux - CF
LOGIPIERRE 3    48,2    -5,70%    FiducialGrance    spcialise - CF
FONCIEREREMUSAT    39,2    -12,31%    VOISIN    commerces - CF
ACTIPIERRE1    85,5    -10,46%    Ciloger    commerces - CF
ACTIPIERRE3    134,5    -1,27%    Ciloger    commerces - CF
IMMO PLACEMENT    158,5    -2,66%    VOISIN    bureaux - CF
CAPIFORCEPIERRE    34,6    4,85%    PAREF    diversifie - CF
CIFOCOMA    23,3    -0,28%    SofidySA    commerces - CF
LEPATRIMOINEFONCIER    92,6    17,52%    FonciaPierre    bureaux - CF
LFP OPPORTUNITE IMMO    70,4    -2,33%    La Franaise REM    diversifie - CV
ATLANTIQUEPIERRE1    55,9    -22,38%    PAREF    diversifie - CF
SOFIPIERRE    99,1    1,73%    SofidySA    diversifie - CV
IMMAUVERGNE    24    -8,98%    VOISIN    diversifie - CF
PF1 PARTICIPATIONFONCIERE1    548,1    -17,83%    PerialAssetManagement    bureaux - CF
INTERPIERRE FRANCE    34,1    3,14%    PAREF    spcialise - CV
FRANCEINVESTIPIERRE    443,9    -10,48%    BNPParibasREIMFrance    bureaux - CF
FONCIAPIERRERENDEMENT    259,9    6,16%    FonciaPierre    commerces - CF
PFO PARTICIPATIONFONCIEREOPPORTUNITE    330,2    -9,75%    PerialAssetManagement    bureaux - CV
FRUCTIREGIONS    195,5    3,51%    NAMIAEWEurope    bureaux - CF
ACTIPIERRE2    103,1    -2,89%    Ciloger    commerces - CF
ACCESVALEURPIERRE    1386    -18,86%    BNPParibasREIMFrance    bureaux - CF
EFIMMO    831,5    4,97%    SofidySA    bureaux - CV
L’OUSTAL DES AVEYRONNAIS    30,6    -5,87%    AmundiImmobilier    diversifie - CF
PRIMOVIE    330,5    5,93%    PrimonialREIM    spcialise - CV
CIFOCOMA2    24,7    1,49%    SofidySA    commerces - CF
PFO2    1169    0,66%    PerialAssetManagement    bureaux - CV
PIERREEXPANSION    41,8    -21,71%    FiducialGrance    diversifie - CF
BTPIMMOBILIER    62,1    -8,45%    FiducialGrance    commerces - CV

J’ai ensuite regardé chaque scpi et apporté un jugement en vérifiant les critères suivants :
   - réputation de la société de gestion
   - présence ou non de la scpi dans des contrat d’assurance vie (je préfère que non)
   - antériorité et taille suffisante pour donner du crédit aux chiffres historiques
   - surcote ou décote
   - historique de fusion (est-ce que la scpi est la résultante de fusion, si oui est-ce que l’historique reste lisible ?)
   - régularité de l’évolution du prix de part
   - TOF ni trop bas (problème de vacance des locaux) ni trop haut (un TOF à 100% signifie que la performance est à son maximum et ne peut que baisser)

Enfin, je me suis intéressé au mode de financement notamment suite aux remarques des différents contributeurs de ce fil.

Il se trouve que la disponibilité des scpi à l’achat et la possibilité de les financier à crédit ou pas est un critère que j’aurais du prendre en compte plus tôt car il m’aurait évité l’étude de scpi non accessibles telles que sofipierre.

La possibilité que j’ai de financer à 100% via du credit in fine les scpi qui sont ouvertes à la souscription et seulement celles-ci (donc pas de marché secondaire) m’a incité à revoir ma sélection initiale.

De manière à respecter la cohérence des fils de discussion, je donnerai une suite à ce message dans Acheter des SCPI de qualité comptant en 2017 ? où j’avais déjà donné un portefeuille de scpi candidat et qui avait donné lieu à discussion.

berny

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #10 22/06/2017 18h14

Membre (2014)
Réputation :   30  

Bonjour cat,

La progression des recettes locatives et le rendement locatif brut que j’ai calculé ne tiennent pas compte des produits financiers.

En revanche, les produits financiers sont bien pris en compte dans le rendement moyen du résultat courant qui pèse pour une pondération de 2 sur un total de 3,5 dans ma formule.

berny

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #11 10/11/2019 10h38

Membre (2018)
Top 20 Monétaire
Réputation :   138  

Le risque mentionné sur le DICI de chaque SCPI est calculé entre autres selon son historique et il est vrai que cela peut être relativement court pour certaines SCPI récentes.

Exemples : Atltlantique Pierre 1 a bien un risque noté 5/7 (rien d’étonnant quand on connaît cette scpi) tandis que Corum Origin est noté 2/7 (idem pour cette scpi mais certes relativement jeune).

Je n’irai pas jusqu’à dire bien sûr que j’ai une confiance aveugle en cet indicateur mais il fournit tout de même une information qu’il est possible de prendre en compte dans le comparatif des SCPI puisque selon celles-ci, il peut varier tout de même de 2/7 à 5/7 (même si la grande majorité d’entre elles sont notées 3/7).

Dernière modification par Franck059 (10/11/2019 10h39)

Hors ligne Hors ligne

 

[+1]    #12 12/11/2019 19h54

Membre (2016)
Réputation :   76  

INTJ

Pour le passage en SCI à l’IS avec PP et US , ce n’est intéressant qu’au dessus d’un certain montant investi , à mon avis au moins 300.000 euros vu les charges occasionnées et donc un investissement conséquent.
Il faut bien analyser les frais totaux sur la durée y compris à la sortie et sur la période de 10 ans suivante.


Think Happy, Dream Big, Do your Best !

Hors ligne Hors ligne

 

Flèche Louve Invest (partenariat) : achetez vos SCPI avec un cashback jusqu’à 3,5% en cliquant ici.

Attention Cette page affiche seulement les messages les plus réputés de la discussion.
Flèche Pour voir tous les messages et participer à la discussion, cliquez ici.


Discussions peut-être similaires à "scpi : critères de choix et d'analyse d'une scpi"

Pied de page des forums